1119 Altbau kaufen und sanieren

H√§user und Wohnungen mit √§lterem Baujahr sind meist deutlich g√ľnstiger als Neubau¬≠ob¬≠jekte. Energie¬≠ef¬≠fi¬≠zienz und Wohnkom¬≠fort sind aber oft unzurei¬≠chend. Ohne Renovie¬≠rungs- oder Sanie¬≠rung geht es oft nicht. Lesen Sie, was Sie beim Kauf und bei der Sanie¬≠rung eines Altbau¬≠ob¬≠jekts beachten m√ľssen.

Wer sich seinen Wunsch nach einem Eigen¬≠heim erf√ľllen m√∂chte, hat gute Gr√ľnde, sich auch bei gebrauchten Immobilien umzusehen. Sie k√∂nnen sich eine aufrei¬≠bende Bauzeit sparen, direkt in ein gewach¬≠senes Wohnum¬≠feld ziehen, im Vergleich zum Neubau ist der Preis in den meisten F√§llen sp√ľrbar niedriger und vielleicht gibt es als Bonus auch noch etwas nostal¬≠gi¬≠schen Charme. Doch wie jede Medaille hat der Kauf eines Altbau¬≠ob¬≠jektes auch oft seine Schat¬≠ten¬≠seite. Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠be¬≠darf besteht n√§mlich fast immer. Mangelnde Energie¬≠ef¬≠fi¬≠zienz ist eigent¬≠lich immer ein Thema, meist sind die Badezimmer veraltet und m√ľssen grund¬≠sa¬≠niert oder direkt erneuert werden, Repara¬≠turen an den verschie¬≠den¬≠sten Geb√§u¬≠de¬≠teilen werden n√∂tig und in manchen F√§llen muss man sich auch an den Schnitt der Wohnung anpassen, weil die Grund¬≠risse von anno dazumal f√ľr heutige Bed√ľrf¬≠nisse zu beengt bemessen sind. Oft bestehen beim Kauf eines Altbau¬≠ob¬≠jektes daher auch Unsicher¬≠heiten, welche Kosten danach noch zu erwarten sind oder ob es noch irgend¬≠welche weiteren Verpflich¬≠tungen gibt. Auf die wichtig¬≠sten Fragen zum Thema wollen wir hier einmal kurz eingehen:

Die Bausubstanz und den Wert einsch√§tzen ‚Äď wer hilft?

Sind Sie unsicher √ľber Ihre Investi¬≠tion, holen Sie sich Hilfe. Ein Archi¬≠tekt oder ein Bauin¬≠ge¬≠nieur mit Altbau¬≠ex¬≠per¬≠tise kann Sie bei Ihrer Entschei¬≠dungs¬≠fin¬≠dung unter¬≠st√ľtzen. Gew√∂hn¬≠lich ist ein Kurzgut¬≠achten ausrei¬≠chend, um entscheiden zu k√∂nnen, ob man ein Objekt kaufen will oder nicht. Bei beson¬≠deren Sch√§den, wie an Dachbalken oder tragenden W√§nden sollten Sie evtl. auch einen Spezia¬≠li¬≠sten hinzu¬≠zu¬≠ziehen. Haben Sie Zweifel beim Kaufpreis, hilft ein Wertgut¬≠achten weiter, das Sie bei einem verei¬≠digten Sachver¬≠st√§n¬≠digen bzw. Gutachter in Auftrag geben k√∂nnen. Die Kosten hierf√ľr beginnen in der Regel bei ca. 500 ‚ā¨.

Sollten Sie bei einem älteren Gebäude eine energetische Sanierung vornehmen?

Eine energe¬≠ti¬≠sche Sanie¬≠rung lohnt sich fast immer. Um zu kalku¬≠lieren, ob sich die Sanie¬≠rung auch in Ihrem Fall amorti¬≠sieren wird, engagieren Sie einen Energie¬≠be¬≠rater, gew√∂hn¬≠lich ein Archi¬≠tekt oder Bauin¬≠ge¬≠nieur mit einer entspre¬≠chenden Zusatz¬≠qua¬≠li¬≠fi¬≠ka¬≠tion. Wie hoch der aktuelle Energie¬≠ver¬≠brauch des Hauses ist, dar√ľber infor¬≠miert der Energie¬≠aus¬≠weis, den der Verk√§ufer vorlegen muss, ebenso die Heizko¬≠sten¬≠ab¬≠rech¬≠nungen der vorhe¬≠rigen Besitzer. Der Energie¬≠be¬≠rater erarbeitet aufgrund der verf√ľg¬≠baren Infor¬≠ma¬≠tionen und Unter¬≠lagen Vorschl√§ge f√ľr eine Sanie¬≠rung. In einem Gutachten arbeitet er aus, welche Ma√ünahmen die besten Effekte erwarten lassen, wie z. B. Fassa¬≠den¬≠d√§m¬≠mung, Fenster¬≠aus¬≠tausch oder Einbau einer neuen Heizungsanlage.

Gibt es f√ľr eine energetische Sanierung eine gesetzliche Verpflichtung?

