Immobilien sind schon immer eine der zuverlässigsten Anlageklassen gewesen. Doch wie sieht es im Jahr 2024 aus? Ist es immer noch sinnvoll in Immobilien zu investieren? Diese Frage erfordert keine gründliche Analyse der aktuellen Marktsituation, sondern eine Wiederauffrischung wichtiger Grundlagen.
Denn die Frage, ob es sich 2024 noch lohnt in Immobilien zu investieren lässt sich leicht beantworten: Selbstverständlich!
Pauschal gesehen sind fast alle Investments im Jahre 2024 sinnvoll. Doch die eigentliche Frage ist, für wen sind sie sinnoll? Und im Falle von Immobilien ist die Frage welches Objekt und zu welchen Konditionen, bevor man sagen kann, ob es sich lohnt? Jede Geldanlage erfordert eine Strategie, die zu Ihnen und Ihrer Lebenssituation passt.
Viele stellen sich aufgrund der gestiegenen Zinsen dennoch die Frage, ob ein Investment in Immobilien aktuell noch sinnvoll ist. Und das zu Recht: Schließlich haben sich viele Faktoren wie Darlehens-Zinsen verschlechtert und auch aufgrund der Inflation ist vielleicht die persönliche Situation ungewiss, da die persönlichen Ausgaben steigen und steigen. Viele prophezeien deswegen bereits ein “Ende des Immobilien-Booms”, doch vergessen sie dabei einen Blick auf die Grundlagen und Fakten: in Deutschland wird weiterhin zu wenig Wohnraum geschaffen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen und erhöhten Materialkosten ist der Neubau im Jahr 2023 extrem stark gesunken. Für die soziale Situation in Deutschland ist das schlecht, doch für Immobilien-Anleger bedeutet dies eine stetig steigende Nachfrage nach Ihren Immobilien. Daher sind Immobilien auch im Jahr 2024 eine sinnvolle Überlegung.
Jetzt und in den nächsten Jahren wird es viele attraktive Investment-Möglichkeiten geben, mit denen Sie sich auf jeden Fall beschäftigen sollten. Sie müssen in der aktuellen Marktsituation nur eine wesentlich sorgfältigere Auswahl treffen. Denn nicht mehr alles wird funktionieren, was in den vergangenen 10 Jahren funktioniert hat. Es gibt auch Regionen in denen kein Mangel an Wohnraum herrscht. Riskante Lagen aber auch Wetten auf eine weitere Wertsteigerung in bereits überhitzten Märkten sollten Sie mit Vorsicht betrachten.
Geld in Immobilien anzulegen ist weiterhin sinnvoll, vielleicht sogar die beste Entscheidung, die Sie aktuell für Ihr Vermögen treffen können. Doch müssen diese Immobilien sorgfältig ausgewählt sein.
Aber die Zinsen sind gestiegen: Wie kann Ich jetzt noch Immobilien kaufen?
Günstige Zinsen, besondere Steuervorteile und andere Anreize haben in den vergangenen Jahren viele Immobilien-Investments attraktiv und auch rentabel werden lassen. Doch waren diese Vorteile für uns nie das ausschlaggebende Kriterium für die Auswahl eines Objektes!
Das Objekt muss rundum ein sinnvolles Investment sein. Nicht die steuerlichen Vorteile oder ein niedriger Zins sind hier ausschlaggebend. Sie würden ja auch keinen Porsche aufgrund niedriger Zinsen kaufen, obwohl Sie eigentlich einen Familienvan brauchen. In den vergangenen Jahren ist aber leider genau das geschehen: viele Anleger haben sich zu jetzt unattraktiven und unrentablen Modellen wie Denkmalschutz-Immobilien, teuren Neubauten oder anderen Konzepten verleiten lassen. Oder in vollkommen überhitzten Märkten Immobilien eingekauft. Das was bisher funktioniert hat, ist jetzt richtigerweise als Kapitalanlage viel schwerer zu finanzieren und daher scheinen Immobilien sich 2024 nicht mehr zu lohnen. Doch wenn Sie ein Objekt gemäß unseren Kriterien aussuchen, so werden Ihnen auch die gestiegenen Zinsen keine Sorgen bereiten!
