1465 Haus winterfest machen

Weil die Versi¬≠che¬≠rungs¬≠pflicht vorsieht, dass der B√ľrger¬≠steig und die Zug√§nge zu einem Haus, die von Fremden genutzt werden, von Eis und Schnee befreit werden m√ľssen, sollten sich Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sitzer f√ľr die kalte Jahres¬≠zeit wappnen und diesbe¬≠z√ľg¬≠lich ihr Haus winter¬≠fest machen. Auch von D√§chern k√∂nnen Eiszapfen herab¬≠st√ľrzen oder Lawinen abgehen. F√ľr Passanten ist das eine ernst¬≠zu¬≠neh¬≠mende Gefahr, was immer wieder zu Unf√§llen und zu recht¬≠li¬≠chen Ausein¬≠an¬≠der¬≠set¬≠zungen f√ľhrt. Der Infodienst Recht und Steuern hat dazu einige inter¬≠es¬≠sante Gerichts¬≠ur¬≠teile zu diesem Thema gesam¬≠melt, die jeder Hausbe¬≠sitzer kennen sollte.

Eiszapfen im Bereich von Fußgängerwegen

Gr√∂√üere Eiszapfen, die vom Dach h√§ngen, k√∂nnen sowohl Passanten verletzen als auch gro√üen Sachschaden anrichten, wenn sie in den Bereich des Fu√üg√§n¬≠ger¬≠weges reichen. Um ein Haus in dieser Hinsicht winter¬≠fest zu machen, enthalten st√§dti¬≠sche Stra√üen¬≠ord¬≠nungen Vorschriften deshalb h√§ufig Regelungen, dass solche Eiszapfen entfernt werden m√ľssen. Alter¬≠nativ kann der gef√§hr¬≠liche Bereich um das Haus unter Umst√§nden auch gesperrt werden. In einem Rechts¬≠streit in Bezug auf einen durch herab¬≠fal¬≠lende Eiszapfen besch√§¬≠digten PKW sprach das Wupper¬≠taler Amtsge¬≠richt dem PKW-Halter ca. 2.200 ‚ā¨ Schadens¬≠er¬≠satz zu, da entspre¬≠chende Vorsichts¬≠ma√ü¬≠nahmen nicht getroffen waren (AZ: 8 S 56/11).


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Warnschild an manchen Orten nicht ausreichend

An spezi¬≠fi¬≠schen Orten reicht ein Schild mit der Aufschrift ‚ÄěBei Schnee und Eis wird nicht ger√§umt und gestreut‚Äú nicht aus, um sich von der Haftung zu befreien. Das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt Karls¬≠ruhe sprach einem Mann, der auf einem geb√ľh¬≠ren¬≠pflich¬≠tigen Kunden¬≠park¬≠platz mit R√§umungs¬≠pflicht gest√ľrzt war, einen Schadens¬≠er¬≠satz von 3.500 ‚ā¨ zu, da das Schild in diesem Fall nicht von der grund¬≠s√§tz¬≠li¬≠chen R√§umungs¬≠pflicht befreie (AZ: 7 U 94/03).

Keine Enteisungspflicht f√ľr Balkonabfluss

In einer Mietwoh¬≠nung entstand ein Wasser¬≠schaden durch einen nicht abgetauten Balkon¬≠ab¬≠fluss und dar√ľber liegenden nicht entfernten Schnee, und die Wohnung wurde damit nicht winter¬≠fest gemacht. Beim Tauen drang Wasser in die Wohnung ein, was Repara¬≠tur¬≠ko¬≠sten in H√∂he von knapp 3.000 ‚ā¨ zur Folge hatte. Der Mieter und der Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer stritten nun darum, wer den Wasser¬≠schaden zu verant¬≠worten habe, der Vermieter wollte den Betrag beim Mieter einklagen. Das Landge¬≠richt Berlin wies die Klage jedoch ab, da es keine ‚Äěallge¬≠meine Verpflich¬≠tung zur Schnee¬≠be¬≠r√§u¬≠mung und zum Auftauen des Abflusses‚Äú gebe (AZ: 63 S 213/15).

