2057 Einbruch während Urlaub

Wie Sie sich in der Urlaubszeit vor Einbrechern schützen

Die Urlaubs­zeit ist doch immer wieder die schönste Zeit. Viele verbringen ihren Urlaub gerne in der Ferne. Doch manchem fällt dabei oft erst kurz vor der Abreise ein, dass es zu Hause geliebte und wertvolle Dinge gibt, die er besser vor einem Einbruch während des Urlaubs schützen sollte. Hier sind einige Tipps für Sie, was Sie vor dem Urlaubs­start dafür tun können:

Langfinger machen keinen Urlaub, zumin­dest nicht gerade dann, wenn Sie Urlaub machen. Im Gegen­teil konzen­trieren sich Diebe gerne auf Zeiten, in denen die Bewohner nicht anwesend sind. Die Tatsache, dass urlaubs­be­dingt verwaiste Wohnungen und Häuser meist leicht zu identi­fi­zieren sind, macht ihnen ihre „Arbeit“ umso leichter.

Einbruch während Urlaub — Vermeiden Sie offensichtliche Abwesenheitssignale

Die erste Schutz­maß­nahme besteht natür­lich darin, keine allge­meinen und offen­sicht­li­chen Signale zu geben, dass Sie in Urlaub gefahren sind. Ein über längere Zeit unbelebtes Haus, in dem nie ein Licht an ist, ein überfüllter Brief­ka­sten oder ein verwil­derter Garten sind für Diebe beinahe so etwas wie eine Einla­dung, mal vorbei zu schauen.

Das können Sie für die Zeit während Ihres Urlaubs konkret etablieren

Um einem Einbruch während Ihres Urlaubs vorzu­beugen, lassen Sie es deshalb am besten auch während Ihrer Abwesen­heit so aussehen, als ob Ihr Heim gerade bewohnt wäre. Vielleicht können Vertrau­ens­per­sonen oder Nachbarn Ihren Brief­ka­sten leeren, so dass er nicht überquillt und ab und zu in Ihrem Haus die Rollläden auf und ab bewegen, so dass es so aussieht, als ob jemand zu Hause ist. Es ist ebenfalls gut, wenn auch während Ihrer Abwesen­heit zum Beispiel mal jemand den Rasen mäht oder Sträu­cher schneidet. Vielleicht können Sie mit Ihren Nachbarn auch verab­reden, dass diese Ihre Mülltonnen mitbe­nutzen und für die Müllab­fuhr bereit­stellen. Sollten Sie Smart Home Techno­lo­gien nutzen, können Sie auch zu bestimmten Zeiten das Licht in Ihrem Haus anschalten lassen und es so wirken lassen, als wäre jemand zu Hause.


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Weniger offensichtliche Signale

Natür­lich würden Sie nie ein Türschild mit der Aufschrift „Wir sind in Urlaub“ an Ihrer Haustüre anbringen. Aber moderne Langfinger lesen auch an manch anderem Verhalten ab, dass die Zeit günstig sein könnte, sich einmal in Ruhe in Ihrem Haus umzusehen.

Social Media und Anrufbeantworter während des Urlaubs

Zum Beispiel spähen sie Social-Media-Kanäle mögli­cher Opfer aus oder rufen am Festnetz­ap­parat an, um zu testen, ob jemand ans Telefon geht. Vermeiden Sie deshalb Abwesen­heits­nach­richten mit Urlaubs­daten auf Ihrem Anruf­be­ant­worter und posten Sie während Ihres Urlaubs auch keine Urlaubs­fotos auf Ihren Social-Media-Kanälen. Auch damit verrin­gern Sie die Wahrschein­lich­keit eines Einbruchs während Ihres Urlaubs.

Adressschilder an Koffern erleichtern Langfingern die Arbeit

Ein für den Urlaub gepacktes Auto vor dem Haus am Vorabend der Fahrt oder ein Wohnwagen vor dem Haus deuten ebenfalls auf eine baldige Abwesen­heit hin. An Flughäfen halten Diebe zielge­richtet Ausschau nach offen lesbaren Adress­schil­dern an Koffern und statten mögli­cher­weise der Adresse des Hauses bald danach einen Besuch ab. Vermeiden Sie daher auch solche weniger offen­sicht­li­chen Signale.

