Überwachungs- und Alarmanlagen haben immer größere Bedeutung. Im Fall von Rauchmeldern sind sie mittlerweile gesetzlich vorgeschrieben, andere Geräte sollen zum Beispiel Einbrecher verscheuchen. Differenzen und Streitigkeiten in Bezug auf derlei Gerätschaften sind daher nicht selten. Im einen Fall findet der Nachbar, dass die Geräte fehlerhaft angebracht sind, im anderen wird der Signalton als Störung empfunden, oder es kommt zu einem Fehlalarm und es stellt sich die Frage, wer muss zahlen? Was sagt die deutsche Rechtsprechung dazu? Einige wegweisende Urteile.
Wer selbst eine Alarmanlage installiert, sollte unbedingt wissen, was er tut. Kommt es zu einem Fehlalarm, bei dem auch die Polizei anrückt, kann der Betreiber des Geräts zahlungspflichtig sein. So erging es einem Kioskbesitzer, an dessen Kiosk die Alarmleuchte aktiviert war. Die alarmierten Beamten konnten vor Ort aber keinerlei Einbruchsversuch feststellen. Das Verwaltungsgericht Neustadt verurteilte den Kioskbesitzer immerhin zu 120 Euro für die Einsatzkosten nach einem Fehlalarm (AZ: 5 K 414/11).
Brandmelder sollten korrekt angebracht und richtig eingestellt sein und nur bei einem tatsächlichen Notfall anschlagen. In einem Seniorenzentrum löste aber bereits ein leicht angebranntes Essen im Küchenabteil einer Altenwohnung einen Fehlalarm aus – und das zweimal hintereinander. Die Feuerwehr musste anrücken und forderte aufgrund der Fehlalarme eine Einsatzkostenpauschale von je 400 Euro. Das Verswaltungsgericht Neustadt sah dies als rechtens an, da der Betreiber die Brandmelder ungenügend eingestellt habe (AZ: 5 K 491/14).
Kommt es zu einem Fehlalarm, wird grundsätzlich zwischen Anlagen im öffentlichen Interesse und privaten, mitunter technisch weniger ausgereiften Anlagen unterschieden. Verursacht eine private Anlage einen Fehlalarm, verlangen die Einsatzkräfte häufig Einsatzgebühren für die unnötige Anfahrt, während dies bei Anlagen im öffentlichen Interesse in der Regel nicht der Fall ist. Diesen Unterschied bekräftigte auch das Verwaltungsgericht Düsseldorf. Hausbesitzern deren optischer Alarm sich als Fehlalarm erwies, mussten die verlangten 170 Euro der Einsatzkräfte bezahlen, gleichzeitig hielt das Gericht solche Zahlungen bei Anlagen, die dem Schutz des öffentlichen Interesses dienen (z. B. bei Museen) in der Regel für nicht angebracht.
Werden die Rauchmelder in den Räumlichkeiten von Mietern überprüft, sollten sie kooperativ sein. Ansonsten können sie durch den Eigentümer ohne vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden. Das Landgericht Konstanz sah in solchem Verhalten eine Gefährdung des Mietshauses und aller Bewohner (Aktenzeichen 11 S 83/17).
Wird ein Überwachungsgerät angebracht, ermöglicht es zumindest theoretisch oft auch anderweitige Überwachung der Bewohner. Einem Mieter war ein Funk-Rauchmelder mit Funkwartung suspekt, er befürchtete, das Gerät könnte auch andere persönliche Daten übermitteln. Und wirklich wurden einmal pro Monat weitere Daten wie Batteriestand oder zur Umgebung des Rauchmelders bzw. ob diese verstellt ist, weitergeleitet. Dennoch nahm das Bundesverfassungsgericht die Beschwerde nicht an, da keine Erfolgsaussichten gegeben waren (AZ: 1 BvR 2921/15).
Da Alarmanlagen dafür gebaut sind, im Notfall Aufmerksamkeit zu erregen, ist auch beabsichtigt, dass sie eine gewisse Lautstärke entwickeln. Allerdings gilt das für den Alarm selbst und nicht für das Einschalten der Anlage. Nachbaren müssen es laut Amtsgericht Duisburg nicht dulden, wenn bereits das Einschalten laute Geräusche macht (im vorliegenden Fall kurzfristig bis 105 Dezibel). Die Richter fügten hinzu, dass dies erst recht nicht angebracht sei, wenn der Besitzer seine Anlage aufgrund seiner Schichtarbeit oft erst in der Nacht einschalte.
