Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Die Mietrendite ist nicht der entscheidende Faktor bei Immobilien

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie als Kapital­an­lage? Viele Käufer werfen einen ersten Blick auf die sogenannte Mietren­dite, um heraus­zu­finden, ob die Wohnung oder das Haus eine gute oder schlechte Geldan­lage darstellen und sich der Kauf lohnt. Die Mietren­dite ist eine der wichtigen Kennzahlen, anhand derer Sie eine Immobilie bewerten können. 

Aller­dings sollten Sie sich hier auskennen, um nicht aus Versehen Äpfel mit Birnen zu verglei­chen. Denn die zu erwar­tende Rendite unter­scheidet sich von Objekt zu Objekt und Lage zu Lage – und ist außerdem bei weitem nicht das wichtigste. Nur auf die Rendite zu spähen kommt dem Trugschluss ähnlich, ein Auto nur anhand seiner Motor­lei­stung (PS) zu kaufen.

Doch weil die Rendite eine schnelle und einfache Kennzahl ist, sollten Sie wissen wie Sie diese richtig einschätzen. Im Folgenden geben wir Ihnen Anhalts­punkte, anhand derer Sie für sich entscheiden können, welche Wohnung oder Haus eine gute Kapital­an­lage ist.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Die Rendite ist das Verhältnis aus Kaufpreis und Ertrag und wird in Prozent ausge­drückt. Rendite ist also das was Sie bekommen, relativ zum Kaufpreis.

Um die Rendite einer Kapital­an­lage zu berechnen, rechnen Sie wie folgt:

Jahres­kalt­miete : Kaufpreis = Mietren­dite (in Prozent)

Beispiel: 400 Euro monat­liche Mietein­nahmen ergeben 4.800 Euro Jahres­kalt­miete (400 x 12). Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro berechnet sich die Rendite der Immobilie also wie folgt:

4.800 : 100.000 = 0,048 = 4,8 % Mietrendite

4,8% kann eine gute oder schlechte Rendite sein. Für eine Immobilie in München wäre es eine sehr gute Rendite. Für eine Immobilie im Hinter­land oder in einer wirtschaft­lich sehr schwa­chen Region wäre das eine mittel­mä­ßige Rendite!

Neben der Mietren­dite hört man manchmal auch vom sogenannten Kaufpreis­faktor. Der Kaufpreis­faktor ist eine andere Form, die Mietren­dite auszu­drücken. Der Kaufpreis­faktor ist eine Kennzahl, die angibt wie viele Jahres­mieten benötigt werden, um den Kaufpreis der Immobilie zu bezahlen.

Die Rechnung ist:

Jahres­kalt­miete x Kaufpreis­faktor = Kaufpreis

Beispiel:
Bei 30.000 Euro Kaufpreis und 1.000 Euro Jahres­miete benötigt man die Mietein­nahmen aus 30 Jahren, um den Kaufpreis zu bezahlen. Der Kaufpreis­faktor ist also 30. 

Man errechnet den Kaufpreis­faktor, indem man den Kaufpreis durch die Jahres­miete teilt. Also der umgekehrte Rechenweg im Vergleich zur Mietrendite:

30.000 Euro Kaufpreis : 1.000 Euro Jahres­miete = 30 (Kaufpreis­faktor)

Oft wird bei Immobilien-Angeboten der Kaufpreis­faktor oder die Mietren­dite als Invest­ment-Kennzahl angegeben. Es macht also Sinn, dass Sie diese Begriffe kennen.

Eine historische Betrachtung des Mietertrags in Deutschland

Im Internet lesen Sie desöf­teren sehr präzise Aussagen wie “eine Immobilie muss minde­stens 5% Rendite erwirt­schaften, um rentabel zu sein” oder “die Immobilie muss Cashflow-Positiv” sein, also mehr Rendite erwirt­schaften, als die monat­li­chen Kosten durch den Kredit und die Hausver­wal­tung kosten. Solche Aussagen sind leider heute nur noch sehr sehr selten reali­sierbar und wenn dann meist mit einem oder gar mehreren Haken.