Sch√§den aus √ľblichen Situationen sind hinzunehmen

Liegen beson¬≠dere Gefahren vor, m√ľssen Eigen¬≠t√ľmer im Notfall Fachkr√§fte einsetzen, um z. B. ein Dach von Schnee¬≠massen zu befreien und daf√ľr zu sorgen, dass das Haus auch winter¬≠fest bleibt. In manchen F√§llen ist das nicht zu vermeiden, auch wenn es teuer wird. Im Normal¬≠fall m√ľssen Eigen¬≠t√ľmer jedoch nicht zu solchen Ma√ünahmen greifen und gleich einen profes¬≠sio¬≠nellen Dachr√§um¬≠dienst engagieren. Ein PKW-Besitzer hatte geklagt, da Eisbrocken auf sein Auto gest√ľrzt waren. Aller¬≠dings sahen die Richter hierin eine Situa¬≠tion, wie sie bei Tauwetter √ľblicher¬≠weise entstehen kann und wiesen die Klage folglich ab (AZ 4 U 35/12).

Ausreichend Schneefanggitter in schneereicher Gegend erforderlich

Ein Bautr√§ger hatte in der Region Oberbayern eine Wohnan¬≠lage neu errichtet, das Haus aber nach Ansicht der K√§ufer nicht gen√ľgend winter¬≠fest gemacht und auf den Winter vorbe¬≠reitet. Sie klagten, dass auf dem Dach nicht gen√ľgend Schnee¬≠fang¬≠gitter instal¬≠liert wurden, sondern nur √ľber den Eing√§ngen und zum B√ľrger¬≠steig hin. Dagegen w√ľrden die Schnee¬≠fang¬≠gitter √ľber Fahrrad¬≠ab¬≠stell¬≠pl√§tzen, Spiel¬≠pl√§tzen und Terrassen fehlen. Das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt M√ľnchen gab der Klage statt, da in schnee¬≠rei¬≠chen Gegenden eine ausrei¬≠chende Ausr√ľ¬≠stung von H√§usern mit Schnee¬≠git¬≠tern erfor¬≠der¬≠lich seien. Der Bautr√§ger wurde zur Nachr√ľ¬≠stung verur¬≠teilt (AZ: 28 U 2388/16).

Allgemein keine Schneefanggitterpflicht

F√ľr Gebiete wie das schnee¬≠reiche Oberbayern m√∂gen Schnee¬≠fang¬≠gitter n√∂tig sein, allge¬≠mein sind sie aber nicht erfor¬≠der¬≠lich, um ein Haus gen√ľgend winter¬≠fest zu machen. Das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt Th√ľringen stellte fest, dass die Instal¬≠la¬≠tion von Schnee¬≠fang¬≠git¬≠tern auf D√§chern nur unter beson¬≠deren Umst√§nden erfor¬≠der¬≠lich sei und immer die √∂rtli¬≠chen Gegeben¬≠heiten und die klima¬≠ti¬≠schen Verh√§lt¬≠nisse genau betrachtet werden m√ľssen. Entschei¬≠dend sei hierf√ľr die jewei¬≠lige Ortssat¬≠zung (AZ: 4 U 865/05).

Gemeinde kann √ľber R√§umungspflicht entscheiden

F√ľr manch einen Grund¬≠st√ľcks¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer kann die R√§umungs¬≠pflicht in harten Wintern durchaus viel Arbeit mit sich bringen und ist daher entspre¬≠chend gef√ľrchtet. Ein Grund¬≠st√ľcks¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer f√ľhlte sich durch die st√§dti¬≠sche Satzung benach¬≠tei¬≠ligt, da er dadurch einseitig verpflichtet wurde, den B√ľrger¬≠steig in seiner Stra√üe zu r√§umen (in der Stra√üe gab es nur einen B√ľrger¬≠steig auf der Stra√üen¬≠seite des Kl√§gers). Der Kl√§ger hielt es f√ľr ungerecht, dass die gegen¬≠√ľber ans√§s¬≠sigen Grund¬≠st√ľcks¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer nicht f√ľr die R√§umungs¬≠pflicht heran¬≠ge¬≠zogen wurden. Der Verwal¬≠tungs¬≠ge¬≠richtshof Baden-W√ľrttem¬≠berg urteilte, dass die nachbar¬≠schaft¬≠li¬≠chen Gleich¬≠heits¬≠rechte dadurch nicht verletzt seien. Die Auftei¬≠lung der Pflichten fielen in den Ermes¬≠sens¬≠spiel¬≠raum der Gemeinden (Akten¬≠zei¬≠chen 5 S 2590/13).

