2632 Verm√∂gensaufbau mit Immobilien ‚ÄĒ so geht‚Äôs

Die nicht mehr ganz so jungen unter uns erinnern sich vielleicht noch an die Zeiten, als es relativ einfach war, zur Bank zu gehen, sein Geld dort anzulegen und 8 Prozent Zinsen auf Sparan¬≠lagen zu bekommen. Das funktio¬≠niert aller¬≠dings schon lange nicht mehr. Wer gegen¬≠w√§rtig Geld anlegen, Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau und Zukunfts¬≠vor¬≠sorge betreiben will, muss sich schon etwas einfallen lassen. Und wer sich nicht erstklassig in irgend¬≠wel¬≠chen exoti¬≠schen Branchen mit m√∂gli¬≠cher¬≠weise atembe¬≠rau¬≠benden Renditen auskennt und wer nicht die teils enormen Verlust¬≠ri¬≠siken bei Aktien in Kauf nehmen will, dem bleiben gegen¬≠w√§rtig f√ľr den Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau eigent¬≠lich nur Immobi¬≠lien. Lesen Sie in diesem Ratge¬≠ber¬≠ar¬≠tikel, wie Sie mit Immobi¬≠lien Ihren Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau betreiben k√∂nnen, wie Sie durch die Nutzung der steuer¬≠li¬≠chen M√∂glich¬≠keiten mehr Rendite erzielen und welche typischen Fehler Sie beim Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau mit Immobi¬≠lien besser nicht machen.

Wie funktioniert der Vermögensaufbau mit Immobilien?

Grund­sätz­lich gibt es zwei Möglich­keiten, Kapital in Immobi­lien anzulegen, um damit Rendite zu erzielen und ein Vermögen aufzu­bauen; evtl. funktio­niert auch eine Kombination:

1. Rendite durch Wertsteigerung

Bei dieser Heran¬≠ge¬≠hens¬≠weise ist die Idee, dass Sie eine Immobilie kaufen, die jetzt verh√§lt¬≠nis¬≠m√§√üig g√ľnstig zu haben ist, und diese sp√§ter wieder mit Gewinn zu verkaufen. Der Wert der Immobilie kann sich steigern, indem sie mit entspre¬≠chenden Sanie¬≠rungs- oder Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen aufge¬≠wertet wird. Erfah¬≠rungen zeigen, dass sich f√ľr diesen Zweck beispiels¬≠weise speziell Mehrfa¬≠mi¬≠li¬≠en¬≠h√§user zum Kauf eigenen, die dann clever aufge¬≠wertet und evtl. in Wohnei¬≠gentum aufge¬≠teilt werden. Hier sind Gewinne bzw. Renditen m√∂glich, die sonst kaum reali¬≠sierbar sind. Aller¬≠dings sollte man sich dazu in der Materie gut auskennen und zuver¬≠l√§s¬≠sige Partner zur Hand haben. Wer in Sachen Immobi¬≠lien zu wenig Erfah¬≠rung mitbringt, sollte sich aller¬≠dings nicht gleich auf solche Projekte st√ľrzen und vielleicht besser mit dem Kauf und der Vermie¬≠tung einer einfa¬≠chen Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nung beginnen.

In diesem Zusam¬≠men¬≠hang sollte auch erw√§hnt werden, dass es nat√ľr¬≠lich auch eine Wertstei¬≠ge¬≠rung einfach durch die √Ąnderung der Markt¬≠be¬≠din¬≠gungen geben kann. Eine Immobilie in einer vielver¬≠spre¬≠chenden Region g√ľnstig kaufen und nach ein paar Jahren, nachdem diese an Wert zugelegt hat, teuer zu verkaufen kann sich lohnen. Aller¬≠dings w√§re dies reine Speku¬≠la¬≠tion und kein sicherer Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau mit Immobilien.

