Die Urlaubszeit ist doch immer wieder die schönste Zeit. Viele verbringen ihren Urlaub gerne in der Ferne. Doch manchem fällt dabei oft erst kurz vor der Abreise ein, dass es zu Hause geliebte und wertvolle Dinge gibt, die er besser vor einem Einbruch während des Urlaubs schützen sollte. Hier sind einige Tipps für Sie, was Sie vor dem Urlaubsstart dafür tun können:
Langfinger machen keinen Urlaub, zumindest nicht gerade dann, wenn Sie Urlaub machen. Im Gegenteil konzentrieren sich Diebe gerne auf Zeiten, in denen die Bewohner nicht anwesend sind. Die Tatsache, dass urlaubsbedingt verwaiste Wohnungen und Häuser meist leicht zu identifizieren sind, macht ihnen ihre „Arbeit“ umso leichter.
Die erste Schutzmaßnahme besteht natürlich darin, keine allgemeinen und offensichtlichen Signale zu geben, dass Sie in Urlaub gefahren sind. Ein über längere Zeit unbelebtes Haus, in dem nie ein Licht an ist, ein überfüllter Briefkasten oder ein verwilderter Garten sind für Diebe beinahe so etwas wie eine Einladung, mal vorbei zu schauen.
Um einem Einbruch während Ihres Urlaubs vorzubeugen, lassen Sie es deshalb am besten auch während Ihrer Abwesenheit so aussehen, als ob Ihr Heim gerade bewohnt wäre. Vielleicht können Vertrauenspersonen oder Nachbarn Ihren Briefkasten leeren, so dass er nicht überquillt und ab und zu in Ihrem Haus die Rollläden auf und ab bewegen, so dass es so aussieht, als ob jemand zu Hause ist. Es ist ebenfalls gut, wenn auch während Ihrer Abwesenheit zum Beispiel mal jemand den Rasen mäht oder Sträucher schneidet. Vielleicht können Sie mit Ihren Nachbarn auch verabreden, dass diese Ihre Mülltonnen mitbenutzen und für die Müllabfuhr bereitstellen. Sollten Sie Smart Home Technologien nutzen, können Sie auch zu bestimmten Zeiten das Licht in Ihrem Haus anschalten lassen und es so wirken lassen, als wäre jemand zu Hause.
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Natürlich würden Sie nie ein Türschild mit der Aufschrift „Wir sind in Urlaub“ an Ihrer Haustüre anbringen. Aber moderne Langfinger lesen auch an manch anderem Verhalten ab, dass die Zeit günstig sein könnte, sich einmal in Ruhe in Ihrem Haus umzusehen.
Zum Beispiel spähen sie Social-Media-Kanäle möglicher Opfer aus oder rufen am Festnetzapparat an, um zu testen, ob jemand ans Telefon geht. Vermeiden Sie deshalb Abwesenheitsnachrichten mit Urlaubsdaten auf Ihrem Anrufbeantworter und posten Sie während Ihres Urlaubs auch keine Urlaubsfotos auf Ihren Social-Media-Kanälen. Auch damit verringern Sie die Wahrscheinlichkeit eines Einbruchs während Ihres Urlaubs.
Ein für den Urlaub gepacktes Auto vor dem Haus am Vorabend der Fahrt oder ein Wohnwagen vor dem Haus deuten ebenfalls auf eine baldige Abwesenheit hin. An Flughäfen halten Diebe zielgerichtet Ausschau nach offen lesbaren Adressschildern an Koffern und statten möglicherweise der Adresse des Hauses bald danach einen Besuch ab. Vermeiden Sie daher auch solche weniger offensichtlichen Signale.
Bei einem Einbruch während des Urlaubs werden oft nicht nur wertvolle Gegenstände gestohlen, oft fehlen auch noch Erinnerungsstücke mit hohem emotionalem Wert, manches wird beim Raubzug der ungebetenen Gäste auch einfach nur beschädigt oder zerstört. Wer solche Gegenstände, deren Verlust schwer treffen würde, im Haus hat und in Urlaub fahren möchte, tut eventuell gut daran, diese Gegenstände vorher in Sicherheit zu bringen. Es gibt hierfür die Möglichkeit, Schließfächer in sicheren Lagern, mitunter sogar innerhalb Hochsicherheits-Tresoren, anzumieten. Je nach Anbieter gibt es verschiedene Schließfach-Formate oder auch größere Wertboxen für die sichere Aufbewahrung Ihrer kleinen oder großen Wertgegenstände.