Streupflicht auf Mieter √ľbertragen

Mittels eines sogenannten ‚ÄěSchnee¬≠kar¬≠ten¬≠sy¬≠stems‚Äú hatte ein Vermieter die winter¬≠liche Streu¬≠pflicht auf seine Mieter √ľbertragen. Dabei werden Hinweis¬≠karten von Mieter zu Mieter weiter¬≠ge¬≠reicht, die anzeigen, wer gerade die R√§umpflicht hat. Im verhan¬≠delten Fall kam es zu einem Gl√§tte¬≠un¬≠fall, da nicht ausrei¬≠chend ger√§umt worden war. Die Streit¬≠frage im darauf¬≠fol¬≠genden Recht¬≠streit drehte sich dann darum, ob nicht letzt¬≠lich der Eigen¬≠t√ľmer die Verant¬≠wor¬≠tung trage, da das System nicht funktio¬≠niert und er nicht gen√ľgend kontrol¬≠liert habe. Hier sah das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt K√∂ln aber keine Verur¬≠sa¬≠chung beim Vermieter (Akten¬≠zei¬≠chen 19 U 141/11).

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments1460 Muss ein Mieter Laub entsorgen?

Beginnt der Herbst stellen sich die √ľblichen Probleme f√ľr Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sitzer ein: Unsicheres Wetter, mehr Regen und damit h√∂here Anfor¬≠de¬≠rungen an die Verkehrs¬≠si¬≠che¬≠rungs¬≠pflicht. Auf manches kann und muss man sich sogar im Vorfeld vorbe¬≠reiten ‚Äď beispiels¬≠weise muss man seine B√§ume kontrol¬≠lieren, denn diese k√∂nnen durch Herbst- und Winter¬≠st√ľrme bedroht sein und poten¬≠ziell Schaden verur¬≠sa¬≠chen. In ihrem Infodienst Recht und Steuern zeigt die LBS in einer Extra-Ausgabe einige F√§lle auf, in denen Gerichte entscheiden mussten:

√Ąste auf Nachbarsgrundst√ľck m√ľssen zur√ľckgeschnitten werden

Bl√§tter und Tannzapfen, die auf das nachbar¬≠liche Grund¬≠st√ľck fallen, sind ein st√§ndiges Reizthema. Denn kaum jemand will gerne Laub aufsam¬≠meln, das nicht einmal von den eigenen B√§umen kommt. Wenn aber die √Ąste √ľber die Grund¬≠st√ľcks¬≠grenze hin√ľber¬≠wachsen und Laub von dort auf das Nachbars¬≠grund¬≠st√ľck f√§llt, kann ein Nachbar verlangen, die √Ąste zur√ľck¬≠zu¬≠schneiden. Der Bundes¬≠ge¬≠richtshof sieht die Grund¬≠s√§tze der ordnungs¬≠ge¬≠m√§√üen Bewirt¬≠schaf¬≠tung verletzt, wenn der Eigen¬≠t√ľmer √Ąste √ľber die Grenze seines Grund¬≠st√ľcks hinaus¬≠wachsen l√§sst (AZ: V ZR 102/18).

Keine Mietminderung wegen unattraktivem Garten in Herbst und Winter

In den herbst¬≠li¬≠chen und winter¬≠li¬≠chen Jahres¬≠zeiten sind Rasen nicht so attraktiv wie in den w√§rmeren Jahres¬≠zeiten. Die Mieter eines Grund¬≠st√ľcks forderten deshalb eine Mietmin¬≠de¬≠rung vom Eigen¬≠t√ľmer. Eine entspre¬≠chende Klage wies das Landge¬≠richt jedoch ab, da die eher k√ľmmer¬≠liche Erschei¬≠nung des Rasens jahres¬≠zeit¬≠lich bedingt sei und der Vermieter daf√ľr nicht verant¬≠wort¬≠lich sei (AZ: 65 S 422/10).

Mieter und Rasenpflege

Auf der anderen Seite sind Eigen¬≠t√ľmer ebenfalls oft nicht zufrieden mit der Rasen¬≠pflege ihrer Mieter. In einem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter im Mietver¬≠trag ausdr√ľck¬≠lich verein¬≠bart, dass die Gr√ľnfl√§¬≠chen von den Mietern ‚Äěin Ordnung‚Äú zu halten seien. Ob damit nun auch regel¬≠m√§¬≠√üiges M√§hen, W√§ssern oder auch D√ľngen gemeint sei, lasse sich daraus aller¬≠dings nicht ableiten, so sah es das Landge¬≠richt K√∂ln. Die gew√§hlte Formu¬≠lie¬≠rung lasse den Betrof¬≠fenen gro√üen Ermes¬≠sens¬≠spiel¬≠raum (Akten¬≠zei¬≠chen 1 S 117/16).