2. Rendite durch Mieteinnahmen

In diesem Fall kaufen Sie eine Immobilie und vermieten sie. Der Kaufpreis f√ľr die Immobilie wird bei diesem Ansatz zum gr√∂√üten Teil √ľber einen Bankkredit finan¬≠ziert. Mit den monat¬≠li¬≠chen Mietein¬≠nahmen wird der Bankkredit nach und nach abbezahlt und andere anfal¬≠lende Kosten begli¬≠chen, das hei√üt, dass Sie selbst nicht oder h√∂chstens gering¬≠f√ľgig damit belastet sind und den sogenannten Fremd¬≠ka¬≠pi¬≠tal¬≠hebel nutzen. Denn solange die Gewinne, die Sie aus dem Invest¬≠ment ziehen, gr√∂√üer sind als die Kredit¬≠ko¬≠sten, lohnt es sich, ein Darlehen aufzu¬≠nehmen und das Invest¬≠ment damit zu hebeln.

Eine Immobilie ist prinzi¬≠piell dann ein gutes Investi¬≠ti¬≠ons¬≠ob¬≠jekt, wenn die Kredit¬≠til¬≠gungs¬≠ko¬≠sten und sonstige Kosten mit der Miete abgedeckt sind. Ein Finan¬≠zie¬≠rungs¬≠kredit kann, je nach Vertrag, zwischen 10 und 35 Jahren laufen. Danach geh√∂rt die Immobilie ganz Ihnen und sie k√∂nnen voll √ľber die Mietein¬≠nahmen als passives Einkommen verf√ľgen. Je mehr die Mietein¬≠nahmen die monat¬≠li¬≠chen Kosten √ľbersteigen, desto besser. Denn dann k√∂nnen Sie auch schon w√§hrend der Kredit¬≠lauf¬≠zeit √ľber einen Teil der Mietein¬≠nahmen verf√ľgen.

Mit einer vermie­teten Immobilie ist es Ihnen also grund­sätz­lich möglich, mit geringem Risiko ein Vermögen aufzu­bauen, schließ­lich sind Immobi­lien noch immer eine sehr sichere Anlage­form. In der Regel sind Sicher­heit und gute Renditen nicht auf einmal zu haben. Mit einer Immobilie ist aber genau das möglich.

Kombination Mieteinnahmen plus Wertsteigerung

Gelingt es Ihnen, eine Immobilie zu erwerben, die eine gute Mietren¬≠dite erzielt und die nach einigen Jahren eine deutliche Wertstei¬≠ge¬≠rung am Markt aufweist, ist das gewis¬≠ser¬≠ma√üen eine gl√ľck¬≠liche F√ľgung, aus der sich dann weitere M√∂glich¬≠keiten f√ľr Sie ergeben. Sie k√∂nnen so √ľber einige Jahre ein passives Einkommen generieren und dann mit einem hohen Gewinn verkaufen, also doppelt profi¬≠tieren. Einen Teil des Kapitals wollen Sie dann vielleicht in den Kauf einer neuen Immobilie investieren und den Zyklus des Verm√∂¬≠gens¬≠auf¬≠baus erneut starten. Dies aber erfolg¬≠reich in die Realit√§t umzusetzen erfor¬≠dert tats√§ch¬≠lich etwas Arbeit und auch das n√∂tige Wissen, ist also nicht gleich der erste Schritt beim Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau mit Immobilien.