Wer betreutes Wohnen in Anspruch nimmt und sich im Rahmen dessen ein Hausnotrufsystem installieren lässt, kann dies als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich geltend machen, auch wenn sich die Notrufzentrale außerhalb der Wohnung befindet. Auch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hält es nicht für erheblich, wenn die Notrufzentrale im örtlichen Sinn nicht „haushaltsnah“ ist (Aktenzeichen 7 K 7128/17).
Gebäude- und Grundstücksbesitzer müssen auf ihrem Anwesen den Fortbestand von Feuermelde- und Alarmeinrichtungen dulden. Dies fällt als solches under die Sozialpflichtigkeit von Eigentum. Eine Frau hatte eine ehemalige Grundschule von der Gemeinde gekauft und wollte die Feuerwehrsirene auf dem Dach des Gebäudes entfernen lassen. Während die neue Eigentümerin meinte, die Sirene müsste nicht genau auf diesem Dach angebracht sein, sahen die Gemeinde und Experten aber die Notwendigkeit dieses Standorts. Das Verwaltungsgericht Arnsberg wies die Klage der Eigentümeren mit Verweis auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums ab (Aktenzeichen 7 K 3053/11).
Gerade an heißen Sommertagen bietet sich die Gelegenheit, den Keller mal so „richtig“ durchzulüften. Hausbesitzer denken deshalb, es wäre eine gute Sache, die Kellerfenster und –türen tagsüber offen zu halten und Feuchte und muffigen Geruch entweichen zu lassen. Experten jedoch halten genau das für falsch. Denn das ermöglicht es, dass sich sogenanntes Sommerkondensat absetzt und in den Kellern gerade das schafft, was man eigentlich beseitigen wollte – Probleme mit Feuchte oder Schimmelpilzbefall an Inventar und Wänden.
Wahrscheinlich haben Sie das auch schon einmal gesehen: Sie nehmen im Sommer eine Flasche Mineralwasser aus dem Kühlschrank und stellen sie auf den Tisch – kaum kommt die Flasche an die warme Luft, beschlägt sie mit Tauwasser. Warum? In warmer Luft ist mehr Feuchtigkeit gespeichert als in kalter Luft, und, kühlt sich nun die warme Umgebungsluft an der kalten Flasche ab, gibt diese Luft Feuchtigkeit ab, die als Wasser bzw. Taubeschlag an der Flasche sichtbar wird. Dasselbe passiert bei kühlen Kellerwänden: Kommt feuchtwarme Sommerluft an die Wände, werden sie durch das Kondenswasser praktisch schlagartig nass, so als würden sie schwitzen. Folge: Auf den kalten Wandoberflächen kann sich jetzt leichter Schimmelpilz bilden, der Kälte und Feuchtigkeit mag. Und, liegt die Luftfeuchte wegen der eindringenden warmen Außenluft nun in einem Kellerraum über mehrere Tage über 80 %, triff es nicht nur die Wände, oft wird auch das Inventar im Keller vom Schimmelpilz befallen.
Deshalb: Wenn Sie im Sommer den Keller lüften, dann wenigstens in den kühleren Morgen- oder Abendstunden. An heißen Sommertagen tagsüber den Keller zu lüften ist leider sehr kontraproduktiv.
Im Besonderen sind die Keller von Altbauten gefährdet, weil es hier meist keine luftdichten Fenster, sondern nur luftdurchlässige Gitterroste gibt. Durch diese kann ständig feuchte Sommerluft in den Keller eindringen, die dann auf den kalten Wänden kondensiert. Bei der Sanierung von Altbauten lohnt es sich daher, auch im Keller luftdichte Fenster einzubauen. Aber auch bei Neubauten gibt es das Problem von Feuchte im Keller. Zwar nicht wegen der Fenster, denn bei Neubauobjekten sind auch im Keller meist mit Thermofenster verbaut. Allerdings wird hier oft im Keller Wäsche gewaschen und auch getrocknet, im Anschluss aber selten richtig gelüftet. Dadurch wird die Luftfeuchtigkeit auch in Neubaukellern verstärkt und kondensiert dann an den Wänden und begünstigt Schimmelbefall.
