Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie neben dem eigentlichen Kaufpreis mit weiteren zusätzlichen Kosten rechnen – den sogenannten Kaufnebenkosten. Diese setzen sich hauptsächlich aus Steuern und Gebühren zusammen und müssen bei der Finanzierungskalkulation stets mitberücksichtigt werden. In der Regel muss man überschlägig ca. 10 % des Kaufpreises als Kaufnebenkosten zusätzlich einkalkulieren. Schauen wir uns hier einmal näher an, welche Steuern und Gebühren Sie bezahlen müssen und welche weiteren Kosten auf Sie zukommen, wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden und wie sich diese aufteilen.
Grunderwerbsteuer
Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, muss für den Kauf eine einmalige Steuer an den Fiskus entrichten – die sogenannte Grunderwerbsteuer. Ausnahmen von dieser Regelung gibt es nur dann, wenn der Verkauf zwischen Personen erfolgt, die in direkter Linie miteinander verwandt sind oder wenn die Übertragung der Immobilie in rechtlicher Hinsicht kein Verkauf ist, wie bei Erbschaften oder Schenkungen. In allen anderen Fällen muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
Steuerschuldner sind in gesetzlicher Hinsicht sowohl der Immobilienverkäufer als auch der Käufer. Allerdings wird in aller Regel im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer übernimmt.
Ist der Kaufvertrag unterzeichnet, muss der Notar die Grunderwerbsstelle des Finanzamtsamts über den Vorgang informieren. Wenn alles optimal läuft, erhalten Sie dann in einem Zeitrahmen von etwa 6 bis 8 Wochen den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt, mitunter kann das aber durchaus auch etwas mehr Zeit in Anspruch nehmen. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung dafür, dass Sie vom Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten, ein Nachweis darüber, dass keine Steuerrückstände bestehen. Ohne diese Bescheinigung können Sie nicht als neuer Eigentümer der Immobilie, die Sie gekauft haben, im Grundbuch eingetragen werden.
Welchen Betrag müssen Sie für die Grunderwerbsteuer zahlen?
Wie viel Grunderwerbsteuer Sie bei Ihrem Immobilienkauf zahlen müssen, hängt vom Standort der Immobilie bzw. vom Bundesland ab. Die Steuersätze bewegen sich abhängig vom jeweiligen Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises.
In den verschiedenen deutschen Bundesländern werden Grunderwerbsteuersätze verlangt, wie es die folgendende Tabelle zeigt (Stand 2022):
| Bundesland | Steuersatz der Grunderwerbsteuer |
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Kaufen Sie eine Immobilie in Bayern oder in Sachsen, zahlen Sie 3,5 % des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an den Fiskus. Kaufen Sie dagegen eine Immobilie in Thüringen oder Nordrhein-Westfalen, zahlen Sie 6,5 %. Allerdings bedeutet das nicht, dass Sie damit in Bayern automatisch deutlich weniger Steuern zahlen. In Bayern sind die Immobilienpreise im Schnitt deutlich höher. Der Absolutbetrag der Grunderwerbsteuer muss sich bei gleichwertigen Objekten deshalb in den verschiedenen Bundesländern auch bei unterschiedlichen Steuersätzen nicht notwendigerweise sehr stark unterscheiden.
Der Grunderwerbsteuersatz ist keineswegs ein feststehender Wert. Vielmehr wurde die Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern über die Jahre immer wieder angehoben. Von den stetigen Erhöhungen ausgenommen waren bislang Bayern und bis Ende 2022 auch Sachsen. Doch nun gilt ab Januar 2023 beim Kauf einer Immobilie in Sachsen ein deutlich höherer Grunderwerbsteuersatz von 5,5 %, statt wie bisher 3,5 %. Das entspricht einer Erhöhung des Steuersatzes um 57 %. Mit den Mehreinnahmen soll der Doppelhaushalt Sachsens 2023 und 2024 gegenfinanziert werden.
Maklerprovision
Die Vermittlungsprovision an einen Makler oder Immobilienvermittler fällt natürlich nur an, wenn der Kauf über einen Vermittler abgewickelt wird. Tatsächlich erfolgt die überwiegende Zahl der Immobilienverkäufe bzw. ‑käufe über professionelle Vermittler, weil sie sich mit der Immobilienvermarktung und mit den Verkaufsabläufen auskennen und wichtiges Know-how beisteuern können.
Die Vermittlungsdienste von Immobilienvermittlern und ‑maklern haben natürlich ihren Preis. Doch wie viel müssen Sie als Käufer zahlen?