Lagern Sie wertvolle Gegenstände sicher aus

Bei einem Einbruch während des Urlaubs werden oft nicht nur wertvolle Gegen­stände gestohlen, oft fehlen auch noch Erinne­rungs­stücke mit hohem emotio­nalem Wert, manches wird beim Raubzug der ungebe­tenen Gäste auch einfach nur beschä­digt oder zerstört. Wer solche Gegen­stände, deren Verlust schwer treffen würde, im Haus hat und in Urlaub fahren möchte, tut eventuell gut daran, diese Gegen­stände vorher in Sicher­heit zu bringen. Es gibt hierfür die Möglich­keit, Schließ­fä­cher in sicheren Lagern, mitunter sogar inner­halb Hochsi­cher­heits-Tresoren, anzumieten. Je nach Anbieter gibt es verschie­dene Schließ­fach-Formate oder auch größere Wertboxen für die sichere Aufbe­wah­rung Ihrer kleinen oder großen Wertgegenstände.

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments 2054 Eigentumswohnungen Deutschland — Preise

Ein Zimmer in München = vier Zimmer in Leipzig

Das Immobi­li­en­portal Immowelt hat eine Analyse mit einer Gegen­über­stel­lung der Preise für Eigen­tums­woh­nungen mit 1 bis 4 Zimmern in Deutsch­lands 14 großen Städten mit über 500.000 Einwoh­nern herausgegeben.

Einige interessante und aufschlussreiche Ergebnisse für Preise von Eigentumswohnungen:


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Preise für Eigentumswohnungen in München 4,6 mal so hoch wie in Essen

Die günstig­sten Preise für Eigen­tums­woh­nungen in Deutsch­lands Städten verortet die Unter­su­chung in Ostdeutsch­land und im Ruhrge­biet. In Leipzig liegt der Median-Wert für Wohnungen bis 40 m² Wohnfläche bei 80.000 €. Noch günstiger sind Wohnungen in Dortmund mit durch­schnitt­lich 60.000 € und in Essen mit 58.000 €. Aller­dings sind die Wohnungen hier oft nicht in bestem Zustand und ein Budget für Renovie­rungs­maß­nahmen muss einkal­ku­liert werden.

Preise 1‑Zimmer-Wohnungen

In München ist das häufig anders, denn hier werden Wohnob­jekte oftmals zunächst saniert und erst dann zum Kauf offeriert. Aller­dings muss man für München für einen Kauf auch ein 4,6‑faches Budget mitbringen. Eine durch­schnitt­liche 1‑Zimmer-Wohnung kostet hier rund 270.000 €, theore­tisch bekäme man damit vier kleine Eigen­tums­woh­nungen in Essen oder eine große Wohnung mit 4 Zimmern in Leipzig, wofür hier rund 265.000 € aufzu­wenden sind. Auf München folgen bei 1‑Zimmer-Wohnungen Frank­furt, wo diese preis­lich bei knapp 200.000 € liegen, und Hamburg mit 180.000 €. Berlin zeigt die Analyse übrigens im oberen Mittel­feld, mit rund 160.000 € ist hier beim Kauf einer 1‑Zimmer-Wohnung zu rechnen.

Preise 2‑Zimmer-Wohnungen

2‑Zimmer-Wohnungen mit etwas mehr Platz bis zu 60 m², bewegen sich in Berlin auf einem durch­schnitt­li­chen Niveau von 239.000 €. Im Ruhrge­biet sind günsti­gere 2‑Zimmer-Objekte sogar noch für höhere 5‑stellige Beträge zu haben: In Dortmund begin­nend bei 88.000 €, in Essen bei 82.000 €. Dagegen müssen Immobi­li­en­in­ter­es­senten, die sich in München auf die Suche nach 2‑Zimmer-Wohnungen bis 60 m² begeben, mit durch­schnitt­lich 448.000 € kalku­lieren, ein Betrag, mit dem man in 11 der analy­sierten Städte schon eine geräu­mige 4‑Zimmer-Eigen­tums­woh­nung bekommen kann.