Vielmehr müssen Sie klug und bedacht vorgehen und sich die folgenden Fragen stellen. Und dann werden Sie feststellen, dass es immer noch sehr einfach ist, Immobilien als Geldanlage zu kaufen. In den 2000er Jahren haben viele unserer Mandanten auch zu höheren Zinsen erfolgreich Geld in Immobilien angelegt. Jetzt sind die Zinsen leicht unter dem damaligen Niveau und wir sind uns daher sicher: Gute Objekte werden weiterhin als Geldanlage funktionieren und Ihnen beschleunigt Vermögen aufbauen.
Was brauche ich, um 2024 eine Immobilie kaufen zu können?
Um 2024 eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, müssen Sie neben dem eigenen Interesse für Immobilien im Grunde nur die Erfordernisse für ein Bankdarlehen erfüllen und ein angemessenes Einkommen verdienen.
- Kreditwürdigkeit (keine negativen Schufa-Einträge)
- Ersparnisse, um die Kaufnebenkosten und je nach Anforderungen der Bank auch einen Teil des Kaufpreises zahlen zu können (Kaufnebenkosten = ca. 10% des Kaufpreises, meist ab ca. 10.000 Euro)
- Monatliches Netto-Einkommen von mindestens 3.000 Euro (damit Sie die maximalen steuerlichen Vorteile aus dem Immobilien-Investment ziehen können und die Bank sich sicher ist, dass Sie die Rate stemmen können)
Eine Immobilie als Kapitalanlage ist bereits ab einem monatlichen Einkommen von 3.000 Euro netto und Ersparnissen von 10.000 Euro realisierbar. Immobilien-Investments sind langfristig und daher macht es Sinn lieber früher als spät anzufangen, und sein Geld für sich arbeiten zu lassen. Sogar wenn Sie auf ein Eigenheim sparen, macht eine Kapitalanlage-Immobilie als Sparform mehr Sinn als das Geld auf einem Tagesgeldkonto anzulegen.
Welche Lage macht 2024 für Immobilien Sinn?
Wo sollte man jetzt Immobilien kaufen?
Wo soll ich jetzt Immobilien als Kapitalanlage kaufen? Weiterhin in München? In Hamburg? Oder in Berlin? Sinken hier nicht aktuell die Kaufpreise? Und was kann ich mir hier aufgrund der gestiegenen Zinsen überhaupt als Anleger leisten? Vermutlich nur ein kleines Studentenapartment oder Mikroapartments. Kein wirklich großer Wurf als angehender Immobilien-Investor.
Aus unserer Sicht liegt hier bereits der erste Fehler: Sie suchen am falschen Standort. Im wirtschaftsstarken München kann sich der Durchschnitts-Anleger nicht einmal mehr eine 3‑Zimmer Wohnung leisten. München ist teuer, fast zu teuer. Und es wächst leider nicht in dem Maße, so dass die Kaufpreise in Zukunft bei höherem Zins nicht mehr so stark steigen werden. Auch Hamburg oder Berlin scheinen Ihren Boom hinter sich zu haben. Berlin war ein Standort, den wir in den 2000er Jahren stark empfohlen haben. Jetzt würden wir hier nicht mehr unbedingt investieren. Zumindest nicht als Erst-Käufer.
Standorte, die bereits geboomt sind, werden sich vermutlich in den nächsten Jahren nicht so gut entwickeln, wie Standorte, die aktuell boomen! Genau hier sollten Sie eine Immobilie kaufen.
Sie müssen Geldanlage-Immobilien in einer Region auswählen, die sich wirtschaftlich stark im Wachstum befindet. Ein Ballungsraum, in dem es einen Bevölkerungszuwachs gibt. Und in dem sich viele Unternehmen ansiedeln. Achten Sie also auf die folgenden drei Punkte:
- Wirtschaftliche Entwicklung des Standorts: bietet die Lage positive wirtschaftliche Perspektiven? Siedeln sich dort Unternehmen an? Entwickelt sich die Wirtschaft positiv?
- Bevölkerungsentwicklung: gibt es eine Zu- oder Abwanderung von Einwohnern? Oder stagniert die Anwohnerzahl?
- Kaufkraft: wie ist das Verhältnis von Kaufpreis oder Mieten zum Einkommen in der Region?
- Nachfrage nach Wohnraum: Wie hoch ist die Leerstandsquote? Gibt es ein Über- oder Unterangebot an Wohnraum?
Dies ist die ideale Lage, in der Sie 2024 Immobilien kaufen sollten. Denn die zukünftige Entwicklung solcher Immobilienmärkte kann den Nachteil der gestiegenen Zinsen locker wieder wett machen. Ein gründliches Verständnis des jeweiligen Immobilienmarktes und der regionalen wirtschaftlichen Trends ist unerlässlich, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Welche Immobilien machen 2024 noch Sinn?
