Häuser und Wohnungen mit älterem Baujahr sind meist deutlich günstiger als Neubauobjekte. Energieeffizienz und Wohnkomfort sind aber oft unzureichend. Ohne Renovierungs- oder Sanierung geht es oft nicht. Lesen Sie, was Sie beim Kauf und bei der Sanierung eines Altbauobjekts beachten müssen.
Wer sich seinen Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen möchte, hat gute Gründe, sich auch bei gebrauchten Immobilien umzusehen. Sie können sich eine aufreibende Bauzeit sparen, direkt in ein gewachsenes Wohnumfeld ziehen, im Vergleich zum Neubau ist der Preis in den meisten Fällen spürbar niedriger und vielleicht gibt es als Bonus auch noch etwas nostalgischen Charme. Doch wie jede Medaille hat der Kauf eines Altbauobjektes auch oft seine Schattenseite. Modernisierungsbedarf besteht nämlich fast immer. Mangelnde Energieeffizienz ist eigentlich immer ein Thema, meist sind die Badezimmer veraltet und müssen grundsaniert oder direkt erneuert werden, Reparaturen an den verschiedensten Gebäudeteilen werden nötig und in manchen Fällen muss man sich auch an den Schnitt der Wohnung anpassen, weil die Grundrisse von anno dazumal für heutige Bedürfnisse zu beengt bemessen sind. Oft bestehen beim Kauf eines Altbauobjektes daher auch Unsicherheiten, welche Kosten danach noch zu erwarten sind oder ob es noch irgendwelche weiteren Verpflichtungen gibt. Auf die wichtigsten Fragen zum Thema wollen wir hier einmal kurz eingehen:
Sind Sie unsicher über Ihre Investition, holen Sie sich Hilfe. Ein Architekt oder ein Bauingenieur mit Altbauexpertise kann Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung unterstützen. Gewöhnlich ist ein Kurzgutachten ausreichend, um entscheiden zu können, ob man ein Objekt kaufen will oder nicht. Bei besonderen Schäden, wie an Dachbalken oder tragenden Wänden sollten Sie evtl. auch einen Spezialisten hinzuzuziehen. Haben Sie Zweifel beim Kaufpreis, hilft ein Wertgutachten weiter, das Sie bei einem vereidigten Sachverständigen bzw. Gutachter in Auftrag geben können. Die Kosten hierfür beginnen in der Regel bei ca. 500 €.
Eine energetische Sanierung lohnt sich fast immer. Um zu kalkulieren, ob sich die Sanierung auch in Ihrem Fall amortisieren wird, engagieren Sie einen Energieberater, gewöhnlich ein Architekt oder Bauingenieur mit einer entsprechenden Zusatzqualifikation. Wie hoch der aktuelle Energieverbrauch des Hauses ist, darüber informiert der Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss, ebenso die Heizkostenabrechnungen der vorherigen Besitzer. Der Energieberater erarbeitet aufgrund der verfügbaren Informationen und Unterlagen Vorschläge für eine Sanierung. In einem Gutachten arbeitet er aus, welche Maßnahmen die besten Effekte erwarten lassen, wie z. B. Fassadendämmung, Fensteraustausch oder Einbau einer neuen Heizungsanlage.
Minimal müssen die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingehalten werden, daraus ergeben sich häufig Verpflichtungen für bestimmte Maßnahmen nach einem Kauf. So müssen zum Beispiel Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden, wenn diese älter sind als 30 Jahre, weiterhin müssen Heizungs- und Warmwasserrohre isoliert werden, wenn sie durch unbeheizte Räume verlaufen und weit 2015 müssen auch Geschossdecken unter unbeheizten Dachräumen isoliert werden. Erfüllt das Kaufobjekt eine oder mehrere dieser Vorgaben nicht, muss entsprechend nachgerüstet werden. Wird die Fassade gedämmt oder werden Fenster ausgetauscht, müssen ebenfalls die Mindestvorgaben der EnEV eingehalten werden.
Die KfW-Förderbank vergibt zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für energetische Sanierungsmaßnahmen, barrierefreien Umbau und Einbruchschutz. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) vergibt Fördermittel beim Umstieg auf Heizsysteme, die auf erneuerbaren Energien basieren, zum Beispiel Wärmepumpen, Solarkollektoren oder Holzpelletheizungen. Die einzelnen Bundesländer helfen ebenfalls mit Fördermitteln bei Maßnahmen für Energieeffizienz und Barrierefreiheit im Altbau.
Vor allem müssen Sanierungsmaßnahmen bei Gebäuden unter Denkmalschutz mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden. Sie können hier also nicht völlig alleine bestimmen, was und wie sie in Ihrem Haus sanieren wollen, selbst wenn Sie sich damit an die gesetzlichen Normen halten. Zudem sind die Maßnahmen oft teurer, weil beispielsweise die neuen Fenster das Erscheinungsbild des alten Gebäudes wiedergeben müssen. Die KfW-Bank führt unter dem Motto „Energieeffizient Sanieren“ eine eigenständige Förderung für denkmalgeschützte Gebäude. Auch vonseiten des Finanzamts werden Eigentümer denkmalgeschützter Gebäude entlastet: Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, können Modernisierungskosten von der Steuer absetzen, Vermieter können sie in vielen Fällen auf die Miete umlegen.
Eine Eigentumswohnung müssen Eigentümer, soweit es das Sondereigentum betrifft, sprich Wohnung und dazugehörige Nebenräume, selbst instandhalten. Ebenso müssen sich Eigentümer an den Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum beteiligen. Um zu vermeiden, dass plötzlich hohe Zahlungen für Instandhaltungen zu entrichten sind, spart die Eigentümergemeinschaft eine sogenannte Instandhaltungsrücklage an. Jeder Eigentümer zahlt hierzu mit dem monatlichen Hausgeld einen Beitrag, der von der Eigentümerversammlung festgelegt wird. Meist wird die Höhe der jährlichen Rücklage am Kaufpreis zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bemessen und beträgt dann zwischen 0,8 und 1 % dieses Kaufpreises. Beträgt der aktuelle Kaufpreis einer Wohnung zum Beispiel 250.000 € und die jährliche Rücklage wird zu 1 % festgelegt, müssen Sie monatlich 146 € für die Instandhaltungsrücklage einzahlen. Fällt aber eine Instandhaltungsmaßnahme an, für die die aktuelle Rücklage nicht ausreicht, können auch Sonderumlagen fällig werden. Prüfen Sie daher beim Kauf einer älteren Eigentumswohnung die Bausubstanz genau, auch die des Gemeinschaftseigentums. Lassen Sie sich auch die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle dahingehend, ob irgendwelche kostenintensive Maßnahmen geplant oder nötig sind. Fragen Sie auch den Verwalter, ob ihm irgendwelche Pläne für Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen bekannt sind.
