Weil die Versicherungspflicht vorsieht, dass der Bürgersteig und die Zugänge zu einem Haus, die von Fremden genutzt werden, von Eis und Schnee befreit werden müssen, sollten sich Immobilienbesitzer für die kalte Jahreszeit wappnen und diesbezüglich ihr Haus winterfest machen. Auch von Dächern können Eiszapfen herabstürzen oder Lawinen abgehen. Für Passanten ist das eine ernstzunehmende Gefahr, was immer wieder zu Unfällen und zu rechtlichen Auseinandersetzungen führt. Der Infodienst Recht und Steuern hat dazu einige interessante Gerichtsurteile zu diesem Thema gesammelt, die jeder Hausbesitzer kennen sollte.
Größere Eiszapfen, die vom Dach hängen, können sowohl Passanten verletzen als auch großen Sachschaden anrichten, wenn sie in den Bereich des Fußgängerweges reichen. Um ein Haus in dieser Hinsicht winterfest zu machen, enthalten städtische Straßenordnungen Vorschriften deshalb häufig Regelungen, dass solche Eiszapfen entfernt werden müssen. Alternativ kann der gefährliche Bereich um das Haus unter Umständen auch gesperrt werden. In einem Rechtsstreit in Bezug auf einen durch herabfallende Eiszapfen beschädigten PKW sprach das Wuppertaler Amtsgericht dem PKW-Halter ca. 2.200 € Schadensersatz zu, da entsprechende Vorsichtsmaßnahmen nicht getroffen waren (AZ: 8 S 56/11).
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An spezifischen Orten reicht ein Schild mit der Aufschrift „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und gestreut“ nicht aus, um sich von der Haftung zu befreien. Das Oberlandesgericht Karlsruhe sprach einem Mann, der auf einem gebührenpflichtigen Kundenparkplatz mit Räumungspflicht gestürzt war, einen Schadensersatz von 3.500 € zu, da das Schild in diesem Fall nicht von der grundsätzlichen Räumungspflicht befreie (AZ: 7 U 94/03).
In einer Mietwohnung entstand ein Wasserschaden durch einen nicht abgetauten Balkonabfluss und darüber liegenden nicht entfernten Schnee, und die Wohnung wurde damit nicht winterfest gemacht. Beim Tauen drang Wasser in die Wohnung ein, was Reparaturkosten in Höhe von knapp 3.000 € zur Folge hatte. Der Mieter und der Wohnungseigentümer stritten nun darum, wer den Wasserschaden zu verantworten habe, der Vermieter wollte den Betrag beim Mieter einklagen. Das Landgericht Berlin wies die Klage jedoch ab, da es keine „allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses“ gebe (AZ: 63 S 213/15).
Liegen besondere Gefahren vor, müssen Eigentümer im Notfall Fachkräfte einsetzen, um z. B. ein Dach von Schneemassen zu befreien und dafür zu sorgen, dass das Haus auch winterfest bleibt. In manchen Fällen ist das nicht zu vermeiden, auch wenn es teuer wird. Im Normalfall müssen Eigentümer jedoch nicht zu solchen Maßnahmen greifen und gleich einen professionellen Dachräumdienst engagieren. Ein PKW-Besitzer hatte geklagt, da Eisbrocken auf sein Auto gestürzt waren. Allerdings sahen die Richter hierin eine Situation, wie sie bei Tauwetter üblicherweise entstehen kann und wiesen die Klage folglich ab (AZ 4 U 35/12).
Ein Bauträger hatte in der Region Oberbayern eine Wohnanlage neu errichtet, das Haus aber nach Ansicht der Käufer nicht genügend winterfest gemacht und auf den Winter vorbereitet. Sie klagten, dass auf dem Dach nicht genügend Schneefanggitter installiert wurden, sondern nur über den Eingängen und zum Bürgersteig hin. Dagegen würden die Schneefanggitter über Fahrradabstellplätzen, Spielplätzen und Terrassen fehlen. Das Oberlandesgericht München gab der Klage statt, da in schneereichen Gegenden eine ausreichende Ausrüstung von Häusern mit Schneegittern erforderlich seien. Der Bauträger wurde zur Nachrüstung verurteilt (AZ: 28 U 2388/16).
