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Categories: Immobilien-Brief | Comments 835 Energieausweise gehen in die Verlängerung

Seit Einführung der Energieausweise Ende 2007 laufen sukzessive deren Fristen ab, weshalb diese neu beantragt werden müssen. Eine Verlängerung auf alter Basis ist nicht möglich, weil inzwischen strengere Vorschriften gelten. Da die meisten Gebäude mittlerweile über die Hälfte der technischen Lebensdauer von 60 bis 80 Jahren überschritten haben, rät die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), ein Unternehmen der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W), zu einer fachkundigen Objektanalyse und Bewertung der Immobilie.

Jedes neu erstellte Gebäude braucht einen Energieausweis. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert, ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder neu vermietet wird. Energieausweise bewerten die Energieeffizienz von Gebäuden anhand verschiedener Kennwerte und sind zehn Jahre gültig. Wer einen im Jahr 2008 ausgestellten Energieausweis besitzt und sein Wohneigentum veräußern möchte, muss dementsprechend einen neuen bestellen. Bei Eigentumswohnungen kümmert sich der Verwalter der Eigentümergemeinschaft darum.

Ziel von Energieausweisen ist, dass sich Käufer und Mieter von Wohnimmobilien vor Vertragsabschluss über den energetischen Zustand von Gebäuden informieren können. Eigentümer und Vermieter sind deshalb rechtlich verpflichtet, den Energieausweis rechtzeitig vor Vertragsabschluss unaufgefordert vorzulegen.

Nach 2007 wurde die Energieeinsparverordnung mehrfach novelliert und dabei die Anforderungen an die energetischen Standards erhöht. Die seit 2014 geltenden neuen Energieausweise enthalten zum Beispiel zusätzlich eine Effizienzklassifizierung zwischen Effizienzklasse A+ für höchste und H für niedrigste Effizienz. Zudem reicht die Farbskala auf den Energieausweisen nur noch bis 250 kWh pro Quadratmeter und Jahr und nicht mehr bis 400 kWh. Lag der Durchschnitt der Wohngebäude vorher im gelb-grünen Bereich des Farbbands, rutscht er nach Einführung der Energieeffizienzklassen im neuen Energieausweis in den roten Bereich ab, wenn in der Zwischenzeit keine energetischen Modernisierungen erfolgt sind. Die Energieeffizienz lässt sich am Farbband gut ablesen: je niedriger die Zahl, desto besser die Energieeffizienz.

Auch finanziell sind die Unterschiede spürbar. Nach überschlägigen Berechnungen der Verbraucherschützer liegen die Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche zum Beispiel bei Einfamilienhäusern der zweitniedrigsten Effizienzklasse G, die energetisch nicht wesentlich modernisiert wurden, um das Sechsfache höher als bei der zweithöchsten Effizienzklasse A mit Neubaustandard.

Veränderungen bei der Einstellung zum Energieausweis

Seit der Einführung der Energieausweise konnte die WI ein deutlich gestiegenes Interesse und eine Veränderung der Einstellung der Kaufinteressenten bezüglich der Notwendigkeit von Energiesparmaßnahmen beobachten. In der Altersgruppe zwischen 30 und 45 Jahren ist die Sensibilität der Kaufinteressenten am größten. „An Wirtschaftsstandorten mit großen Firmensitzen der Technik- und Technologiebranche wie im Großraum Stuttgart sind es oft gut verdienende Ingenieure, die sich bei Einfamilienhäusern im Bestand stark für die Themen Modernisierung und Energieeffizienz interessieren. Die Tendenz nimmt zu, auch bei anderen Berufsgruppen“, sagt Oliver Bauer, WI-Verkaufsleiter in Ludwigsburg.

Den Immobilienwert immer im Auge behalten

Verfolgt man Diskussionen über die energetische Modernisierung, so fällt auf, dass häufig nur wirtschaftliche Gründe erwogen werden. Darüber hinaus ist aber zu beachten, dass jede Immobilie mit zunehmender Lebensdauer an Wert verliert, wenn nicht rechtzeitig in Werterhalt und Wertverbesserung investiert wird. Sollten die Energiepreise steigen, wird sich das in den Geldbeuteln von Eigennutzern und Mietern von Gebäuden mit schlechter Energieeffizienz bemerkbar machen.