Histo­risch hat sich die Rendite in den vergan­genen Jahren langsamer entwickelt als die Kaufpreise angezogen sind. Während in den 2000er Jahren eine Rendite von 4 oder 5% in Top-Lagen noch durchaus möglich war, ist sie seitdem nach und nach geschrumpft.

Die Gründe hierfür sind haupt­säch­lich politisch: Mietspiegel, Mietpreis­grenzen und andere Vorschriften regulieren den Mietmarkt und verzerren die Markt­kräfte aus Angebot und Nachfrage. Eigent­lich würde die Nachfrage vieler­orts weit höhere Mietpreise ergeben, doch da dies sozial nicht tragbar wäre, wird der natür­li­chen Preis­bil­dung ein Riegel vorge­schoben. Anders verhält es sich am Kaufmarkt von Immobilien: hier können Verkäufer verlangen, was Sie wollen.

Wenn Sie sich fragen, wie viel Rendite Sie benötigen und sich Tipps aus dem Internet holen, müssen Sie daher darauf achten, ob die Infos überhaupt noch aktuell sind. Immobilien-Renditen sind in den vergan­genen Jahren immer weiter gesunken.

Genaue Zahlen: Was ist eine gute Rendite bei Immobilien?
Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Sicher kennen Sie diese Regel aus dem Aktien­markt: Aktien mit hohen Erträgen unter­liegen einem hohen Risiko. Geldan­lagen mit geringem Risiko haben dafür auch einen niedrigen Ertrag. Genau so verhält es sich auch auf dem Immobi­li­en­markt. Ein hohes Risiko verlangt hohe mögliche Mietein­nahmen. Ein Objekt mit geringem Risiko erwirt­schaftet nur geringe Mietrenditen.

Eine hohe Rendite bei Immobilien deutet allge­mein auf ein höheres Anlage­ri­siko hin. Niedrige Renditen können auf ein niedriges Risiko hinweisen.

Aber was ist ein geringes Risiko? Ein geringes Risiko bedeutet, dass die Immobilie vermut­lich niemals oder nur kurz leer stehen wird. Ein Blick auf die Leerstands­quote einer Stadt oder einer Region wird Ihnen also Aufschluss über mögliche Mietren­diten geben. Beispiels­weise haben München und Berlin eine extrem niedrige Leerstands­quote von aktuell 0,2 % und 0,4 % (Stand 2024). Salzgitter dahin­gegen hat mit 8,1 % eine der höchsten Quoten in Deutsch­land. In München sind die Mietren­diten, daher weit niedriger als in Salzgitter. 

Wenn Sie jetzt denken, dass die Mieten in München doch viel höher als in Salzgitter sind, möchten wir Sie nochmal daran erinnern: Die Miete pro Quadrat­meter ist in München zwar höher, doch im Verhältnis zum Kaufpreis erhalten Sie in Salzgitter verhält­nis­mäßig höhere Mieteinnahmen.

Auch Angebot und Nachfrage nach Mietwoh­nungen können die Rendite beein­flussen: in ländli­chen Regionen leben viele Menschen in den eigenen vier Wänden. Die Nachfrage nach vermie­tetem Wohnraum ist im Vergleich zu Großstädten daher geringer, weswegen es auch nur ein entspre­chendes Angebot an Wohnraum zur Miete gibt. Gleich­zeitig wird für Miet-Objekte mehr verlangt, um z.B. das Risiko eines längeren Leerstands auszu­glei­chen. Und so ergibt sich die höhere mögliche Rendite bei einem höheren Risiko.

Neben der Region oder Lage der Immobilie bestimmt auch die Art bezie­hungs­weise das Vermie­tungs­kon­zept die zu erwar­tenden Mietein­nahmen im Verhältnis zum Kaufpreis. Renditen für Einfa­mi­li­en­häuser fallen anders aus als Mieterträge für Studen­ten­woh­nungen oder Mikro­a­part­ments. Und beide Immobilien-Typen rechnen sich auch völlig unter­schied­lich. Der Mietpreis je Quadrat­meter ist bei größeren Wohnungen oft höher als bei mittel­großen Wohnungen. Und bei kleinen Wohnungen steigt der Mietpreis pro Quadrat­meter wieder in die Höhe, da die Verwal­tungs­ko­sten einer Ein-Zimmer-Wohnung ähnlich hoch sind, wie für eine größere Wohnung. 

