Während der Corona-Krise hat das Investitionsvolumen in Immobilien deutlich zugelegt. So wurden in 2020 in größeren Wohnungsbeständen (< 30 Wohneinheiten) rund 16,6 Milliarden Euro mehr investiert als im Vorjahr, so eine Analyse der BNP Paribas Real Estate.
Damit zeigte sich der Wohn-Investmarkt im Vergleich zu anderen Assetklassen außerordentlich krisenresistent. Das Gesamtresultat wurde zwar auch durch Einzelereignisse begünstigt, wie der Übernahme der Adler Real Estate durch die Ado Properties, die gut ein Drittel des Umsatzes bedingt, allerdings gab es auch in Vergleichsjahren derartige Großabschlüsse, so dass dies keine Besonderheit dieses Jahres darstellt. So kam beispielsweise auch im Jahr 2015 das Rekordergebnis durch den Gagfah-Deal zustande. Schaut man sich das Umsatzvolumen seit dem Beginn der Corona-Krise für die einzelnen Quartale an, so sind die Umsätze nicht unbedingt rekordverdächtig, allerdings gibt es im 2. und 3. Quartal mit 3,3 bzw. 4 Milliarden Euro im langfristigen Vergleich tatsächlich überdurchschnittliche Werte.
Die Bestandsportfolios dominieren die Verteilung des Umsatzes nach Assetklassen mit knappen 61 %, das ist allerdings aufgrund der Übernahme der Adler Real Estate allerdings wenig überraschend. Mit etwa 15 % folgen Projektentwicklungen an zweiter Stelle, deren Anteil im Vergleich zu den Vorjahren zurückging, da es nicht genügend Angebote gab. Im langjährigen Vergleich erzielten auch ältere Bestandsobjeke (Block Sales an einem Standort) mit 12 % ein etwas unterdurchschnittliches Ergebnis, in absoluten Zahlen entspricht dies aber immer noch fast 2 Milliarden Euro.
Hauptsächlich dominieren Großabschlüsse oberhalb der 100 Mio. Euro Marke. Diese nehmen mehr als zwei Drittel des gesamten Investmentvolumens ein. Natürlich macht die Adler-Übernahme maßgeblich dazu bei, insgesamt sind es jedoch mehr als 20 Abschlüsse, was in diesem Segment insgesamt ein aktives Marktgeschehen anzeigt. Abgesehen davon ist auch in den kleineren Segmenten verstärkte Aktivität zu registrieren. Insgesamt ist das als ein weiteres Indiz dafür zu werten, dass im Wohnbereich Immobilien krisensicher sind. Das zeigt sich auch daran, dass rund 2,2 Milliarden Euro auf Abschlüsse bis maximal 25 Mio. Euro entfallen. Üblicherweise ist das ein Wert, der erst zum Jahresende hin erreicht wird – wenn überhaupt.
In der Hauptsache stellen Immobilien AGs die wichtigste Käufergruppe, das ist auch zum Ende des dritten Quartals 2020 nicht anders. Mit guten 8,7 Milliarden Euro sind diese mit ihrem zweitbesten je registrierten Ergebnis am gesamten Umsatzvolumen beteiligt. Die Adler-Übernahme hat daran selbstverständlich einen beachtlichen Anteil. Ein Blick auf die weiteren Käufergruppen zeigt, dass ebenfalls eine ganze Reihe anderer Investorentypen auf die robusten Wohninvestments setzt. Daran dürfte sich auch durch die konjunkturellen Verunsicherungen durch die Corona-Krise nicht so schnell etwas ändern. Mit etwa 11 % folgen Spezialfonds auf Platz 2, gefolgt von Investment/Asset Managern mit 9 % Anteil. Weitere Anteile entfallen mit 7 % auf Pensionskassen, ebenfalls 7 % auf Immobilienunternehmen, 4 % auf die öffentliche Hand und 3 % auf Projektentwickler.
Traditionell lag der deutsche Wohn-Investmentmarkt bislang fest in der Hand inländischer Anleger. Doch aufgrund der Adler-Übernahme und weiterer hoher Teilnahmen aus dem europäischen Ausland mit gut 2,4 Milliarden Euro, liegt der internationale Anteil erstmals seit 2008 bei über 50 %.
