1465 Eisig und rutschig

Schnee, Glätte und Eiszapfen

 

Immobilieneigentümern ist zu raten, sich vor Beginn der kalten Jahreszeit für das zu wappnen, was auf sie zukommt. Denn die Verkehrssicherungspflicht sieht unter anderem vor, dass man den Bürgersteig und Zugänge zum Haus, die von Fremden benutzt werden, von Schnee und Eis befreit. Auch vom Dach kann Gefahr ausgehen, wenn ein Lawinenabgang droht oder Eiszapfen herabstürzen könnten. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengestellt, die sich mit dieser rechtlichen Materie befassen.

 

Vom Dach hängende größere Eiszapfen können Passanten verletzen oder auch erheblichen Sachschaden verursachen, wenn sie in den Bereich des Fußgängerweges ragen. Die städtischen Straßenordnungen schreiben häufig vor, dass solche Zapfen entfernt oder zumindest die darunter liegenden Bereiche abgesperrt werden müssen. Das Wuppertaler Amtsgericht (Aktenzeichen 8 S 56/11) sprach einen PKW-Halter, dessen geparktes Fahrzeug von herabgefallenen Eiszapfen beschädigt worden war, rund 2.200 Euro Schadenersatz zu, weil keine dieser Vorsichtsmaßnahmen getroffen worden war.

 

Wer ein Schild mit der Aufschrift „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ aufstellt, der befreit sich damit nicht automatisch vor jeder Haftung. Wenn nämlich an diesem Ort, konkret: einem gebührenpflichtigen Kundenparkplatz, grundsätzlich eine Räumpflicht besteht, dann muss diese auch vom Grundstückseigentümer erfüllt werden. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 7 U 94/03) sprach einem gestürzten Mann 3.500 Euro Schadenersatz zu.

 

Ein Wohnungseigentümer und sein Mieter stritten darum, wer für einen Wasserschaden verantwortlich sei. Der Mieter hatte das Objekt zurückgegeben und weder den vereisten Balkonabfluss abgetaut noch den darüber liegenden Schnee entfernt. In der Folge drang Wasser in die Wohnung ein, die Reparaturkosten betrugen knapp 3.000 Euro. Den Betrag sollte der Mieter bezahlen. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 213/15) wies die Klage ab. „Eine allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses gibt es nicht“, stellen die Juristen im Urteil fest.

 

Beim Vorliegen besonderer Gefahren muss ein Eigentümer notfalls sogar Fachkräfte einsetzen, die sein Dach von den Schneemassen befreien. Das kann teuer werden, ist aber manchmal nicht zu vermeiden. Im Normalfall sei das jedoch nicht nötig, entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 4 U 35/12). Ein Fahrzeugbesitzer hatte geklagt, weil Eisbrocken herabgestürzt waren. Die Richter sahen hier jedoch eine übliche Situation, wie sie bei Tauwetter entstehen könne.

 

In einer neu errichteten oberbayerischen Wohnanlage beschwerten sich die Käufer beim Bauträger darüber, dass nicht genügend Schneefanggitter auf dem Dach angebracht worden seien. Lediglich über den Eingängen und dem Bürgersteig sei das geschehen, nicht jedoch über Terrassen, Spielplätzen und Fahrradabstellplätzen. Das müsse jedoch in schneereichen Gegenden sein, befand das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 28 U 2388/16) und verurteilte den Bauträger zur geforderten Nachrüstung.

 

Was in schneereichen Gebieten wie Oberbayern gilt, kann im Rest der Republik unnötig sein. Es ist stets eine genaue Betrachtung der örtlichen Gegebenheiten und der klimatischen Verhältnisse erforderlich, betonte das Thüringische Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 865/05) in einem Urteil. Nur unter besonderen Umständen sei das Anbringen von Schneefanggittern auf den Hausdächern erforderlich. Entschieden werde das über die jeweilige Ortssatzung.

 

Die Räumpflicht ist verständlicherweise bei Grundstückseigentümern gefürchtet, denn sie bringt in harten Wintern sehr viel Arbeit mit sich. Deswegen wehrte sich ein Anwohner gegen eine städtische Satzung, die ihm einseitig die Räumpflicht auferlegte, obwohl es in der Straße nur einen Bürgersteig gab (auf seiner Seite). Die gegenüber wohnenden Grundstückseigentümer wurden nicht herangezogen, was der Kläger für ungerecht hielt. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 5 S 2590/13) sah dadurch die nachbarschaftlichen Gleichheitsrechte nicht verletzt. Eine solche Aufteilung falle in den Ermessensspielraum der Gemeinde.