Für Gebiete wie das schneereiche Oberbayern mögen Schneefanggitter nötig sein, allgemein sind sie aber nicht erforderlich, um ein Haus genügend winterfest zu machen. Das Oberlandesgericht Thüringen stellte fest, dass die Installation von Schneefanggittern auf Dächern nur unter besonderen Umständen erforderlich sei und immer die örtlichen Gegebenheiten und die klimatischen Verhältnisse genau betrachtet werden müssen. Entscheidend sei hierfür die jeweilige Ortssatzung (AZ: 4 U 865/05).
Für manch einen Grundstückseigentümer kann die Räumungspflicht in harten Wintern durchaus viel Arbeit mit sich bringen und ist daher entsprechend gefürchtet. Ein Grundstückseigentümer fühlte sich durch die städtische Satzung benachteiligt, da er dadurch einseitig verpflichtet wurde, den Bürgersteig in seiner Straße zu räumen (in der Straße gab es nur einen Bürgersteig auf der Straßenseite des Klägers). Der Kläger hielt es für ungerecht, dass die gegenüber ansässigen Grundstückseigentümer nicht für die Räumungspflicht herangezogen wurden. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg urteilte, dass die nachbarschaftlichen Gleichheitsrechte dadurch nicht verletzt seien. Die Aufteilung der Pflichten fielen in den Ermessensspielraum der Gemeinden (Aktenzeichen 5 S 2590/13).
Mittels eines sogenannten „Schneekartensystems“ hatte ein Vermieter die winterliche Streupflicht auf seine Mieter übertragen. Dabei werden Hinweiskarten von Mieter zu Mieter weitergereicht, die anzeigen, wer gerade die Räumpflicht hat. Im verhandelten Fall kam es zu einem Glätteunfall, da nicht ausreichend geräumt worden war. Die Streitfrage im darauffolgenden Rechtstreit drehte sich dann darum, ob nicht letztlich der Eigentümer die Verantwortung trage, da das System nicht funktioniert und er nicht genügend kontrolliert habe. Hier sah das Oberlandesgericht Köln aber keine Verursachung beim Vermieter (Aktenzeichen 19 U 141/11).
Beginnt der Herbst stellen sich die üblichen Probleme für Immobilienbesitzer ein: Unsicheres Wetter, mehr Regen und damit höhere Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht. Auf manches kann und muss man sich sogar im Vorfeld vorbereiten – beispielsweise muss man seine Bäume kontrollieren, denn diese können durch Herbst- und Winterstürme bedroht sein und potenziell Schaden verursachen. In ihrem Infodienst Recht und Steuern zeigt die LBS in einer Extra-Ausgabe einige Fälle auf, in denen Gerichte entscheiden mussten:
Blätter und Tannzapfen, die auf das nachbarliche Grundstück fallen, sind ein ständiges Reizthema. Denn kaum jemand will gerne Laub aufsammeln, das nicht einmal von den eigenen Bäumen kommt. Wenn aber die Äste über die Grundstücksgrenze hinüberwachsen und Laub von dort auf das Nachbarsgrundstück fällt, kann ein Nachbar verlangen, die Äste zurückzuschneiden. Der Bundesgerichtshof sieht die Grundsätze der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verletzt, wenn der Eigentümer Äste über die Grenze seines Grundstücks hinauswachsen lässt (AZ: V ZR 102/18).
