In Deutschland leben derzeit etwa 10,5 Millionen Kinder unter 10 Jahren. Ganze 1,53 Millionen klagen laut einer Meta-Studie der Denkfabrik RAND Europe über Probleme mit Feuchtigkeit in ihren Wohnräumen. Gerade für Kinder können die gesundheitlichen Konsequenzen erheblich sein: Krankheitsbilder wie Allergien, Asthma oder Neurodermitis werden immer häufiger in diesem Zusammenhang beobachtet. Die Ursachen lassen sich durch gezielte Sanierungen auf der einen Seite, auf der anderen Seite durch richtiges Lüften und Heizen oft relativ einfach angehen. Gesundheitliche Folgen lassen sich vermeiden.
Die internationale Langzeitstudie ISAAC (International Study of Asthma and Allergies in Childhood) belegt eindrucksvoll, dass in feuchten Wohnungen aufwachsende Kinder ein deutlich höheres Risiko haben, an Allergien, Asthma oder Neurodermitis zu erkranken. Das gilt sogar schon dann, wenn ein Kind nur sein erstes Lebensjahr in einer solchen Umgebung verbringt. Für die Studie wurde mehr als 46.000 Eltern in 20 Ländern befragt. Erfasst wurde der Gesundheitszustand von deren acht- bis zwölfjährigen Kindern – aktuell sowie im ersten Lebensjahr – und die jeweilige Wohnumgebung mit Augenmerk auf Feuchtigkeitsflecken bzw. Schimmel an Wänden und Decken. Die Wissenschaftler haben zudem Allergietests bei über 26.000 Kindern durchgeführt. Dr. Gudrun Weinmayr vom Institut für Epidemiologie und Biometrische Medizin in Ulm sieht anhand der Studie den Zusammenhang zwischen feuchten Wohnbedingungen und Krankheiten wie Asthma, allergischem Schnupfen und Neurodermitis klar belegt – „und zwar unabhängig von der allergischen Disposition, als der Veranlagung des Kindes.“ Schimmel und Feuchtigkeit sind demnach noch in stärkerem Ausmaß Auslöser allergischer Erkrankungen als beispielsweise Hausstaubmilben.
„Die Verbindung von feuchten Räumen und allergischen Erkrankungen gerade bei Kindern deckt sich auch mit unserer Erfahrung aus tausenden Sanierungen“, so Dipl.-Ingenieur Thomas Molitor, stellvertretender Technischer Leiter des Unternehmens ISOTEC. Spezialgebiet der Firma seit 30 Jahren ist Schimmelpilzbeseitigung und die Sanierung von Feuchtigkeitsschäden an Gebäuden. Hier weiß man, dass schnell gehandelt werden sollte, wenn man bemerkt, dass Räume feucht sind und von Schimmel befallen.
Viele greifen bei Schimmel zunächst auf 70–80%-igen Isopropyl-Alkohol zurück und versuchen, diesen damit abzuwischen. Doch bei dieser Maßnahme ist durchaus Vorsicht geboten, denn der Schimmel kann dabei gesundheitsschädliche Sporen freisetzen, die sich dann im ganzen Wohnraum verteilen. Deshalb ist es prinzipiell besser, die Schimmelpilzbeseitigung einem Profi zu überlassen, vor allem, wenn sie sich schon über eine größere Fläche ausgebreitet haben. Das empfiehlt auch das Bundesumweltamt, wenn mehr als ein halber Quadratmeter betroffen ist.
Ist der Schimmel beseitigt ist das Anbringen von ISOTEC-Klimaplatten an Decken und Wänden empfehlenswert, speziell bei kondensationsbedingtem Schimmel. Diese Platten aus Calciumsilikat dämmen die Wände und regulieren das Raumklima. Sie nehmen überflüssige Feuchtigkeit aus der Luft auf und geben sie wieder ab, wenn die Raumluftfeuchtigkeit niedrig ist. Damit werden zukünftig zumindest kondensationsbedingte Schimmelschäden eliminiert.
Am besten beugt man Feuchtigkeit in Räumen und Schimmel durch richtiges Lüften vor. „Stoßlüften mit komplett geöffneten Fenstern ist die beste Methode. Der Austausch der Raumluft ist 30 Mal höher als bei gekippten Fenstern“, sagt Diplom-Ingenieur Thomas Molitor. Pro Tag sind drei bis fünf Mal Stoßlüften pro Tag völlig ausreichend. Auch im Winter werden die Räume dadurch nicht zu stark abgekühlt.