Ist ein Keller gut isoliert und sind die Wände trocken, können Sie Sommerkondensat komplett vermeiden, indem Sie richtig lüften. Darauf kommt es dabei an:
Ist es besonders heiß, lüften Sie nicht tagsüber, lüften Sie morgens oder abends, wenn es draußen nicht so heiß ist. An kühleren Tagen können Sie mehrmals pro Tag 10 – 15 Minuten lüften.
Wird im Keller Wäsche gemacht, sollten Sie öfters durchlüften, sich aber an die Regel in Punkt 1. halten.
Achten Sie darauf, dass Möbel und große Schränke in Ihrem Keller nicht direkt an einer Außenwand stehen. Die Raumluft sollte immer genügend zirkulieren können.
Lassen Sie auch Kellerräume, die Sie nur selten nutzen, auch im Winter niemals völlig auskühlen. Sorgen Sie für leichte Temperierung und regelmäßige Lüftung.
Experten empfehlen zur Vorbeugung gegen „schwitzende Kellerwände“ und Befall durch Schimmelpilz, an den Wänden Kalziumsilikat-Platten als Innendämmplatten zu verbauen. Kalziumsilikat-Platten können pro Quadratmeter mehrere Liter Feuchtigkeit aufnehmen und bei Abnahme der Raumluftfeuchte wieder abgeben. Damit ist immer für ein ausgewogenes Raumluftklima gesorgt. Feuchteschäden und Schimmelpilz in Kellerräumen werden damit effektiv gestoppt.
Grundsätzlich gelten für die Berechnung der Wohnfläche bei frei finanziertem und preisgebundenem Wohnraum dieselben Bestimmungen, die im Wohnraummietrecht geregelt sind. Im Jahr 2004 trat die Wohnflächenverordnung in Kraft, laut der die Balkonfläche im Regelfall zu einem Viertel als Wohnfläche einer Wohnung anzurechnen ist, in Ausnahmefällen, wie luxuriösen Balkonflächen zur Hälfe. Bis Ende 2003 wurde per der sog. II. Berechnungsverordnung grundsätzlich die Hälfte der Balkonfläche als Wohnfläche kalkuliert. Will man jetzt die Wohnfläche einer Immobilie berechnen, muss man sich auf das Regelwerk beziehen, das bei Vertragsabschluss gültig war.
Die wahre Wohnfläche ist auch oft Anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern. So stritten sich auch eine Wohnungseigentümerin und ihr Mieter vor dem Amtsgericht Berlin über die tatsächliche Wohnfläche und die darauf basierende Höhe der Miete. Zunächst foderte die Vermieterin vom Mieter eine Zustimmung für eine 20 prozentige Mieterhöhung. Der Mieter jedoch forderte im Gegenteil eine anteilige Rückzahlung seiner Mietkosten, die seiner Meinung nach zu hoch angesetzt waren, da die im Januar 2007 abgeschlossenen Mietvertrag berechnete Wohnfläche 12 % über der tatsächlichen Fläche liege.
Daraufhin ordnete das Amtsgericht an, die Wohnfläche durch einen Sachverständigen zu berechnen. Bei der Berechnung spielte die Balkonfläche eine zentrale Rolle. Denn bis dahin zählte die Balkonfläche immer als halbe Wohnfläche. Das Sachverständigengutachten kam aber zu dem Schluss, dass diese Fläche der Wohnflächenverordnung folgend nur zu 25 % Eingang finden dürfe. Das Amtsgericht Berlin entschied aber mit Verweis auf die örtlichen Verkehrssitten in Berlin, dass die Balkonfläche entgegen dem Gutachten mit 50 % anzusetzen sei, die II. Berechnungsverordnung als Grundlage zu verwenden sei. Der Mieter ging daraufhin in Berufung. Das Landgericht Berlin ordnete ein weiteres Gutachten an, das bestätigte, dass in 2007 Balkonflächen auch in Berlin zu einem Viertel angesetzt wurden. Das erstinstanzliche Urteil wurde entsprechend abgeändert (AZ: VIII ZR 33/18).