Umknickende B√§ume ‚Äď Eigent√ľmer muss Risiken beseitigen

B√§ume, die umknicken und dabei Sachen oder Menschen gef√§hrden k√∂nnen, sind von der Verkehrs¬≠si¬≠che¬≠rungs¬≠pflicht betroffen. Der Eigen¬≠t√ľmer muss daf√ľr Sorge tragen, alle vermeid¬≠baren Risiken zu besei¬≠tigen. Das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt Olden¬≠burg sah es auch f√ľr eine Privat¬≠person als erwartbar an, eine Sicht¬≠pr√ľ¬≠fung von B√§umen in angemes¬≠senen zeitli¬≠chen Abst√§nden durch¬≠zu¬≠f√ľhren. Auch ein Laie k√∂nne bestimmte Probleme wie Rinden¬≠ver¬≠let¬≠zung, abgestor¬≠bene Pflan¬≠zen¬≠teile oder Rinden¬≠ver¬≠let¬≠zungen erkennen und ggfs. f√ľr die Risiko¬≠be¬≠sei¬≠ti¬≠gung Fachkr√§fte hinzu¬≠ziehen (AZ: 12 U 7/17).

Kein Recht auf Entfernung öffentlicher Straßenbepflanzung

W√§chst √∂ffent¬≠liche Stra√üen¬≠be¬≠pflan¬≠zung dicht an die Grund¬≠st√ľcks¬≠grenze, haben die Anwohner kein automa¬≠ti¬≠sches Anrecht darauf, dass die Pflanzen gestutzt oder entfernt werden. Im konkreten Rechts¬≠fall klagten Anwohner gegen den ‚ÄěWildwuchs‚Äú von sechs Linden, die √ľber 20 Jahre alt und etwa 15 Meter hoch waren und die nach ihrer Ansicht eine Beein¬≠tr√§ch¬≠ti¬≠gung darstellten. Das Verwal¬≠tungs¬≠ge¬≠richt Hannover stufte jedoch das √∂ffent¬≠liche Inter¬≠esse am Stra√üen¬≠gr√ľn h√∂her ein, die B√§ume seien daher zu dulden. Die Sachlage w√§re anders, wenn die B√§ume ernst¬≠hafte Sch√§den f√ľr die die Nachbar¬≠grund¬≠st√ľcke herbei¬≠f√ľhren w√ľrden (AZ: 7 A 5059/11).

Keine Mietminderung wegen Zugluft in Altbau

Grund¬≠le¬≠gend haben Mieter darauf Anspruch, inner¬≠halb ihrer Wohnung nicht st√§ndiger Zugluft ausge¬≠setzt zu sein. Aller¬≠dings m√ľssen laut dem Amtsge¬≠richts Berlin-Charlot¬≠ten¬≠burg auch immer die n√§heren Umst√§nde betrachtet werden. Bei einer Altbau¬≠woh¬≠nung mit einfach¬≠ver¬≠gla¬≠stem Winter¬≠garten ist beispiels¬≠weise gelegent¬≠liche Zugluft und Eintritt von Regen¬≠wasser nicht komplett vermeidbar. Daher sei das auch noch kein berech¬≠tigter Grund f√ľr eine Mietmin¬≠de¬≠rung (AZ: 226 C 211/18).

Sch√§den an Abwasserkan√§len durch Baumwurzeln ‚Äď Eigent√ľmer nicht grunds√§tzlich haftbar

Dringen im Laufe der Jahre Baumwur¬≠zeln in Abwas¬≠ser¬≠ka¬≠n√§le ein, k√∂nnen daraus aufgrund des Wasser¬≠r√ľck¬≠staus schwere Sch√§den entstehen. Treten solche Wasser¬≠sch√§den beim Nachbarn eines baumbe¬≠stan¬≠denen Grund¬≠st√ľcks aufgrund der eindrin¬≠genden Baumwur¬≠zeln auf, kann der Eigen¬≠t√ľmer aller¬≠dings nur unter beson¬≠deren Umst√§nden haftbar gemacht werden. Inwie¬≠weit der Eigen¬≠t√ľmer verant¬≠wort¬≠lich ist, richte sich danach, wie nahe der Baum und seine Wurzeln dem Abwas¬≠ser¬≠kanal sind sowie nach der spezi¬≠fi¬≠schen Art des Wurzel¬≠sy¬≠stems (ob flach oder tief), sowie danach, inwie¬≠weit der Kanal kontrol¬≠liert werden kann bzw. dies zumutbar sei, so ein Urteil des Bundes¬≠ge¬≠richts¬≠hofs (Az: III ZR 574/16).

Starker Wind ‚Äď Grundst√ľcksbesitzer muss nicht auf offensichtliche Risiken hinweisen.