Minimal m√ľssen die Vorgaben der Energie¬≠ein¬≠spar¬≠ver¬≠ord¬≠nung (EnEV) einge¬≠halten werden, daraus ergeben sich h√§ufig Verpflich¬≠tungen f√ľr bestimmte Ma√ünahmen nach einem Kauf. So m√ľssen zum Beispiel √Ėl- und Gashei¬≠zungen ausge¬≠tauscht werden, wenn diese √§lter sind als 30 Jahre, weiterhin m√ľssen Heizungs- und Warmwas¬≠ser¬≠rohre isoliert werden, wenn sie durch unbeheizte R√§ume verlaufen und weit 2015 m√ľssen auch Geschoss¬≠decken unter unbeheizten Dachr√§umen isoliert werden. Erf√ľllt das Kaufob¬≠jekt eine oder mehrere dieser Vorgaben nicht, muss entspre¬≠chend nachge¬≠r√ľ¬≠stet werden. Wird die Fassade ged√§mmt oder werden Fenster ausge¬≠tauscht, m√ľssen ebenfalls die Mindest¬≠vor¬≠gaben der EnEV einge¬≠halten werden.

Welche Maßnahmen werden staatlich gefördert?

Die KfW-F√∂rder¬≠bank vergibt zinsg√ľn¬≠stige Darlehen oder Zusch√ľsse f√ľr energe¬≠ti¬≠sche Sanie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen, barrie¬≠re¬≠freien Umbau und Einbruch¬≠schutz. Das Bundesamt f√ľr Wirtschaft und Ausfuhr¬≠kon¬≠trolle (Bafa) vergibt F√∂rder¬≠mittel beim Umstieg auf Heizsy¬≠steme, die auf erneu¬≠er¬≠baren Energien basieren, zum Beispiel W√§rme¬≠pumpen, Solar¬≠kol¬≠lek¬≠toren oder Holzpel¬≠let¬≠hei¬≠zungen. Die einzelnen Bundes¬≠l√§nder helfen ebenfalls mit F√∂rder¬≠mit¬≠teln bei Ma√ünahmen f√ľr Energie¬≠ef¬≠fi¬≠zienz und Barrie¬≠re¬≠frei¬≠heit im Altbau.

Was m√ľssen Sie beachten, wenn Sie ein denkmalgesch√ľtztes Haus kaufen?

Vor allem m√ľssen Sanie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen bei Geb√§uden unter Denkmal¬≠schutz mit den zust√§n¬≠digen Beh√∂rden abgestimmt werden. Sie k√∂nnen hier also nicht v√∂llig alleine bestimmen, was und wie sie in Ihrem Haus sanieren wollen, selbst wenn Sie sich damit an die gesetz¬≠li¬≠chen Normen halten. Zudem sind die Ma√ünahmen oft teurer, weil beispiels¬≠weise die neuen Fenster das Erschei¬≠nungs¬≠bild des alten Geb√§udes wieder¬≠geben m√ľssen. Die KfW-Bank f√ľhrt unter dem Motto ‚ÄěEnergie¬≠ef¬≠fi¬≠zient Sanieren‚Äú eine eigen¬≠st√§n¬≠dige F√∂rde¬≠rung f√ľr denkmal¬≠ge¬≠sch√ľtzte Geb√§ude. Auch vonseiten des Finanz¬≠amts werden Eigen¬≠t√ľmer denkmal¬≠ge¬≠sch√ľtzter Geb√§ude entla¬≠stet: Eigen¬≠t√ľmer, die ihr Haus selbst bewohnen, k√∂nnen Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ko¬≠sten von der Steuer absetzen, Vermieter k√∂nnen sie in vielen F√§llen auf die Miete umlegen.

Wie viel kostet es, eine gebrauchte Wohnung instand zu halten?

Eine Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nung m√ľssen Eigen¬≠t√ľmer, soweit es das Sonder¬≠ei¬≠gentum betrifft, sprich Wohnung und dazuge¬≠h√∂¬≠rige Neben¬≠r√§ume, selbst instand¬≠halten. Ebenso m√ľssen sich Eigen¬≠t√ľmer an den Aufwen¬≠dungen f√ľr das Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gentum betei¬≠ligen. Um zu vermeiden, dass pl√∂tz¬≠lich hohe Zahlungen f√ľr Instand¬≠hal¬≠tungen zu entrichten sind, spart die Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaft eine sogenannte Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠lage an. Jeder Eigen¬≠t√ľmer zahlt hierzu mit dem monat¬≠li¬≠chen Hausgeld einen Beitrag, der von der Eigent√ľmer¬≠versammlung festge¬≠legt wird. Meist wird die H√∂he der j√§hrli¬≠chen R√ľcklage am Kaufpreis zum Zeitpunkt der Fertig¬≠stel¬≠lung des Geb√§udes bemessen und betr√§gt dann zwischen 0,8 und 1 % dieses Kaufpreises. Betr√§gt der aktuelle Kaufpreis einer Wohnung zum Beispiel 250.000 ‚ā¨ und die j√§hrliche R√ľcklage wird zu 1 % festge¬≠legt, m√ľssen Sie monat¬≠lich 146 ‚ā¨ f√ľr die Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠lage einzahlen. F√§llt aber eine Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠ma√ü¬≠nahme an, f√ľr die die aktuelle R√ľcklage nicht ausreicht, k√∂nnen auch Sonder¬≠um¬≠lagen f√§llig werden. Pr√ľfen Sie daher beim Kauf einer √§lteren Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nung die Bausub¬≠stanz genau, auch die des Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gen¬≠tums. Lassen Sie sich auch die letzten Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ver¬≠samm¬≠lungs¬≠pro¬≠to¬≠kolle dahin¬≠ge¬≠hend, ob irgend¬≠welche kosten¬≠in¬≠ten¬≠sive Ma√ünahmen geplant oder n√∂tig sind. Fragen Sie auch den Verwalter, ob ihm irgend¬≠welche Pl√§ne f√ľr Sanie¬≠rungs- oder Moder¬≠ni¬≠sie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen bekannt sind.

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