Warum Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind
Die Geldanlage in Immobilien hat sich seit jeher als eine der risikoärmsten und rentabelsten Möglichkeiten erwiesen, Vermögen aufzubauen. In Immobilien zu investieren bietet zahlreiche Vorteile und aus unserer Sicht sind Kapitalanlage-Immobilien die aktuell beste Möglichkeit für Sie, Ihr Geld anzulegen und Vermögen aufzubauen. Eine vermietete Immobilie ist wertstabil und unterliegt nicht den gleichen, teils nervenaufreibenden Schwankungen wie Aktien. Immobilien profitieren von einer langfristigen Wertsteigerung und bieten Inflationsschutz. Und das Beste: durch die Finanzierung über ein Bankdarlehen, erhalten Sie von der Bank einen Hebel, mit dem Sie ein größeres Investment tätigen können, als Sie es nur mit Ihrem eigenen Geld in andere Vermögenswerte wie z.B. Aktien tätigen könnten. Sie können mehr kaufen und von dessen Wertsteigerung profitieren. Zusätzlich helfen Ihnen bei einer Geldanlage-Immobilie der Mieter und der Staat (durch Steuervorteile) beim Abzahlen des Immobiliendarlehens.
Wieso Sie also hauptsächlich in Immobilien oder sogenannte Anlageimmobilien investieren sollten, haben wir in den folgenden 7 Punkten für Sie aufgeschlüsselt.
1. Langfristige, stabile Wertsteigerung
Immobilien sind historisch betrachtet immer in Ihrem Wert gestiegen. Selbst in schrumpfenden Regionen sind in den vergangenen 20 Jahren die Immobilien-Preise gestiegen. Und dank dem Mangel an Wohnraum, dem geringen Wohnungsbau und der stetigen Zuwanderung, werden die Preise in Zukunft vermutlich ähnlich oder sogar noch stärker ansteigen. Das Angebot an Wohnraum steigt nicht im Verhältnis zur Nachfrage.
Diese langfristige Wertsteigerung von Immobilien kann zu einem beträchtlichem Zugewinn an Vermögen führen, vor allem wenn die Immobilie über einen Kredit finanziert ist (siehe Punkt 2, Hebelwirkung dank Darlehen). Wenn Sie langfristige Ziele, wie z.B. die Altersvorsorge oder das Ansparen auf ein Eigenheim verfolgen, ist die Immobilie die beste Form, Ihr Geld anzulegen und zu mehren.
In aufstrebenden Märkten mit Bevölkerungswachstum, stagnierenden und sogar in schrumpfenden Märkten mit Bevölkerungsrückgang sind die Immobilienpreise in den vergangenen 20 Jahren gestiegen.
2. Hebelwirkung dank Darlehen (DER Grund für Immobilien!)
Während die langfristige Wertsteigerung von Immobilien nicht unbedingt ausschlaggebend ist, da auch Aktien und andere Vermögenswerte in ihrem Wert steigen, macht der sogenannte Hebeleffekt ein Immobilien-Investment zu einem absoluten “No-Brainer”.
Kurz zusammengefasst handelt es sich beim Hebeleffekt um folgendes: Sie bezahlen nur einen Teil des Immobilienkaufpreises selbst, profitieren aber von der Wertsteigerung des gesamten Immobilienpreises und maximieren somit Ihren Ertrag. Sie können mehr kaufen und von dessen Wertsteigerung profitieren.
Wenn Sie also 10.000 Euro aus eigenen Mitteln aufbringen und sich weitere 90.000 Euro von einer Bank leihen, so haben Sie insgesamt 100.000 Euro in eine Immobilie angelegt. Wenn dann diese Immobilie nur um 10% im Wert steigt ist sie schon 110.000 Euro wert ist und Sie haben Ihr angelegtes Geld von 10.000 Euro bereits verdoppelt! Der Bank müssen Sie nämlich nichts von Ihrem Gewinn abgeben, außer dass Sie Zinsen auf das geliehene Geld zahlen, doch schmälern diese das Ergebnis nur bedingt, da Sie die Zinsen von der Steuer absetzen können (siehe Punkt Steuervorteile von Immobilien). Aus genau diesem Hebeleffekt kann eine Immobilie andere Geldanlagen wie Aktien-Fonds und ETFs ohne Probleme schlagen.