Selbst genutzte versus vermietete Immobilie

Viele Kapital¬≠an¬≠leger finden die Idee attraktiv, ein Haus zu bauen oder zu kaufen, um es schlie√ü¬≠lich selbst zu bewohnen. Im Alter im eigenen Haus wohnen und keine Miete zahlen, sich frei zu machen von Mietzah¬≠lungen und Mieterh√∂¬≠hungen, all das hat nat√ľr¬≠lich einen gewissen Charme. Man muss aber die Frage stellen, ob es sich am Ende auch lohnt. Wer sein eigenes Haus bewohnt, muss keine Miete zahlen, so viel steht fest. Aller¬≠dings fallen zahlreiche andere Kosten unwei¬≠ger¬≠lich an. Instand¬≠hal¬≠tungen, Repara¬≠tur¬≠ko¬≠sten, monat¬≠li¬≠ches Hausgeld u.a.m. muss ein Hausei¬≠gen¬≠t√ľmer selbst aufbringen, wenn er selbst darin wohnt. Das verwan¬≠delt das finan¬≠zi¬≠elle Plus wom√∂g¬≠lich schnell in ein Minus. Vom Rendi¬≠testand¬≠punkt aus lohnt sich die Anlage von Kapital in ein Eigen¬≠heim nicht wirklich. Betrachtet man es rein wirtschaft¬≠lich, ist diese Form von Immobi¬≠li¬≠en¬≠ka¬≠pi¬≠tal¬≠an¬≠lage mit den meisten Nachteilen verbunden. Die selbst bewohnte Immobilie ist also keine empfeh¬≠lens¬≠werte Option, um zuk√ľnftig Verm√∂gen aufzu¬≠bauen und Zukunfts¬≠vor¬≠sorge zu betreiben.

Steuern beim Vermögensaufbau mit Immobilien

Mit der Vermie¬≠tung einer Immobilie m√ľssen Sie auch Steuern auf die Mietein¬≠nahmen zahlen. Auf der anderen Seite gibt es auch einige steuer¬≠liche Verg√ľn¬≠sti¬≠gungen, die sich sehr positiv auf Ihre Verm√∂¬≠gens¬≠bil¬≠dung auswirken k√∂nnen. Schauen wir uns das n√§her an:

1. Steuern auf Mieteinnahmen

In der Regel sind alle Mietein¬≠nahmen gem√§√ü dem bundes¬≠deut¬≠schen Einkom¬≠men¬≠steu¬≠er¬≠ge¬≠setz steuer¬≠pflich¬≠tiges Einkommen. F√ľr Ihren Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau mit Immobi¬≠lien bedeutet das, dass Ihnen zus√§tz¬≠lich zur monat¬≠li¬≠chen Kredit¬≠til¬≠gungs¬≠rate ein bestimmter Anteil Ihrer Mietein¬≠nahmen in Form von Steuer abgezogen wird. Sobald Sie mit Ihrem Gesamt¬≠ein¬≠kommen √ľber den Grund¬≠frei¬≠be¬≠trag (10.347 Euro, Stand 2022) kommen, werden Mietein¬≠nahmen zusammen mit Ihrem √ľbrigen Einkommen zu Ihrem pers√∂n¬≠li¬≠chen Einkom¬≠men¬≠steu¬≠er¬≠satz besteuert.

2. Vermietungskosten von der Steuer absetzen

Viele Ausgaben, die f√ľr die Vermie¬≠tung Ihrer Immobilie anfallen k√∂nnen Sie von der Steuer absetzen. Beispiels¬≠weise lassen sich Kosten f√ľr Vermiet¬≠in¬≠se¬≠rate, Grund¬≠steuer, Reparatur- und Renovie¬≠rungs¬≠ko¬≠sten, Hausmei¬≠ster und sogar die Kredit¬≠zinsen f√ľr Ihren Immobi¬≠li¬≠en¬≠kredit als Werbungs¬≠ko¬≠sten von der Steuer absetzen. Je mehr Ausgaben Sie hierf√ľr anf√ľhren k√∂nnen, desto geringer wird Ihr zu versteu¬≠erndes Einkommen und desto weniger Steuern m√ľssen Sie insge¬≠samt zahlen.

3. Steuerliche Abschreibungen

Steuer¬≠liche Abschrei¬≠bungs¬≠m√∂g¬≠lich¬≠keiten k√∂nnen zu betr√§cht¬≠li¬≠chen Steuer¬≠ein¬≠spa¬≠rungen f√ľhren, die die Rendite Ihrer Immobi¬≠li¬≠en¬≠an¬≠lage erh√∂hen. Abschrei¬≠bungen sind aufgrund des Wertver¬≠lusts von Immobi¬≠lien m√∂glich.