Regelung für Privatkäufer ab dem 23. Dezember 2020
Seit dem 23. Dezember ist für die Maklerprovision eine neue gesetzliche Regelung in Kraft, die die Beteiligung des Käufers an der Maklerprovision auf 50 % der Gesamtprovision deckelt. Dies gilt allerdings nur, wenn
- der Käufer eine Privatperson ist und
- die Immobilie eine Eigentumswohnung ist oder ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte oder ein separates Reihenhaus.
Die Regelung gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeobjekte. Hier gilt weiterhin Vertragsfreiheit, d. h. kann die Maklerprovision frei vereinbart werden und der Käufer kann in diesen Fällen auch weiterhin die komplette Provision übernehmen.
Welcher Betrag fällt für die Maklerprovision an?
In den meisten Bundesländern hat sich ein Provisionssatz von 6 % des Kaufpreises plus 19 % Mehrwertsteuer, also 7,14 % des beim Notar beurkundeten Kaufpreises durchgesetzt, der weitgehend branchenüblich ist. In Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Teilen Hessens und Niedersachsens sind etwas geringere Sätze zwischen 4,46 und 6,25 % üblich. Die Gesamthöhe der Provision unterliegt aber weiterhin der Vertragsfreiheit und kann prinzipiell frei vereinbart werden.
Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und separate Reihenhäuser
Hier gilt, wie weiter oben gezeigt, dass der Käufer nur hälftig belastet werden darf. Der häufigste Fall ist dann, dass sich Verkäufer und Käufer die üblichen 7,14 % Gesamtprovision teilen und je zur Hälfte 3,57 % Maklerprovision zahlen.
Beispiel: Nehmen wir den Kauf einer Eigentumswohnung zu einem Preis von 400.000 €.
In diesem Fall hätten Sie 400.000 € x 3,57 % = 14.280 € Maklerprovision zu entrichten.
Je nach Fall kann es davon Abweichungen geben, z. B. wenn eine höhere oder niedrigere Gesamtprovision vereinbart wird, oder der Käuferanteil niedriger vereinbart wird. Es könnte der Verkäufer die Provision zunächst auch komplett übernehmen, sich dies aber evtl. auf anderem Wege wieder zurückholen, z. B. indem zuvor der Kaufpreis höher angesetzt wird.
Für den Fall, dass Sie den Makler als Käufer selbst und alleine beauftragen, zum Beispiel im Rahmen eines Suchauftrages für eine Immobilie, sind sie auch alleine für die Maklerprovision zuständig und müssen diese komplett selbst bezahlen.
Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, unbebaute Grundstücke
Bei Objekten dieser Kategorie herrscht generell Vertragsfreiheit, es kann frei vereinbart werden, wer welchen Anteil der Maklerprovision trägt.
Beipiel: Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus für 1 Mio. € und übernehmen als Käufer die gesamte Provision in Höhe von 7,14 %. Dann zahlen Sie 1.000.000 € x 7,14 % = 71.400 € Maklerprovision.
Notar- und Grundbuchkosten
Die Kosten für den Notar und die Grundbuchkosten bewegen sich meist in einem Bereich von 1,5 bis 2 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises.
Der Vertrag über den Kauf einer Immobilie muss in Deutschland zwingend bei einem Notar beurkundet werden. Der Notar muss den Vertrag sowohl aufsetzen als auch die Unterzeichnung beurkunden. Weiterhin muss er die Grundschuldbestellung vornehmen, wenn der Immobilienkauf durch eine Bank finanziert wird und nach der Unterzeichnung die weiteren Schritte für den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch vornehmen.
Sein Honorar berechnet der Notar nach den im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) vorgeschriebenen Gebühren und Auslagen bzw. der dort anhängigen Gebührentabelle B. Diese Gebühren sind bundesweit einheitlich, weswegen es auch kaum nennenswerte Unterschiede bei Notaren gibt.
Der Notar hat prinzipiell immer mehrere Tatigkeiten auszuführen, so dass der in der Gebührentabelle aufgeführte Gebührensatz mehrfach, z. B. fünfmal ausgelöst wird. Im Regelfall addiert sich dies in der Summe meist zu einem Betrag, der sich Bereich von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bewegt, wobei näherungsweise ca. 0,7 Prozent auf die Grundschuldbestellung und 1,3 Prozent auf den Notar entfallen. Beide Ausgabenposten können aber noch im selben Jahr vollständig als Ausgabe steuerlich abgesetzt werden.