Um den Hebeleffekt bei Immobilien in einen anderen Kontext zu setzen: stellen Sie sich vor, Sie leihen sich 100.000 Euro, um damit BMW-Aktien zu kaufen – weil Sie absolut davon überzeugt sind, dass BMW eine goldene Zukunft bevorsteht. Wenn die BMW-Aktien im Wert steigen, so wäre Ihr Gewinn beträchtlich, weil Sie ihn “gehebelt” haben. Selbstverständlich leiht Ihnen keine Bank der Welt so viel Geld für Aktien, aber für den Kauf einer vermieteten Immobilie ist dies möglich.
Und genau dieser Effekt lässt die im Vergleich zu Aktien “niedrige Wertsteigerung” von Immobilien von jährlich vielleicht 2 — 4 % (in manchen Gegenden durchaus mehr), um ein Vielfaches steigern.
3. Steuerliche Vorteile (der Staat hilft beim Abzahlen der Immobilie)
Wie oben beschrieben müssen Sie eine Bank nicht an der Wertsteigerung Ihrer Immobilie beteiligen. Der Bank genügt es lediglich, dass Sie Zinsen auf die geliehene Summe zahlen.
Aber was hat dies mit Steuervorteilen zu tun? Ganz einfach: als Eigentümer einer vermieteten Immobilie können Sie alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie steuerlich absetzen. Und Zinsen sind Kosten. Sie können also alle Zinsen von Ihrem Einkommen abziehen und Ihre Steuerlast senken. In den meisten Fällen wird durch diesen steuerlichen Vorteil aus 4% Zinsen tatsächlich nur 2,5% Zinsen. Der Staat hilft Ihnen, Ihre Immobilie abzuzahlen.
Sie können aber nicht nur die Zinsen absetzen, sondern auch einen Prozentsatz des Immobilienwertes für die Abnutzung der Immobilie als auch Kosten für Hausverwaltung und mehr. Insgesamt bilden die steuerlichen Vorteile einen wichtigen, aber nicht ausschlaggebenden Baustein, in der Finanzierung einer Kapitalanlage Immobilie. Der Staat versucht auch aktiv, den Wohnungsbau anzukurbeln, indem er für Sie als Investoren, spezielle Sonder-Abschreibungen und Möglichkeiten zu Steuerersparnissen schafft. Sie sehen: dieser Vorteil ist durchaus gewollt, um mehr Wohnraum zu schaffen.
Keine Steuer bei Verkauf der Anlage-Immobilie
Hinzu kommt, dass der Gewinn beim Verkauf von Immobilien nicht besteuert wird, wenn er nach 10 Jahren Haltedauer erfolgt. Sie müssen also nicht, wie bei Aktien 1/4 Ihres Ertrags als Kapitalertragssteuer abführen, sondern können den kompletten Gewinn einstreichen.
Die steuerlichen Vorteile sind ein Kriterium, dass definitiv für Immobilien spricht. Doch eine Immobilie nur aufgrund ihrer steuerlichen Auswirkungen als sogenanntes “Steuersparmodell” zu kaufen, kann fatale Folgen haben. Sie sollten beim Kauf einer Kapitalanlage stets das Gesamtkonzept betrachten und bedacht vorgehen. Steuerliche Vorteile sind ein Baustein und erleichtern das Investment. Aber ausschlaggebend für den Kauf einer Immobilie sollte die Immobilie selbst sein.
Auch Interessant: Im folgenden Artikel finden Sie eine vollständige Aufschlüsselung der steuerlichen Vorteile eines Immobilien-Investments.