„Unser Credo als Immobilienexperten ist deshalb, dass sowohl eigengenutzte als auch vermietete Immobilien in regelmäßigen Abständen auf den Prüfstand im Rahmen einer Immobilienbewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gehören. So kann man frühzeitig Wertänderungen feststellen und gegebenenfalls reagieren, auch wenn keine unmittelbare Verkaufsabsicht ansteht“, rät Jochen Dörner, Sprecher der Geschäftsführung der WI.

Modernisierungen verbessern den baulichen Gebäudestandard und verlängern die Nutzungsdauer der Immobilie. Dabei spielt insbesondere der Schutz des Immobilienvermögens eine Rolle. Laut der WI wird dieser immer dann wichtig, wenn zum Beispiel im Alter die selbstgenutzte Immobilie verkauft und eine altersgerechte neue Wohnung gekauft und bar bezahlt werden soll. Das gilt auch, wenn größere Umbauten geplant werden und ein Teil der Investition von einer Bank finanziert werden muss. Spätestens dann zeigt sich, wie sich werterhaltende und wertverbessernde Investitionen der Vergangenheit in Zukunft durch höhere Werte bezahlt machen.

Die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe (W&W)

1999 aus dem Zusammenschluss der beiden Traditionsunternehmen Wüstenrot und Württembergische entstanden, entwickelt und vermittelt die Wüstenrot & Württembergische-Gruppe heute die vier Bausteine moderner Vorsorge: Absicherung, Wohneigentum, Risikoschutz und Vermögensbildung. Als börsennotierter Konzern mit Sitz in Stuttgart verbindet die W&W-Gruppe die Geschäftsfelder Wohnen, Versicherung und brandpool als gleichstarke Säulen und bietet auf diese Weise jedem Kunden die Vorsorgelösung, die zu ihm passt. Dabei setzt sie auf den Omnikanalvertrieb, der von eigenen Außendiensten über Kooperations- und Partnervertriebe sowie Makleraktivitäten bis hin zu digitalen Initiativen reicht. Derzeit arbeiten rund 13.000 Menschen im Innen- und Außendienst für die W&W-Gruppe.

Quelle: Wüstenrot & Württembergische AG, über presseportal.de

Categories: Immo-News | Comments 834 Einfacher Mietspiegel kann vor Gericht ausreichen

Ein einfacher Mietspiegel hat zwar keine Vermutungswirkung, kann aber trotzdem vor Gericht zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreichen

 

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung in Dresden verlangen von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 515 auf 540 Euro monatlich. Bei einer Wohnungsgröße von 82 Quadratmetern entspricht dies einer Erhöhung von 6,25 Euro auf 6,55 Euro pro Quadratmeter.

Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens beriefen sich die Vermieter auf den Dresdner Mietspiegel 2015. An dessen Erstellung waren Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterseite beteiligt, die auch das Resultat anerkannt haben. In den Mietspiegel sind knapp 4.000 Datensätze aus einer Datenbereitstellung durch Vermieter und aus einer mündlichen Mieterbefragung eingeflossen.

Die Mieter stimmten einer Mieterhöhung nicht zu. Nachdem die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben war, hat das Landgericht die Mieter verurteilt, einer Mieterhöhung auf 6,39 Euro pro Quadratmeter zuzustimmen und sich zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel gestützt.

Entscheidung

Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts.

Insbesondere durfte das Landgericht seine Überzeugung über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit die zulässige Mieterhöhung auf den Mietspiegel stützen. Bei dem Mietspiegel handelt es sich zwar nicht um einen qualifizierten Mietspiegel, so dass nicht gemäß § 558d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die sich daraus ergebenden Werte die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Indes stellt der (einfache) Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Es hängt dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben.

Dass hier Interessenvertreter von Vermieter- und Mieterseite an der Erstellung des Mietspiegels beteilgt waren und die gefundenen Ergebnisse anerkannt haben, spricht dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet. Die Parteien haben auch nichts gegen die Qualität des Mietspiegels vorgebracht. Das Landgericht konnte sich daher für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf den Mietspiegel stützen und musste keine weiteren Erkenntnisquellen oder Beweismittel heranziehen.

Das Gericht hat auch die zur Einordnung der Wohnung erforderlichen Feststellungen fehlerfrei getroffen. Insbesondere war nicht zu beanstanden, dass das Gericht die Wohnung, die grundsätzlich die Anforderungen an eine mittlere Wohnlage erfüllt, wegen einer unmittelbar vor dem Anwesen verlaufenden Hauptverkehrsstraße ohne konkrete Lärmmessung auf eine einfache Wohnlage abgestuft hat.

(BGH, Urteil v. 13.2.2019, VIII ZR 245/17)

Quelle: haufe.de

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