In den herbstlichen und winterlichen Jahreszeiten sind Rasen nicht so attraktiv wie in den wärmeren Jahreszeiten. Die Mieter eines Grundstücks forderten deshalb eine Mietminderung vom Eigentümer. Eine entsprechende Klage wies das Landgericht jedoch ab, da die eher kümmerliche Erscheinung des Rasens jahreszeitlich bedingt sei und der Vermieter dafür nicht verantwortlich sei (AZ: 65 S 422/10).
Auf der anderen Seite sind Eigentümer ebenfalls oft nicht zufrieden mit der Rasenpflege ihrer Mieter. In einem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass die Grünflächen von den Mietern „in Ordnung“ zu halten seien. Ob damit nun auch regelmäßiges Mähen, Wässern oder auch Düngen gemeint sei, lasse sich daraus allerdings nicht ableiten, so sah es das Landgericht Köln. Die gewählte Formulierung lasse den Betroffenen großen Ermessensspielraum (Aktenzeichen 1 S 117/16).
Bäume, die umknicken und dabei Sachen oder Menschen gefährden können, sind von der Verkehrssicherungspflicht betroffen. Der Eigentümer muss dafür Sorge tragen, alle vermeidbaren Risiken zu beseitigen. Das Oberlandesgericht Oldenburg sah es auch für eine Privatperson als erwartbar an, eine Sichtprüfung von Bäumen in angemessenen zeitlichen Abständen durchzuführen. Auch ein Laie könne bestimmte Probleme wie Rindenverletzung, abgestorbene Pflanzenteile oder Rindenverletzungen erkennen und ggfs. für die Risikobeseitigung Fachkräfte hinzuziehen (AZ: 12 U 7/17).
Wächst öffentliche Straßenbepflanzung dicht an die Grundstücksgrenze, haben die Anwohner kein automatisches Anrecht darauf, dass die Pflanzen gestutzt oder entfernt werden. Im konkreten Rechtsfall klagten Anwohner gegen den „Wildwuchs“ von sechs Linden, die über 20 Jahre alt und etwa 15 Meter hoch waren und die nach ihrer Ansicht eine Beeinträchtigung darstellten. Das Verwaltungsgericht Hannover stufte jedoch das öffentliche Interesse am Straßengrün höher ein, die Bäume seien daher zu dulden. Die Sachlage wäre anders, wenn die Bäume ernsthafte Schäden für die die Nachbargrundstücke herbeiführen würden (AZ: 7 A 5059/11).
Grundlegend haben Mieter darauf Anspruch, innerhalb ihrer Wohnung nicht ständiger Zugluft ausgesetzt zu sein. Allerdings müssen laut dem Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg auch immer die näheren Umstände betrachtet werden. Bei einer Altbauwohnung mit einfachverglastem Wintergarten ist beispielsweise gelegentliche Zugluft und Eintritt von Regenwasser nicht komplett vermeidbar. Daher sei das auch noch kein berechtigter Grund für eine Mietminderung (AZ: 226 C 211/18).
Dringen im Laufe der Jahre Baumwurzeln in Abwasserkanäle ein, können daraus aufgrund des Wasserrückstaus schwere Schäden entstehen. Treten solche Wasserschäden beim Nachbarn eines baumbestandenen Grundstücks aufgrund der eindringenden Baumwurzeln auf, kann der Eigentümer allerdings nur unter besonderen Umständen haftbar gemacht werden. Inwieweit der Eigentümer verantwortlich ist, richte sich danach, wie nahe der Baum und seine Wurzeln dem Abwasserkanal sind sowie nach der spezifischen Art des Wurzelsystems (ob flach oder tief), sowie danach, inwieweit der Kanal kontrolliert werden kann bzw. dies zumutbar sei, so ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az: III ZR 574/16).
Als Grundstücksbesitzer muss man nicht auf alle möglichen Begleiterscheinungen von starken Winden hinweisen, da sie eigentlich selbstverständlich sind. Das Landgericht Köln stellte in einem Urteil fest, dass jeder erkennen könne, dass ein Eisentor bei Wind auch zufallen kann. Daher bedürfe es auch keines besonderen Warnhinweises, denn es sei offensichtlich und naheliegend, dass „insbesondere starker Wind Kräfte auf eine derartige Türe entfalten kann“ (AZ: 16 O 438/18).
