Ein Jahrzehnt der Immobilie

Das eben abgelau­fene Jahrzehnt wird künftig in den Geschichts­bü­chern zurecht als das „Jahrzehnt der Immobilie“ geführt werden. Bis 2019 entwickelte sich der Invest­ment­markt positiv, gegen Ende des Jahres folgte dann nochmals ein fabel­haftes Feuer­werk an Abschlüssen, das so und in dieser Dynamik wohl kaum zu erwarten war. Im Rückblick offen­bart der Markt nun schon seit 10 Jahren einen pausen­losen Aufschwung. Selbst die immer gegen­wär­tigen Risiken konnten dem „Run“ auf deutsche Immobi­lien nichts anhaben. Geopo­li­ti­sche Konflikte, der globale Handels­streit, der Brexit, Krieg, Terror und Flucht sind bittere Reali­täten. Dennoch konnten zwischen­zeit­liche kleine positive Signale auch einen beach­tens­werten Motiva­ti­ons­ef­fekt auslösen, sodass einige zunächst ungewisse Investi­ti­ons­pro­zesse schließ­lich doch ins Laufen kamen.

Timo Tschammler, CEO bei der JLL Germany, kommen­tiert dazu: „Auf Basis des manife­stierten Niedrig­zins­ni­veaus erscheint die Immobilie als Anlage­pro­dukt für insti­tu­tio­nelle Investoren nahezu alter­na­tivlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzes­sive ihre Bestände um und erhöhen ihre Immobilienquoten.”

In den kommenden fünf Jahren werden deutsche Staats­an­leihen mit einem Volumen von mehr als 800 Milli­arden Euro auslaufen. Diese müssen dann wieder neu angelegt werden. Bisher werden diese Staats­an­leihen zu einem Zinssatz von rund 3 % verzinst. Damit liegt die Rendite deutlich höher als bei aktuellen Staats­an­leihen. Nach Einschät­zung von Experten dürfte ein Teil der auslau­fenden Staats­an­leihen auch in Immobi­lien angelegt werden. Damit deutet sich an, dass die Nachfrage nach Immobi­lien in Deutsch­land in den kommenden Jahren hoch bleiben wird. Eine aktuelle Umfrage der PwC/ULI zeigt denn auch, dass über die Hälfte der dazu befragten europäi­schen Investoren in 2020 ihre Immobi­li­en­be­stände weiter ausbauen wollen. Die Rolle deutscher Immobi­lien wird dabei zentral sein. “Deutsch­land hat aufgrund seiner föderalen Struktur und der nach wie vor vorhan­denen wirtschaft­li­chen und politi­schen Stabi­lität gute Voraus­set­zungen, um auch in diesem Jahr weit oben auf der Einkaufs­liste inter­na­tio­naler und einhei­mi­scher Investoren zu stehen”, unter­streicht Timo Tschammler.

2019 – Höchstes Transaktionsvolumen* aller Zeiten

Der deutsche Invest­ment­markt beging das Jahres­ende mit einem neuen Rekord­ergebnis. Das vierte Quartal alleine überragte mit 34 Milli­arden Euro die Quartale aller vorher­ge­henden Vorjahre (bislang lag der Rekord im 4. Quartal 2016 mit 26,5 Milli­arden Euro). 73 Trans­ak­tionen im dreistel­ligen Millionen Euro-Bereich oder sogar im Milli­ar­den­be­reich wurden alleine im letzten Quartal abgeschlossen. Im Gesamt­jahr 2019 gab es damit insge­samt 187 Trans­ak­tionen über der 100 Millionen Euro-Marke. Inklu­sive Living lag das Trans­ak­ti­ons­vo­lumen bei fulmi­nanten 91,3 Milli­arden Euro.