Abset¬≠zung f√ľr Abnut¬≠zung (AfA)

Eine neu gebaute Immobilie ist in der Regel hochwertig. Aller¬≠dings sind Immobi¬≠lien nicht ewig haltbar und verlieren mit der Zeit an Wert, beispiels¬≠weise, wenn sich die Bausub¬≠stanz abnutzt. Diesen Wertver¬≠lust k√∂nnen Sie bei einer vermie¬≠teten Immobilie (nicht bei einer privat bewohnten) von der Steuer absetzen. Sie k√∂nnen aller¬≠dings nicht den gesamten Kaufbe¬≠trag in einem Steuer¬≠jahr absetzen, sondern m√ľssen diesen √ľber die sogenannte Restnut¬≠zungs¬≠dauer abschreiben. √úblicher¬≠weise setzt der Gesetz¬≠geber f√ľr ein neu gebautes Haus eine Restnut¬≠zungs¬≠dauer von 50 Jahren an (dies kann f√ľr bestimmte Immobi¬≠lien anders sein, fragen Sie hierzu Ihren Steuer¬≠be¬≠rater). Im Steuer¬≠recht ist dies als ‚ÄěAfA‚Äú Abset¬≠zung f√ľr Abnut¬≠zung bekannt.

Betrag der Abschrei­bung berechnen

Um den Betrag der j√§hrli¬≠chen Abschrei¬≠bung zu berechnen, wird der Kaufbe¬≠trag, bzw. bei einem Eigenbau die Herstel¬≠lungs¬≠ko¬≠sten, durch die Anzahl der Jahre f√ľr die Restnut¬≠zungs¬≠dauer geteilt, z. B. 50.

Wichtig: Das Grund¬≠st√ľck kann nicht von der Steuer abgeschrieben werden, weil es sich grund¬≠s√§tz¬≠lich nicht abnutzen kann. Der Wert des Grund¬≠st√ľcks wird bei der Abschrei¬≠bung nicht ber√ľck¬≠sich¬≠tigt, sondern ledig¬≠lich der Geb√§udewert.

Beispiel: Der Neuwert einer Immobilie (hier Geb√§ude ohne Grund¬≠st√ľck), betr√§gt 250.000 Euro. Damit k√∂nnen pro Jahr 250.000/50 = 5.000 Euro von der Steuer abgeschrieben werden.

Abschrei­bungen in steuer­li­cher Hinsicht wie jährliche Ausgaben

Im Prinzip z√§hlen Abschrei¬≠bungen steuer¬≠lich wie j√§hrliche Ausgaben. In der Abrech¬≠nung kann das abh√§ngig von der jewei¬≠ligen Immobilie einen beacht¬≠li¬≠chen Betrag ergeben. Stellen Sie die Ausgaben und Einnahmen gegen¬≠√ľber und es ergibt sich ein Ausga¬≠ben¬≠√ľber¬≠schuss, wird dieser vom Finanzamt gutge¬≠schrieben und f√ľhrt mit den anderen Einnahmen verrechnet m√∂gli¬≠cher¬≠weise zu einer Steuer¬≠r√ľck¬≠zah¬≠lung und einem zus√§tz¬≠li¬≠chen Betrag f√ľr Sie. Doch auch, wenn die Einnahmen h√∂her als die Ausgaben bleiben, bewirkt der Abschrei¬≠bungs¬≠ef¬≠fekt, dass sich Ihr steuer¬≠pflich¬≠tiges Einkommen vermin¬≠dert und damit auch Ihre Steuer¬≠last insgesamt.

Was ist f√ľr eine Immobilie ein guter Kaufpreis?

