Warum in Immobilien investieren?

Ein Blick auf Investitionsmöglichkeiten und erfolgreiche sowie riskante Finanzierungsmöglichkeiten

Die Frage, ob eine Anlage in Immobilien eine lohnende Angele­gen­heit ist, stellt sich sehr häufig. Das inter­es­siert sowohl private als auch insti­tu­tio­nelle Kunden. Oft wird das Heil auch in fragwür­digen Finan­zie­rungen gesucht. Wir schauen auch in europäi­sche Nachbar­länder um Risiken zu identifizieren.

Warum überhaupt in Immobilien investieren?

Beton­gold – dieser Begriff klingt in den Ohren vieler nach einer unerschüt­ter­li­chen Sicher­heit und verleiht der Geldan­lage in Immobilien einen gewissen Glanz. Für andere schwingt auch ein Hauch von Rausch und Abenteuer mit. Es ist durchaus stark vom Einzel­fall und dem Blick­winkel abhängig, ob Abenteuer oder Sicher­heit bei einer Kapital­an­lage mehr betont werden sollten. Für viele Anleger ist die Stand­haf­tig­keit der Noten­banken und die Stabi­lität der Währung durchaus fragwürdig. Die Infla­tion ist beinahe allge­gen­wärtig und wer Geld hat, sucht Schutz davor. Aus dieser Perspek­tive betrachtet bedeutet eine Immobilie natür­lich Sicher­heit. Und sie bietet einen gewissen Schutz, denn auf der Haben­seite steht ein Sachwert und, falls wie häufig per Kredit finan­ziert, ein Finanz­wert auf der Sollseite. Wirklich unbeschadet kann man eine Währungs­krise aber auch mit Sachwerten nur dann überstehen, solange das zugrun­de­lie­gende Wirtschafts­sy­stem und die öffent­liche Ordnung die Krise überleben. Nehmen wir den absoluten Extrem­fall an, ist eine Flucht mit kleineren Goldmünzen mögli­cher­weise eine vielver­spre­chen­dere Strategie. Was aller­dings die Kapital­an­lage zu Rendi­te­zwecken anbelangt, produ­ziert Gold selbst­ver­ständ­lich keine Mieten, Zinsen oder wie Aktien Dividenden. Zudem weist Gold weitere Beson­der­heiten auf, die zu bespre­chen für den Rahmen dieses Artikels zu umfang­reich wäre.

Finanzierung und Kredithebel bei der Immobilienanlage

Zurück zum Beton­gold. Für gewöhn­lich wird bei einem Immobi­li­en­er­werb ein großer Teil des Kaufbe­trages fremd­fi­nan­ziert. Der Käufer bringt meist nur einen gerin­geren zweistel­ligen Prozent­satz der Kaufsumme als Eigen­kapital ein, während eine Bank den größeren Teil des Kaufka­pi­tals zu relativ günstigen Kondi­tionen als Fremd­ka­pital beisteuert. Der „Kredi­thebel“ steigert aber nicht nur die erwart­bare Rendite, sondern auch die erwar­tete Schwan­kungs­breite der Cashflows und damit das Risiko der Anlage. Für Eigen­heime ist ein Kredi­thebel von 3–10 gängig. Von vielen Eigen­heim­be­sit­zern wird das Risiko aber übersehen. Selbst wenn man die Hypothe­ken­raten nicht durch Mietein­nahmen finan­zieren muss, sollten die Immobi­li­en­preise fallen, wäre die Hypothek bei einem zu hohen Kredi­thebel mögli­cher­weise unter­deckt und die Bank würde zu einem Nachschuss an Kapital auffordern.

Ein Blick über die Landesgrenzen – wie finanzieren die Europäer?

Es gibt daneben weitere Arten der Anlage, die das Risiko­profil bei Immobi­li­en­in­ve­sti­tionen zusätz­lich verschärfen können. Zum Beispiel variable Finan­zie­rungen oder Fremd­wäh­rungen. Ein Blick nach Öster­reich zeigt, dass der Anteil der varia­blen Hypothe­ken­fi­nan­zie­rungen dort zuweilen bei 90 % lag. Der zu verrech­nende Zinssatz wird dabei an eine Bench­mark gekop­pelt, z. B. den 3‑monatigen Inter­banken-Zinssatz Euribor. Steigt der Basis­zins­satz, steigt damit unmit­telbar auch der Kredit­zins. Die Eigen­heim­be­sitzer müssen dann unmit­telbar eine höhere Monats­rate berappen, um den Kredit zu bedienen. Vor der Finanz­krise 2007 hatten viele variabel finan­zierte Häusle­bauer aufgrund der niedrigen Zinsen über viele Jahre einen positiven Einkom­mens­ef­fekt. Als aller­dings die Zinsen während der folgenden Finanz­krise plötz­lich stiegen, kamen viele variable Kredit­nehmer bis an die Belastungs­grenze oder sogar darüber hinaus.

Wahl der Verzinsungsart eine Mentalitätsfrage?

Inter­es­sant ist in diesem Zusam­men­hang, dass es anschei­nend Menta­li­täts­frage ist, ob jemand lieber eine feste oder eine variable Verzin­sung wählt. Zumin­dest gibt es inner­halb der Europäi­schen Union starke regio­nale Unter­schiede. Während nämlich Öster­rei­cher, Italiener, Spanier, Griechen und Finnen überwie­gend Finan­zie­rungen mit varia­blen Zinsen wählen, bevor­zugen 90 % der Deutschen und 80 % der Schweizer Eigen­heim­fi­nan­zie­rungen mit einer mehrjäh­rigen Zinsbin­dung (ähnlich wie Franzosen, Belgier und Niederländer).