Für vermietete Wohnungen bestehen diverse Möglichkeiten für steuerliche Absetzungen. Doch was passiert, wenn die Wohnung plötzlich leer steht und die Kosten für die Wohnung dennoch weiterlaufen? Dann kann ein Vermieter in der Regel den Leerstand steuerlich absetzen, solange er tatsächlich eine Vermietungsabsicht nachweisen kann. Ebenso müssen Vermieter ausreichend darlegen können, dass sie für den Leerstand nicht die Schuld tragen.
Besteht keine weitere Vermietungsabsicht oder bleibt die Wohnung zum Beispiel unvermietet, weil der Vermieter nicht bereit ist, sie zu renovieren, kann der Leerstand nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Vermietet ein Wohnungseigentümer die Wohnung an Angehörige, ist der Nachweis von lückenlosen Mietzahlungen für den Fiskus sehr wichtig, um Scheinmietverhältnisse unter Familienmitgliedern zu verhindern. Wie ist die Sache mit dem Leerstand, nachdem das Mietverhältnis mit den Verwandten beendet ist? Es kommt auf den spezifischen Fall an.
Der Bundesfinanzhof verhandelte hierzu einen Fall, bei dem ein Sohn sein Haus an seine eigenen Eltern vermietet hatte. Für die Eltern wurde gerichtlich eine Unterbringung in einem Pflegeheim angeordnet, worauf diese die Miete nicht mehr zahlten. Bei der daraufhin leerstehenden Immobilie zweifelte der Fiskus an, dass der Eigentümer diese weitervermieten würde, wodurch ihm beträchtliche steuerliche Nachteile drohten. Der Bundesfinanzhof gelangte zu der Ansicht, dass in diesem Fall ein kurzfristiger Leerstand beim Übergang des Mietverhältnisses mit den Angehörigen zu einer Vermietung an neue Mieter vom Fiskus zu tolerieren sei. Solange der Übergang zwischen der Unterbringung der Eltern im Pflegeheim und der Übergabe der Immobilie in geräumtem Zustand nur ungefähr ein halbes Jahr in Anspruch nimmt, sei dies nicht zu beanstanden und der zwischenzeitliche Leerstand steuerlich absetzbar (Aktenzeichen IX R 42/15).
Am 01. Dezember 2020 tritt die neue Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Für Wohnungseigentümer und Verwalter bringt das Modernisierungsgesetz umfassende Veränderungen.
Neuer Fassadenanstrich, neue Fenster oder gar eine Dachsanierung – Häuser werden älter und Eigentümer müssen unter Umständen auch größere Summen in die Hand nehmen. Gerade in Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentümern ist das oft keine einfache Sache. Manch ein Wohnungsbesitzer ist selbst knapp bei Kasse, der andere hält eine Sanierung ohnehin für überflüssig, Sanierungsmaßnahmen bergen damit auch jede Menge Konfliktpotenzial in Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG).
Rund 400.000 solcher Gemeinschaften mit gut 9 Millionen Wohnungen gibt es in Deutschland. Manche WEGs schließen sich nur aus zwei Eigentümern zusammen, in manchen Fällen sind es aber auch mehrere Hundert. Handelt es sich um größere Gemeinschaften, ist in der Regel ein Verwalter für die Betreuung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig, auch das sorgt manchmal für Probleme. Geregelt wird das Miteinander unter Wohnungseigentümern und Verwaltern durch das Wohnungseigentumsgesetz. Grundlegend stammt das Gesetz aus dem Jahr 1951, doch jetzt wird es umfassend reformiert. Zum 01. Dezember 2020 tritt das neue Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetz in Kraft. Hier fassen wir die signifikantesten Regelungen und Änderungen zusammen.