Als Grund¬≠st√ľcks¬≠be¬≠sitzer muss man nicht auf alle m√∂gli¬≠chen Begleit¬≠erschei¬≠nungen von starken Winden hinweisen, da sie eigent¬≠lich selbst¬≠ver¬≠st√§nd¬≠lich sind. Das Landge¬≠richt K√∂ln stellte in einem Urteil fest, dass jeder erkennen k√∂nne, dass ein Eisentor bei Wind auch zufallen kann. Daher bed√ľrfe es auch keines beson¬≠deren Warnhin¬≠weises, denn es sei offen¬≠sicht¬≠lich und nahelie¬≠gend, dass ‚Äěinsbe¬≠son¬≠dere starker Wind Kr√§fte auf eine derar¬≠tige T√ľre entfalten kann‚Äú (AZ: 16 O 438/18).

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments1452 Leerstand steuerlich absetzen

F√ľr vermie¬≠tete Wohnungen bestehen diverse M√∂glich¬≠keiten f√ľr steuer¬≠liche Abset¬≠zungen. Doch was passiert, wenn die Wohnung pl√∂tz¬≠lich leer steht und die Kosten f√ľr die Wohnung dennoch weiter¬≠laufen? Dann kann ein Vermieter in der Regel den Leerstand steuer¬≠lich absetzen, solange er tats√§ch¬≠lich eine Vermie¬≠tungs¬≠ab¬≠sicht nachweisen kann. Ebenso m√ľssen Vermieter ausrei¬≠chend darlegen k√∂nnen, dass sie f√ľr den Leerstand nicht die Schuld tragen.

Vermietungsabsicht erforderlich

Besteht keine weitere Vermie­tungs­ab­sicht oder bleibt die Wohnung zum Beispiel unver­mietet, weil der Vermieter nicht bereit ist, sie zu renovieren, kann der Leerstand nicht steuer­lich geltend gemacht werden.

Sonderfall: Vermietung an Angehörige und darauffolgender Leerstand

Vermietet ein Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer die Wohnung an Angeh√∂¬≠rige, ist der Nachweis von l√ľcken¬≠losen Mietzah¬≠lungen f√ľr den Fiskus sehr wichtig, um Schein¬≠miet¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse unter Famili¬≠en¬≠mit¬≠glie¬≠dern zu verhin¬≠dern. Wie ist die Sache mit dem Leerstand, nachdem das Mietver¬≠h√§ltnis mit den Verwandten beendet ist? Es kommt auf den spezi¬≠fi¬≠schen Fall an.

Urteil des Bundesfinanzhofs

Der Bundes¬≠fi¬≠nanzhof verhan¬≠delte hierzu einen Fall, bei dem ein Sohn sein Haus an seine eigenen Eltern vermietet hatte. F√ľr die Eltern wurde gericht¬≠lich eine Unter¬≠brin¬≠gung in einem Pflege¬≠heim angeordnet, worauf diese die Miete nicht mehr zahlten. Bei der daraufhin leerste¬≠henden Immobilie zweifelte der Fiskus an, dass der Eigen¬≠t√ľmer diese weiter¬≠ver¬≠mieten w√ľrde, wodurch ihm betr√§cht¬≠liche steuer¬≠liche Nachteile drohten. Der Bundes¬≠fi¬≠nanzhof gelangte zu der Ansicht, dass in diesem Fall ein kurzfri¬≠stiger Leerstand beim √úbergang des Mietver¬≠h√§lt¬≠nisses mit den Angeh√∂¬≠rigen zu einer Vermie¬≠tung an neue Mieter vom Fiskus zu tolerieren sei. Solange der √úbergang zwischen der Unter¬≠brin¬≠gung der Eltern im Pflege¬≠heim und der √úbergabe der Immobilie in ger√§umtem Zustand nur ungef√§hr ein halbes Jahr in Anspruch nimmt, sei dies nicht zu beanstanden und der zwischen¬≠zeit¬≠liche Leerstand steuer¬≠lich absetzbar (Akten¬≠zei¬≠chen IX R 42/15).

Categories: Immobilien Wissen & News, Immobilien zur Kapitalanlage | Comments1448 Wohnungseigent√ľmer Modernisierungsgesetz

Am 01. Dezember 2020 tritt die neue Fassung des Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠tums¬≠ge¬≠setzes in Kraft. F√ľr Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer und Verwalter bringt das Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setz umfas¬≠sende Ver√§nderungen.

