Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile.

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, so lange die so genannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können.

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Immobilie an Angehörige vermietet, verlang oft weniger Mieter. Ist die Miete aber zu gering, kann das steuerliche Nachteile mit sich bringen.
  • Ausgaben für die Mietwohnung können nur in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn die vereinbart Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.
  • Verlangt der Vermieter weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden.
  • Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten, wobei die anteiligen Kosten für das Grundstück nicht dazu zählen. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Grundlage für die Ermittlung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremdmieten dürften in der Praxis allerdings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

  • Mietspiegel
  • Sachverständigengutachten
  • Benennung von drei Vergleichswohnungen
  • Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
  • Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen“, erläutert Steuerexperte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren, sobald die Grenze unterschritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietverträgen rechtzeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüblichen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten seit einer Gesetzesänderung vor wenigen Jahren nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuervorteile futsch: Das Finanzamt behandelt solche Vermietungsverhältnisse als Liebhaberei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet werden:

  • Mit dem Verwandten muss ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen werden, der genau so gestaltet ist wie ein Vertrag mit einem Nicht-Verwandten.
  • Auch bei der Durchführung des Vertrags sind dieselben Regeln einzuhalten wie bei Mietverträgen mit Fremden: Insbesondere darf die Miete nicht bar bezahlt, sondern sollte regelmäßig überwiesen werden. Auch die Nebenkostenabrechnungen müssen regelmäßig, das heißt jährlich, erstellt werden. Etwaige Nachzahlungen oder Guthaben müssen auch tatsächlich gezahlt werden.
  • Bei der Mitvermietung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln ist ebenfalls die 66-Prozent-Regelung zu berücksichtigen.
  • Das Finanzamt prüft auch, ob sich der Verwandte die Wohnung überhaupt leisten kann. Ist das nicht der Fall, erkennt es den Mietvertrag nicht an.

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie  könnten dann die Steuervorteile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stiefkinder finanziell unterstützen wollen, können ihnen steuerfrei Geld schenken: Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem beliebigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Quelle: ratgeber.immowelt.de

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