In Eigentümergemeinschaften teilt sich das Eigentum grundlegend in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf. Sondereigentum ist demnach alles, was einem Eigentümer allein gehört, worüber er hoheitliche Rechte hat, wie das innere seiner Wohnung, Bad, tragende Wände. Gemeinschaftseigentum wäre alles, worauf nicht ein bestimmter Eigentümer ein Sondereigentum hat, wie das Grundstück oder Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, Heizung, Außentüren, Fenster.
Und hier setzt bereits die erste Neuerung des Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetzes an: Einige Teile, die bislang strikt als Gemeinschaftseigentum definiert waren, können Sondereigentum werden. Darunter Stellplätze für Fahrzeuge, bestimmte Gartenflächen oder Terrassen. Wer bislang einen Gartenteil in Gemeinschaftseigentum vor seiner Türe hat, kann diesen nicht gestalten, wie er will. Geht er in sein Sondereigentum über, kann er das von nun an sehr wohl.
Mindestens einmal pro Jahr muss eine Eigentümerversammlung der WEG anberaumt werden. Hier wird über die Jahresabrechnung oder Sanierungen etc. entschieden. Bislang war eine Eigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn mindestens 50 % der Eigentümer anwesend waren. Das ändert sich nun mit dem Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetz grundlegend, denn die Reform sorgt dafür, dass Beschlüsse nun einfacher zustande kommen. Von jetzt an ist die Eigentümerversammlung mit Inkrafttreten der Reform immer beschlussfähig, selbst dann, wenn nur ein geringerer Teil der Eigentümer teilnimmt. Deswegen lohnt es sich nun noch umso mehr, einen solchen Termin wahrzunehmen, wenn die Einladung kommt. Das trifft auch auf Kapitalanleger zu, wie ihre Wohnung nur aus steuerlichen Gründen erworben haben, diese vermieten und selbst nicht vor Ort wohnen. Um die Teilnahme zu erleichtern, lässt der Gesetzgeber die Teilnahme sogar online zu.
Für den Fall, dass die Eigentümer einen Verwaltungsbeirat stellten, war dieser für die WEG-Verwalter bislang lediglich unterstützend tätig. Allerdings bekommt dieses Gremium nun mit dem neuen Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetz mehr Macht, denn es darf den Verwalter nun auch kontrollieren. Das erleichtert Klagen gegen Verwalter bei Fehlverhalten, denn bislang sahen Gerichte keine Kontrollfunktion bei Beiräten, die eine Klage unterstützen konnten. Allerdings müssen auch die Beiräte nun auch ihrerseits mehr Achtsamkeit walten lassen und sich evtl. absichern, denn sie haften ebenso bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit.
Im Weiteren wird die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr wie bisher den einzelnen Wohnungseigentümern obliegen, sondern der Wohnungseigentümerschaft als Ganzem. Beschlussklagen sind damit in Zukunft gegen die Eigentümergemeinschaft zu richten. Praktisch führt das dazu, dass ein unzufriedener Eigentümer, der gegen den Verwalter klagen möchte, dies nicht mehr allein tun kann, sondern nur zusammen mit den anderen Eigentümern. In erster Linie zielt diese Gesetzesänderung darauf ab, Querulanten in Schach zu halten.
Bislang war es für Eigentümergemeinschaften mitunter recht schwierig, bestimmte Sanierungsprojekte voranzutreiben. Einzelne WEG-Mitglieder konnten Baumaßnahmen, denen alle bzw. betroffene Eigentümer zustimmen mussten, blockieren. Ein besonders wichtiger Punkt der Gesetzesreform erleichtert solche Modernisierungen nun, denn künftig sind einfache Mehrheiten bei Abstimmungen über bauliche Maßnahmen ausreichend.
