470 Wohnen und Steuern ‚ÄĒ Grunderwerbsteuer und Grundsteuer immer h√∂her

Wohnen soll in Deutsch¬≠land bezahlbar bleiben, das verspre¬≠chen die Parteien im Bundes¬≠tags¬≠wahl¬≠kampf. Doch tats√§ch¬≠lich sind es hohe Steuern und Abgaben, die das Wohnen immer teurer machen. Daher Ist f√ľr viele Mieter und Selbst¬≠nutzer der Staat der wahre Kosten¬≠treiber! Vor allem bei der Grund¬≠steuer und der Grund¬≠er¬≠werb¬≠steuer hat die Politik die Belastungs¬≠schraube stark angezogen.

Grunderwerbsteuer

27 Steuer¬≠erh√∂¬≠hungen: Der Steuer¬≠satz bei der Grund¬≠er¬≠werb¬≠steuer kennt seit zehn Jahren nur eine Richtung ‚Äď nach oben. Seit dem Jahr 2006 k√∂nnen die Bundes¬≠l√§nder den Steuer¬≠satz selbst festlegen. Seitdem ist die Grund¬≠er¬≠werb¬≠steuer insge¬≠samt 27 Mal erh√∂ht worden. Steuer¬≠sen¬≠kungen: Fehlan¬≠zeige! In Branden¬≠burg, Th√ľringen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und dem Saarland ist der Steuer¬≠satz mit 6,5 Prozent am h√∂chsten. Nur in Bayern und Sachsen liegt der Steuer¬≠satz noch unver¬≠√§n¬≠dert bei 3,5 Prozent.

Gef√ľllte Kassen

Die Einnahmen aus der Grund¬≠er¬≠werbs¬≠steuer haben sich zwischen 2006 und 2016 von 6,1 Milli¬≠arden ‚ā¨ auf 12,4 Milli¬≠arden ‚ā¨ erh√∂ht. (Quelle: Stati¬≠sti¬≠sches Bundesamt)

Straf¬≠steuer f√ľr Familien

Familien erwerben beson¬≠ders h√§ufig ein Eigen¬≠helm: Mehr als die H√§lfte der Wohneigentumser¬≠werber sind Paare mit Kindern, obwohl ihr Anteil an der Gesamt¬≠be¬≠be¬≠v√∂l¬≠ke¬≠rung nur ein F√ľnftel betr√§gt. Die Grund¬≠er¬≠web¬≠steuer trifft daher vor allem junge Familien, die ihren Traum von den eigenen vier W√§nden verwirk¬≠li¬≠chen wollen.

Hohe H√ľrde f√ľr Wohneigentum

Der massive Anstieg der Grunderwerbsteuerbe­lastung hemmt zuneh­mend die Bildung von Wohnei­gentum. Inzwi­schen macht die Grund­er­werb­steuer regel­mäßig den mit Abstand größten Teil der Erwerbs­ne­ben­ko­sten aus. Auch dadurch stagniert die Wohnei­gen­tums­quote In Deutsch­land auf einem inter­na­tional niedrigen Niveau von 45 Prozent. Denn im OECD-Durch­schnitt liegt die Wohnei­gen­tums­quote bei 65 Prozent.
Quelle: OECD

Die Grundsteuer

Volks¬≠steuer Nr. 1: Die Grund¬≠steuer ist eine Volks¬≠steuer, denn sie trifft jeden ‚ÄĒ so¬≠wohl Mieter als auch Selbstn¬≠nutzer. Vielen Mietern ist das gar nicht bewusst. Doch ein Blick auf die Neben¬≠ko¬≠sten¬≠ab¬≠rech¬≠nung zeigt, dass die Grund¬≠steuer umgelegt und daher √ľber die monat¬≠liche Miete mitbe¬≠zahlt wird. Zu unter¬≠scheiden ist zwschen der Grund¬≠steuer A, die fand- und forst¬≠wirt¬≠schaft¬≠liche Betriebe zahlen, und der Grund¬≠steuer B, die alle √ľbrigen Grund¬≠st√ľcke belastet.