Familientaugliche Wohnungen: München doppelt so teuer wie Berlin

Wer Nachwuchs hat oder plant, benötigt zwangs­läufig mehr Platz. Deswegen ist ein drittes oder viertes Zimmer, von denen man eines als Kinder­zimmer verwenden kann, bei Familien begehrt. Wieder führt München den Vergleich von Eigen­tums­woh­nungen in Deutsch­land, wenn es um Preise geht, mit weitem Abstand an: 3 Zimmer mit bis 80 m² kosten hier im Median 565.000 €. Noch ein Zimmer mehr und bis 100 m² Fläche, und das Niveau steigt auf durch­schnitt­liche 745.000 €. Zum Vergleich: In Berlin bekäme man damit locker zwei 3‑Zimmer-Wohnungen zu je 315.000 € und hätte immer noch Geld für Umbauten oder Renovie­rungen auf der Seite.

Ruhrgebiet vergleichsweise am günstigsten

Am günstig­sten sind famili­en­taug­liche Wohnungen im Ruhrge­biet. Beson­ders preis­wert ist zum Beispiel Essen, wo eine 3‑Zimmer-Wohnung bis 80 m² rund 122.000 € kostet und eine 4‑Zimmer-Wohnung bis 100 m² rund 145.000 €. Nicht sehr stark ist der Unter­schied zu Dortmund, wo eine 3‑Zimmer-Wohnung im Schnitt für 115.000 € und eine 4‑Zimmer Wohnung für ca. 170.000 € zu haben ist. Zu diesem Preis­ni­veau sind in München, Frank­furt am Main oder Hamburg natür­lich nicht einmal 1‑Zimmer-Appar­te­ments zu bekommen. Und famili­en­taug­liche Wohnungen kosten an der Isar, der Alster oder am Main natür­lich deutlich mehr. In Frank­furt liegen 3‑Zimmer-Wohnun­gern bei rund 370.000 €, 4‑Zimmer-Wohnungen bei 460.000 €. In Hamburg bei ca. 350.000 € bzw. 480.000 €.

Überblick: Kaufpreise Eigentumswohnungen Deutschland

14 größte Städte Deutsch­lands, Median-Werte:

Stadt1 Zimmer
bis 40 m²
2 Zimmer
bis 60 m²
3 Zimmer
bis 80 m²
4 Zimmer
bis 100 m²
Berlin166.000 €239.000 €315.000 €403.000 €
Bremen85.000 €130.000 €162.000 €185.000 €
Dortmund60.000 €88.000 €115.000 €169.000 €
Dresden82.000 €120.000 €189.000 €340.000 €
Düssel­dorf140.000 €220.000 €280.000 €349.000 €
Essen58.000 €82.000 €122.000 €145.000 €
Frank­furt199.000 €325.000 €369.000 €460.000 €
Hamburg180.000 €285.000 €349.000 €480.000 €
Hannover99.000 €148.000 €220.000 €290.000 €
Köln130.000 €199.000 €280.000 €332.000 €
Leipzig80.000 €116.000 €169.000 €265.000 €
München270.000 €448.000 €565.000 €745.000 €
Nürnberg130.000 €195.000 €249.000 €336.000 €
Stutt­gart152.000 €245.000 €325.000 €421.000 €
Quelle: immowelt-group.com

Berechnungsgrundlage

Als Daten­basis für die Eigen­tums­woh­nungen Deutsch­land wurden Preise von Wohnungs­an­ge­boten verwendet, die vom Mai 2020 bis April 2021 auf immowelt.de inseriert wurden. Der Schwer­punkt lag dabei auf den 14 größten Städten Deutsch­lands mit je über 500.000 Einwoh­nern. Nur vermehrt nachge­fragte Angebote wurden für die Analyse berück­sich­tigt. Bei den Preisen handelt es sich stets um Angebots­preise, nicht um Abschluss­preise. Die Angaben sind durchweg Median-Werte, der Median ist ein stati­sti­scher Durchschnittswert.