Am Ende des dritten Quartals lag das Trans­ak­ti­ons­vo­lumen noch auf Höhe des Vorjahres. Gegen­über 2018 kann zum Ende des vierten Quartals aber ein noch ein deutli­ches Plus von rund 16 % verbucht werden. “Dass so viele Trans­ak­tionen noch kurz vor Tores­schluss über die Ziellinie getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu erwarten und führte im Ergebnis dazu, dass unsere Prognose deutlich übertroffen wurde. Und die schiere Menge an Trans­ak­tionen scheint auf den ersten Blick auch die These zu wider­legen, dass es kein adäquates Angebot an Immobi­lien gibt und dass die sogenannte ‘Wall of Money’ gar nicht befrie­digt werden könne”, sagt Timo Tschammler. Einen eklatanten Angebots­mangel sieht der Experte grund­sätz­lich weiter als gegeben an, so entfielen mit rund 23 Milli­arden Euro ca. ein Viertel des Gesamt­vo­lu­mens auf dieje­nigen 21 Trans­ak­tionen mit beson­ders großem Volumen über 500 Millionen Euro. Dabei handelt es sich um eine außer­or­dent­liche Ballung der Nachfrage. Das zeigt auch, dass Investi­tionen über den Kapital­markt neben direkten Investi­tionen zuneh­mende Bedeu­tung gewinnen. Auf indirekte Investi­tionen entfielen etwa 12 Milli­arden Euro. Unter­neh­mens­be­tei­li­gungen beispiels­weise, Übernahmen oder auch der Kauf von Aktien­pa­keten sind eine inter­es­sante Alter­na­tive für dieje­nigen, die sich in Zeiten mit knappem Angebot Immobi­li­en­ei­gentum sichern wollen.

Die Trans­ak­ti­ons­liste wurde angeführt vom Verkauf der Immobi­lien des kanadi­schen Immobi­li­en­in­ve­stors Dream Global an das US-ameri­ka­ni­sche Invest­ment­ma­nage­ment-Unter­nehmen Black­stone. Der Wert der daran betei­ligten deutschen Immobi­lien liegt bei ca. 3,2 Milli­arden Euro. Alle Einzel­trans­ak­tionen zusammen (56,2 Milli­arden Euro) machen übrigens 62 % des gesamten Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens aus. Zugenommen haben übrigens auch Portfo­li­o­ver­käufe, die ebenfalls durch die genannten Unter­neh­mens­über­nahmen gepusht wurden. Hier erreicht das Jahres­er­gebnis etwa 35 Milli­arden Euro, 24 % mehr als noch im Jahr zuvor.

Büroimmobilien nachfragestärkste Assetklasse, Beliebtheit von Alternativen nimmt aber zu

2019 dominierten Büro- und Wohnim­mo­bi­lien den deutschen Invest­ment­markt. Ca. 40 % des gesamten Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens verteilten sich in die Asset­klasse Büro, 24 % in die Asset­klasse Living. Die immer Suche nach rendi­testarken Immobi­lien wird aller­dings immer heraus­for­dernder. Daher spielen auch alter­na­tive Asset­klassen wie Gesund­heits- und Pflege­im­mo­bi­lien eine immer größere Rolle.

Daneben kommen einzel­han­des­ge­nutzte Immobi­lien ledig­lich noch auf einen Anteil von 12 % — histo­risch niedrig. Shopping-Center-Trans­ak­tionen mit großem Volumen kommen immer seltener vor. Aller­dings sind Fachmarkt­pro­dukte immer noch bei Investoren gefragt, vor allem wenn sie Lebens­mit­tel­ab­tei­lungen enthalten. Im Großen und Ganzen werden Einzel­han­dels­im­mo­bi­lien aller­dings nach wie vor kritisch eingestuft.

Der Anteil von Logistik­hallen liegt bei etwa 7 %. Da der E‑Com­merce-Bereich aber eine hohe Dynamik aufweist, sollte dieser Anteil eigent­lich höher liegen. Grund­sätz­lich fehlt es hier an Neubauten und damit schlicht an Investitionsmöglichkeiten.

Die Beliebt­heit misch­ge­nutzte Immobi­lien, bei denen keine Asset­klasse stark überwiegt, nimmt indes zu, der Anteil am Trans­ak­ti­ons­vo­lumen beträgt hier etwa 10 %. Immobi­li­en­profis sehen hier Vorteile für Immobi­li­en­ob­jekte, wenn sie die zuneh­mende Verzah­nung von Leben, Arbeit und Freizeit unter­stützen, denn das hilft auch den Investoren bei der Diversifikation.