 

Ein Vermieter hatte die Streupflicht auf seine Mieter mit einem sogenannten „Schneekartensystem“ abgewälzt. Das heißt, entsprechende Hinweiskarten, wer gerade mit dem Räumen dran sei, wurden von Mieter zu Mieter weitergereicht. Nach einem Glätteunfall wurde darum gestritten, ob nicht letztlich doch der Eigentümer verantwortlich sei – weil das System nicht funktioniert bzw. er nicht ausreichend kontrolliert habe. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 141/11) sah jedoch keinen Anscheinsbeweis für ein Verschulden des Vermieters.

 

Quelle: pressportal.de

Categories: Immo-News | Comments 1460 Es ist Herbst

Laubfall, umknickende Bäume, Stürme und anderes

 

Die kältere Jahreszeit bringt für Immobilienbesitzer manche Probleme mit sich: Das Wetter wird unsicherer, es regnet und stürmt mehr, die Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht werden höher. Auf manche Dinge kann und muss man sich im Vorfeld einstellen – zum Beispiel durch die Kontrolle der Bäume, die von Herbst- und Winterstürmen gefährdet sein könnten. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS berichtet in seiner Extra-Ausgabe über einige Fälle, die von Gerichten entschieden werden mussten.

 

Zu ständigen Streitereien unter Nachbarn kommt es wegen Blättern und Tannenzapfen, die auf ein fremdes Grundstück herabfallen. Kaum jemand sammelt gerne Laub auf, das gar nicht von seinen eigenen Bäumen stammt. Doch wenn die Äste nicht über die Grenze hinausgewachsen sind und von dort Laub auf das Grundstück fällt, kann der Nachbar verlangen, dass die Äste zurückgeschnitten werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 102/18) widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, Äste über die Grundstücksgrenze hinaus wachsen zu lassen.

 

Im Herbst und im Winter sieht der Rasen in der Regel nicht mehr so attraktiv aus wie in der wärmeren Jahreszeit. Das störte die Mieter eines Grundstücks, die vom Eigentümer deswegen eine Mietminderung forderten. Doch das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 422/10) wies die entsprechende Klage ab. Dieses eher kümmerliche Erscheinungsbild des Rasens sei jahreszeitlich bedingt und nicht vom Vermieter zu verantworten.

 

Umgekehrt sind aber auch immer wieder Eigentümer nicht damit zufrieden, wie Mieter den Rasen auf ihrem Grundstück pflegen. In einem Fall wurde deswegen im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt, die Grünflächen seien von den Mietern „in Ordnung“ zu halten. Diese Formulierung lässt nach Ansicht des Landgerichts Köln (Aktenzeichen 1 S 117/16) den Betroffenen einen großen Ermessensspielraum. Man wisse nicht genau, was darunter zu verstehen sei, ob nur regelmäßiges Mähen und Wässern oder zum Beispiel auch Düngen.

 

Wer auf seinem Grundstück Bäume stehen hat, die umknicken und dabei Menschen sowie Sachen gefährden könnten, den trifft die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass alle vermeidbaren Risiken beseitigt werden. Auch von einem Privatmann kann man nach Ansicht des Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 12 U 7/17) erwarten, dass er in angemessenen zeitlichen Abständen eine äußere Sichtprüfung von Bäumen durchführt. Dabei kann er auch als Laie gewisse Probleme wie abgestorbene Pflanzenteile, Pilzbefall und Rindenverletzungen erkennen, um dann gegebenenfalls Fachkräfte hinzuzuziehen.

 

Wenn die öffentliche Straßenbepflanzung dicht an ein Grundstück heranwächst, dann haben die Nachbarn nicht automatisch ein Anrecht auf deren Entfernung oder Stutzung. Konkret ging es um sechs Linden, die mehr als 20 Jahre alt und 15 Meter hoch waren. Doch die Forderungen von Anwohnern, etwas gegen den „Wildwuchs“ zu tun, fand nicht die Zustimmung des Verwaltungsgerichts Hannover (Aktenzeichen 7 A 5059/11). Wegen des öffentlichen Interesses am Straßengrün seien die Bäume zu dulden. Anders sei das nur zu betrachten, wenn sie ernsthafte Schäden an den Nachbargrundstücken verursachten.