Was Eigent√ľmer wissen m√ľssen

Neuer Fassa¬≠den¬≠an¬≠strich, neue Fenster oder gar eine Dachsa¬≠nie¬≠rung ‚Äď H√§user werden √§lter und Eigen¬≠t√ľmer m√ľssen unter Umst√§nden auch gr√∂√üere Summen in die Hand nehmen. Gerade in Mehrfa¬≠mi¬≠li¬≠en¬≠h√§u¬≠sern mit mehreren Eigen¬≠t√ľ¬≠mern ist das oft keine einfache Sache. Manch ein Wohnungs¬≠be¬≠sitzer ist selbst knapp bei Kasse, der andere h√§lt eine Sanie¬≠rung ohnehin f√ľr √ľberfl√ľssig, Sanie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen bergen damit auch jede Menge Konflikt¬≠po¬≠ten¬≠zial in Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer-Gemein¬≠schaften (WEG).

Gesetz von 1951 wird reformiert

Rund 400.000 solcher Gemein¬≠schaften mit gut 9 Millionen Wohnungen gibt es in Deutsch¬≠land. Manche WEGs schlie√üen sich nur aus zwei Eigen¬≠t√ľ¬≠mern zusammen, in manchen F√§llen sind es aber auch mehrere Hundert. Handelt es sich um gr√∂√üere Gemein¬≠schaften, ist in der Regel ein Verwalter f√ľr die Betreuung des gemein¬≠schaft¬≠li¬≠chen Eigen¬≠tums zust√§ndig, auch das sorgt manchmal f√ľr Probleme. Geregelt wird das Mitein¬≠ander unter Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mern und Verwal¬≠tern durch das Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠tums¬≠ge¬≠setz. Grund¬≠le¬≠gend stammt das Gesetz aus dem Jahr 1951, doch jetzt wird es umfas¬≠send refor¬≠miert. Zum 01. Dezember 2020 tritt das neue Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setz in Kraft. Hier fassen wir die signi¬≠fi¬≠kan¬≠te¬≠sten Regelungen und √Ąnderungen zusammen.

Sonder- und Gemeinschaftseigentum

In Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaften teilt sich das Eigentum grund¬≠le¬≠gend in Sonder- und Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gentum auf. Sonder¬≠ei¬≠gentum ist demnach alles, was einem Eigen¬≠t√ľmer allein geh√∂rt, wor√ľber er hoheit¬≠liche Rechte hat, wie das innere seiner Wohnung, Bad, tragende W√§nde. Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gentum w√§re alles, worauf nicht ein bestimmter Eigen¬≠t√ľmer ein Sonder¬≠ei¬≠gentum hat, wie das Grund¬≠st√ľck oder Teile, Anlagen und Einrich¬≠tungen des Geb√§udes, Heizung, Au√üen¬≠t√ľren, Fenster.

Neue Regeln f√ľr Sondereigentum

Und hier setzt bereits die erste Neuerung des Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setzes an: Einige Teile, die bislang strikt als Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gentum definiert waren, k√∂nnen Sonder¬≠ei¬≠gentum werden. Darunter Stell¬≠pl√§tze f√ľr Fahrzeuge, bestimmte Garten¬≠fl√§¬≠chen oder Terrassen. Wer bislang einen Garten¬≠teil in Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gentum vor seiner T√ľre hat, kann diesen nicht gestalten, wie er will. Geht er in sein Sonder¬≠ei¬≠gentum √ľber, kann er das von nun an sehr wohl.

Eigent√ľmerversammlung immer beschlussf√§hig

Minde¬≠stens einmal pro Jahr muss eine Eigent√ľmer¬≠versammlung der WEG anberaumt werden. Hier wird √ľber die Jahres¬≠ab¬≠rech¬≠nung oder Sanie¬≠rungen etc. entschieden. Bislang war eine Eigent√ľmer¬≠versammlung nur beschluss¬≠f√§hig, wenn minde¬≠stens 50 % der Eigen¬≠t√ľmer anwesend waren. Das √§ndert sich nun mit dem Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setz grund¬≠le¬≠gend, denn die Reform sorgt daf√ľr, dass Beschl√ľsse nun einfa¬≠cher zustande kommen. Von jetzt an ist die Eigent√ľmer¬≠versammlung mit Inkraft¬≠treten der Reform immer beschluss¬≠f√§hig, selbst dann, wenn nur ein gerin¬≠gerer Teil der Eigen¬≠t√ľmer teilnimmt. Deswegen lohnt es sich nun noch umso mehr, einen solchen Termin wahrzu¬≠nehmen, wenn die Einla¬≠dung kommt. Das trifft auch auf Kapital¬≠an¬≠leger zu, wie ihre Wohnung nur aus steuer¬≠li¬≠chen Gr√ľnden erworben haben, diese vermieten und selbst nicht vor Ort wohnen. Um die Teilnahme zu erleich¬≠tern, l√§sst der Gesetz¬≠geber die Teilnahme sogar online zu.