Finanzierungsvermittlung
In der überwiegenden Zahl der Immobilienkäufe haben Käufer das nötige Kleingeld natürlich nicht einach direkt auf ihrem Konto verfügbar. Dann muss die Immobilie über eine Bank finanziert werden, d. h. die Käufer müssen einen Kredit aufnehmen.
Gewährt eine Bank einen Kredit, berechnet sie ebenfalls eine Gebühr für die Kreditvermittlung, die Sie als Käufer zunächst nicht direkt sehen. Denn diese verbirgt sich in den Kreditzinsen bzw. ist hier verrechnet. Die nominale Höhe der Finanzierungsvermittlung, die Banken miteinberechnen variiert, bewegt sich aber im unteren einstelligen Prozentbereich des Kreditbetrags.
Alternativ bieten auch bankexterne Finanzierungsvermitter ihre Dienste auf dem Kreditmarkt und bei der Kreditvermittlung an. Diese prüfen Unterlagen, machen die Kreditberatung und helfen Immobilienkäufern dabei, überhaupt einen Kredit bei einer Bank zu erhalten, was bereits seit der letzten Kreditkrise nicht immer ganz einfach ist, da die Banken seither strengere Kriterien für die Kreditvergabe anlegen.
Gute Finanzierungsvermittler beraten auch zur Finanzierungsstrategie, dazu, wie viel Eigenkapital eingesetzt werden sollte, wie hoch die Tilgung ausfallen sollte, etc. (z. B. 110 % Finanzierung für Kapitalanleger). Da externe Finanzierungsvermittler oft Kontakte zu einer großen Zahl von Banken unterhalten, allerdings nicht an bestimmte Bankhäuser gebunden sind, können sie meist auch die für den betreffenden Immobilienkäufer besten Kreditkonditionen herausarbeiten.
Selbstversändlich arbeiten auch externe Finanzierungsvermittler nicht kostenfrei und verlangen eine Provision für die Kreditvermittlung, die sich aber im Rahmen der Gebühren bewegt, die ansonsten die Bank berechnet. Da Finanzierungsvermittler jedoch bei ihrer Arbeit bereits einen großen Teil der Arbeit der Bank erledigen und teils mit ausgearbeiteten Kreditanträgen an die Bank herantreten, braucht die Bank prinzipiell keine eigene Gebühr mehr für die Kreditvermittlung erheben, so dass dem Immobilienkäufer durch den Finanzvermittler prinzipiell keine signifikanten Mehrkosten entstehen.
Renovierungskosten, Umbaukosten
Manch eine Immobilie ist nach dem Kauf nicht direkt beziehbar, sondern muss mehr oder weniger aufwendig renoviert oder saniert werden. Unter Umständen stehen sogar weitreichende Umbaumaßnahmen an. Die Kosten, die hierfür anfallen, hängen natürlich sehr vom individuellen Fall ab und davon, was alles gemacht werden muss. Möglicherweise ist mit einigen Tausend Euro schon das Nötigste erledigt. Sind umfangreiche Sanierierungsmaßnahmen erfoderlich, können sich die Kosten aber durchaus auch auf höhere fünfstellige Beträge belaufen. Auch solche Kosten sollten Sie vor einem Kauf deutlich im Blick haben und darauf vorbereitet sein.
Bereitstellungszinsen
In manchen Fällen gelingt es nicht, den Kauf im vorgesehenen Zeitrahmen abzuwickeln, zum Beispiel, weil der Notar oder die beteiligten Ämter deutlich mehr Zeit benötigen, um die nötigen Schritte abzuwickeln. Dann können Sie den Kredit, den Sie mit der Bank vereinbart haben, nicht direkt abrufen, um den Kaufpreis zu zahlen, einfach weil der Kauf sich insgesamt verzögert. So kann die bereitstellungsfreie Zeit für den Kredit ablaufen, und die Bank verlangt Bereitstellungszinsen. Dies könnte man ebenfalls als Kaufnebenkosten ansehen.
Auch wer baut und seinen Kredit nicht abrufen kann, weil er mit dem Zeitplan in Verzug gerät, muss während der Bauarbeiten mit Bereitstellungszinsen rechnen, wenn der Kredit nicht abgerufen wird, um die Baukosten zum vorgesehenen Zeitpunkt zu begleichen – dabei handelt es sich zwar nicht unbedingt um Nebenkosten im eigentlichen Sinne, dennoch sind es Kosten, die anfallen und die man manchmal vergisst.