Wenn es um den Verm√∂¬≠gens¬≠aufbau mit Immobi¬≠lien geht, stellt sich nat√ľr¬≠lich die Frage, welcher Kaufpreis f√ľr eine Immobilie gut bzw. akzep¬≠tabel ist. Haupt¬≠s√§ch¬≠lich h√§ngt die Antwort davon ab, ob bei einem gegebenen Kaufpreis die Rendi¬≠te¬≠ziele umsetzbar sind. Bevor Sie sich f√ľr den Kauf einer konkreten Immobilie entscheiden, werden Sie diese nat√ľr¬≠lich sehr genau unter die Lupe nehmen. Aller¬≠dings gibt es ein passa¬≠bles Instru¬≠ment, anhand dessen Sie relativ schnell eine Orien¬≠tie¬≠rung bekommen k√∂nnen, ob es sich √ľberhaupt lohnt, sich n√§her mit einer bestimmten Immobilie zu befassen.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Ob eine Immobilie f√ľr die Kapital¬≠an¬≠lage teuer oder g√ľnstig ist, h√§ngt nicht nur vom Kaufpreis selbst ab. In der Immobi¬≠li¬≠en¬≠√∂ko¬≠nomie verwendet man f√ľr eine erste Einsch√§t¬≠zung das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verh√§ltnis. Dieses berechnen Sie, indem Sie f√ľr die Immobilie den Kaufpreis (zzgl. der Kaufne¬≠ben¬≠ko¬≠sten) durch die j√§hrliche Netto¬≠kalt¬≠miete (ohne Neben¬≠ko¬≠sten) teilen.

In wie vielen Jahren rentiert sich die Immobilie?

Ergebnis dieser Rechnung ist ein Wert, an dem Sie ungefähr die Zahl der Jahre ablesen können, die Sie benötigen werden, um die Immobilie, falls Sie sie kaufen, allein durch die erzielten Mietein­nahmen abzuzahlen. Damit können Sie auch einschätzen, ab wann bzw. in wie vielen Jahren sich die Immobilie rentieren wird.

Wenn Sie das Kaufpreis-Miete-Verh√§ltnis von zwei Immobi¬≠lien verglei¬≠chen, ist dieje¬≠nige mit dem gerin¬≠geren Wert die renta¬≠blere. Wenn das Ergebnis gr√∂√üer als 25 ist, in gefragten Gro√üst√§dten 30, geht man √ľblicher¬≠weise davon aus, dass die Immobilie f√ľr eine Investi¬≠tion nicht mehr rentabel ist.

Beispiel:

Eine 80 m¬≤ Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nung in Essen kostet 125.000 Euro. Die Netto¬≠kalt¬≠miete betr√§gt 640 ‚ā¨ pro Monat, pro Jahr also 7.680 Euro. Das Kaufpreis-Miete-Verh√§ltnis w√§re demnach 125.000 / 7.680 = 16,3. Nach rund 16 Jahren w√§re die Wohnung also durch die Mietein¬≠nahmen abgezahlt.

F√ľr Langzeit¬≠kal¬≠ku¬≠la¬≠tionen nur bedingt geeignet

Nat√ľr¬≠lich sind sowohl der aktuelle Verkehrs¬≠wert eines Objekts als auch die erziel¬≠baren Mieten, also die Zahlen, mit denen man beim Kaufpreis-Miete-Verh√§ltnis rechnet, abh√§ngig von der Wohnlage, dem Baujahr, der Bausub¬≠stanz, dem Zustand etc. Dazu k√∂nnen √Ąnderungen am lokalen Immobi¬≠li¬≠en¬≠markt auch kurzfri¬≠stige und durch¬≠schla¬≠gende Wirkungen auf das Kaufpreis-Miete-Verh√§ltnis haben. Langzeit¬≠kal¬≠ku¬≠la¬≠tionen sind daher entspre¬≠chend unsicher. Eine erste Orien¬≠tie¬≠rung, ob der Kaufpreis wahrschein¬≠lich gut oder eher jenseits von Gut und B√∂se ist, l√§sst sich damit aller¬≠dings durchaus gewinnen und damit eine Einsch√§t¬≠zung, ob man sich mit der fragli¬≠chen Immobilie weiter besch√§f¬≠tigen m√∂chte.

Immobilienanlagen ‚Äď Sind Immobilien sicher?