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments 2051 Corona — Auswirkung auf Immobilien und das Immobilienrecht

Seit über 15 Monaten wirkt die Corona-Pandemie stark in alle gesell­schaft­li­chen Bereiche hinein und bestimmt sie teilweise sogar. Viele Aspekte unseres Zusam­men­le­bens müssen nun völlig neu bewertet werden, die Menschen mussten ihr Verhalten und ihre Lebens­weise zum Teil drama­tisch ändern. Auch Immobilien und das Immobi­li­en­recht bleiben nicht von den Entwick­lungen im Zuge der Corona-Krise unberührt und erfahren teils drasti­sche Auswir­kungen. Das zeigt sich auch anhand von neuen Urteilen in der Recht­spre­chung. Auch bisher alltäg­liche Vorgänge wie ein Kamin­keh­rer­be­such können plötz­lich ein erstaun­lich großes Problem sein.

Corona — Rechtsprechung noch in der Entwicklung

Für all die aktuellen Urteile ist dabei zu berück­sich­tigen, dass sich die Recht­spre­chung zu diesem Thema noch entwickelt und zu vielen Urteilen das letzte Wort noch nicht gespro­chen ist. Denn in vielen Fallkon­stel­la­tionen stehen noch höchst­rich­ter­liche Entschei­dungen aus. Die Auswir­kungen von Corona auf den Immobi­li­en­sektor und das Immobi­li­en­recht sind daher auch noch nicht in Gänze überschaubar. Werfen wir einen Blick auf einige aktuelle Entwicklungen:


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Eigentümerversammlungen

Teilnehmerzahl darf nicht begrenzt werden

Ein Bereich auf den die Corona-Pandemie große Auswir­kungen hat, sind Eigen­tü­mer­ver­samm­lungen. Denn üblicher­weise kommt bei diesen Versamm­lungen eine größere Anzahl von Personen zusammen. Aufgrund der Corona-Regelungen liegt es nahe, die Zahl der Teilnehmer zu begrenzen. Doch, wie das Amtsge­richt Kassel entschied, darf die Teilneh­mer­zahl nicht bereits im Vorfeld auf weniger als die Mitglieder plus den Verwalter einge­schränkt werden. Es müssen auch weiterhin ohne Beschrän­kungen alle Teilnehmer einge­laden werden. Hält sich die Verwal­tung nicht daran, sind die in dieser Versamm­lung gefassten Beschlüsse ungültig (AZ 800 C 2563/20).

Benennung von Vertretern als mögliche Lösung

Eine Grund­regel der Pande­mie­be­kämp­fung, nämlich dass sich möglichst wenige Menschen zusammen in geschlos­senen Räumen aufhalten sollen, steht durch die Begren­zung der Teilneh­mer­zahl in Wider­spruch zu einem origi­nären Prinzip von Versamm­lungen, denn grund­sätz­lich sollten alle Mitglieder teilnehmen können. Wie aus dem vorher­ge­henden Urteil hervor­geht, darf die Zahl der Teilneh­mer­zahl deshalb auch in Corona-Zeiten nie beschränkt werden. Einen Ausweg in der aktuellen Situa­tion bietet unter Umständen ein Urteil des Landge­richts Frank­furt am Main, das es Verwal­tern gestattet, Vertre­tungs­lö­sungen unter den Eigen­tü­mern zu bewerben. Damit könne in gegen­sei­tigem Einver­nehmen die Teilneh­mer­zahl einge­schränkt werden.

Größe des Versammlungsraums

Ebenfalls muss der Versamm­lungs­raum minde­stens für eine Anzahl von Teilneh­mern geeignet sein, die üblicher­weise zu erwarten ist. Das Amtsge­richt Dortmund verhan­delte in diesem Zusam­men­hang einen Fall, bei dem ein Verwalter einen Saal mit 100 m² Fläche bereit­ge­stellt hatte, in den vorher­ge­henden drei Jahren waren stets minde­stens 19 Personen auf der Versamm­lung anwesend. Laut der geltenden Covid-19-Verord­nung waren aller­dings höchstens 7 Personen für einen Saal dieser Größe zulässig. Daher stufte das Amtsge­richt Dortmund die Wahl des Ortes als einen Ermes­sens­fehler ein. Die Beschlüsse der Eigentümer­versammlung hätten auch dann als ungültig erklärt werden können, wenn es wirklich nur sieben Teilnehmer gegeben hätte. Denn zum Zeitpunkt der Einla­dung war der Raum für die mögliche Teilneh­mer­zahl ungeeignet.