Aufgrund des insgesamt hohen Investmentumsatzes liegt der Anteil der A‑Standorte diesmal mit 34 % geringfügig unter den Vorjahresmarken. In absoluten Zahlen allerdings sind die hierfür verzeichneten 5,7 Milliarden Euro ein beachtliches Resultat, das den langjährigen Durchschnitt um etwa 16 % überschreitet. Berlin liegt mit 2,6 Milliarden Euro an deutlich an der Spitze der bedeutenden deutschen Wohn-Investmentmärkte; hierzu hat sicher auch die kürzliche Einkaufstour des schwedischen Wohnkonzerns Heimstaden Bostad beigetragen, der hier Wohnungen für 830 Mio. Euro gekauft hat. Auf den weiteren Plätzen liegen Frankfurt mit 971 Mio. Euro, Hamburg mit 912 Mio. Euro, München mit 469 Mio. Euro und Düsseldorf mit 463 Mio. Euro. Köln mit 197 Mio. Euro und Stuttgart mit 27 Mio. Euro geben gegenüber den Vorjahren deutlich nach.
Wohn-Investments entwickeln sich positiv – was im weiteren Verlauf des Jahres so bleiben dürfte. Im Vergleich zu Gewerbeimmobilien ist das Mietausfallrisiko gering und die Cash Flows sind stabil. Investoren sehen ihre Einschätzung auch durch einzelne gesetzliche Restriktionen nicht gefährdet. Das gilt auch für weitere zu erwartende Auswirkungen der Corona-Krise. Vor allem dort, wo Wohnraum bereits jetzt knapp ist, wird er auch weiterhin stark nachgefragt sein. Im Wohnsegment ist damit berechtigt davon auszugehen, dass Immobilien krisensicher sind. Die fundamentalen Marktmechanismen funktionieren offenbar weiter, ein Überschreiten der 20 Milliarden Euro Markt bis Jahresende ist nicht unwahrscheinlich.
Zu Monatsbeginn lagen die Bauzinsen im Oktober wieder nahe dem Allzeittief im März 2020, das berichtet die Interhyp, Deutschlands größter Baufinanzierungsvermittler. Laut Mirjam Mohr, Vorständin im Privatkundengeschäft der Interhyp AG, sind die Zinsen für Immobilienkredite infolge der wirtschaftlichen Unsicherheiten, die die Corona-Krise mit sich bringt, sowie der Niedrigzinspolitik der Zentralbanken über den Sommer wieder leicht gesunken. Bei guter Bonität sowie einer günstigen Finanzierungskonstellation sind derzeit, laut Interhyp, für zehnjährige Darlehen Bestkonditionen sogar unterhalb 0,5 % im Jahr möglich. Im Allgemeinen zeigt die Entwicklung Angebotszinsen im Durchschnitt deutlich unter 1 %.
Die Interhyp stellt ebenfalls ein Bauzins-Trendbarometer auf, bei dem monatlich Experten deutscher Kreditinstitute befragt werden. Kurzfristig geht hier die Mehrheit von anhaltend günstigen Zinsen aus. Auch die bereits beschlossene Verlängerung des Baukindergeldes bis Ende März 2021 erweist sich dabei als weiterer Pluspunkt. Mirjam Mohr sieht in der Fortführung der Förderung eine positive Entwicklung und eine Erleichterung für den Erwerb von Wohneigentum, gerade für Familien. So lasse sich das Baukindergeld von 12.000 Euro pro Kind über 10 Jahre zum Beispiel über Sondertilgungen in die Finanzierung einbringen somit besonders bei Familien mit mehreren Kindern der Kauf bzw. Bau eines Eigenheims spürbar erleichtern. Dass viele Familien gezielt nach Fördermitteln oder dem Baukindergeld fragen, zeige sich bei Beratungsgesprächen immer wieder.
Derzeit profitieren Kreditnehmer von dem anhaltend günstigen Zinsniveau, und in nächster Zeit dürfte sich daran kaum etwas ändern, folgt man dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer. Angesichts der Corona-Pandemie und anderer Unsicherheiten, z. B. dem Ausgang der anstehenden US-Wahl und dem Brexit – prognostizieren die Experten zumindest kurzfristig gleichbleibend günstige Konditionen. Ein Institut ist sogar der Ansicht, dass die Zinsen nochmals sinken werden. Für das nächste halbe Jahr bzw. Jahr prognostizieren manche Banken etwas höhere Zinsen. Sie nehmen dieses Szenario vor allem an, wenn ein Impfstoff gegen Corona gefunden wird und eine breite wirtschaftliche Erholung einsetzen kann.
Mit Blick auf die zurzeit steigenden Infektionszahlen sieht Mirjam Mohr den Pandemieverlauf und die Folgen für die Konjunktur allerdings weiter als sehr unberechenbar an.
Bild: Interhyp AG: Bauzins-Trendbarometer von Interhyp auf der Basis der Befragung der Zinsexperten von zehn Kreditinstituten in Deutschland.