4. Kontinuierliche Einnahmen durch Mietzahlungen (der Mieter hilft beim Abzahlen der Immobilie)
Eine der offensichtlichsten und sofort erkennbaren Vorteile einer Kapitalanlage-Immobilie ist die Möglichkeit, monatliche Miet-Einnahmen zu generieren. Im Gegensatz zu vielen anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien, Anleihen oder Rohstoffen, bieten Immobilien eine stabile, monatliche Einnahmequelle. Selbst sogenannte Dividenden-Aktien zahlen oft nur jährliche Dividenden über deren Höhe Sie keine Garantie haben. Und auch wenn die Miete zu Beginn für die monatliche Bankrate genutzt werden muss, ist dies dennoch positiv: nicht nur der Staat, sondern auch der Mieter hilft Ihnen dabei, Ihre Immobilie abzuzahlen!
Ein weiterer Pluspunkt: die Miete steigt oft mit der Inflation, so dass Ihre monatliche Zuzahlung zur Bankrate stetig sinken wird und Sie mehr Geld für sich behalten können. Mit Immobilien schaffen Sie für sich eine inflationsgeschützte Einnahmequelle. Die folgende Statistik belegt, wie die Preise für Mieten in den vergangenen Jahrzehnten angestiegen sind.
Mehr Statistiken finden Sie bei Statista5. Inflationsschutz (die Immobilie wird wertvoller, Ihre Schulden verlieren an Wert)
Immobilien gelten als effektiver Schutz vor Inflation. Wenn die Preise für Waren und Dienstleistungen steigen, neigen in der Regel auch die Mieten und Immobilienkaufpreise dazu, zu steigen. Doch Immobilien erhalten nicht nur Ihren Wert, sondern helfen Ihnen darüber hinaus über die Werterhaltung hinaus zusätzliches Vermögen aufzubauen.
Denn während zum Beispiel Gold ebenfalls ein vortrefflicher Wertspeicher ist, können Sie leider keine 10 Barren Gold mittels eines Bankkredits “gehebelt” erstehen und darauf hoffen, dass diese im Wert steigen. Das Gold erwirtschaftet Ihnen auch keine monatlichen Einnahmen, die Ihnen dabei helfen würden, den Kredit abzuzahlen, wie es eine Cashflow-Immobilie tut (eine Immobilie, die nicht aufgrund möglicher Wertsteigerung, sondern aufgrund des hohen Mietertrags erworben wird). Und kein Staat sieht ein, dass Gold sich mit der Zeit abnutzt und gesteht Ihnen daher auch keine steuerlichen Vorteile für das Kaufen und Halten von Gold zu. Nur im Falle einer Immobilie vereinen sich alle diese Faktoren.
Die Immobilie erhält Ihren Wert während Inflation. Der Kredit bzw. Ihre Schulden, mit welchem Sie die Immobilie finanzieren, verliert an Wert dank Inflation. Sie gewinnen also doppelt und schaffen so real Vermögen, anstatt es lediglich zu erhalten. Mieter und Staat helfen Ihnen dabei, für die Zinszahlungen aufzukommen und die Immobilie abzuzahlen. Wenn Sie für 10.000 Euro Gold erstehen, so wird dieses Gold vortrefflich Ihre Kaufkraft bewahren. Legen Sie dieses Geld dahingegen in eine Immobilie für z.B. 100.000 Euro an, und machen Sie alles richtig, so bauen Sie effektiv Vermögen auf! Die Immobilie wird nach 10 oder 15 Jahren im Idealfall beträchtlich im Wert gestiegen sein und wird somit das Investment in Aktien oder Gold schlagen.
