2057 In der Urlaubszeit sind Einbrecher nicht weit

Urlaubszeit ist die schönste Zeit. Und ach, da fällt es einem kurz vor der Abreise ein: Wie noch schnell wertvolle oder geliebte Dinge vor Diebstahl schützen? Hier einige Tipps, was zum Urlaubsstart zählt.

Langfinger haben leider keine Urlaubszeit, im Gegenteil: zu leicht sind in der Regel urlaubsbedingt verwaiste Häuser und Wohnungen zu identifizieren. Diese Chancen lassen sich Diebe nicht entgehen. Hier gilt es, einladende Urlaubssignale zu vermeiden. Lassen Sie Ihr Heim mit der Unterstützung durch Vertrauenspersonen belebt aussehen. Dass der Briefkasten nicht überquellen darf und Rollladen bewegt werden sollten, ist hinlänglich bekannt. Darüber hinaus lassen Sie zum Beispiel Nachbarn Ihre Mülltonnen nutzen und per einfachem Funksender für Steckdosen dort angeschlossenes Licht schalten – dafür müssen die Helfer von nebenan nicht einmal in Ihr Heim. Gut ist auch, wenn Vertraute den Garten pflegen und kein verwilderter Rasen ungebetene Gäste lockt.

Ein Türschild „Wir sind im Urlaub“

Ein gut sichtbares Schild mit einem Urlaubshinweis würden Sie vermutlich nie an Ihrer Eingangstüre aufhängen. Und doch verrät manches Verhalten den Langfingern ebenso deutlich, dass die Zeit günstig ist, sich in Ihrem Heim einmal in Ruhe umzusehen. Abwesenheitsnachrichten auf Anrufbeantwortern sind ebenso zu vermeiden, wie Urlaubsposts in Social-Media-Kanälen. Das schon am Vorabend der Fahrt gepackte Auto oder der Tage vor dem Haus stehende Wohnwagen geben klare Signale ab. Auch offen sichtbare Adressschilder an Koffern sollten Sie vermeiden, gibt es doch aufmerksame Einbrecher, die auf Flughäfen zielgerichtet nach solchen Ausschau halten.

Wertvolles sicher auslagern

Kommt es zum Einbruch, ist der Schock groß. Wenn dann wertvolle Dinge fehlen, ist die Katastrophe komplett. In der Regel sind es nicht nur klassische Wertsachen, deren Verlust hart trifft, sondern vor allem Erinnerungstücke mit emotionalem Wert. Wer hier auf der sicheren Seite sein will, nutzt ein Mietschließfach innerhalb eines Hochsicherheits-Tresors, wie es von der STAHLRAUM GmbH angeboten wird. Dank verschiedener Schließfach-Formate bis hin zu großen Wertboxen findet sich hier ein sicherer Platz für Ihre wichtigen kleineren und größeren Wertgegenstände. Sogar Bilder können hier verlässlich eingelagert werden. Ihre Werte in sicheren Tresorfächern, damit Sie Ihren Urlaub in Ruhe genießen können.

Quelle: presseportal.de

Categories: Wissen-Spezial | Comments 2054 1 Zimmer in München oder 4 Zimmer in Leipzig

So viel Wohnung bekommen Käufer fürs Geld

Eine Kaufpreis-Analyse von immowelt zeigt, was Eigentumswohnungen mit 1, 2, 3 und 4 Zimmern in den 14 größten deutschen Städten kosten:

1-Raum-Wohnungen bis 40 Quadratmeter: Zwischen 58.000 Euro in Essen und 270.000 Euro in München

2 Zimmer in München kosten 448.000 Euro – das reicht in 11 anderen Städten für eine geräumige 4-Zimmer-Wohnung

Hochpreisige Städte: 4 Zimmer kosten in Hamburg 480.000 Euro, in Frankfurt 460.000 Euro und in Stuttgart 421.000 Euro

Nürnberg, 19. Mai 2021. Immobilienkäufer haben bei der Suche nach einem passenden Objekt meist recht klare Vorstellungen von der gewünschten Zimmerzahl und Größe. Wie viel Geld sie ausgeben müssen, unterscheidet sich aber von Stadt zu Stadt stark: In München kostet bereits ein kleines 1-Zimmer-Appartment mit bis zu 40 Quadratmetern im Median 270.000 Euro. Für diese Summe bekommen Käufer in Leipzig, Bremen, Dortmund oder Essen eine geräumige 4-Zimmer-Wohnung mit bis zu 100 Quadratmetern. Das zeigt eine Analyse von immowelt zu den Angebotspreisen von Wohnungen in den 14 größten deutschen Städten.