Hebesätze steigen und steigen

√úber 60 Prozent aller Gemeinden haben den Hebesatz der Grund¬≠steuer B in den letzten f√ľnf Jahren minde¬≠stens einmal erh√∂ht, Hebesatz¬≠sen¬≠kungen gab es hingegen nur in jeder hundert¬≠sten Gemeinde. Auch insge¬≠samt ist die Belastung f√ľr Mieter und Selbst¬≠nutzer deutlich gestiegen. So sind die gewogenen Durch¬≠schnitts¬≠he¬≠be¬≠s√§tze bei der Grund¬≠steuer B von 410 Prozent (2010) auf 455 Prozent (2015) hochge¬≠schnellt. Das zeigt: Die Belastung steigt auf breiter Front an.

Mehrein¬≠nahmen f√ľr St√§dte und Gemeinden

Starke Zuw√§chse gibt es auch beim Aufkommen: Die Grund¬≠steuer ist eine stabile Einnah¬≠me¬≠quelle, die den Kommunen auch in wirtschaft¬≠lich schlechten Zeiten die Kassen f√ľllt. Sie ist damit eine feste Haushalts¬≠gr√∂√üe, was sie beiden K√§mme¬≠rern sehr beliebt macht. Freuen d√ľrften sich die kommu¬≠nalen Kassen¬≠war¬≠teauch √ľber die Aufkom¬≠mens¬≠ent¬≠wick¬≠lung der letzten Jahre. So ist das Aufkommen der Grund¬≠steuer B von 11 Milli¬≠arden ‚ā¨ (2010) auf 13,3 Milli¬≠arden ‚ā¨ (2016) gestiegen, was einem Zuwachs um mehr als ein F√ľnftel entspricht. Was f√ľr die Gemeinden ein dickes Steuer¬≠plus ist, macht jedoch f√ľr die B√ľrger das Wohnen noch teurer!

Reformen stocken

Weitere Mehrbe¬≠la¬≠stungen drohen: Die Bundes¬≠l√§nder wollen die Grund¬≠steuer aufkom¬≠mens¬≠neu¬≠tral refor¬≠mieren ‚Äď die Belastung soll also im Schnitt nicht ansteigen. Ob es dazu kommt, ist aber ungewiss. So haben Berech¬≠nungen der Hambur¬≠ger Senats¬≠ver¬≠wal¬≠tung ergeben, dass durch die Reform die Grund¬≠steu¬≠er¬≠werte durch¬≠schnitt¬≠lich um den Faktor 10 ansteigen k√∂nnten ‚Äď in einigen Wohnge¬≠bieten sogar um den Faktor 40. Ob an anderer Stelle, etwa beim Hebesatz, entspre¬≠chend entla¬≠stet wird, ist fraglich. F√ľr viele Mieter und Selbst¬≠nutzer drohen also weitere Mehrbelastungen!

Fazit:

In den letzten Jahren ist die Belastung bei der Grund¬≠steuer und der Grund¬≠er¬≠werb¬≠steuer stark gestiegen. Hier muss die Politik ansetzen und gegen¬≠steuern. Damit das Wohnen in Deutsch¬≠land wirklich bezahlbar bleibt, m√ľssen Mieter und Selbst¬≠nutzer sp√ľrbar entla¬≠stet werden.

Quelle: Bund der Steuerzahler
Bild: Shutterstock

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments811 Die Wahrheit √ľber ‚ÄěKaufen ist besser als mieten‚Äú

Wer eine Wohnung kauft, steht selbst in den Großstädten auf Dauer finan­ziell besser da als ein Mieter. Das besagt eine aktuelle Studie. Eine wichtige Zusatz­be­la­stung wird dabei jedoch ausgeblendet.