Transaktionsvolumen zeigt in den Big 7 Deutschlands gemischtes Bild – München erreicht 65 % Plus

Der Kapital­druck der Investoren ist enorm. So überrascht es auch nicht, dass das Gros des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens nach wie vor auf die Big 7 entfällt. 52,6 Milli­arden des Gesamt­vo­lu­mens werden in Berlin, Hamburg, München, Köln, Frank­furt, Düssel­dorf und Stutt­gart investiert. Das sind 14 % mehr als 2018. Die Kapital­summe entspricht 58 % des gesamten Kapitals, das in deutsche Immobi­lien investiert wurde. Der Prozent­wert entspricht im Durch­schnitt in etwa demje­nigen der letzten fünf Jahre. Die beson­dere Bedeu­tung der deutschen Metro­polen als Zielge­biet für Invest­ment­ka­pital – national und unter­na­tional – zeigt sich hier deutlich. Auf der anderen Seite muss die sehr unter­schied­liche Perfor­mance der Big 7 ebenfalls klar heraus­ge­stellt werden. Klarer Spitzen­reiter ist Berlin mit 15,8 Milli­arden und 46 % Plus gegen­über 2018. 30 % des Kapitals, das in die Big 7 investiert wurde, entfällt damit alleine auf die Haupt­stadt. 10,9 Milli­arden gehen nach München mit einem Anstieg von 65 %, 10 Milli­arden gehen nach Frank­furt, das aller­dings gegen­über 2018 rund 14 % verliert. Weitere Hochburgen mussten ebenfalls einen Rückgang des Volumens hinnehmen. In Hamburg war dieser mit 24 % beson­ders deutlich. Dass sich die Investi­tionen zuneh­mend auf Berlin, München oder Frank­furt konzen­trieren ist aller­dings nachvoll­ziehbar, wenn die Nachfra­ge­si­tua­tion betrachtet wird. Denn diese nimmt vor allem für großvo­lu­mige Objekte zu, und Möglich­keiten bieten sich, was Deutsch­land betrifft, vor allem in diesen Metropolregionen.

Tatsäch­lich bieten aber auch Städte, die nicht zu den Big 7 zählen, inter­es­sante Gelegen­heiten. 2019 flossen immerhin etwa 38,7 Milli­arden Euro in weitere Städte, das sind 17 % mehr als im Vergleichs­jahr 2018. Natür­lich sind hier die Einzel­vo­lu­mina kleiner, das macht sich haupt­säch­lich im Büroseg­ment bemerkbar. Aber auch abseits der Big 7 können solche Investi­tionen, je nach Invest­ment­stra­tegie, rentabel sein. Die Entschei­dende Variable ist hier, in welchem Ausmaß der jewei­lige Markt innovativ und zukunfts­fähig ist. Außer­halb der Big 7 gab es die größte Trans­ak­tion des Jahres in Erlangen. Die Union Invest­ment kaufte hier ein Büroge­bäude von der Siemens Real Estate.

Für die künftige Entwick­lung in B‑Städten erwarten Experten in den künftigen Jahren einen moderaten Anstieg. Denn das Produkt­an­gebot in den großen Immobi­li­en­hoch­burgen wird aller Voraus­sicht nach in den kommenden Jahren kaum zunehmen. Zudem bewegen sich die Kaufpreise dort mittler­weile in Berei­chen, die eine Anlage in den Big 7 ausschließt. Aller­dings bieten auch mittel­große Städte attrak­tive Investi­ti­ons­mög­lich­keiten. Aufgrund seiner föderalen Struktur und mittler­weile vieler „talent­starker“ und innova­tiver Städte bietet Deutsch­land ein großes Diver­si­fi­ka­ti­ons­po­ten­zial. Was die Big 7 betrifft, hier wirkt sogar ein Leerstand nicht mehr abschreckend, denn die Vermie­tungs­märkte laufen übergrei­fend noch immer gut. Im Gegen­teil bieten sich sogar Möglich­keiten für Mietsteigerungen.