Wohnungen in München 4,6-mal so teuer wie in Essen

Die günstigsten Städte der Untersuchung befinden sich im Ruhrgebiet und in Ostdeutschland: In Leipzig werden Objekte bis 40 Quadratmeter im Median für 80.000 Euro angeboten. Noch preiswerter ist es in Dortmund (60.000 Euro) und Essen (58.000 Euro). Allerdings sollte man bei diesen Preisen noch Budget für Renovierungen einkalkulieren, denn oftmals sind diese Wohnungen nicht auf dem neuesten Stand.

In München hingegen werden etliche Wohnobjekte zunächst saniert und dann zum Kauf angeboten. Käufer müssen aber auch über das 4,6-fache Budget verfügen: In der teuersten Stadt Deutschlands kostet eine kleine Wohnung im Mittel 270.000 Euro. Für die Summe einer 1-Zimmer-Wohnung in München bekäme man theoretisch also 4 kleine Wohnungen in Essen oder eine große 4-Zimmer-Wohnung in Leipzig (265.000 Euro). Auf die bayerische Landeshauptstadt folgen bei 1-Zimmer-Wohnungen Frankfurt am Main (199.000 Euro) und Hamburg (180.000 Euro). Berlin sortiert sich in der Analyse im oberen Mittelfeld ein: Eine 1-Zimmer-Wohung kostet in der Hauptstadt im Median 166.000 Euro.

Etwas geräumigere 2-Zimmer-Objekte, die bis zu 60 Quadratmeter groß sind, liegen in Berlin preislich bei 239.000 Euro. Die günstigsten 2-Zimmer-Wohnungen bekommt man im Ruhrgebiet noch für 5-stellige Summen: 88.000 Euro in Dortmund und 82.000 Euro in Essen. Immobilieninteresssenten, die in München auf der Suche nach 2-Zimmer-Objekten mit bis zu 60 Quadratmetern sind, müssen im Mittel mit 448.000 Euro kalkulieren. Ein Budget, für das man in 11 der untersuchten Städte bereits eine geräumige 4-Zimmer-Wohnung mit bis zu 100 Quadratmetern kaufen könnte.

Familientaugliche Wohnungen: München doppelt so teuer wie Berlin

Wer Nachwuchs hat oder bereits plant, braucht zwangsläufig mehr Platz: Ein 3. und 4. Zimmer, von denen eines als Kinderzimmer dienen können, sind daher bei Familien begehrt. Mit weitem Abstand führt erneut München den Vergleich an: 3 Zimmer mit bis zu 80 Quadratmetern werden im Median für 565.000 Euro angeboten. Bei einem weiteren Zimmer und einer Fläche von bis zu 100 Quadratmetern steigt das Niveau auf 745.000 Euro. Für den Preis einer einzigen 4-Zimmer-Wohnung in München bekäme man somit in Berlin theoretisch gleich 2 Wohnungen mit 3 Zimmern (je 315.000 Euro) und hätte immer noch über 100.000 Euro für etwaige Umbauten oder Renovierungen übrig.

Die günstigste Region für familientaugliche Wohnungen ist das Ruhrgebiet. Essen ist mit 122.000 Euro (3 Zimmer bis 80 Quadratmeter) und 145.000 Euro (4 Zimmer bis 100 Quadratmeter) im Vergleich besonders preiswert. Nur minimal teurer ist es rund 40 Kilometer weiter östlich: In Dortmund werden geräumige Wohnungen für 115.000 Euro (3 Zimmer) beziehungsweise 169.000 Euro (4 Zimmer) angeboten. Ein Preisniveau, das in Frankfurt am Main oder Hamburg, nach München die teuersten Städte der Analyse, nicht mal für ein 1-Zimmer-Apartment reichen würde. Für familientaugliche Wohnungen muss man an Alster oder Main noch viel tiefer in die Tasche greifen. 3-Zimmer-Wohnungen werden in Frankfurt für 369.000 Euro angeboten, 4-Zimmer-Wohnungen für 460.000 Euro. In Hamburg sind es 349.000 Euro, respektive 480.000 Euro.

Kaufpreise (im Median) der 14 untersuchten Städte im Überblick:

Stadt1 Zimmer
(bis 40 m²)
2 Zimmer
(bis 60 m²)
3 Zimmer
(bis 80 m²)
4 Zimmer
(bis 100 m²)
Berlin166.000 €239.000 €315.000 €403.000 €
Bremen85.000 €130.000 €162.000 €185.000 €
Dortmund60.000 €88.000 €115.000 €169.000 €
Dresden82.000 €120.000 €189.000 €340.000 €
Düsseldorf140.000 €220.000 €280.000 €349.000 €
Essen58.000 €82.000 €122.000 €145.000 €
Frankfurt199.000 €325.000 €369.000 €460.000 €
Hamburg180.000 €285.000 €349.000 €480.000 €
Hannover99.000 €148.000 €220.000 €290.000 €
Köln130.000 €199.000 €280.000 €332.000 €
Leipzig80.000 €116.000 €169.000 €265.000 €
München270.000 €448.000 €565.000 €745.000 €
Nürnberg130.000 €195.000 €249.000 €336.000 €
Stuttgart152.000 €245.000 €325.000 €421.000 €

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 deutschen Großstädten über 500.000 Einwohnern waren auf immowelt.de inserierte Angebote für Wohnungen. Dabei wurden ausschließlich die Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise sind jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Preise geben den Median der zwischen Mai 2020 und April 2021 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise.