Zu richtigem Lüften gehört auf der anderen Seite auch kluges Heizen. Grundlegend gilt dabei, dass Räume auch bei niedrigen Außentemperaturen ein bestimmtes Temperaturniveau nicht unterschreiten – also auskühlen – sollten, auch wenn z. B. tagsüber niemand zu Hause ist. Im Winter, wenn es kalt ist, muss daher durchgehend geheizt werden, die Raumtemperatur sollte nicht niedriger als 16 °C werden. Für Wohnräume liegt die empfohlene Temperatur bei stabil 19 bis 21 °C, aber auch bei wenig genutzten Zimmern wie Gästezimmern oder Abstellkammern sollten 16 °C nicht unterschritten werden.
„Wenn beides stimmt, das Lüftungs- und das Heizverhalten, wird eine zu hohe Raumluftfeuchte von mehr als 70 Prozent in Wohnräumen vermieden. So der Experte Thomas Molitor. Damit wäre die Gefahr von Schimmelpilzen auf ein Minimum reduziert.
Besitzt man eine Immobilie, stellt sich mit zunehmendem Lebensalter immer mehr die Frage, was mit der Immobilie eigentlich passieren soll. Soll sie verkauft werden? Oder soll sie an die nächste Generation vererbt oder verschenkt werden? Gerade, wenn es darum geht, die Immobilie zu übergeben stellen sich sowohl persönliche als auch rechtliche und steuerliche Fragen.
Viele Eigentümer von Immobilien haben keine wirkliche Vorstellung davon, ob sie ihre Immobilie einmal vererben oder verschenken wollen. Tatsächlich kann eine Immobilienschenkung, um eine spätere Erbschaft schon jetzt zu erledigen oder um die Erbfolge zu klären eine echte Alternative zum Vererben selbst sein. Denkbar ist auch eine Kombination aus Schenkung und Vererbung. Anlass dafür kann das Verringern oder Vermeiden einer Erbschaftssteuer sein sowie ein Ausnutzen der steuerlichen Freibeträge, aber zum Beispiel auch ein möglicher drohender Sozialhilferegress. Was im individuellen Fall die richtige Vorgehensweise ist, hängt oft von vielen Aspekten ab. Deshalb ist bei gegebenem Anlass eine eingehende steuerliche und rechtliche Beratung durch einen Experten erforderlich.
Oftmals möchten Immobilienbesitzer zwar ihre Immobilie vorzeitig übertragen, sich aber trotzdem irgendwie absichern – grundsätzlich und auch für unvorhergesehene Fälle. In diesen Fällen bieten sich rechtliche Vorkehrungen an: Machbar sind Nutzungsrechte für den Schenkenden, wie ein lebenslanges Wohnrecht, aber auch vertragliche Rückforderungsrechte, die unter bestimmten Umständen die Annullierung der Schenkung und die Rückforderung der Immobilie ermöglichen.
Wird ein Rückforderungsrecht vereinbart, kann der Schenkende das Geschenk zurückfordern, sollten bestimmte Umstände eintreten. In einer Rückforderungsklausel ist üblicherweise geregelt, was beim Tod des Beschenkten, bei einer Insolvenz, bei einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung geschieht. Außerdem kann für den Fall, dass der durch die Schenkung Begünstigte die Immobilie ohne die Zustimmung des Schenkenden verkaufen oder belasten will, ein Rückforderungsrecht festgeschrieben werden, falls man „das Geschenk an der langen Leine halten“ möchte. Steht diese Extra-Klausel nicht im Vertrag, hat der Schenker zwar auch Rückforderungsrechte, allerdings nur die gesetzlichen. Diese greifen aber beispielsweise nur, wenn man selbst in eine Verarmungssituation gerät oder falls der Beschenkte „groben Undank“ zeigt, die tatbestandlichen Voraussetzungen hierfür sind sehr streng. Wird ein Rückforderungsrecht vertraglich vereinbart, wird das üblicherweise zusätzlich im Grundbuch vermerkt.