Hannes Rasp Categories: Immobilien Wissen & News Comments 2054 Eigentumswohnungen Deutschland — PreiseDas Immobilienportal Immowelt hat eine Analyse mit einer Gegenüberstellung der Preise für Eigentumswohnungen mit 1 bis 4 Zimmern in Deutschlands 14 großen Städten mit über 500.000 Einwohnern herausgegeben.
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Die günstigsten Preise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Städten verortet die Untersuchung in Ostdeutschland und im Ruhrgebiet. In Leipzig liegt der Median-Wert für Wohnungen bis 40 m² Wohnfläche bei 80.000 €. Noch günstiger sind Wohnungen in Dortmund mit durchschnittlich 60.000 € und in Essen mit 58.000 €. Allerdings sind die Wohnungen hier oft nicht in bestem Zustand und ein Budget für Renovierungsmaßnahmen muss einkalkuliert werden.
In München ist das häufig anders, denn hier werden Wohnobjekte oftmals zunächst saniert und erst dann zum Kauf offeriert. Allerdings muss man für München für einen Kauf auch ein 4,6‑faches Budget mitbringen. Eine durchschnittliche 1‑Zimmer-Wohnung kostet hier rund 270.000 €, theoretisch bekäme man damit vier kleine Eigentumswohnungen in Essen oder eine große Wohnung mit 4 Zimmern in Leipzig, wofür hier rund 265.000 € aufzuwenden sind. Auf München folgen bei 1‑Zimmer-Wohnungen Frankfurt, wo diese preislich bei knapp 200.000 € liegen, und Hamburg mit 180.000 €. Berlin zeigt die Analyse übrigens im oberen Mittelfeld, mit rund 160.000 € ist hier beim Kauf einer 1‑Zimmer-Wohnung zu rechnen.
2‑Zimmer-Wohnungen mit etwas mehr Platz bis zu 60 m², bewegen sich in Berlin auf einem durchschnittlichen Niveau von 239.000 €. Im Ruhrgebiet sind günstigere 2‑Zimmer-Objekte sogar noch für höhere 5‑stellige Beträge zu haben: In Dortmund beginnend bei 88.000 €, in Essen bei 82.000 €. Dagegen müssen Immobilieninteressenten, die sich in München auf die Suche nach 2‑Zimmer-Wohnungen bis 60 m² begeben, mit durchschnittlich 448.000 € kalkulieren, ein Betrag, mit dem man in 11 der analysierten Städte schon eine geräumige 4‑Zimmer-Eigentumswohnung bekommen kann.
Wer Nachwuchs hat oder plant, benötigt zwangsläufig mehr Platz. Deswegen ist ein drittes oder viertes Zimmer, von denen man eines als Kinderzimmer verwenden kann, bei Familien begehrt. Wieder führt München den Vergleich von Eigentumswohnungen in Deutschland, wenn es um Preise geht, mit weitem Abstand an: 3 Zimmer mit bis 80 m² kosten hier im Median 565.000 €. Noch ein Zimmer mehr und bis 100 m² Fläche, und das Niveau steigt auf durchschnittliche 745.000 €. Zum Vergleich: In Berlin bekäme man damit locker zwei 3‑Zimmer-Wohnungen zu je 315.000 € und hätte immer noch Geld für Umbauten oder Renovierungen auf der Seite.
Am günstigsten sind familientaugliche Wohnungen im Ruhrgebiet. Besonders preiswert ist zum Beispiel Essen, wo eine 3‑Zimmer-Wohnung bis 80 m² rund 122.000 € kostet und eine 4‑Zimmer-Wohnung bis 100 m² rund 145.000 €. Nicht sehr stark ist der Unterschied zu Dortmund, wo eine 3‑Zimmer-Wohnung im Schnitt für 115.000 € und eine 4‑Zimmer Wohnung für ca. 170.000 € zu haben ist. Zu diesem Preisniveau sind in München, Frankfurt am Main oder Hamburg natürlich nicht einmal 1‑Zimmer-Appartements zu bekommen. Und familientaugliche Wohnungen kosten an der Isar, der Alster oder am Main natürlich deutlich mehr. In Frankfurt liegen 3‑Zimmer-Wohnungern bei rund 370.000 €, 4‑Zimmer-Wohnungen bei 460.000 €. In Hamburg bei ca. 350.000 € bzw. 480.000 €.