Auch am Immobi¬≠li¬≠en¬≠markt kann es Schwan¬≠kungen geben, das steht fest. Somit kann nat√ľr¬≠lich niemand zu 100 % behaupten, dass Anlagen in Immobi¬≠lien immer sicher sind. Und nat√ľr¬≠lich kann auch die Investi¬≠tion in eine bestimmte Immobilie ein Fehler sein. Deshalb ist vor allem f√ľr Laien eine profes¬≠sio¬≠nelle Beratung vor dem Kauf einer Investi¬≠ti¬≠on¬≠s¬≠im¬≠mo¬≠bilie so wichtig. Wir empfehlen nat√ľr¬≠lich unser Immobi¬≠li¬≠en¬≠se¬≠minar, um die die wichtigen Elemente der Immobi¬≠li¬≠en¬≠an¬≠lage besser zu verstehen.

Was die Geschichte lehrt

Was die allge­meine Sicher­heit von Immobi­li­en­an­lagen angeht, so zeigen alle großen Krisen der letzten 120 Jahre, dass sich Immobi­lien immer wieder als Wertan­lage bewährt haben. Ob nun die Weltwirt­schafts­krise 1929, die großen Krisen nach den beiden Weltkriegen oder die Finanz­krise von 2008, immer haben Immobi­lien im Vergleich zu anderen Anlagen hervor­ra­gend als Vermö­gens­schutz funktioniert.

Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer sind meist Krisengewinner

Nat√ľr¬≠lich konnten die Eigen¬≠t√ľmer von Immobi¬≠lien im Krieg auch Ihr Haus oder ihre Wohnung verlieren, oder es waren teure Sch√§den zu beheben. Doch, wenn man alles ber√ľck¬≠sich¬≠tigt sind die meisten Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer selbst aus den gro√üen Krisen als Gewinner hervor¬≠ge¬≠gangen. Auch Sonder¬≠steuern oder Zwangs¬≠hy¬≠po¬≠theken, wie sie nach den Kriegen auf Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sitz erhoben wurden, konnten Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer verschmerzen, denn gleich¬≠zeitig gab es auch W√§hrungs¬≠re¬≠formen, und bei diesen verlor liquides Kapital sehr viel st√§rker an Wert. Bislang war es jeden¬≠falls immer so, dass die Vorteile von Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gentum die Nachteile deutlich √ľberwogen. Im Gegen¬≠satz dazu standen Sparer mit einem Guthaben auf der Bank, mit Lebens¬≠ver¬≠si¬≠che¬≠rungen oder mit Anleihen usw. immer auf der Seite der Krisenverlierer.

Warum Sparer nach Krisen schlechter dastehen

Auf gr√∂√üere Krisen folgt meist eine Infla¬≠tion und diese wiederum folgt einem bestimmten Muster. Guthaben und in gewissem Umfang auch Schulden werden dabei reduziert, Geld wird damit insge¬≠samt weniger Wert.  Bei extremen Krisen, wie bei Kriegen, kann Geld seinen Wert auch v√∂llig verlieren, Stich¬≠wort W√§hrungs¬≠re¬≠form. Immobi¬≠lien jedoch bestehen auch dann weiter, wenn das komplette Kapital¬≠sy¬≠stem zusam¬≠men¬≠bre¬≠chen sollte und neu gestartet werden muss. Bei finan¬≠zierten Immobi¬≠lien, f√ľr die noch ein Kredit l√§uft, werden die Kredit¬≠schulden dabei sogar mitre¬≠du¬≠ziert. Und ‚Äď Immobi¬≠lien erwirt¬≠schaften dann auch in der neuen stabilen W√§hrung Mietein¬≠nahmen. Mit Immobi¬≠lien k√∂nnen Sie also sogar von der Infla¬≠tion profi¬≠tieren, w√§hrend Spargut¬≠haben fast immer an Wert verlieren, vor allem in Niedrigzinsphasen.