Quelle: immowelt-group.com

Categories: Immo-News | Comments 2051 Immobilienrecht in Zeiten der Pandemie

Corona ändert vieles

Seit rund 15 Monaten hat die Corona-Pandemie alle gesellschaftlichen Bereiche fest im Griff. Viele Dinge müssen plötzlich neu bewertet werden, das Verhalten der Menschen musste sich teilweise dramatisch ändern. Auch das Immobilienrecht macht da keine Ausnahme, wie diese Extra-Ausgabe des Infodienstes Recht und Steuern der LBS am Beispiel von aktuellen Urteilen zeigt. Selbst so alltägliche Ereignisse wie der Besuch des Kaminkehrers können da plötzlich zum Problem werden.

Bei all diesen Urteilen ist zu bedenken, dass sich die Corona-Rechtsprechung immer noch laufend fortentwickelt. In zahlreichen Fallkonstellationen fehlen noch höchstrichterliche Entscheidungen.

Besonders stark betroffen von der Pandemie sind die Eigentümerversammlungen, denn dabei kommt häufig zwangsläufig eine größere Zahl von Menschen zusammen. Aber trotz aller Vorsichtsmaßnahmen darf eines nicht geschehen, wie das Amtsgericht Kassel (Aktenzeichen 800 C 2563/20) entschied: dass die Teilnehmerzahl im Vorfeld auf weniger Personen als die Mitglieder und den Verwalter beschränkt wird. Alle Eigentümer müssen ohne Beschränkungen eingeladen werden. Geht eine Verwaltung nicht so vor, dann sind alle in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig.

Eine der Grundregeln der Pandemiebekämpfung lautet bekanntermaßen, dass sich nicht zu viele Menschen in einem geschlossenen Raum aufhalten sollen. Das steht in einem gewissen Widerspruch zum Prinzip der Eigentümerversammlungen, an denen alle Mitglieder teilnehmen können. Deren Zahl darf nie eingeschränkt werden, wie im vorigen Urteil erwähnt wurde. Allerdings ist es dem Verwalter nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 108/20) gestattet, unter den Eigentümern Vertretungslösungen zu bewerben, um im gegenseitigen Einvernehmen die Personenzahl zu beschränken.

Der gewählte Versammlungsraum muss mindestens für die Teilnehmerzahl geeignet sein, die erfahrungsgemäß zu erwarten ist. Ein Verwalter hatte einen 100 Quadratmeter großen Saal ausgewählt, für den nach der geltenden Covid-19-Verordnung nur maximal sieben Personen zugelassen worden waren. In den zurückliegenden drei Jahren waren aber immer mindestens 19 Personen zugegen gewesen. Das Amtsgericht Dortmund (Aktenzeichen 514 C 88/20) betrachtete diese Ortswahl als einen Ermessensfehler. Selbst dann, wenn tatsächlich nur sieben Teilnehmer erschienen wären, hätten die Beschlüsse auf Anfechtung wegen des schon zum Zeitpunkt der Einladung ungeeigneten Raums für ungültig erklärt werden können.

Wenn das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen gekommen ist, weil es ein pandemiebedingtes behördliches Versammlungsverbot gibt, dann sollten keine Eigentümerversammlungen mehr stattfinden und solche nicht einmal für diesen Zeitraum anberaumt werden. Denn durch eine solche Fehlentscheidung können auch Kosten (Saalmiete, Porto) entstehen. So urteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1291 C 2946/21) und stellte fest, dass es einen Anspruch auf Absage der Eigentümerversammlung gebe, wenn diese trotz pandemiebedingten Versammlungsverbots durchgeführt werden soll. Zudem sei die Formulierung der Einladung („sollten nicht mehr als 2-5 Teilnehmer dabei sein“ – was weniger als die Hälfte der Eigentümer darstellte) geeignet gewesen, „einen psychischen Zwang bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhält“.

Manche Menschen wollen in diesen Zeiten am liebsten niemanden in ihre Wohnung bzw. in ihr Haus einlassen, um sich keinem erhöhten Infektionsrisiko auszusetzen. Doch diese Vorsichtsmaßnahmen haben ihre Grenzen. So wies das Verwaltungsgericht Hannover (Aktenzeichen 13 A 4340/20) darauf hin, dass Schornsteinfegerarbeiten aus Gründen des Brandschutzes unverzichtbar sind und die Vertreter dieses Handwerks Zugang erhalten müssen.