 

Mieter haben prinzipiell einen Anspruch darauf, dass sie innerhalb der von ihnen genutzten Immobilie nicht einer ständigen Zugluft ausgesetzt sind. Doch man muss auch die näheren Umstände betrachten. So ist es zum Beispiel bei einer Altbauwohnung mit einfachverglastem Wintergarten nicht ganz zu vermeiden, dass Zugluft auftritt und gelegentlich Regenwasser eintritt. Ein berechtigter Grund für Mietminderungen ist das nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 226 C 211/18) noch nicht.

 

Wenn Baumwurzeln im Laufe der Jahre in Abwasserkanäle eindringen, dann kann das zu schweren Schäden wegen Rückstaus von Wasser führen. Der Eigentümer eines baumbestandenen Grundstücks ist allerdings nur unter besonderen Umständen dafür haftbar, wenn derartige Wasserschäden bei einem Nachbarn auftreten. Ob eine Verantwortung besteht, richtet sich gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen III ZR 574/16) nach der Nähe des Baumes und seiner Wurzeln zum Abwasserkanal, der speziellen Art des Wurzelsystems (flach oder tief) und nach der Möglichkeit bzw. der Zumutbarkeit von Kontrollen des Kanals.

 

Auf manche Begleiterscheinungen von kräftigen Winden muss man als Grundstücksbesitzer nicht mehr ausdrücklich hinweisen, denn sie sind selbstverständlich. So stellte das Landgericht Köln (Aktenzeichen 16 O 438/18) fest: Jeder Mensch kann erkennen, dass ein Eisentor bei Wind zufallen kann. Eines besonderen Warnhinweises bedarf es in diesem Zusammenhang nicht. „Dass Wind und insbesondere starker Wind Kräfte auf eine derartige Tür entfalten kann“, hieß es im Urteil, sei „offensichtlich und naheliegend“.

 

Im Frühjahr und im Herbst ziehen die Kraniche. Eine örtliche Naturschutzbehörde befürchtete, dass es dabei zu tödlichen Kollisionen der Kraniche mit einer Windenergieanlage kommen könne. Sie forderte eine Abschaltanlage, die bei bestimmten Wind- und Wetterbedingungen aktiv werden sollte. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz (Aktenzeichen 1 A 11643/17) lehnte dies ab. Aus praktischen Erfahrungen mit anderen Windrädern wisse man, dass es so gut wie nie zu sogenannten Schlagopfern gekommen sei.

 

Quelle: presseportal.de

Categories: Immo-News | Comments 1452 Steuervorteil trotz Leerstand

Vermietungsabsicht kann trotzdem kurzfristig weiterbestehen

Hat der Eigentümer eines Wohnhauses diese Immobilie an Angehörige vermietet, legt der Fiskus großen Wert auf den Nachweis der lückenlosen Mietzahlungen. So sollen Scheinmietverhältnisse unter Familienmitgliedern verhindert werden. Allerdings gibt es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch ein Verständnis für Sonderfälle.

(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 42/15)

Der Fall: Ein Sohn hatte sein Haus an die eigenen Eltern vermietet. Nach der gerichtlich angeordneten Unterbringung der Eltern in einem Pflegeheim zahlten diese die Miete nicht mehr. Die Immobilie stand leer und der Fiskus zweifelte die Vermietungsabsicht des Eigentümers an. Das hätte ihm erhebliche steuerliche Nachteile bereiten können.

Das Urteil: Der kurzfristige Übergang vom Mietverhältnis mit Angehörigen zu einer Neuvermietung an andere sei hinzunehmen, beschlossen Deutschlands höchste Richter. Das gelte zumindest dann, wenn zwischen der Unterbringung im Pflegeheim und der Übergabe des Wohnhauses in geräumten Zustand ungefähr ein halbes Jahr verstreiche.

Quelle: presseportal.de

Categories: Wissen-Spezial | Comments 1448 Neues Gesetz für Wohnungseigentümer

Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Effizienter entscheiden: Eine Gesetzesreform soll Sanierungen in Mehrfamilienhäusern erleichtern und Streit vermeiden. Was Eigentümer dazu wissen müssen. Ob eine Dachsanierung, neue Fenster oder ein Anstrich für die Fassade – wenn Häuser älter werden, müssen Eigner schon mal größere Summen investieren. In Mehrfamilienhäusern mit verschiedenen Eigentümern ist das nicht immer einfach. Der eine Wohnungsbesitzer ist knapp bei Kasse, ein anderer hält die Sanierung für überflüssig – das Miteinander in solchen Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG) birgt so viel Konfliktpotenzial, dass die Streitigkeiten die Terminkalender der Gerichte seit Jahren füllen.