Welches Objekt sollte man jetzt kaufen?
Welche Immobilie sollten Sie 2024 kaufen? Ein Neubau- oder Bestands-Objekt? Pflege-Immobilien? Denkmalschutz-Objekte? Welche Größe ist sinnvoll? Mikroapartments? Einfamilienhäuser?
Wer 2024 in Immobilien investieren möchte, sollte sich genau überlegen, welches Objekt er kauft und ob das dazugehörige Konzept auf einen längeren Zeitraum gesehen auch sinnvoll ist. Die Immobilie muss zu Ihrer Lebensplanung passen und sie muss Ihnen positive Perspektiven bieten. Einen kurzen Überblick über die verschiedenen Objektarten und deren Vor- und Nachteile:
- Neubau-Objekte haben den Vorteil, dass Sie schlüsselfertig an Sie übergeben werden und in den nächsten 10 bis 15 Jahren keine bis wenig Instandhaltungskosten anfallen sollten. Sie sind also ein gutes “passives” Investment, das Ihnen wenig Aufwand bereiten kann. Gleichzeitig sind Neubau-Objekte sehr teuer und somit schwieriger zu finanzieren. Der teurere Preis nimmt dem Neubau auch einiges an zukünftiger Entwicklung weg: Die Miete ist bereits hoch und kann somit in den nächsten 10 Jahren nicht optimiert werden. Und auch die Wertsteigerung ist vorerst eher negativ, da das Objekt sich vom Neubau zum Bestand entwickelt. Neubau-Objekte bringen viele Nachteile mit sich, weswegen wir Sie aktuell – mit Ausnahmen – nicht empfehlen.
- Bestands-Objekte sind aus unserer Sicht der ideale Einstieg in den Immobilienmarkt und zwar gerade jetzt. Bestandsimmobilien sind günstig und haben das größte Potenzial für eine positive Entwicklung. Immobilien und gerade Bestandsobjekte werden sich in den kommenden Jahren wegen Mangel an Wohnraum vermutlich vortrefflich entwickeln.
- Denkmal-Immobilien sind restaurierte Altbauten und somit eine Kombination aus Bestand und Neubau. Diese Form der Kapitalanlage ist aufgrund der hohen Steuervorteile für Spitzenverdiener besonders attraktiv. Doch auch Steuervorteile enden nach einiger Zeit und anschließend stellt sich die Frage welche positive Entwicklung die Immobilie hinter sich hat. Oftmals ist diese ähnlich wie bei Neubauten, weswegen wir auch diese Form nicht als die vielversprechendste Geldanlage betrachten.
- Mikro-Apartments sind kleine Wohnungen von meist 20 bis 40 qm Größe, die bevorzugt an Pendler, Expats oder Studenten vermietet werden. Sie erhalten hier wenig Wohnraum zu einem hohen Preis. Die Mietdauer ist oft kurzfristig, weswegen hier Modelle wie Mietpools (sämtliche Mieteinnahmen werden in einen Topf geworfen und unter den Eigentümern verteilt) oder Full-Service-Verwaltung zur Anwendung kommen. Insgesamt ist ein solches Modell aus unserer Sicht für Erst-Käufer nicht unbedingt das Richtige, aber vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt als Diversifizierung für das eigene Immobilien-Portfolio interessant.
- Andere Objektarten oder Immobilienkonzepte sollten Sie ebenfalls genau unter die Lupe nehmen, da diese sich in einem schwierigeren Marktumfeld nun beweisen müssen.
Als Faustregel gilt: Investieren Sie in bodenständige Objekte. Objekte, die immer gebraucht werden. Mittelgroße Bestands-Wohnungen in guten, soliden Lagen. Die Zeiten des Experimentierens sind vorerst vorbei. Wenn Sie mit Immobilien beginnen, fangen Sie mit dem Obigen an und verschieben Sie das vielversprechende AirBnB-Kapitalanlagen-Konzept auf später.
Video: Neubau oder Bestands-Objekte? Was ist besser?
Im folgenden Video unseres Kooperationspartners Konzept + Grund wird der Vorteil von Bestandsobjekten erläutert:
Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Vimeo.
Mehr erfahren
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Auf vielen Portalen im Internet wird fälschlicherweise erklärt, dass die Rendite eines Objektes stimmen muss, um den Kauf zu rechtfertigen. Es macht hier den Anschein, dass dies der einzige Faktor ist, der darüber entscheidet, ob sich ein Investment lohnt oder nicht. Die Rendite ist der Mietertrag der Immobilie und sie wird in Prozent angegeben.