Mieten oder Kaufen? Mit dieser Frage schlagen sich viele B√ľrger seit Jahren herum. Zuletzt erschien die Antwort recht einfach ‚Äď zumin¬≠dest in Ballungs¬≠ge¬≠bieten: Angesichts der kr√§ftigen Steige¬≠rung der Preise f√ľr H√§user und Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nungen ging die Rechnung trotz niedriger Kredit¬≠zinsen f√ľr viele nicht mehr auf. Die monat¬≠liche Belastung f√ľr Zins und Tilgung √ľbersteigen jedes normale Budget. Sie beant¬≠wor¬≠teten die Frage deshalb f√ľr sich zuneh¬≠mend mit Mieten.

Gegen diese weit verbrei¬≠tete Sicht macht die Immobi¬≠li¬≠en¬≠wirt¬≠schaft regel¬≠m√§√üig Stimmung, in diesem Fall der Wohnungs¬≠pri¬≠va¬≠ti¬≠sierer Accentro. Das Unter¬≠nehmen, das vor allem in Berlin K√§ufer f√ľr Wohnungen sucht, beauf¬≠tragte die Immobi¬≠li¬≠en¬≠ex¬≠perten des Insti¬≠tuts der deutschen Wirtschaft (IW) in K√∂ln mit einer Studie. Das Ergebnis wider¬≠spricht auf den ersten Blick tats√§ch¬≠lich der g√§ngigen Meinung, dass Eigentum heutzu¬≠tage in vielen F√§llen bereits zu teuer geworden sei. ‚ÄěBei einer gesamt¬≠deut¬≠schen Betrach¬≠tung ist der Erwerb von Wohnei¬≠gentum durch¬≠schnitt¬≠lich rund 41 Prozent g√ľnstiger als Mieten‚Äú, sagte Studi¬≠en¬≠autor Michael Voigt¬≠l√§nder bei der Pr√§sen¬≠ta¬≠tion der Ergebnisse.

In Hamburg und Berlin seien es mehr als 45 Prozent, in Stutt¬≠gart 35 Prozent, sogar im teuren M√ľnchen noch 34 Prozent. Selbst bei konser¬≠va¬≠tiver Betrach¬≠tung, wenn k√ľnftige Preis¬≠stei¬≠ge¬≠rungen bei Immobi¬≠lien und Mieten nicht ber√ľck¬≠sich¬≠tigt werden, ist Kaufen laut Studie besser als Mieten: Der Vorteil liegt dann in den Gro√üst√§dten zwischen 36 Prozent in K√∂ln und sechs Prozent in M√ľnchen ‚Äď immer unter¬≠stellt, dass der K√§ufer die Wohnung selbst nutzt.

Monat¬≠liche Tilgung nicht ber√ľcksichtigt

Insge¬≠samt wurden die Mieten und Kaufko¬≠sten f√ľr 402 Kreise ausge¬≠wertet. Die Experten vergli¬≠chen die durch¬≠schnitt¬≠li¬≠chen Mietko¬≠sten pro Quadrat¬≠meter in den einzelnen Kreisen mit den durch¬≠schnitt¬≠li¬≠chen Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ko¬≠sten pro Quadrat¬≠meter. Darin enthalten ist der Zins, die Grund¬≠er¬≠werb¬≠steuer, Kosten f√ľr Instand¬≠set¬≠zung, Abschrei¬≠bungen und, je nach Rechnung, erwar¬≠tete Wertver√§nderungen.

Ein wichtiger Punkt des gew√§hlten Ansatzes ist: Die monat¬≠liche Tilgung wird nicht ber√ľck¬≠sich¬≠tigt. Voigt¬≠l√§nder begr√ľndet das damit, dass der K√§ufer schlie√ü¬≠lich Eigentum bildet und damit etwas f√ľr seine Alters¬≠vor¬≠sorge macht. ‚ÄěAnson¬≠sten h√§tten wir beim Mieter auch unter¬≠stellen m√ľssen, dass er neben seiner monat¬≠li¬≠chen Miete zus√§tz¬≠lich etwas in seine Alters¬≠vor¬≠sorge investiert‚Äú, sagte der IW-Immobi¬≠li¬≠en¬≠fach¬≠mann. Accentro-Vorstands¬≠chef Jacopo Minga¬≠zzini erg√§nzte: ‚ÄěIn den meisten Kreisen k√∂nnen die Haushalte Wohnei¬≠gentum kaufen und vollst√§ndig entschulden, ohne dass sie st√§rker belastet werden w√ľrden als Mieter.‚Äú