Bei einer Schenkung werden häufig auch sogenannte Nutzungsrechte vereinbart. Die häufigsten sind das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht. Auch diese werden im Grundbuch eingetragen. Ob ein Nießbrauch- oder ein Wohnungsrecht gewählt wird, ist vom Einzelfall abhängig. Das Nießbrauchrecht ist umfänglicher. Es ermöglicht dem Schenkenden weiterhin eine Nutzung aller Räume der Immobilie, dazu gehört auch die Vermietung und die Vereinnahmung der Miete, während das Wohnungsrecht lediglich dazu berechtigt, die Räume selbst zu bewohnen. Zudem kann ein Wohnungsrecht auf konkrete Räume beschränkt sein.
Sind Wohnungs- oder Nutzungsrechte vereinbart, reduziert das den Wert des Geschenks, was den auch die Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs mindert, d. h. auch eine eventuelle Schenkungssteuer vermindert sich dadurch. Allerdings sind neben steuerrechtlichen Aspekten auch Auswirkungen auf Pflichtteilsrechte anderer Erbberechtigter im Blick zu behalten, ebenso Auswirkungen auf Sozialleistungen. Darüber wird der Notar ausführlich beraten.
Ein feuchter Keller und Schimmelpilz beschränken nicht nur die Nutzbarkeit der Räume, sie könne auch gesundheitliche Probleme bei den Bewohnern auslösen, wie etwa Allergien. Auch die Eigentümer einer schönen Villa in München mussten diese Erfahrung machen. Um aber ihre Gesundheit zu schützen, haben sie eine professionelle Sanierung der Feuchtigkeitsschäden vornehmen lassen, das hat sich zugleich deutlich positiv auf den Wert ihrer Immobilie ausgewirkt. Nun sind die vier Kellerräume der Stadtvilla dank einer Horizontalsperre mit Spezialparaffin und einer mehrstufigen Innenabdichtung sowie intelligenten Klimaplatten vor wiederkehrenden Feuchtigkeitsschäden oder Schimmelpilz nachhaltig geschützt – und darüber hinaus als Fitnessbereich nutzbar. Den Keller sanieren lohnt sich – und schlägt sich deutlich im Immobilienwert nieder.
In den 1970er Jahren waren die Kellerwände in der Münchener Stadtvilla rundum mit Holz vertäfelt worden. Derzeit galt das als „schick“. Die Vor-Ort-Analyse einer Fachfirma ergab massive Feuchteschäden hinter der Holzvertäfelung. Es zeigten sich typische Putz- und Farbabplatzungen, Salzausblühungen und Schimmelpilzbefall. Um die Ursachen dauerhaft zu beseitigen war ein weitreichender und schneller Eingriff nötig.
Gerade bei Häusern, die vor 1970 gebaut wurden ist das kein Einzelfall. Denn bis dahin wurden Häuser üblicherweise auf Streifenfundamenten gebaut, eine durchgehende Bodenplatte gibt es meist nicht. Die Feuchtigkeit aus dem Untergrund kann damit ungehindert in den Außenmauern aufsteigen. Fehlt dazu eine Außenabdichtung, oder ist diese schadhaft, ist die Lage noch schlimmer. Denn so kann weitere Feuchtigkeit aus dem seitlich liegenden Erdreich ins Mauerwerk gelangen. Oft hilft dann nur noch eine komplette Sanierung des Kellers.
Beim Beispiel der Münchner Stadtvilla beinhaltete das Sanierungskonzept der Spezialfirma neben der Schimmelpilzbeseitigung das Anbringen einer Horizontalsperre mit Spezialparaffin. Dadurch wird das Mauerwerk vor der kapillar aufsteigenden Feuchte geschützt. Ebenso mussten die Kelleraußenwände vor der seitlich eindringenden Feuchtigkeit geschützt werden. Weil eine Außenabdichtung wegen einem angrenzenden Hausanbau und einer Terrasse nicht machbar war, war eine mehrstufige Innenabdichtung für die Kellersanierung das Mittel der Wahl. Ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das die Bauherren überzeugte – sie gaben die Sanierungsarbeiten umgehend in Auftrag.
Das Ergebnis hat die Hausherren überzeugt. Die Feuchtigkeitsschäden und der Schimmelpilzbefall, die sogar Allergien zur Folge hatten, sind beseitigt. Zudem können sich die Bewohner über einen neuen Hobby- bzw. Sportraum freuen, in dem sie sich nun ohne weitere Bedenken fit halten können. Obendrein ist der Hausbesitzer selbst in der Immobilienbranche tätig und weiß, dass sein Haus durch die Sanierung des Kellers nicht nur seinen hohen Wert behält, sondern eher noch dazu gewinnt.