14 größte Städte Deutschlands, Median-Werte:
Stadt | 1 Zimmer bis 40 m² | 2 Zimmer bis 60 m² | 3 Zimmer bis 80 m² | 4 Zimmer bis 100 m² |
Berlin | 166.000 € | 239.000 € | 315.000 € | 403.000 € |
Bremen | 85.000 € | 130.000 € | 162.000 € | 185.000 € |
Dortmund | 60.000 € | 88.000 € | 115.000 € | 169.000 € |
Dresden | 82.000 € | 120.000 € | 189.000 € | 340.000 € |
Düsseldorf | 140.000 € | 220.000 € | 280.000 € | 349.000 € |
Essen | 58.000 € | 82.000 € | 122.000 € | 145.000 € |
Frankfurt | 199.000 € | 325.000 € | 369.000 € | 460.000 € |
Hamburg | 180.000 € | 285.000 € | 349.000 € | 480.000 € |
Hannover | 99.000 € | 148.000 € | 220.000 € | 290.000 € |
Köln | 130.000 € | 199.000 € | 280.000 € | 332.000 € |
Leipzig | 80.000 € | 116.000 € | 169.000 € | 265.000 € |
München | 270.000 € | 448.000 € | 565.000 € | 745.000 € |
Nürnberg | 130.000 € | 195.000 € | 249.000 € | 336.000 € |
Stuttgart | 152.000 € | 245.000 € | 325.000 € | 421.000 € |
Als Datenbasis für die Eigentumswohnungen Deutschland wurden Preise von Wohnungsangeboten verwendet, die vom Mai 2020 bis April 2021 auf immowelt.de inseriert wurden. Der Schwerpunkt lag dabei auf den 14 größten Städten Deutschlands mit je über 500.000 Einwohnern. Nur vermehrt nachgefragte Angebote wurden für die Analyse berücksichtigt. Bei den Preisen handelt es sich stets um Angebotspreise, nicht um Abschlusspreise. Die Angaben sind durchweg Median-Werte, der Median ist ein statistischer Durchschnittswert.
Hannes Rasp Categories: Immobilien Wissen & News Comments 2051 Corona — Auswirkung auf Immobilien und das ImmobilienrechtSeit über 15 Monaten wirkt die Corona-Pandemie stark in alle gesellschaftlichen Bereiche hinein und bestimmt sie teilweise sogar. Viele Aspekte unseres Zusammenlebens müssen nun völlig neu bewertet werden, die Menschen mussten ihr Verhalten und ihre Lebensweise zum Teil dramatisch ändern. Auch Immobilien und das Immobilienrecht bleiben nicht von den Entwicklungen im Zuge der Corona-Krise unberührt und erfahren teils drastische Auswirkungen. Das zeigt sich auch anhand von neuen Urteilen in der Rechtsprechung. Auch bisher alltägliche Vorgänge wie ein Kaminkehrerbesuch können plötzlich ein erstaunlich großes Problem sein.
Für all die aktuellen Urteile ist dabei zu berücksichtigen, dass sich die Rechtsprechung zu diesem Thema noch entwickelt und zu vielen Urteilen das letzte Wort noch nicht gesprochen ist. Denn in vielen Fallkonstellationen stehen noch höchstrichterliche Entscheidungen aus. Die Auswirkungen von Corona auf den Immobiliensektor und das Immobilienrecht sind daher auch noch nicht in Gänze überschaubar. Werfen wir einen Blick auf einige aktuelle Entwicklungen:
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Ein Bereich auf den die Corona-Pandemie große Auswirkungen hat, sind Eigentümerversammlungen. Denn üblicherweise kommt bei diesen Versammlungen eine größere Anzahl von Personen zusammen. Aufgrund der Corona-Regelungen liegt es nahe, die Zahl der Teilnehmer zu begrenzen. Doch, wie das Amtsgericht Kassel entschied, darf die Teilnehmerzahl nicht bereits im Vorfeld auf weniger als die Mitglieder plus den Verwalter eingeschränkt werden. Es müssen auch weiterhin ohne Beschränkungen alle Teilnehmer eingeladen werden. Hält sich die Verwaltung nicht daran, sind die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig (AZ 800 C 2563/20).
