Wohnungseigentümer sind oft auch Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mindestens einmal pro Jahr steht eine Eigentümerversammlung an. Das ist ein durchaus wichtiger Termin, da hier die Beschlüsse in Bezug darauf getroffen werden, was im größeren Rahmen alles im oder am Gebäude passiert oder vorgenommen wird. Vor allem geht es dabei um Geld und wie es verwendet wird. Dabei müssen Verwalter und Eigentümer einiges beachten.
In der Eigentümerversammlung wird der jährliche Wirtschaftsplan, also der „Haushalt“ beschlossen. Der Wirtschaftsplan wird vom Verwalter aufgestellt, wobei alle voraussichtlich anfallenden Kosten im kommenden Wirtschaftsjahr aufgeführt werden. Auf dieser Grundlage wird dann das monatliche Hausgeld festgelegt, das jeder Wohnungseigentümer entrichten muss.
Was den zurückliegenden Zeitraum betrifft, muss der Verwalter eine Jahresabrechnung vorlegen, in der die Ein- und Ausgaben des zurückliegenden Wirtschaftsjahrs dargelegt sind.
Weiter kann die Eigentümerversammlung auch über anstehende Instandhaltungsmaßnahmen entscheiden.
Der Verwalter muss die Eigentümer mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin zur Eigentümerversammlung einladen. Dies muss in Textform geschehen, wobei die Eigentümer über Zeit, Ort und Tagesordnung in Kenntnis gesetzt werden. Die Einladung sollte in der Regel bereits die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan enthalten, damit die Eigentümer genügend Zeit haben, um sich damit zu befassen. Liegen wichtige Abrechnungen der Einladung nicht bei, sollten Eigentümer bereits vor der Versammlung bei der Hausverwaltung nachhaken.
Denn, Fehler können schnell dazu führen, dass während der Versammlung gefasste Beschlüsse anfechtbar oder ungültig sind. Auch wenn für die Eigentümerversammlung in eine öffentliche Gaststätte eingeladen wird, muss die Versammlung in einem separaten Raum durchgeführt werden. Ist das nicht möglich, ist die Versammlung dort nicht zulässig.
Auch die Tagesordnung muss bereits der Einladung beiliegen, damit sich jeder rechtzeitig über die einzelnen Themen informieren kann. Ist ein Eigentümer bei der Versammlung abwesend kann er vorher eine Anweisung dahingehend geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll.
In der Regel wird die Tagesordnung vom Verwalter erstellt, der sich diesbezüglich mit dem Verwaltungsbeirat abspricht. Zudem kann auch jeder Eigentümer Tagesordnungspunkte einbringen. Dazu muss er einen Antrag stellen, der spätestens zwei Wochen vor Beginn der zweiwöchigen Einladungsfrist beim Verwalter eingeht, so dass ihn dieser auf die Tagesordnung setzen kann.
Bei der Versammlung hat jeder Eigentümer eine Stimme und zwar unabhängig von der Größe seiner Wohnung. In der Regel gilt das auch, wenn ein Eigentümer mehrere Wohnungen innerhalb der Gemeinschaft besitzt. Allerdings kann es davon auch Abweichungen geben. In der Teilungserklärung ist dargelegt, ob in der Gemeinschaft ein Kopf‑, Wert- oder Objektprinzip festgelegt ist.
Üblicherweise hat bei der Versammlung der Verwalter den Vorsitz und stellt die Beschlussfähigkeit fest.
Welche Mehrheiten jeweils nötig sind, hängt von der Art des zu fassenden Beschlusses ab. Zum Beispiel genügt eine einfache Mehrheit für die Änderung der Hausordnung oder der Betriebskostenverteilung. Ebenso für einen Beschluss über das Streichen des Treppenhauses.
Geht es um Modernisierungen, ist die Zustimmung von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer erforderlich, die mindestens 50 % aller Anteile der Wohnungsanlage besitzen. Dabei handelt es sich um eine sog. doppelt qualifizierte Mehrheit. Geht es darum, das optische Erscheinungsbild der Wohnanlage stark zu verändern, dann müssen alle Eigentümer zustimmen.
Tipp: Es kommt durchaus vor, dass sich die Eigentümer nicht in allen Punkten einigen können. Deshalb sollten Beschlüsse nicht im Paket gefasst werden. Vielmehr sollte über Maßnahmen und Kostenblöcke besser einzeln abgestimmt werden. Denn, wird im Paket abgestimmt, und ein Beschluss wird im Nachhinein angefochten, ist sofort das ganze Paket in Gefahr.
Grundlegend können Vermieter ihrem Mieter die Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Voraussetzung ist allerdings ein berechtigtes Interesse und dass der Vermieter das Objekt wirklich selbst benötigt. Handelt es sich bei der Wohnung um eine Zweitwohnung für den Vermieter, ist das in der Regel etwas schwieriger zu begründen, aber nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht unmöglich.
Der Fall: Den Mietern einer Wohnung in Berlin wurde durch ihre Vermieterin auf Eigenbedarf gekündigt. Sie begründete dies damit, dass die sich künftig öfters in Berlin aufhalten werde und deshalb eine Zweitwohnung dort benötige. Übernachtungen in Hotels oder bei Bekannten hielt sie dafür für nicht geeignet, da sie privaten Wohnbereich, den sie gemeinsam mit ihrem Mann nutzen könne, bevorzuge. Für den Nachweis, dass sie sich bereits häufig in Berlin aufhält, konnte sie Fahrscheine und Hotelrechnungen vorlegen.
Das Urteil: Der Bundesgerichtshof sah den Eigenbedarf als rechtmäßig an. Die Vermieterin konnte für das Gericht „ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ anführen, die die Kündigung nachvollziehbar machen. Bei der Eigenbedarfskündigung müsse auch immer der Einzelfall gewürdigt werden. Die Darlegung der Eigentümerin zu „ihrer beruflichen und privaten Situation“ war für das Gericht stichhaltig genug, so dass eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf nicht zu beanstanden war (AZ: VIII ZR 19/17).