Ebenso erhalten die einzelnen Eigentümer durch das neue Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetz zusätzliche Rechte hinsichtlich baulicher Veränderungen. Denn, solange es auf ihre eigene Kosten geht, können Eigentümer nun erhebliche Maßnahmen verlassen, wie in der Garage eine Ladestation für ein Elektroauto einbauen, einen Umbau der eigenen Wohnung, um sie barrierefrei zu gestalten, einen Zugang für schnelles Internet legen oder Einbruchschutzmaßnahmen umsetzen. Sogar einen Aufzug darf sich ein Eigentümer einbauen lassen, wenn er zum Beispiel gehbehindert ist und im 5. Stock wohnt – solange er ihn selbst bezahlt. Allerdings darf die WEG die Ausführung festlegen.
Wann müssen alle Eigentümer für eine Maßnahme bezahlen? Mit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetzes ist das dann der Fall, wenn 2/3 der Eigentümer zugestimmt haben. Allerdings nur dann, wenn die Maßnahme keine „unverhältnismäßigen Kosten“ verursacht. Die Idee hinter dieser Formulierung ist, finanziell nicht so gut ausgestatteten Eigentümern einen gewissen Schutz vor Luxussanierungen zu gewähren. Dennoch ist dieser Schutz nicht absolut, denn, wenn es die Kalkulation hergibt, dass sich die Kosten in einem „angemessenen Zeitraum“ amortisieren, werden trotzdem alle zur Kasse gebeten. Der „angemessene Zeitraum“ ist allerdings nicht definiert, was künftig viel Arbeit für die Gerichte mit sich bringen wird.
Wird die 2/3 Mehrheit nicht erreicht, besagt die künftige Regelung, dass nur diejenigen Eigentümer dafür bezahlen, die auch für die Maßnahme gestimmt haben. Soll die Fassade neu gestrichen werden, müssen sich diejenigen, die nicht zugestimmt haben, auch nicht an den Kosten beteiligen, profitieren aber trotzdem davon. Wird es innerhalb einer Gemeinschaft so umgesetzt sind Streitigkeiten leider vorprogrammiert. Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld die Umsetzung von Beschlüssen an Bedingungen zu knüpfen, so dass sie später zurückgenommen werden können, wenn zum Beispiel die Beteiligung zu gering ist. Das mag im Einzelfall kompliziert werden, allerdings bietet ein solches Vorgehen einen Ausweg, wenn die Lage zu verfahren wird.
Jeder WEG-Eigentümer mit mehr als acht Einheiten kann nach einer Übergangsfrist verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, der von der Industrie- und Handelskammer IHK zertifiziert ist und somit über eine ausreichende Qualifikation für seine Tätigkeit verfügt. Eine Rechtsverordnung für die Klarstellung der Einzelheiten muss dazu aber noch formuliert werden.
Wohnungseigentümergemeinschaften können anhand des Wohnungseigentümer Modernisierungsgesetzes Verwalter, mit denen sie nicht zufrieden sind, künftig jederzeit und ohne wichtigen Grund abberufen. Die Ansprüche auf Bezahlung, die dem Verwalter vertraglich zustehen, erlöschen spätestens 6 Monate später. Nach der alten Gesetzgebung mussten Wohnungseigentümergemeinschaften den gefeuerten Verwalter oft noch bis zum offiziellen Ablauf des Vertrages bezahlen.
Mit der Reform dürfen Verwalter die WEG künftig gegenüber Geschäftspartnern vertreten und auch Verträge mit diesen abschließen. Bis jetzt durfte ein Verwalter ein beschädigtes Dach nicht einfach reparieren lassen und einen Dachdecker holen. Das ist jetzt anders, denn nun sind Verträge, die ein Verwalter eingeht, wirksam abgeschlossen. Damit sich ein Verwalter aber nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig macht, müssen diese Verträge nachträglich von der WEG genehmigt werden. Die Vertretungsvollmacht des Vertreters gilt für alle normalen Verträge, allerdings nicht für Grundstücksgeschäfte oder Kredite.