6. Kontrolle über Ihr Vermögen und Ihre Geldanlage
Anders als bei vielen anderen Anlageformen haben Sie bei Immobilieninvestitionen die direkte Kontrolle über Ihre Investition und Ihr Geld. Sie können eigenständig Entscheidungen zur Vermietung, Verwaltung, Instandhaltung und Renovierung treffen, um den Wert zu bewahren oder Ihre Rendite zu maximieren. Dies bedeutet auch, dass eine Immobilie Arbeit verursachen kann und nicht unbedingt ein passives Investment ist. Allerdings zeigt unsere Erfahrung, dass bei einem guten Objekt und guten Mietern die Immobilie einfach läuft und keine großen Schwierigkeiten verursacht. Wieder und wieder haben unsere Mandanten uns bestätigt, dass sich Ihre Immobilie weit mehr gelohnt hat, als jede andere Form der Geldanlage.
Die Kontrolle über das eigene Investment zu haben ist ein nicht zu unterschätzendes Kriterium. Es gibt viele Beispiele, von Unternehmen wie Wirecard bis zu Beteiligungsgeschäften wie ein Investment in Schiffscontainer, in denen Anleger ihr gesamtes Geld verloren haben, weil sie unehrlichen Akteuren Ihr Geld anvertraut haben. Die vollständige Kontrolle über das eigene Investment zu haben gesteht Ihnen mehr Verantwortung zu, aber gewährt Ihnen auch weit mehr Sicherheit.
Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen niemals Anlageformen wie Immobilienfonds oder Beteiligungs-Konzepte, in denen die Immobilie oder andere Güter (z.B. Wälder oder Windkraft-Parks) vollständig für Sie gemanagt werden und Sie einen garantierten Ertrag erhalten. Wir möchten, dass Sie bei Ihren ersten Immobilien selbst das Ruder in der Hand halten. Haben Sie sich erst einmal ein Immobilien-Portfolio aufgebaut, können Sie sich in tiefere Gewässer wie z.B. Immobilienfonds, AirBnB- / Serviced-Apartments und andere Kapitalanlage-Konzepte für Immobilien oder andere Bereiche begeben.
7. Sparzwang (kein Witz!)
Es klingt wie eine Belastung, ist aber in Wirklichkeit ein großer Vorteil von Immobilien: durch den Kauf einer Anlage-Immobilie “zwingen” Sie sich Monat für Monat zu Sparen!
Natürlich kann dies auch ein Nachteil sein, doch im Nachhinein betrachtet hat sich dies noch immer für unsere Mandanten als eindeutiger Vorteil herausgestellt. Auch Studien zeigen auf, dass Immobilieneigentümer im Alter wohlhabender sind, als Nicht-Eigentümer. Bei gleichen Voraussetzungen, es wurden also nicht Top-Verdiener, die sich eine Immobilie locker leisten können mit weniger gut betuchten Haushalten verglichen, sondern immer die gleiche Einkommensklasse.
8. Diversifizierung Ihres Portfolios
Diversifizierung ist vermutlich der erste und anscheinend wichtigste Tipp, den jeder Vermögensberater und Finanzberater Ihnen nennen wird, wenn es um die Anlage Ihres Geldes geht. Hierbei wird aber auch an Ihre Nerven und Ihren Schlaf gedacht, nicht nur an die Absicherung Ihres Vermögens. Denn im Falle von Aktien brechen einzelne Unternehmen gerne einmal um 20 %, 30 % oder 40 % ein. Der Gesamt-Markt kann in einem Jahr um 10 — 20 % sinken, weil die Wirtschaft schwächelt. Aktien unterliegen heftigen, launischen Schwankungen, die durch zahlreiche äußere und interne Signale, wie die allgemeine Wirtschaftsentwicklung eines Landes (äußeres Signal) oder Umsatz-Prognosen (internes Signal) verursacht werden und nicht immer mit der Gesundheit eines Unternehmens zusammenhängen. Unternehmen sind erfolgreich oder gehen pleite, aber der Aktienkurs steigt und fällt oft aufgrund ganz anderer Faktoren.