Verwaltungsbeirat kontrolliert Verwalter

F√ľr den Fall, dass die Eigen¬≠t√ľmer einen Verwal¬≠tungs¬≠beirat stellten, war dieser f√ľr die WEG-Verwalter bislang ledig¬≠lich unter¬≠st√ľt¬≠zend t√§tig. Aller¬≠dings bekommt dieses Gremium nun mit dem neuen Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setz mehr Macht, denn es darf den Verwalter nun auch kontrol¬≠lieren. Das erleich¬≠tert Klagen gegen Verwalter bei Fehlver¬≠halten, denn bislang sahen Gerichte keine Kontroll¬≠funk¬≠tion bei Beir√§ten, die eine Klage unter¬≠st√ľtzen konnten. Aller¬≠dings m√ľssen auch die Beir√§te nun auch ihrer¬≠seits mehr Achtsam¬≠keit walten lassen und sich evtl. absichern, denn sie haften ebenso bei Vorsatz oder grober Fahrl√§ssigkeit.

Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist Angelegenheit der WEG

Im Weiteren wird die Verwal¬≠tung des Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gen¬≠tums nicht mehr wie bisher den einzelnen Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mern obliegen, sondern der Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠schaft als Ganzem. Beschluss¬≠klagen sind damit in Zukunft gegen die Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaft zu richten. Praktisch f√ľhrt das dazu, dass ein unzufrie¬≠dener Eigen¬≠t√ľmer, der gegen den Verwalter klagen m√∂chte, dies nicht mehr allein tun kann, sondern nur zusammen mit den anderen Eigen¬≠t√ľ¬≠mern. In erster Linie zielt diese Geset¬≠zes¬≠√§n¬≠de¬≠rung darauf ab, Queru¬≠lanten in Schach zu halten.

Sanierungen werden erleichtert

Bislang war es f√ľr Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaften mitunter recht schwierig, bestimmte Sanie¬≠rungs¬≠pro¬≠jekte voran¬≠zu¬≠treiben. Einzelne WEG-Mitglieder konnten Bauma√ü¬≠nahmen, denen alle bzw. betrof¬≠fene Eigen¬≠t√ľmer zustimmen mussten, blockieren. Ein beson¬≠ders wichtiger Punkt der Geset¬≠zes¬≠re¬≠form erleich¬≠tert solche Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungen nun, denn k√ľnftig sind einfache Mehrheiten bei Abstim¬≠mungen √ľber bauliche Ma√ünahmen ausreichend.

Einzeleigent√ľmer erhalten zus√§tzliche Rechte f√ľr Sanierungen

Ebenso erhalten die einzelnen Eigen¬≠t√ľmer durch das neue Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setz zus√§tz¬≠liche Rechte hinsicht¬≠lich bauli¬≠cher Ver√§n¬≠de¬≠rungen. Denn, solange es auf ihre eigene Kosten geht, k√∂nnen Eigen¬≠t√ľmer nun erheb¬≠liche Ma√ünahmen verlassen, wie in der Garage eine Ladesta¬≠tion f√ľr ein Elektro¬≠auto einbauen, einen Umbau der eigenen Wohnung, um sie barrie¬≠re¬≠frei zu gestalten, einen Zugang f√ľr schnelles Internet legen oder Einbruch¬≠schutz¬≠ma√ü¬≠nahmen umsetzen. Sogar einen Aufzug darf sich ein Eigen¬≠t√ľmer einbauen lassen, wenn er zum Beispiel gehbe¬≠hin¬≠dert ist und im 5. Stock wohnt ‚Äď solange er ihn selbst bezahlt. Aller¬≠dings darf die WEG die Ausf√ľh¬≠rung festlegen.