In Deutschland gibt es schätzungsweise 400.000 solcher Gemeinschaften mit etwas mehr als neun Millionen Wohnungen. Die kleinsten WEGs bestehen aus nur zwei Eigentümern, manchmal gehören aber auch gleich einige Hundert zu einer WEG. In größeren Gemeinschaften betreut ein Verwalter das gemeinschaftliche Eigentum, was mitunter ebenfalls für Probleme sorgt. Nun hat sich der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz vorgeknöpft. Es stammt aus dem Jahr 1951, regelt Rechte sowie Pflichten der Eigner und wird erstmals umfassend reformiert. Die Gesetzesnovelle soll zum 1. Dezember 2020 in Kraft treten. €uro am Sonntag zeigt, was sich für die Eigentümer und Verwalter ändert.

Eigentümer als Gemeinschaft

Mein, deins, unser – so könnte der Slogan für Eigentümergemeinschaften lauten. Deren Eigentum teilt sich nämlich in Sonder- und Gemeinschaftseigentum auf. Vereinfacht kann man sagen: Die Wohnung gehört dem Eigentümer, also beispielsweise die Badewanne, die Tapeten und nicht tragende Wände. Außentüren, Heizungsanlagen oder Fenster zählen in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die Reform bringt eine wichtige Neuerung: Terrassen, bestimmte Gartenflächen oder Stellplätze für Fahrzeuge können jetzt Sondereigentum werden. „Die Änderung stellt für die Eigner einen Pluspunkt dar. Wer zum Beispiel einen eigenen Gartenanteil hat, kann den nun gestalten, wie er möchte“, erklärt Julia Wagner, Referentin Recht im Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Mindestens einmal im Jahr treffen sich die Eigner einer WEG. Gemeinsam entscheiden sie unter anderem über die Jahresabrechnung und Sanierungen. Wer künftig eine Einladung zur Mitgliederversammlung erhält, sollte den Termin unbedingt wahrnehmen. Die Reform sorgt nämlich dafür, dass Beschlüsse leichter zustande kommen. „Künftig ist die Versammlung immer beschlussfähig, selbst wenn nur ein Teil der Eigentümer teilnimmt“, betont Gabriele Heinrich, Vorstand des Verbrauchervereins Wohnen im Eigentum. Wer also bei wichtigen Fragen mitreden und mitentscheiden möchte, muss den Termin wahrnehmen. „Das gilt auch für Kapitalanleger, die eine Wohnung vielleicht nur aus steuerlichen Gründen gekauft haben, sie vermieten und selbst weit weg wohnen“, sagt Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht. Immerhin macht der Gesetzgeber mit der Reform die Online-Teilnahme möglich.

Beirat kontrolliert jetzt

Stellen die Eigentümer einen Verwaltungsbeirat, unterstützte der den WEG-Verwalter bislang nur. Künftig bekommt dieses Gremium mehr Macht. Es darf den Verwalter kontrollieren. „Das ist eine Verbesserung, denn früher haben die Gerichte bei Klagen gegen den Verwalter oft argumentiert, die Beiräte hätten keine Kontrollfunktion“, erklärt Verbraucherschützerin Heinrich. Solch ein Beirat kann beliebig viele Mitglieder haben. „Die müssen mit einer gewissen Vorsicht agieren und sich gegebenenfalls absichern. Sie haften nämlich bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit“, betont Anwalt Breiholdt.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums soll zudem nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Eigentümer obliegen. Damit sind Beschlussklagen künftig gegen die Gemeinschaft zu richten. In der Praxis bedeutet das: Ist einer der Eigentümer nicht mit dem Verwalter zufrieden und möchte gegen ihn klagen, kann er das nicht mehr allein, sondern nur mit den anderen Eignern. „Auf diese Weise möchte man Querulanten Einhalt gebieten“, sagt Wagner.