Eine Grundregel der Pandemiebekämpfung, nämlich dass sich möglichst wenige Menschen zusammen in geschlossenen Räumen aufhalten sollen, steht durch die Begrenzung der Teilnehmerzahl in Widerspruch zu einem originären Prinzip von Versammlungen, denn grundsätzlich sollten alle Mitglieder teilnehmen können. Wie aus dem vorhergehenden Urteil hervorgeht, darf die Zahl der Teilnehmerzahl deshalb auch in Corona-Zeiten nie beschränkt werden. Einen Ausweg in der aktuellen Situation bietet unter Umständen ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, das es Verwaltern gestattet, Vertretungslösungen unter den Eigentümern zu bewerben. Damit könne in gegenseitigem Einvernehmen die Teilnehmerzahl eingeschränkt werden.
Ebenfalls muss der Versammlungsraum mindestens für eine Anzahl von Teilnehmern geeignet sein, die üblicherweise zu erwarten ist. Das Amtsgericht Dortmund verhandelte in diesem Zusammenhang einen Fall, bei dem ein Verwalter einen Saal mit 100 m² Fläche bereitgestellt hatte, in den vorhergehenden drei Jahren waren stets mindestens 19 Personen auf der Versammlung anwesend. Laut der geltenden Covid-19-Verordnung waren allerdings höchstens 7 Personen für einen Saal dieser Größe zulässig. Daher stufte das Amtsgericht Dortmund die Wahl des Ortes als einen Ermessensfehler ein. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung hätten auch dann als ungültig erklärt werden können, wenn es wirklich nur sieben Teilnehmer gegeben hätte. Denn zum Zeitpunkt der Einladung war der Raum für die mögliche Teilnehmerzahl ungeeignet.
Prinzipiell sollte eine Eigentümerversammlung gar nicht erst anberaumt werden, wenn es aufgrund der Pandemie ein behördliches Versammlungsverbot gibt. Die Anberaumung selbst wäre eine Fehlentscheidung, ebenso können daraus auch zusätzliche Kosten, z. B. für die Saalmiete oder Porto etc. entstehen. Das Amtsgericht München stellte folglich fest, dass es für den Fall, dass eine Eigentümerversammlung während eines pandemiebedingten Versammlungsverbots angesetzt wird, einen Anspruch auf die Absage der Versammlung gebe. Im verhandelten Fall enthielt die Einladung ebenfalls die Formulierung „sollten nicht mehr als 2 bis 5 Teilnehmer dabei sein“. Da diese Beschränkung mehr als die Hälfte der Eigentümer ausgeschlossen hätte, sah das Gericht darin eine Möglichkeit, „einen psychischen Zwang, bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhält“ (AZ 1291 C 2946/21).
Um sich nicht der Gefahr eines erhöhten Infektionsrisikos auszusetzen, würden manche Menschen es bevorzugen, niemanden in ihr Haus oder ihre Wohnung zu lassen. Allerdings haben solche Vorsichtsmaßnahmen auch Grenzen. Das Verwaltungsgericht Hannover urteilte beispielsweise, dass die Auswirkungen von Corona derartige Maßnahmen nicht rechtfertigen würden und Schornsteinfeger grundsätzlich Zugang zum Gebäude erhalten müssen, da deren Arbeit aus Brandschutzgründen unverzichtbar sei (AZ 13 A 4340/20).
Seit Monaten haben Mitglieder von Fitnessstudios keinen Zugang mehr zu ihren Sporteinrichtungen, da die Behörden das Infektionsrisiko für zu hoch halten. Das Verwaltungsgericht Hannover öffnet in einem Urteil allerdings eine mögliche Türe: Werden die Räumlichkeiten eines Fitnessstudios stundenweise an Einzelpersonen oder Einzelhaushalte vermietet, handelt es sich laut Gericht nicht mehr im klassischen Sinn um ein Fitnessstudio. Ein Zugang wäre unter diesen Voraussetzungen also wieder möglich (AZ 15 B 343/21).