Häufige Fehler beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Anlage­im­mo­bilie kann man selbst­ver­ständ­lich auch Fehler machen. Die Objekt­aus­wahl, die Finan­zie­rungs­kal­ku­la­tion und die Finan­zie­rung selbst sind die häufig­sten Fehler­quellen. Werfen wir einen Blick auf die typischen Fehler, die Sie besser nicht machen sollten:

1. Zu geringe Marktkenntnis

Um beurteilen zu k√∂nnen, ob der Kaufpreis einer Immobilie gut ist, brauchen Sie Markt¬≠kenntnis und Vergleichs¬≠werte. Viele Immobi¬≠li¬≠en¬≠k√§ufer sind bereits an diesem Punkt zu wenig infor¬≠miert. Ein gerne gemachter Fehler ist dabei auch, sich f√ľr dutzende Stand¬≠orte zu inter¬≠es¬≠sieren und sich nirgends richtig gut auszu¬≠kennen. Ein Tipp w√§re hier, sich auf ein paar vielver¬≠spre¬≠chende Stand¬≠orte zu konzen¬≠trieren und sich dort sehr genau kundig zu machen, √ľber l√§ngere Zeitr√§ume den Markt und die Preise zu beobachten. Nur so k√∂nnen Sie am Ende gute Immobi¬≠li¬≠en¬≠an¬≠ge¬≠bote auch als solche erkennen.

2. Konzentration auf nur ein Objekt

Auf der anderen Seite können Sie sich auch zu sehr einengen, wenn Sie nur ein Objekt im Auge haben. Am Ende fehlt Ihnen auch hier evtl. der Vergleich oder Sie haben Pech und jemand anderes schnappt Ihnen das Objekt vor der Nase weg und Sie haben keinen Plan B und kommen erst gar nicht zu einem Kauf. Am besten sollten Sie zwei, drei vergleich­bare Objekte beobachten und sich einen gewissen Entschei­dungs­spiel­raum schaffen.

3. Das Objekt falsch einschätzen, z. B. Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf

Grund¬≠s√§tz¬≠lich pr√ľft man ein Objekt vor dem Kauf, besich¬≠tigt es und checkt die Unter¬≠lagen. Oft konzen¬≠trieren sich Immobi¬≠li¬≠en¬≠k√§ufer bei der Pr√ľfung auf die falschen Sachen und sch√§tzen die Immobilie dann falsch ein. Wem wichtig ist, dass die W√§nde sch√∂n gestri¬≠chen sind und dabei √ľbersieht, dass das Dach erneuert werden muss, leistet sich bei einem Kauf eventuell einen teuren Fehler. Pr√ľfen Sie vor allem auch dieje¬≠nigen Dinge, die poten¬≠ziell Geld verschlingen k√∂nnen. Wie ist die Bausub¬≠stanz beschaffen, funktio¬≠niert die Heizung, die Elektrik usw. Vielleicht ist es auch eine gute Idee, einen Sachver¬≠st√§n¬≠digen hinzu¬≠zu¬≠ziehen. Verschaffen Sie sich einen √úberblick √ľber die Renovie¬≠rungs¬≠hi¬≠storie. Was wurde wann bereits renoviert oder repariert, welche Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungen wurden gemacht? Wurden irgend¬≠wann neue Fenster einge¬≠setzt, die Fassade ged√§mmt usw. Pr√ľfen Sie ebenfalls ob k√ľnftig irgend¬≠welche Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen geplant sind, die vielleicht zu einer Sonder¬≠um¬≠lage f√ľhren, die die Eigen¬≠t√ľmer tragen m√ľssen‚Ķ
Das soll nun nicht hei√üen, dass Sie sich unbedingt von renovie¬≠rungs¬≠be¬≠d√ľrf¬≠tigen Objekten fern halten m√ľssen. Sie sollten aber eine gute Einsch√§t¬≠zung der m√∂gli¬≠chen Kosten haben und wissen, wie viel das Objekt wirklich wert ist und auch nur so viel bieten.