Theore¬≠tisch mag dieser Gedanke richtig sein, doch mit der Realit√§t hat er wenig zu tun. Denn wegen der deutlich gestie¬≠genen Kaufpreise haben sich auch die Tilgungs¬≠raten deutlich erh√∂ht. De facto gibt es eben nicht nur den Zins, sondern auch eine Tilgung. Wer die Immobilie bis zum Renten¬≠alter schul¬≠den¬≠frei haben will, muss entspre¬≠chend hohe Betr√§ge zahlen, um den Kredit abzustot¬≠tern. Die Einkommen der meisten Menschen haben sich aller¬≠dings nicht in dem Ma√üe erh√∂ht, sprich, viele √ľberfor¬≠dert deshalb die monat¬≠liche finan¬≠zi¬≠elle Belastung aus Zins plus Tilgung. Zumal die Banken minde¬≠stens 20 Prozent Eigen¬≠kapital fordern. Auch da macht es einen Unter¬≠schied, ob die Wohnung 400.000 Euro oder 600.000 Euro kostet. Hinzu kommen au√üerdem die hohen Kaufne¬≠ben¬≠ko¬≠sten von mehreren zehntau¬≠send Euro.

Eine verein¬≠fachte Rechnung macht das deutlich: Angenommen, eine Wohnung kostet 400.000 Euro, der Kredit¬≠zins liegt bei zwei Prozent, die anf√§ng¬≠liche Tilgung betr√§gt drei Prozent. Im Vergleich zu einer Wohnung, die jedes Jahr 12.000 Euro Miete kostet und in der der Mieter sein Geld mit einer Zwei-Prozent-Verzin¬≠sung anlegt, steht der K√§ufer rein rechne¬≠risch zwar nach neun Jahren besser da als der Mieter. Doch er muss auch √ľber viele Jahre hinweg eine De-facto-Mehrbe¬≠la¬≠stung von rund 9000 Euro im Jahr f√ľr den Schul¬≠den¬≠dienst aufbringen.

Aus noch einem Grund ist der alte Leitspruch ‚ÄěWas Sie f√ľr Miete ausgeben, k√∂nnen Sie auch der Bank geben‚Äú in vielen F√§llen nicht mehr g√ľltig. Denn die Preise f√ľr Wohnungen und H√§user und damit auch die Kosten f√ľr K√§ufer steigen weitaus schneller als die Mieten ‚Äď selbst in bei Mietern gefragten Gro√üst√§dten. Das Markt¬≠for¬≠schungs¬≠un¬≠ter¬≠nehmen F+B ermit¬≠telt jedes Quartal durch¬≠schnitt¬≠liche Miet- und Kaufpreise und beobachtet schon seit Jahren, wie Kauf- und Mietpreise ausein¬≠ander driften.

So war es auch im dritten Quartal dieses Jahres. Mieten in bestehenden Wohnungen seien im Vergleich zum Vorquartal nur um 0,3 Prozent gestiegen ‚Äď ein Wert, der sogar noch unter¬≠halb der allge¬≠meinen Infla¬≠tion lag. F√ľr neu gebaute Wohnungen stiegen die Mieten um 0,6 Prozent. Ganz anders jedoch die Entwick¬≠lung bei Kauf-Immobi¬≠lien: Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nungen haben sich F+B zufolge von Juli bis September 2016 um 2,2 Prozent verteuert, Einfa¬≠mi¬≠li¬≠en¬≠h√§user um 1,8 Prozent.