Hannes Rasp Categories: Immobilien Wissen & News Comments 2048 Mietvertrag Klausel KleinreparaturenGrundsätzlich müssen Vermieter für die Instandhaltung ihrer Mietwohnungen sorgen. Bei kleinen Reparaturen müssen Sie jedoch als Vermieter nicht für jeden noch so kleinen Schaden aufkommen. Doch, genau wie bei den Nebenkosten, die Ihr Mieter im Prinzip nur dann bezahlen muss, wenn diese auch im Mietvertrag korrekt eingeschlossen sind, kommt es auch bei Kleinreparaturen auf Klauseln und Formulierungen im Mietvertrag an.
Wollen Sie als Vermieter nicht für jede Kleinreparatur aufkommen, sollten Sie mit Ihrem Mieter bereits im Mietvertrag eine Klausel für Kleinreparaturen vereinbaren. Vorlagen finden Sie im Internet unter „Kleinreparaturklausel“.
Durch eine Kleinreparaturklausel können Sie von Ihrem Mieter zumindest die Kosten für die kleineren Reparaturen erstattet bekommen. Gibt es keine solche zusätzliche Klausel im Mietvertrag, muss Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen nicht selbst tragen und kann diese an Sie weiterreichen.
Damit die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist, müssen allerdings unbedingt zwei Zahlwerte in Ihrer Klausel genannt sein; tauchen diese Zahlen nicht auf, ist die Klausel ganz einfach unwirksam:
1. Obergrenze pro Einzelreparatur
Gegenwärtig liegt diese Obergrenze bei 80 € (laut OLG Hamburg WM 1991, S. 385). Andere Gerichte haben aber auch Beträge um die 120 € für zulässig erklärt.
2. Obergrenze für Kleinreparaturen pro Jahr (Geldbetrag)
Der Betrag für Kleinreparaturen darf pro Jahr höchstens 10 % der geschuldeten Jahresmiete ausmachen. Das schränkt den Betrag ein, der pro Jahr insgesamt dem Mieter aufgebürdet werden kann.
D. h. übersteigen die Kosten für die Kleinreparatur die jeweiligen Obergrenzen, müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.
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Ebenfalls ist es nicht so, dass sich Ihr Mieter an jeder anfallenden Rechnung mit einem Anteil von 80 € beteiligen muss. Der Mieter muss lediglich diejenigen Kleinreparaturrechnungen erstatten, die selbst maximal bis 80 € gekostet haben. Größere Reparaturen können Sie also nicht pauschal anteilig auf Ihren Mieter abwälzen.
Ab 80 €, z. B. 85,50 €, ist eine Reparatur damit keine Kleinreparatur mehr. Der Mieter muss diese dann nicht erstatten, auch nicht 80 € von diesen 85,50 €.
Grundlegend sind Sie aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen im BGB als Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Halten Sie sich daran nicht, kann Ihr Mieter Sie abmahnen und die Miete kürzen, sollten tatsächlich seine berechtigten Interessen verletzt werden. Mit Hilfe der Kleinreparaturklausel wird dieses Risiko, zumindest bis zu den weiter oben definierten Höchstgrenzen, eingeschränkt.
In vielen Mietverträgen gibt es die sogenannte „Vornahmeklausel“. In diesem Fall müssen Sie bei Kleinreparaturen in Vorleistung gehen und den Betrag der Kosten als Vermieter zunächst selbst bezahlen. Den vorgestreckten Betrag können Sie sich dann nur hinterher von Ihrem Mieter erstatten lassen.
Obergrenzen für Wartungs- und Reparaturkosten gelten nach aktueller Rechtsprechung lediglich für Formular-Mietverträge und nicht für individuell erstellte Verträge. Allerdings handelt es sich bei den meisten Mietverträgen um Standard- bzw. Formularmietverträge, die einseitig vom Vermieter aufgesetzt sind. D. h. meist gelten die Obergrenzen, wobei die Aufwendungen für Wartungskosten nach § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB auch nach dem „Wirtschaftlichkeitsgebot“ umgelegt werden müssen. Das heißt, als Vermieter muss man bei der Wartung ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis anstreben. Engagiert man zum Beispiel nachweislich einen zu teuren Wartungsdienst, kann der Mieter die Umlage anfechten.
Für Schäden, die bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses bestanden haben, können Sie sich als Vermieter natürlich auch nicht für Kleinreparaturen auf die Kleinreparaturklausel beziehen, dasselbe gilt für Schäden die außerhalb des Verantwortungsbereichs des Mieters liegen (BGH, 06.04.2005, AZ XII ZR 158/01), da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt würde.
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