Nebenkosten, die keiner kennt
Vor allem, wenn Sie eine Immobilie als Investitionsobjekt oder als Kapitalanlage kaufen, entstehen Nebenkosten, die evtl. gar nicht richtig richtig bezifferbar sind und die Ihnen auch niemand in Rechnung stellen wird.
Zeit für die Immobiliensuche
Kaum etwas ist bei der Kapitalanlage in Immobilien so wichtig, wie ein gutes Investitionsobjekt zu finden. Wollen Sie den Kauf in Eigenregie durchführen, gehört einiges dazu. Sie müssen sich in Sachen Immobilien kundig machen, Sie müssen den Markt beobachten, Sie müssen standfest in Verkaufsverhandlungen sein, und und und…
Die Zeit, die Sie hierfür aufwenden, die Sie allein mit der Immobiliensuche verbringen, ist in Geld ausgedrückt vielleicht eine ganze Menge wert. Ein kompetenter Immobilienvermittler spart Ihnen unter Umständen einen riesigen Brocken Aufwand. Zwar verlangt der Vermittler Provisionsgebühren, wichtig ist aber auch die Frage, was Ihnen unterm Strich mehr bringt.
Die Wahl der richtigen Immobilie
Noch wichtiger ist die Rolle des Immobilienvermittlers bei der Wahl der richtigen Investitionsimmobilie für Sie. Denn, dass Kapitalanleger beim Kauf einer Investitionsimmobilie Fehler gemacht haben, die sie teuer zu stehen kamen, ist kein Einzelfall. Einen entscheidenden Mangel der Immobilie übersehen oder die Renditeerwartung falsch kalkuliert – das kann schnell ins Geld gehen und die Investitionsanstrengung durchkreuzen. Hier kommen die Stärken von Immobilienvermittlern zum Tragen, deren Tagesgeschäft es ist, passende Immobilien zu scouten und zu finden und abzuschätzen, welche Immobilie für welchen Anleger und für seine Investitionsziele geeignet ist.
Die „Nebenkosten“, die bei der Immobiliensuche und bei der falschen Immobilienwahl entstehen können, können natürlich nicht generell dargestellt werden, aber in monetärer Hinsicht dennoch schwer wiegen.
Nebenkosten von der Steuer absetzen
Zuminest einige Nebenkosten lassen sich beim Immobilienkauf keinesfalls umgehen, andere vielleicht mit einer guten Strategie in Grenzen halten oder in bestimmten Grenzen verringern.
Kaufen Sie eine Immobilie als Kapitalanlage und vermieten sie, lassen sich manche Nebenkosten von der Steuer absetzen und somit deutlich verringern. Achtung: Dies funktioniert nur bei vermieteten Immobilien, nicht bei Immobilien, die für die Eigennutzung erworben werden.
Finanzierungskosten absetzen
Die Finanzierungskosten für eine vermietete Immobilie können Sie in voller Höhe noch in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, steuerlich absetzen. Dazu gehören sowohl die Kreditzinsen wie auch etwaige Vermittlungsgebühren bei der Finanzierungsvermittlung, die Sie als Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung angeben können. Ebenfalls können Kosten für Besichtigungen direkt abgesetzt werden. Alle Kosten, die bei der Suche nach einer Immobilie anfallen, gehören zu den absetzungsfähigen Ausgaben.
Grunderwerbsteuer und Maklergebühr absetzen
Sowohl Grunderwerbsteuer als auch Maklergebühren gehören rechtlich gesehen zu den Anschaffungskosten und können nicht als Werbungskosten im selben Jahr abgesetzt werden. Allerdings können sie als AfA (Abschreibung für Abnutzung) über mehrere Jahre in Teilbeträgen von der Steuer abgesetzt werden.
Den Kaufbetrag von der Steuer absetzen
Zusätzlich zu den Kaufnebenkosten können Sie beim Kauf einer Immobilie, die Sie vermieten, den größten Brocken, nämlich den Kaufbetrag selbst als AfA (Abschreibung für Abnutzung) über die Jahre von der Steuer absetzen. Einschränkung: Absetzbar ist nur der Kaufbetrag für das Gebäude, nicht für das Grundstück, da dieses keiner Abnutzung unterliegt.
All diese Abschreibungsmöglichkeiten zu nutzen ist für Sie als Investor äußerst wichtig, denn erst dadurch lässt sich die reale Rendite Ihrer Investition steigern.