Allein anhand dieser Beispiele ist ersicht­lich, dass eine Aussage á la “4 — 5 % Rendite sind für eine Kapital­an­lage die Mindester­for­dernis” zu allge­mein gehalten ist. Sie müssen sich im Detail über die Immobilie und deren Lage infor­mieren, um die Rendite reali­stisch einschätzen zu können.

Mögliche Renditen nach Standort

Die folgende Tabelle gibt eine ungefähre Auskunft darüber, welche Rendite akzep­tabel sein kann.

Durchschnittliche Kauf- und Mietpreise vergleichen

Wenn Sie in einer belie­bigen Stadt den durch­schnitt­li­chen Kaufpreis mit der Durch­schnitts-Miete verglei­chen, erhalten Sie eine erste Annähe­rung an die mögliche Rendite dieses Standorts.

Beispiel: Die durch­schnitt­liche Miete in München liegt aktuell bei 17 Euro pro Quadrat­meter (also 204 Euro pro Jahr). Der durch­schnitt­liche Kaufpreis pro Quadrat­meter liegt bei 7.800 Euro.

Die Rechnung ist also:
204 Euro : 7.800 Euro = 0,026 = 2,6 % durch­schnitt­liche Mietren­dite in München

Dies ist eine sehr grobe Heran­ge­hens­weise, denn hier wird alles in einen Topf geworfen: Neubau-Kaufpreise, Bestands-Kaufpreise aber auch Einfa­mi­li­en­häuser, Maiso­nette-Wohnungen und Mikro­a­part­ments. Es ist also nur eine Annähe­rung. Im Detail müssen Sie wiederum Ihr Objekt betrachten und dieses mit ähnli­chen verglei­chen: also die Durch­schnitts-Kaufpreise und Miethöhe für z.B. eine 3‑Zimmer-Wohnung in einem ähnli­chem Zustand und in derselben oder einer ähnli­chen Lage.

Die Mietrendite kann sich auch bessern

Es gibt auch Szena­rien, die ein Objekt mit einer auf den ersten Blick niedrigen Mietren­dite attraktiv werden lassen. Diese sind oftmals nur zu finden, wenn man sich mit der Immobilie wirklich ausein­an­der­setzt. Beispiels­weise kann dies eine baldige Neuver­mie­tung sein: der derzei­tige Mieter lebt seit 30 Jahren zu sehr niedrigem Mietzins in der Wohnung und hat bereits angekün­digt, in Kürze ausziehen zu wollen, so dass Sie das Objekt zeitnah zu einer ortsüb­li­chen weit höheren Miete weiter­ver­mieten können.

Fazit

Während man sich von einer guten Rendite leicht blenden lässt, sollte man doch versu­chen heraus­zu­finden, warum die Rendite so ist, wie sie ist. Erst wenn Sie diese versteckten Risiken gut einschätzen können, können Sie die Rendite reali­stisch bewerten und sicherer einkaufen. Der Immobi­li­en­markt bringt selten Hammer-Schnäpp­chen mit sich. Dafür sind Immobilien einfach zu teuer in der Herstellung.

Machen Sie sich daher immer wieder bewusst, dass die Rendite nur einer von vielen Indika­toren für die Bewer­tung einer Immobilie ist. Sie sollte auf keinen Fall schlecht sein, aber Sie muss auch nicht “den Markt” schlagen. Wichtig ist, dass Sie in eine solide, betreu­ungs­arme Immobilie investieren, die Ihnen hinterher keinen Ärger macht. Denn Ärger kann Sie weit mehr kosten als ein paar Prozent­punkte mehr Rendite.