Nur bei 2/3 Mehrheit sind alle Eigent√ľmer zahlungspflichtig

Wann m√ľssen alle Eigen¬≠t√ľmer f√ľr eine Ma√ünahme bezahlen? Mit Inkraft¬≠treten des neuen Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setzes ist das dann der Fall, wenn 2/3 der Eigen¬≠t√ľmer zugestimmt haben. Aller¬≠dings nur dann, wenn die Ma√ünahme keine ‚Äěunver¬≠h√§lt¬≠nis¬≠m√§¬≠√üigen Kosten‚Äú verur¬≠sacht. Die Idee hinter dieser Formu¬≠lie¬≠rung ist, finan¬≠ziell nicht so gut ausge¬≠stat¬≠teten Eigen¬≠t√ľ¬≠mern einen gewissen Schutz vor Luxus¬≠sa¬≠nie¬≠rungen zu gew√§hren. Dennoch ist dieser Schutz nicht absolut, denn, wenn es die Kalku¬≠la¬≠tion hergibt, dass sich die Kosten in einem ‚Äěangemes¬≠senen Zeitraum‚Äú amorti¬≠sieren, werden trotzdem alle zur Kasse gebeten. Der ‚Äěangemes¬≠sene Zeitraum‚Äú ist aller¬≠dings nicht definiert, was k√ľnftig viel Arbeit f√ľr die Gerichte mit sich bringen wird.

Ohne 2/3 Mehrheit nur zustimmende Eigent√ľmer zahlungspflichtig

Wird die 2/3 Mehrheit nicht erreicht, besagt die k√ľnftige Regelung, dass nur dieje¬≠nigen Eigen¬≠t√ľmer daf√ľr bezahlen, die auch f√ľr die Ma√ünahme gestimmt haben. Soll die Fassade neu gestri¬≠chen werden, m√ľssen sich dieje¬≠nigen, die nicht zugestimmt haben, auch nicht an den Kosten betei¬≠ligen, profi¬≠tieren aber trotzdem davon. Wird es inner¬≠halb einer Gemein¬≠schaft so umgesetzt sind Strei¬≠tig¬≠keiten leider vorpro¬≠gram¬≠miert. Es empfiehlt sich daher, im Vorfeld die Umset¬≠zung von Beschl√ľssen an Bedin¬≠gungen zu kn√ľpfen, so dass sie sp√§ter zur√ľck¬≠ge¬≠nommen werden k√∂nnen, wenn zum Beispiel die Betei¬≠li¬≠gung zu gering ist. Das mag im Einzel¬≠fall kompli¬≠ziert werden, aller¬≠dings bietet ein solches Vorgehen einen Ausweg, wenn die Lage zu verfahren wird.

Verwalter-Qualifikationen

Jeder WEG-Eigen¬≠t√ľmer mit mehr als acht Einheiten kann nach einer √úbergangs¬≠frist verlangen, dass ein Verwalter bestellt wird, der von der Industrie- und Handels¬≠kammer IHK zerti¬≠fi¬≠ziert ist und somit √ľber eine ausrei¬≠chende Quali¬≠fi¬≠ka¬≠tion f√ľr seine T√§tig¬≠keit verf√ľgt. Eine Rechts¬≠ver¬≠ord¬≠nung f√ľr die Klarstel¬≠lung der Einzel¬≠heiten muss dazu aber noch formu¬≠liert werden.

Verwalter können jederzeit abberufen werden

Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaften k√∂nnen anhand des Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ge¬≠setzes Verwalter, mit denen sie nicht zufrieden sind, k√ľnftig jeder¬≠zeit und ohne wichtigen Grund abberufen. Die Anspr√ľche auf Bezah¬≠lung, die dem Verwalter vertrag¬≠lich zustehen, erl√∂schen sp√§te¬≠stens 6 Monate sp√§ter. Nach der alten Gesetz¬≠ge¬≠bung mussten Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaften den gefeu¬≠erten Verwalter oft noch bis zum offizi¬≠ellen Ablauf des Vertrages bezahlen.

Verwalter d√ľrfen WEG vertreten und Vertr√§ge abschlie√üen

Mit der Reform d√ľrfen Verwalter die WEG k√ľnftig gegen¬≠√ľber Gesch√§fts¬≠part¬≠nern vertreten und auch Vertr√§ge mit diesen abschlie√üen. Bis jetzt durfte ein Verwalter ein besch√§¬≠digtes Dach nicht einfach reparieren lassen und einen Dachdecker holen. Das ist jetzt anders, denn nun sind Vertr√§ge, die ein Verwalter eingeht, wirksam abgeschlossen. Damit sich ein Verwalter aber nicht gegen¬≠√ľber der Wohnungs¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaft schaden¬≠er¬≠satz¬≠pflichtig macht, m√ľssen diese Vertr√§ge nachtr√§g¬≠lich von der WEG geneh¬≠migt werden. Die Vertre¬≠tungs¬≠voll¬≠macht des Vertre¬≠ters gilt f√ľr alle normalen Vertr√§ge, aller¬≠dings nicht f√ľr Grund¬≠st√ľcks¬≠ge¬≠sch√§fte oder Kredite.

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