Geringere Rendite bei Büro und Logistikimmobilien – Fachmarktzentren überholen Shopping-Center

Bereits seit geraumer Zeit zeigt sich ein moderater Rendi­te­rück­gang bei Top-Produkten der trans­ak­ti­ons­stärk­sten Nutzungsart in Bestlagen: Die Spitzen­ren­dite für Büroim­mo­bi­lien liegt nun bei mittleren 2,93 % in den sieben Hochburgen, das ist nochmals ein leichter Rückgang gegen­über dem Vorquartal. Im 12 Monats­ver­gleich sind das 18 Basis­punkte weniger. Die JLL Germany hält es für wahrschein­lich, dass sich die höchsten Renditen in diesem Bereich auf diesem Niveau stabi­li­sieren werden.

Für Lagen und Produkte abseits von Top und Core könnte sich auch im nächsten Jahr die Rendite weiter verrin­gern. Damit würde sich auch der Abstand zur Spitzen­ren­dite verrin­gern, der 2019 abhängig von Lage und Objekt­aus­stat­tung zwischen 20 und 140 Basis­punkten beträgt.

In den Big 7 sind die Kapital­werte für Büroim­mo­bi­lien im Durch­schnitt weiter­ge­wachsen, in Kombi­na­tion mit höheren Mieten dürfte der mittlere Anstieg um die 12 % betragen. Für 2020 ist aller­dings nur noch ein gerin­gerer Zuwachs im Rahmen von 4 % zu erwarten, da von einer allge­meinen Stabi­li­sie­rung der Renditen auszu­gehen ist.

Am stärk­sten ausge­prägt zeigt sich die Dynamik der Renditen nach wie vor bei Logistik­im­mo­bi­lien. 2019 liegen die Anfangs­ren­diten bei 3,75 %, diese haben insge­samt weiter nachge­geben. Betrachtet man den Zeitraum seit 2014, so gingen die Renditen seither um über 240 Basis­punkte zurück, gegen­über Büroim­mo­bi­lien ist der Spread mit 82 Punkten so gering wie nie davor. Auch für 2020 ist aufgrund der guten Nachfrage nach Logistik­im­mo­bi­lien und der lockeren Geldpo­litik weiter mit einem anhal­tenden Abwärts­druck auf die Renditen zu rechnen.

Aufgrund der starken Rendi­te­kom­pres­sion liegen 2019 die Zuwachs­raten für den Kapital­wert bei Logistik­im­mo­bi­lien ebenfalls auf einem Niveau von 12 %. Die Chancen auf weitere positive Zuwachs­raten in 2020 stehen gut. Für Einzel­han­dels­im­mo­bi­lien ist eine Fortset­zung der Ausdif­fe­ren­zie­rung der Renditen ein wahrschein­li­ches Szenario.

Für Geschäfts­häuser in Innen­städten entwickeln sich die Renditen in den Big 7 stabil. Ende 2019 liegt der Durch­schnitt wie 2,84 %. Inzwi­schen sind für Top-Fachmarkt­zen­tren mit Nahver­sor­gungs­cha­rakter niedriger Renditen akzep­tabel (4,2 %) als für Premium-Shopping-Center. Bei Premium-Shopping-Centern zeigte sich seit dem Tiefpunkt zum 3. Quartal 2018 ein Anstieg von 60 Basis­punkten. Hier weisen die Indika­toren auf eine Stabi­li­sie­rung des Aufwärts­trends und der Renditeentwicklung.

* Das Trans­ak­ti­ons­vo­lumen umfasst: Büro‑, Logistik, Einzel­han­dels- und Industrie­im­mo­bi­lien, Grund­stücke, Hotels, Spezi­al­im­mo­bi­lien, gemischt genutzte Immobi­lien, die Asset­klasse Living mit Mehrfa­mi­li­en­häu­sern und Wohnport­fo­lios ab zehn Wohnein­heiten und 75 % Wohnnut­zung, den Verkauf von Unter­neh­mens­an­teilen (ohne Börsen­gänge), Appart­ment­häuser, Studen­ten­woh­nungen, Senioren- und Pflege­im­mo­bi­lien sowie Kliniken.