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 100.000 Euro und die Miete ist 1.000 Euro monatlich. Auf das Jahr gerechnet wären dies 12.000 Euro Mieteinnahmen, also 12% Rendite (bezogen auf den Kaufpreis).
Leider ist es dann doch nicht so einfach. Die Rendite ist genau wie die steuerlichen Vorteile nur ein Faktor, der das Objekt rentabler macht. Aber wirklich ausschlaggebend ist das Gesamtkonzept! Denn gewiefte Eigentümer schaffen es vielleicht, einen Mieter zu finden, der bereit ist eine besonders hohe Miete zu zahlen. Doch ob dieser Mieter langfristig bleibt, ist die andere Frage. Jede Stellschraube eines Immobilieninvestments von der Finanzierung bis zur Mietrendite sind also nur ein Faktor, der in ein Gesamtkonzept eingebettet ist. Und dieses muss einfach stimmen.
Wenn Sie dennoch einige Anhaltspunkte für Immobilienrenditen finden möchten, empfehlen wir Ihnen den folgenden Artikel, der Ihnen eine vollständige Anleitung zur Bestimmung der Rendite nach Objektart und Standort gibt.
Wann machen Immobilien für mich 2024 keinen Sinn?
Welche Anforderungen hat ein Investment in Immobilien?
Wie zuvor beschrieben muss die Immobilie zu Ihnen, Ihrer aktuellen Lebenssituation und Ihrer zukünftigen Planung passen. Es gibt Fälle, in denen Sie vielleicht Abstand vor dem Ankauf von Immobilien oder einem Immobilienkredit nehmen sollten oder in denen Sie einfach besser planen sollten:
- Goodbye Deutschland – Wenn Sie vorhaben, in sehr naher Zukunft Deutschland zu verlassen und auszuwandern, so kann dies zum Einen den Verlust des steuerlichen Vorteils eines Immobilien-Investments bedeuten und aber auch andere Folgen haben. Sie müssen nicht unbedingt auf Immobilien verzichten, sollten dies aber mit berücksichtigen und sich keine Neubau-Immobilie mit erhöhter Sonderabschreibung anschaffen.
- Die Rente rückt näher – stehen Sie kurz vor dem Renteneintritt sollten Sie sich auch hier umfassend über die möglichen steuerlichen Folgen beraten lassen. Alter ist kein Ausschlusskriterium für den Kauf einer Immobilie. Doch sollte hier dennoch mit allen Eventualitäten geplant werden.
- Einkommensschwankungen – wenn Ihr Einkommen starken Schwankungen unterliegt und Sie zum Beispiel in einem Jahr viel verdienen und im nächsten Jahr nichts bis wenig, so sollten Sie dies beim Kauf einer Immobilie berücksichtigen. Schließlich müssen Sie die monatliche Rate bezahlen, egal wie es läuft und bei geringerem Einkommen sinkt auch die Steuererstattung und somit Ihre Steuervorteile.
- Doppelte Trennungsschmerzen – wenn Sie sich inmitten einer Trennung / Scheidung befinden, sollten Sie sich vermutlich ganz Ihrer Beziehung widmen. Der Kauf einer Immobilie kann sich bei einer Trennung auch negativ auswirken, da Sie diese eventuell vorzeitig wieder verkaufen müssen.
Eine vermietete Immobilie als Investition ist mit einer gewissen langfristigen Planung verbunden. Alle Lebensumstände, die sich einer langfristigen Planung entgegenstellen oder diese unmöglich machen sollten daher berücksichtigt werden.
Zusammenfassung: sind Immobilien als Geldanlage im Jahr 2024 noch sinnvoll?
Die Entscheidung, in Immobilien zu investieren ist fast in jeder Situation sinnvoll. Doch muss die Immobilie stimmen und zu Ihnen passen. Wenn Sie hier alle wichtigen Faktoren berücksichtigen, können Sie mit Immobilien beschleunigt Vermögen aufbauen. Eine gute Beratung durch Experten und Ihre eigene Recherche ist daher zu empfehlen. Um keine Fehltritte bei Kapitalanlagen zu machen, empfehlen wir Ihnen unseren kostenlosen Videokurs “Die 6 Fehler bei Kapitalanlage Immobilien” für einen erfolgreichen Kauf Ihrer ersten Kapitalanlage-Immobilie!