Verluste durch Währungsschwankungen bei Immobilieninvestitionen

Die Öster­rei­cher haben in puncto Eigen­heim­fi­nan­zie­rung zudem den Ruf, beson­ders risiko­freudig zu sein, denn sie haben zeitweilig bis zu 40 % ihrer Wohnbau­kre­dite in einer fremden Währung aufge­nommen. Jedoch ging dieser Anteil seit der Finanz­krise stark zurück. Denn die Kredit­nehmer hatten einige Erfah­rungen mit Stress­phasen zu durch­leben, zum einen aufgrund unvor­teil­hafter Währungs­ent­wick­lung, zum anderen durch die Anstren­gungen der Natio­nal­bank, den Kollaps lokaler Kredit­in­sti­tute zu verhin­dern. Grund­sätz­lich wurden die Fremd­wäh­rungs­fi­nan­zie­rungen in Niedrig­zins­wäh­rungen wie dem Japani­schen Yen oder dem Schweizer Franken abgewickelt. Prinzi­piell sollte der niedrige Zins die monat­li­chen Kredit­raten niedrig halten. Diese Rechnung ging aber häufig nicht auf, da Währungs­schwan­kungen während der Laufzeit oft nicht berück­sich­tigt wurden und auch von den Kredit­neh­mern oft überhaupt nicht erkannt wurden. Und: nicht nur die bislang nicht getilgte Restschuld unterlag den Währungs­schwan­kungen, im Endef­fekt war es sogar noch schlimmer, denn die Währungs­schwan­kungen bezogen sich auf den vollen nominalen Kredit­be­trag bis zum Laufzeit­ende. Wie kam das? Die Kredite waren so aufge­legt, dass die Tilgungen nicht den Betrag in der Fremd­wäh­rung reduzierten. Vielmehr gingen diese zunächst in einen Tilgungs­träger heimi­scher Währung, und dieser wurde dann erst am Laufzeit­ende zur Tilgung der Fremd­wäh­rungs­schuld konver­tiert. Deshalb blieb eine mögliche Über- oder Unter­deckung bis zum letzten Tag eine Art Glücksspiel.

Kontrolle der Währungsrisiken?

Gelegent­lich kam schon die Idee auf, solche Währungs­ri­siken durch Devisen­ter­min­ge­schäfte zu kontrol­lieren. Doch wie? Entweder man kauft bzw. verkauft auf der Basis von Prognosen zu bestimmten Währungen, das bedeutet aller­dings ein aktives Risiko. Alter­nativ könnte man versu­chen, durch ständige passive Absiche­rungs­ge­schäfte das Währungs­ri­siko zu elimi­nieren, dies aller­dings würde den Zinsvor­teil kosten und zusätz­liche Bankspesen bedeuten.

Kein echter Vorteil bei Fremdwährungsinvestitionen

Zusam­men­fas­send kann man hier also feststellen, dass es einen Zinsvor­teil aus einer Fremd­wäh­rung ohne Währungs­ri­siko nicht gibt. Für Banken aller­dings ergibt sich durch Kredite, Währungs­kon­ver­tie­rung, verschie­dene Tilgungs­träger sowie mögliche Absiche­rungs­ge­schäfte ein ganzes Arsenal an Spezial-Produkten, die sie dem Kunden anstelle eines einfa­chen, günstigen Kredites anbieten können.

Faktor: Verstädterung und Landflucht

Derzeit ist in Europa bei einer relativ stabilen Gesamt­be­völ­ke­rungs­zahl tenden­ziell immer mehr eine Verstäd­te­rung zu beobachten, d. h. eine Konzen­tra­tion der Bevöl­ke­rung in Ballungs­zen­tren. Manche ländliche Gegenden entwickeln sich regel­recht zu Einöden, dagegen kommen einige Ballungs­räume nicht mit der Nachver­dich­tung ihres Baube­standes hinterher. Häufig ist die sogenannte demogra­fi­sche Wande­rung nicht nur verbunden mit einem Wunsch nach einem Leben in einer fortschritt­li­chen Infra­struktur, sondern sie ist auch dem Wunsch nach attrak­tiven Einkom­mens­quellen geschuldet. Eine anwach­sende Bevöl­ke­rung mit steigendem Einkommen hinter­lässt markante Spuren am Immobi­li­en­markt. Im Ergebnis zeigen sich in den verschie­denen Landes­re­gionen teils sehr erheb­liche Unter­schiede in absoluten Preisen für Immobilien und in der Preisentwicklung.

Was macht eine Immobilie wertvoll und eine Investition sinnvoll?

Ob eine Immobi­li­en­an­lage erfolg­reich ist, hängt aber nicht nur von der Gestal­tung der Finan­zie­rung ab. Natür­lich gibt es eine ganze Reihe weiterer und wichtiger Einfluss­fak­toren. Die Lage muss passen, ebenso die Umgebung und die vorhan­dene Infra­struktur. Zudem muss die Immobilie dem vorge­se­henen Zweck entspre­chen und nutzbar sein. Dies sind praktisch die größten Werttreiber. Letzt­lich kann man es aber bei einer Anlage­im­mo­bilie auf die Entwick­lung der Finan­zie­rungs­ko­sten und der poten­zi­ellen Mietein­nahmen herun­ter­bre­chen. Die Finan­zie­rungs­ko­sten hängen in starkem Maße von der allge­meinen Zinsent­wick­lung ab. Die Mietpreise wiederum ergeben sich weitge­hend durch die lokale Wirtschafts­kraft der Mieter und aus der künftigen demogra­fi­schen Entwick­lung der Mieter.