Nahezu alle Fitnessstudios sind seit Monaten für ihre Mitglieder nicht mehr zugänglich. Die Behörden betrachten das Infektionsrisiko als zu hoch. Eine Lösung kann allerdings nach Ansicht des Verwaltungsgerichts Hannover (Aktenzeichen 15 B 343/21) möglich sein und das ist die stundenweise Untervermietung der Räumlichkeiten an Einzelpersonen oder einen Haushalt. Hier handle es sich gar nicht mehr um ein Fitnessstudio im klassischen Sinne, stellten die Richter fest.

Quelle: presseportal.de

Categories: Immo-News | Comments 2048 Kleinreparaturen

Grundsätzlich ist es so, dass Sie als Vermieter die Verpflichtung haben, die Mietwohnungen instand zu halten. Genauso wie bei Nebenkosten, die nur dann vom Mieter zu tragen sind, wenn man sie auch korrekt aufgeführt im Mietvertrag eingeschlossen hat, kommt es hierbei auf die Klauseln und deren Formulierungen an.

Wenn Sie nicht jede Kleinreparatur aus der eigenen Tasche bezahlen wollen, sollten Sie mit Ihrem Mieter unbedingt eine Kleinreparaturen-Klausel vereinbaren. Eine solche Klausel finden Sie bei ImmobilienScout24 zum kostenlosen Download, wie auch weitere Musterverträge rund um die Vermietung.

Die ermöglicht es Ihnen, zumindest die Kosten für kleinere Reparaturen vom Mieter erstattet zu bekommen. Vorausgesetzt natürlich Ihre Klausel ist wirksam. Ist nichts Derartiges vereinbart, haben Sie die Instandhaltungskosten selbst zu tragen.

Entscheidend dafür sind die folgenden 2 Zahlen, die unbedingt in Ihrer Klausel auftauchen müssen:

  1. Die Obergrenze pro Einzelreparatur. Sie liegt derzeit bei 80 Euro (OLG Hamburg, WM 1991, S. 385). Allerdings haben andere Gerichte auch schon Beträge bei 120 Euro als zulässig anerkannt.
  2. Die Obergrenze für Kleinreparaturen pro Jahr. Der Jahresbetrag darf höchstens 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete betragen. Sie können also nicht so vorgehen, dass der Mieter ständig irgendwelche Kleinreparaturen tragen muss.

Fällt Ihre Rechnung höher aus, müssen Sie die Kosten selbst tragen

Was Sie wissen müssen: Ihr Mieter muss sich nicht an jeder Rechnung mit 80 Euro beteiligen. Es ist vielmehr so, dass er Ihnen beispielsweise nur Reparaturen, die Sie insgesamt maximal 80 Euro gekostet haben, erstatten muss. Damit können Sie also keine größeren Reparaturen jeweils pauschal auf den Mieter abwälzen.

Hat Sie die Reparatur z.B. 81,50 Euro gekostet, handelt es sich demnach nicht mehr um eine Kleinreparatur. Die Kosten dafür muss Ihnen Ihr Mieter nicht erstatten – nicht einmal bis zur Höhe von 80 Euro!

Darauf kommt es an

Das BGB verpflichtet Sie zur Instandhaltung der Mietsache. Aus diesem Grunde können Sie sogar abgemahnt werden oder müssen Mietminderungen hinnehmen, wenn berechtigte Interessen des Mieters nicht beachtet werden. Doch mithilfe der Kleinreparaturklausel, worin vor allem Höchstgrenzen definiert werden, wird dieses Risiko geschlossen.

Haben Sie im Mietvertrag eine sogenannte „Vornahmeklausel“ eingebaut, dann müssen Sie bei Beauftragung auch zunächst für die Kosten in Vorleistung treten. Gegenüber dem Mieter haben Sie dann, wirksame Klausel vorausgesetzt, immer nur einen Anspruch auf Kostenerstattung.

Besonderheiten gibt es auch bei Wartungskosten und Reparaturkosten. Obergrenzen gelten nach aktueller Rechtsprechung nur für Formular-Mietverträge. Bei den Wartungskosten muss man auf die Regelungen des § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB achten, wo diese Kosten nach dem „Wirtschaftlichkeitsgebot“ umzulegen sind.

Selbstverständlich ausgenommen sind Schäden, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen. Auch dann, wenn Schäden nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegen, etwa durch Handwerker, kann man sich nicht auf die Kleinreparaturklausel beziehen (vgl. BGH, Urteil vom 06. April 2005, Az. XII ZR 158/01). Hierbei würde der Mieter unangemessen benachteiligt.

Quelle: immobilienscout24.de

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