Sanierungen erleichtern

Eigentümergemeinschaften taten sich bisher schwer, bestimmte Sanierungsprojekte voranzubringen. Wenn es um besondere Baumaßnahmen ging, denen alle oder alle betroffenen Eigentümer zustimmen mussten, wurden die Projekte gelegentlich von einzelnen WEG-Mitgliedern blockiert. Ein zentraler Punkt der Reform ist darum, solche Modernisierungen leichter möglich zu machen. Künftig reichen für Abstimmungen über bauliche Maßnahmen einfache Mehrheiten.

Einzelne Eigentümer haben künftig sogar ein Recht auf bestimmte bauliche Veränderungen. Wer sich auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug einbauen lassen möchte, einen barrierefreien Aus- und Umbau plant oder sich Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie den Zugang zu einem schnellen Internet wünscht, kann das durchsetzen.

Möchte ein Eigentümer zum Beispiel einen Aufzug, weil er im fünften Stock wohnt und gehbehindert ist, darf er sich den einbauen lassen. Die WEG darf aber über die Ausführung bestimmen. Er muss die Maßnahme allerdings selbst bezahlen. „In der Praxis wäre es natürlich besser, wenn sich die anderen Eigentümer beteiligen. Dann dürfen sie den Aufzug ebenfalls nutzen“, gibt Julia Wagner zu bedenken.

Umstrittene Regel

Künftig müssen nur dann alle Eigentümer eine Maßnahme bezahlen, wenn zwei Drittel von ihnen zugestimmt haben. Und das auch nur, wenn die Veränderung nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. Damit wolle man wohl finanziell nicht so gut gestellte Eigner vor Luxussanierungen schützen, meint Rechtsexpertin Wagner.

Anders sieht es aus, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Dann müssen alle zahlen. Allerdings wurde nicht konkret festgelegt, was unter einem angemessenen Zeitraum zu verstehen ist. „Das werden am Ende vermutlich die Gerichte entscheiden“, meint Gabriele Heinrich.

Auf Skepsis stößt die Regelung, dass ansonsten bei baulichen Veränderungen nur die Eigentümer zahlen, die einer Maßnahme zugestimmt haben. „Wer sich zum Beispiel weigert, für den Einbau neuer Fenster zu stimmen, muss nicht zahlen, wenn die neue Zweidrittelmehrheit nicht erreicht wird, profitiert am Ende aber trotzdem davon“, sagt Julia Wagner. Damit seien Streitigkeiten programmiert. Es gebe zwar Möglichkeiten, diese Schwierigkeit zu lösen, meint die Rechtsexpertin. „So kann man Beschlüsse unter bestimmten Bedingungen fassen, um sie später per Beschluss zurückzunehmen“, sagt sie. Das sei machbar, aber kompliziert.

Befugnisse für Verwalter

Über die notwendige Qualifikation der Verwalter ist in den vergangenen Jahren viel debattiert worden. Verbraucherschützer und Berufsverbände forderten immer wieder einen sogenannten Sachkundenachweis. Die Lösung des Gesetzgebers sieht folgendermaßen aus: Nach einer Übergangsfrist kann jeder Eigentümer in einer WEG mit mehr als acht Einheiten verlangen, dass ein von der Industrie- und Handelskammer zertifizierter Verwalter bestellt wird. Allerdings muss eine Rechtsverordnung die Einzelheiten dazu noch klären.

Ein weiterer Bestandteil der Reform: Die WEGs können künftig Verwalter, mit denen sie nicht zufrieden sind, jederzeit abberufen. „Die Abberufung ist auch ohne wichtigen Grund möglich“, erklärt Gabriele Heinrich und betont: „Die vertraglichen Ansprüche des Verwalters auf Bezahlung erlöschen spätestens sechs Monate später.“ Vor der Gesetzesänderung mussten WEGs den geschassten Verwalter oft noch so lange bezahlen, wie der Vertrag lief. Im Gegenzug dürfen Verwalter die WEG in Zukunft gegenüber Geschäftspartnern vertreten und Verträge abschließen. Ausgenommen sind dabei Grundstücksgeschäfte und Kredite.

„Wenn das Dach kaputt war, konnte ein Verwalter bislang nicht einfach einen Dachdecker mit der Reparatur beauftragen“, berichtet Julia Wagner. Das sei nun anders. „Verträge, die der Verwalter schließt, sind wirksam. Sie müssen aber im Nachhinein durch die WEG genehmigt werden. Sonst könne sich der Verwalter gegenüber der WEG schadenersatzpflichtig machen.“

Quelle: finanzen.net

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