Anspruch auf Absage der Versammlung während einer Pandemie

Prinzi­piell sollte eine Eigentümer­versammlung gar nicht erst anberaumt werden, wenn es aufgrund der Pandemie ein behörd­li­ches Versamm­lungs­verbot gibt. Die Anberaumung selbst wäre eine Fehlent­schei­dung, ebenso können daraus auch zusätz­liche Kosten, z. B. für die Saalmiete oder Porto etc. entstehen. Das Amtsge­richt München stellte folglich fest, dass es für den Fall, dass eine Eigentümer­versammlung während eines pande­mie­be­dingten Versamm­lungs­ver­bots angesetzt wird, einen Anspruch auf die Absage der Versamm­lung gebe. Im verhan­delten Fall enthielt die Einla­dung ebenfalls die Formu­lie­rung „sollten nicht mehr als 2 bis 5 Teilnehmer dabei sein“. Da diese Beschrän­kung mehr als die Hälfte der Eigen­tümer ausge­schlossen hätte, sah das Gericht darin eine Möglich­keit, „einen psychi­schen Zwang, bei den einzelnen Wohnungs­ei­gen­tü­mern auszu­lösen, der sie von der Wahrneh­mung ihrer Kernrechte abhält“ (AZ 1291 C 2946/21).

Schornsteinfeger dürfen nicht abgewiesen werden

Um sich nicht der Gefahr eines erhöhten Infek­ti­ons­ri­sikos auszu­setzen, würden manche Menschen es bevor­zugen, niemanden in ihr Haus oder ihre Wohnung zu lassen. Aller­dings haben solche Vorsichts­maß­nahmen auch Grenzen. Das Verwal­tungs­ge­richt Hannover urteilte beispiels­weise, dass die Auswir­kungen von Corona derar­tige Maßnahmen nicht recht­fer­tigen würden und Schorn­stein­feger grund­sätz­lich Zugang zum Gebäude erhalten müssen, da deren Arbeit aus Brand­schutz­gründen unver­zichtbar sei (AZ 13 A 4340/20).

Hintertüre für den Besuch von Fitnessstudios

Seit Monaten haben Mitglieder von Fitness­stu­dios keinen Zugang mehr zu ihren Sport­ein­rich­tungen, da die Behörden das Infek­ti­ons­ri­siko für zu hoch halten. Das Verwal­tungs­ge­richt Hannover öffnet in einem Urteil aller­dings eine mögliche Türe: Werden die Räumlich­keiten eines Fitness­stu­dios stunden­weise an Einzel­per­sonen oder Einzel­haus­halte vermietet, handelt es sich laut Gericht nicht mehr im klassi­schen Sinn um ein Fitness­studio. Ein Zugang wäre unter diesen Voraus­set­zungen also wieder möglich (AZ 15 B 343/21).

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments 2048 Mietvertrag Klausel Kleinreparaturen

Grund­sätz­lich müssen Vermieter für die Instand­hal­tung ihrer Mietwoh­nungen sorgen. Bei kleinen Repara­turen müssen Sie jedoch als Vermieter nicht für jeden noch so kleinen Schaden aufkommen. Doch, genau wie bei den Neben­ko­sten, die Ihr Mieter im Prinzip nur dann bezahlen muss, wenn diese auch im Mietver­trag korrekt einge­schlossen sind, kommt es auch bei Klein­re­pa­ra­turen auf Klauseln und Formu­lie­rungen im Mietver­trag an.

Die “Kleinreparaturklausel” in den Mietvertrag aufnehmen

Wollen Sie als Vermieter nicht für jede Klein­re­pa­ratur aufkommen, sollten Sie mit Ihrem Mieter bereits im Mietver­trag eine Klausel für Klein­re­pa­ra­turen verein­baren. Vorlagen finden Sie im Internet unter „Klein­re­pa­ra­tur­klausel“.

Durch eine Klein­re­pa­ra­tur­klausel können Sie von Ihrem Mieter zumin­dest die Kosten für die kleineren Repara­turen erstattet bekommen. Gibt es keine solche zusätz­liche Klausel im Mietver­trag, muss Ihr Mieter die Kosten für Klein­re­pa­ra­turen nicht selbst tragen und kann diese an Sie weiterreichen.

