Norgendwo in Europa werden im Vergleich so viele Immobilien vermietet wie in Deutschland. Und etwa 60 % aller Mietwohnungen werden durch Privatpersonen vermietet. Mieten können ein beachtliches Zusatzeinkommen generieren, vor allem für diejenigen Eigentümer, die eine gefragte Stadtwohnung vermieten können. In steuerlicher Hinsicht können Vermieter die Mieteinnahmen bei der Einkommensteuer mit zahlreichen Ausgaben in Zusammenhang mit der Immobilie verrechnen, sogar Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt wurden. Grundsätzlich gelten Zahlungen, die auf den Mieter umgelegt werden als Einnahmen, dennoch dürfen die Ausgaben dafür als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
In manchen Fällen beauftragen Vermieter einen Makler für die Suche nach einem Mieter, andere schalten selbst Inserate in Tageszeigungen oder auf Internetportalen. Das kostet Geld. Doch dürfen alle für die Mietersuche getätigten Ausgaben als Werbungskosten abgesetzt werden. Sogar die Kosten für den Energieausweis, den Mieter ja verlangen dürfen, sind absetzungsfähig.
Mieter bezahlen für eine bewohnbare Wohnung und der Vermieter muss dafür sorgen, dass dies gewährleistet ist. Daher müssen Vermieter von Zeit zu Zeit Überprüfungen, Wartungen oder Reinigungsarbeiten ums Gebäude vornehmen (lassen). Kanalisation, Dachrinnenabflüsse, Gas‑, Heizungs- und Wasseranlagen müssen funktionieren, ebenso Feuerlöscher und Rauchmelder. Fallen für die fachmännische Instandhaltung Kosten an, kann ein Vermieter diese absetzen. Darunter fallen auch Kosten für Hausmeister, Kaminkehrer, Müllabfuhr, Winterdienst oder Gartenpfleger. Ebenso können Kabelanschluss und Grundsteuer bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden.
Die laufenden Kosten können übrigens auch abgesetzt werden, wenn die Wohnung wegen Renovierung oder weil kein passender Mieter eingezogen ist, leer steht. Voraussetzung ist allerdings, dass man als Vermieter nachweisen kann, dass man grundsätzlich beabsichtigt, die wohnung zu vermieten.
Manchmal gibt es größere Differenzen mit Mietern oder auch einer Handwerkerfirma, die man als Vermieter beauftragt hat, die schließlich sogar in einer gerichtlichen Auseinandersetzung münden. Doch auch solche Kosten sind absetzbare Ausgaben. Anwaltsgebühren, Prozesskosten, Räumungskosten, Kosten für eine Renovierung oder Wohnungsreinigung – all das sind Ausgaben für die Immobilie und können steuerlich abgesetzt werden. Übrigens: Auch wer seine Mieter oder den Hausmeister mal zum Essen einlädt, kann die dafür auflaufenden Kosten immerhin zu 70 % als Bewirtungskosten absetzen.
Wer einen Mietvertrag, die Nebenkostenabrechnung oder eine Mieterhöhung zuschickt, hat Aufwand für Büromaterial und Porto. All das sind ebenfalls Vermietkosten. Ebenso Telefonkosten für Telefonate im Zusammenhang mit der Immobilie, Kontoführungsgebühren für ein zusätzliches Konto für die Mietsache, Fachliteratur oder spezifische Software sind abzugsfähig. Werden Aufgaben an eine Hausverwaltung abgegeben, können deren Gebühren abgesetzt werden. Wer sich selbst einen zusätzlichen Computer für die Verwaltungstätigkeiten anschafft, bekommt diesen meist nur dann als abzugsfähig anerkannt, wenn er mehrere Immobilien zu verwalten hat.
Jede Fahrt zur Mietwohnung, die mit der Verwaltung, Instandhaltung oder Besichtigungen zu tun hat, kann mit 30 Cent pro gefahrenem Kilometer abgesetzt werden. Ebenso alle anderen Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Wohnung, wie Fahrten zur Bank, zu einer Eigentümerversammlung, zu einem Makler, zu einem Baumarkt für den Kauf von Utensilien für die Wohnung.
Wohnt der Vermieter weit von der vermieteten Immobilie weg, darf er auch Übernachtungskosten und eine Verpflegungspauschale ansetzen. Allerdings sollten Rechnungen und ein Fahrtenbuch als Nachweise vorlegbar sein.
Beauftragt ein Vermieter einen Steuerberater oder einen anderen Dienst wie z. B. einen Lohnsteuerhilfeverein mit der Steuererklärung, können die Beratungskosten oder ggfs. die Mitgliedsgebühr nicht voll abgesetzt aber wenigstens anteilig angesetzt werden. Allerdings können z. B. der Mitgliedsbeitrag für den Haus- und Grundbesitzerverein vollständig abgesetzt werden, ebenso wie sämtliche Versicherungskosten für die Immobilie bzw. Vermietung.
Mitunter kommt es vor, dass bei der Einkommensteuererklärung die Werbungskosten in Summe höher sind als die Mieteinnahmen. In diesem Fall macht der Vermieter mit seiner Immobilie nominal Verlust. Jedoch lässt sich dieser Verlust mit dem übrigen Jahreseinkommen wie Arbeitslohn etc. verrechnen und sich so die verbleibende Steuerlast senken.
Vermieter haben Anspruch auf viele Steuervorteile. Eine vollständige Aufzählung, die alle Eventualitäten umfasst, wäre sehr lang. Deshalb empfiehlt es sich, als Vermieter einen Steuerspezialisten zu engagieren, der sich detailliert auskennt und alle verfügbaren Steuersparmöglichkeiten ausschöpfen kann.