4. Fehler bei der Kalkulation

Falsche Rendi­te­er­war­tung
Eine Falsche Rendi¬≠te¬≠er¬≠war¬≠tung bewirkt unter Umst√§nden, dass Sie sich auf die falschen Investi¬≠ti¬≠ons¬≠ob¬≠jekte st√ľrzen oder keines ergat¬≠tern k√∂nnen. Ist Ihre Rendi¬≠te¬≠er¬≠war¬≠tung zu niedrig und Sie kaufen ein Objekt mit 2 oder 3 % Rendite, wird sich die Immobilie nicht selbst tragen und Sie werden drauf¬≠zahlen. Erwarten Sie 10 % oder mehr, sind die Objekte d√ľnn ges√§t und Sie kommen vielleicht nie zu einem Kauf, weil Sie kein entspre¬≠chendes Objekt finden. Sie sollten auf jeden Fall anstreben, dass sich Ihre Kaufim¬≠mo¬≠bilie durch die Mietein¬≠nahmen selbst tragen kann. Das ist in den meisten F√§llen bei Renditen zwischen 6 und 8 % der Fall. H√∂here Renditen sind zwar in manchen F√§llen m√∂glich, aber nicht die Regel.

Den Ertrag falsch kalku­lieren
Wer nicht von Beginn an richtig rechnet, ob mit der erziel¬≠baren Miete auch gen√ľgend Einkommen erzielt wird, um den Kredit und alle weiteren Kosten abzudecken, stell vielleicht fest, dass er viel Geld nachschie√üen muss. Auch sollte man sich des deutschen Mietrechts gewahr sein und wissen, dass Mieterh√∂¬≠hungen strengen Restrik¬≠tionen unter¬≠liegen und man hier nicht beliebig erh√∂hen kann.

Steuern nicht in der Kalku­la­tion beachten
Wie weiter oben darge¬≠legt, sind Mietein¬≠nahmen steuer¬≠pflichtig. Werbungs¬≠ko¬≠sten sind absetzbar, Abschrei¬≠bungen k√∂nnen im Bestfall sogar Steuer¬≠r√ľck¬≠zah¬≠lungen bewirken. Oft wird die Steuer beim Immobi¬≠li¬≠en¬≠kauf vernach¬≠l√§s¬≠sigt und daher stimmt die ganze Kalku¬≠la¬≠tion nicht richtig. Sie ben√∂tigen schon im Vorhinein eine klare Aufschl√ľs¬≠se¬≠lung, welche Steuern wann zu erwarten sind, damit Sie klarsehen.

Kalku­la­tion auf Kante und zu enge Finan­zie­rung
Manch ein Immobi¬≠li¬≠en¬≠k√§ufer will ein Objekt unbedingt haben und ist bereit an seine finan¬≠zi¬≠ellen Grenzen zu gehen. Das kann gut gehen, wenn alles wie vorge¬≠sehen funktio¬≠niert, manchen hat es aber auch schon finan¬≠ziell zugrunde gerichtet. Sollten beispiels¬≠weise die Zinsen stark steigen, kann die Tilgung vielleicht nicht mehr aus den Mietzah¬≠lungen erfolgen und man muss selbst Geld zuschie√üen. Ist dann kein Puffer vorhanden, wird es eng. Finan¬≠zieren Sie deshalb so, dass Sie nach dem Ablauf des Darle¬≠hens, wenn die Zinsbin¬≠dung aufge¬≠hoben ist, auch bei einer deutli¬≠chen Erh√∂hung der Zinsen die Raten noch bezahlen k√∂nnen. Bei einer Immobi¬≠li¬≠en¬≠fi¬≠nan¬≠zie¬≠rung sollten Sie immer einen Spiel¬≠raum f√ľr Unvor¬≠her¬≠ge¬≠se¬≠henes einkal¬≠ku¬≠lieren und Reserven stehen lassen. Ein Immobi¬≠li¬≠en¬≠kauf sollte nicht auf Dauer die Lebens¬≠qua¬≠lit√§t einschr√§nken, zum anderen sollte immer noch etwas Geld f√ľr Notf√§lle oder f√ľr eine m√∂gliche zeitweise Arbeits¬≠lo¬≠sig¬≠keit da sein.

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