Noch deutli¬≠cher wird der Preis¬≠ga¬≠lopp beim Vergleich zum Vorjah¬≠res¬≠quartal. Binnen Jahres¬≠frist verteu¬≠erten sich Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nungen um 7,1 Prozent. Inner¬≠halb der letzten f√ľnf Jahre lag der Preis¬≠an¬≠stieg sogar bei 31,1 Prozent. Neuver¬≠trags¬≠mieten h√§tten sich dagegen um nur rund zehn Prozent verteuert.

Das bedeutet: Die Kosten f√ľr K√§ufer steigen immer weiter und auch schneller als die Kosten f√ľr Mieter. Das liegt auch daran, dass K√§ufer nicht nur in Konkur¬≠renz zu anderen K√§ufern stehen, die eine Wohnung selbst nutzen kaufen m√∂chten ‚Äď sondern auch mit Kapital¬≠an¬≠le¬≠gern konkur¬≠rieren, die angesichts der niedrigen Zinsen ihr Geld auf dem Wohnungs¬≠markt anlegen oder einfach nur parken wollen. Mieter dagegen konkur¬≠rieren ‚Äěnur‚Äú mit anderen Mietern und k√∂nnen √ľber kurz oder lang auch nicht mehr bezahlen als ihre eigene Kaufkraft hergibt.

Weiterer Unsicher¬≠heits¬≠faktor ist die k√ľnftige Zinsent¬≠wick¬≠lung. Zwar l√§sst sich die Wohnung oder das Haus heute problemlos zu einem Zinssatz von 1,8 Prozent finan¬≠zieren. Doch zu welchem Zinssatz gelingt in zehn Jahren die Anschluss¬≠finanzierung? Das ist die bange Frage, die sich viele Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sitzer stellen. Auch dies haben sich die Autoren der IW-Studie angeschaut ‚Äď und auch hier geben sie Entwar¬≠nung. ‚ÄěIn vielen Kreisen kann der Zins deutlich gegen¬≠√ľber dem heutigen Zins steigen, ohne dass sich eine Mehrbe¬≠la¬≠stung f√ľr den K√§ufer ergibt‚Äú, sagt Voigt¬≠l√§nder. In 325 Kreisen liege der sogenannte finan¬≠zie¬≠rungs¬≠neu¬≠trale Zins bei mehr als vier Prozent, in 280 Kreisen sogar bei mehr als f√ľnf Prozent.

In den meisten gro√üen St√§dten liegt er immerhin minde¬≠stens bei drei Prozent. Nur Hamburg mit 2,6 Prozent und vor allem M√ľnchen mit 0,8 Prozent liegen darunter. Die bayeri¬≠sche Landes¬≠haupt¬≠stadt und einige Kreise in der Umgebung sind laut Studie denn auch die einzigen Gegenden in Deutsch¬≠land, wo Kaufen schon bei kleineren Zinser¬≠h√∂¬≠hungen hinter Mieten zur√ľckf√§llt.

Studien-Auftrag¬≠geber Minga¬≠zzini zeigte sich ob der Ergeb¬≠nisse erwar¬≠tungs¬≠gem√§√ü zufrieden. Er sprach von einer histo¬≠ri¬≠schen Chance, die Deutsch¬≠land gerade verspiele: n√§mlich die Menschen in Wohnei¬≠gentum zu bringen. Statt die Vorteile des Eigen¬≠tums gerade mit Blick auf die Alters¬≠vor¬≠sorge in den Mittel¬≠punkt zu stellen, werde auch von der Politik wegen der steigenden Immobi¬≠li¬≠en¬≠preise eine Panik¬≠stim¬≠mung erzeugt, die so nicht gerecht¬≠fer¬≠tigt sei. Die Kaufzu¬≠r√ľck¬≠hal¬≠tung vieler Menschen ist aus seiner Sicht psycho¬≠lo¬≠gisch zu begr√ľnden, nicht faktisch.

Quelle: welt.de
Bild: pexels

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