Sie als Einzelinvestor sollten also Ihre Geldanlage im Aktienmarkt diversifizieren, damit Sie sich vor einem Totalausfall einzelner Unternehmen absichern, aber vor allem auch gut schlafen können. Denn historisch gesehen hat sich der Aktienmarkt nach jeder Krise wieder erholt. Wenn Sie aber aus Angst um Ihr Vermögen in der Krise verkaufen, gehen Sie als Verlierer aus der Krise hervor.
Immobilien dagegen schwanken weit weniger im Preis. Die Kaufpreise für Immobilien bewegen sich nur langsam nach oben oder nach unten. Der Immobilienmarkt ist nicht so launenhaft, die Preise aktualisieren sich nicht im Sekundentakt und ein Hin und Her an Transaktionen oder Day-Trading gibt es auch nicht.
Immobilien werden oft langfristig für mindestens 10 Jahre gekauft und gehalten, damit Sie anschließend steuerfrei verkauft werden können. Oft entscheiden sich Investoren sogar die Immobilie einfach zu behalten, da der Mietertrag während der Haltedauer sich stetig verbessert hat und sie sehen, wie hervorragend die Immobilie sich gegenüber anderen Anlageformen entwickelt.
Mit dem Kauf einer Geldanlage-Immobilie diversifizieren Sie also Ihr Portfolio, doch sobald Sie einige Jahre eine Immobilie besitzen, werden Sie vermutlich feststellen, dass Aktien und andere Geldanlagen nicht denselben Ertrag erwirtschaften, wie Ihre Immobilie. Es ist daher häufig vorgekommen, dass unsere Mandanten uns darauf angesprochen haben, wie Sie einen Großteil in Immobilien investieren können und umschichten. Auch auf dem Immobilienmarkt ist eine Diversifikation möglich. Kaufen Sie kein Mehrfamilienhaus, sondern viele einzelne Wohnungen in unterschiedlichen Lagen. Kaufen Sie nicht ausschließlich 1‑Zimmer-Wohnungen, sondern auch größere. In unserer Beratung erklären wir Ihnen, wie Sie hier erfolgreich vorgehen können.
Fazit: Darum sind Immobilien die beste Möglichkeit, Vermögen aufzubauen
Die Investition in Immobilien als Kapitalanlage bietet zahlreiche Vorteile und hat in der Vergangenheit risikoreichere Anlageklassen schlagen können. Wer mit Immobilien Vermögen aufbauen möchte, investiert in einen Sachwert mit langfristiger Wertsteigerung, kontinuierlichen Mieteinnahmen, steuerlichen Vorteilen, Inflationsschutz und kann vor allem dank Hebelwirkung mittels Bankdarlehens von einem hohen Ertrag profitieren. Obwohl eine Immobile auch Nachteile mit sich bringt, sind diese Vorteile schwer zu übertreffen. Wer langfristige finanzielle Stabilität erreichen und seinen jetzigen Wohlstand erhalten möchte, der kommt an Immobilien eigentlich nicht vorbei. Es ist jedoch wichtig, sich jede Immobilie im Detail anzusehen, eine gründliche Recherche durchzuführen und auch seine persönliche Lebensplanung für die nächsten 10 oder 15 Jahre zu bedenken. Denn nur so können Sie fundierte Entscheidungen treffen und potenzielle Risiken minimieren.
Eine Immobilie funktioniert nur, wenn Sie keine Fehler machen
Immobilien als Investment sind definitiv eine gute Entscheidung. Doch muss die Immobilie Sinn machen. Die Lage muss passen und viele Faktoren müssen stimmen. Im folgenden Artikel erklären wir, worauf Sie achten müssen, um ein erfolgreiches Immobilien-Investment zu tätigen. Auch wenn Immobilien grundlegend eine risikoarme und ertragreiche Anlageklasse sind, muss es dennoch die richtige Immobilie sein, die Sie zum Erfolg führt!
