Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfallen!

Bei der Vermie­tung an Angehö­rige wird oft eine deutlich vergün­stigte Miete verein­bart. Zu billig sollte sie aller­dings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuer­liche Nachteile.

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, so lange die so genannte 66-Prozent-Regelung einge­halten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüb­li­chen Miete beläuft, Steuer­vor­teile nicht mehr vollständig ausge­schöpft werden können.

Vermie­tung an Angehö­rige – das Wichtigste in Kürze

• Wer seine Immobilie an Angehö­rige vermietet, verlang oft weniger Mieter. Ist die Miete aber zu gering, kann das steuer­liche Nachteile mit sich bringen.
• Ausgaben für die Mietwoh­nung können nur in voller Höhe als Werbungs­ko­sten abgesetzt werden, wenn die verein­bart Miete minde­stens 66 Prozent der ortsüb­li­chen Vergleichs­miete beträgt.
• Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüb­li­chen Vergleichs­miete, können die Werbungs­ko­sten nur anteilig steuer­lich geltend gemacht werden.
• Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungs­ko­sten von der Steuer absetzen.

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermie­tung und Verpach­tung versteuern. Von den Mietein­nahmen werden aber zuvor die Werbungs­ko­sten abgezogen: Das sind die Zinsen, Abschrei­bungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzel­fall – ein Gewinn oder auch ein Verlust heraus­kommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobi­li­en­ei­gen­tümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirt­schaften und fiska­lisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschrei­bung verant­wort­lich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Bauko­sten, wobei die antei­ligen Kosten für das Grund­stück nicht dazu zählen. Auf den Konto­stand des Immobi­li­en­ei­gen­tü­mers hat die Abschrei­bung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlust­rech­nung, da die Abschrei­bungen dort im Prinzip wie Kosten behan­delt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonder­preis vermietet wird, ist die Wahrschein­lich­keit hoch, dass ein Verlust zu verbu­chen ist und folglich der Fiskus drauf­zahlen muss. Deshalb hat der Gesetz­geber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unter­halb von 66 Prozent der ortsüb­li­chen Vergleichs­miete, können die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuer­kanzlei Gammel in Nürnberg.

Grund­lage für die Ermitt­lung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundes­fi­nanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteil­haft für Vermieter. Im verhan­delten Fall vermie­tete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebs­ko­sten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errech­nete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüb­li­chen Vergleichs­miete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermitt­lung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heran­zu­ziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüb­li­chen betrüge. Letzt­in­stanz­lich gab der Bundes­fi­nanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietver­hält­nisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremd­mieten dürften in der Praxis aller­dings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsüb­liche Vergleichs­miete zu ermit­teln ist. Grund­sätz­lich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

• Mietspiegel
• Sachver­stän­di­gen­gut­achten
• Benen­nung von drei Vergleichswohnungen
• Unter Umständen Mietan­ge­bote aus Immobilienportalen
• Der Bundes­ge­richtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbar­ge­meinde heran­zu­ziehen, sofern diese einen vergleich­baren Wohnungs­markt hat.

Die Frage, ob für die Berech­nung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsüb­liche Vergleichs­miete heran­zu­ziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchst­ge­richt­lich noch nicht abschlie­ßend geklärt. Aller­dings entschied der Bundes­fi­nanzhof in einem anderen Zusam­men­hang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeit­nehmer von seinem Arbeit­geber eine Wohnung zum unter­sten Spannen­wert des Mietspie­gels mietet. Diesen vermie­ter­freund­li­chen Grund­satz übertrug die Oberfi­nanz­di­rek­tion Rhein­land auf die verbil­ligte Vermie­tung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechts­kräf­tiges Urteil vor, das diese Frage abschlie­ßend klärt, jedoch ist diese Sicht­weise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach verein­barter Miethöhe ergeben sich bei der Vermie­tung an Verwandte unter­schied­liche, teils stark nachtei­lige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei minde­stens 66 Prozent der ortsüb­li­chen Vergleichs­miete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungs­ko­sten vollständig steuer­lich geltend machen“, erläu­tert Steuer­ex­perte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuer­last des Vermie­ters. Der tatsäch­liche Verlust ist also geringer als der rechne­ri­sche Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwie­rig­keiten, die ortsüb­liche Vergleichs­miete zu ermit­teln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von markt­gän­gigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicher­heits­halber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietver­hält­nisses wegen eines steigenden örtli­chen Mietni­veaus auf unter 66 Prozent des ortsüb­li­chen, so gehen die Steuer­vor­teile teilweise verloren, sobald die Grenze unter­schritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietver­trägen recht­zeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermie­tung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüb­li­chen Satzes, können die Werbungs­ko­sten nur anteilig steuer­lich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüb­li­chen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschrei­bungen zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unent­gelt­lich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungs­ko­sten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebha­berei“, weiß Steuer­be­rater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schen­kungs­steuer fällig wird.“

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaft­lich­keits­be­rech­nung ist bei unbefri­steten Mietver­trägen auch bei Verwandten seit einer Geset­zes­än­de­rung vor wenigen Jahren nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietver­trag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berech­nung mit einer Total­über­schuss­pro­gnose für den Vermie­tungs­zeit­raum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechne­risch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbil­ligten Miete während der befri­steten Mietzeit einen Gewinn erwirt­schaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuer­vor­teile futsch: Das Finanzamt behan­delt solche Vermie­tungs­ver­hält­nisse als Liebha­berei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefri­stete Mietver­hält­nisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermie­tung an Angehö­rige, dass alle Forma­lien beachtet werden:

• Mit dem Verwandten muss ein schrift­li­cher Mietver­trag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten.
• Auch bei der Durch­füh­rung des Vertrags sind dieselben Regeln einzu­halten wie bei Mietver­trägen mit Fremden: Insbe­son­dere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regel­mäßig überwiesen werden. Auch die Neben­ko­sten­ab­rech­nungen müssen regel­mäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzah­lungen oder Guthaben müssen auch tatsäch­lich gezahlt werden.
• Bei der Mitver­mie­tung von Einbau­kü­chen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
• Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietver­trag nicht an.

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermie­ters Zahlungs­ströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurück­über­wiesen wird, wittern die Finanz­ämter unerlaubte Umgehungen. Sie könnten dann die Steuer­vor­teile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studie­renden Kindern Unter­halt gewähren. Das steht in keinem Zusam­men­hang mit der Vermie­tung und ist deshalb nicht steuer­schäd­lich. Vom Unter­halt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stief­kinder finan­ziell unter­stützen wollen, können ihnen steuer­frei Geld schenken: Der Freibe­trag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem belie­bigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Quelle: ratgeber.immowelt.de