Die Obergrenzen in der Kleinreparaturklausel aufführen

Damit die Klein­re­pa­ra­tur­klausel im Mietver­trag wirksam ist, müssen aller­dings unbedingt zwei Zahlwerte in Ihrer Klausel genannt sein; tauchen diese Zahlen nicht auf, ist die Klausel ganz einfach unwirksam:

1. Obergrenze pro Einzelreparatur

Gegen­wärtig liegt diese Obergrenze bei 80 € (laut OLG Hamburg WM 1991, S. 385). Andere Gerichte haben aber auch Beträge um die 120 € für zulässig erklärt.

2. Obergrenze für Klein­re­pa­ra­turen pro Jahr (Geldbe­trag)

Der Betrag für Klein­re­pa­ra­turen darf pro Jahr höchstens 10 % der geschul­deten Jahres­miete ausma­chen. Das schränkt den Betrag ein, der pro Jahr insge­samt dem Mieter aufge­bürdet werden kann.

D. h. übersteigen die Kosten für die Klein­re­pa­ratur die jewei­ligen Obergrenzen, müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.


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Mieter müssen nur Rechnungen erstatten, die die Obergrenze überschreiten

Ebenfalls ist es nicht so, dass sich Ihr Mieter an jeder anfal­lenden Rechnung mit einem Anteil von 80 € betei­ligen muss. Der Mieter muss ledig­lich dieje­nigen Klein­re­pa­ra­tur­rech­nungen erstatten, die selbst maximal bis 80 € gekostet haben. Größere Repara­turen können Sie also nicht pauschal anteilig auf Ihren Mieter abwälzen.

Ab 80 €, z. B. 85,50 €, ist eine Reparatur damit keine Klein­re­pa­ratur mehr. Der Mieter muss diese dann nicht erstatten, auch nicht 80 € von diesen 85,50 €.

Die Kleinreparaturklausel verringert Ihre Zahlungsverpflichtungen als Vermieter

Grund­le­gend sind Sie aufgrund der gesetz­li­chen Bestim­mungen im BGB als Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Halten Sie sich daran nicht, kann Ihr Mieter Sie abmahnen und die Miete kürzen, sollten tatsäch­lich seine berech­tigten Inter­essen verletzt werden. Mit Hilfe der Klein­re­pa­ra­tur­klausel wird dieses Risiko, zumin­dest bis zu den weiter oben definierten Höchst­grenzen, eingeschränkt.

Die Vornahmeklausel

In vielen Mietver­trägen gibt es die sogenannte „Vornah­me­klausel“. In diesem Fall müssen Sie bei Klein­re­pa­ra­turen in Vorlei­stung gehen und den Betrag der Kosten als Vermieter zunächst selbst bezahlen. Den vorge­streckten Betrag können Sie sich dann nur hinterher von Ihrem Mieter erstatten lassen.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Wartungskosten

Obergrenzen für Wartungs- und Repara­tur­ko­sten gelten nach aktueller Recht­spre­chung ledig­lich für Formular-Mietver­träge und nicht für indivi­duell erstellte Verträge. Aller­dings handelt es sich bei den meisten Mietver­trägen um Standard- bzw. Formu­lar­miet­ver­träge, die einseitig vom Vermieter aufge­setzt sind. D. h. meist gelten die Obergrenzen, wobei die Aufwen­dungen für Wartungs­ko­sten nach § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB auch nach dem „Wirtschaft­lich­keits­gebot“ umgelegt werden müssen. Das heißt, als Vermieter muss man bei der Wartung ein vertret­bares Kosten-Nutzen-Verhältnis anstreben. Engagiert man zum Beispiel nachweis­lich einen zu teuren Wartungs­dienst, kann der Mieter die Umlage anfechten. 

Schäden vor Mietbeginn und nicht vom Mieter zu verantwortende Schäden

Für Schäden, die bereits vor dem Beginn des Mietver­hält­nisses bestanden haben, können Sie sich als Vermieter natür­lich auch nicht für Klein­re­pa­ra­turen auf die Klein­re­pa­ra­tur­klausel beziehen, dasselbe gilt für Schäden die außer­halb des Verant­wor­tungs­be­reichs des Mieters liegen (BGH, 06.04.2005, AZ XII ZR 158/01), da der Mieter dadurch unange­messen benach­tei­ligt würde.

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