1259 10 Dinge, die Sie über Ihre Heizungspumpe wissen sollten

Beim Heizen spielt die Heizungspumpe eine zentrale Rolle. Sie bringt das erwärmte Wasser zu den Heizkörpern und wieder zurück zum Kessel. Viele Geräte, die derzeit in deutschen Haushalten im Einsatz sind, sind allerdings veraltet. Die Förderung für den Austausch der Heizungspumpe läuft vorerst nur noch bis Ende 2020. Weitere Tipps und Infos zur Heizungspumpe bietet das Serviceportal „Intelligent heizen“.

  1. Alte Heizungspumpen sind Stromfresser

Alte ungeregelte Heizungspumpen laufen stets auf Hochtouren: Sie pumpen auch dann heißes Wasser zu den Heizkörpern, wenn es gar nicht benötigt wird. Ein Modell aus den 1980er und 90er Jahren verbraucht im Vergleich zu einer neuen, geregelten Heizungspumpe das bis zu Sechsfache an Energie.

  1. Die Leistung von Heizungspumpen sollte regulierbar sein

Vor allem in der Übergangszeit laufen viele Heizungspumpen oft mit zu hoher Leistung. Bei geregelten Heizungspumpen kann die Leistung eingestellt werden. Im Frühling oder Herbst reicht eine niedrigere Leistungsstufe aus. Ungeregelte Heizungspumpen sollten nach Möglichkeit ausgetauscht werden.

  1. Geregelte Heizungspumpen arbeiten effizient

Neue, elektrisch geregelte Heizungspumpen passen sich automatisch den unterschiedlichen Druckverhältnissen im Heizsystem an: Je nachdem, wie viel Wärme benötigt wird, arbeiten diese mit der entsprechenden Leistung. Besonders energiesparend sind Hocheffizienzpumpen. Sie sind mit einer optimierten Motortechnik ausgestattet und erzielen die besten Ergebnisse.

  1. Geregelte Heizungspumpen reduzieren Wartungs- und Reparaturkosten

Eine neue Heizungspumpe senkt nicht nur die Stromkosten. Moderne Heizungspumpen sind in der Regel auch weniger anfällig für Störungen und Ausfälle der Heizung. Das bedeutet weniger Wartungs- und Reparaturkosten.

  1. Einsparpotenzial beim Austausch der Heizungspumpe

Wie hoch das Einsparpotenzial beim Austausch der Heizungspumpe ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Der Optimierungsrechner, der auf dem Serviceportal zur Verfügung steht, ermittelt, wie viel Energie und Kosten durch den Einbau einer neuen Heizungspumpe eingespart werden können.

  1. Austausch der Heizungspumpe in Kombination mit weiteren Maßnahmen

Es empfiehlt sich, den Austausch der Heizungspumpe mit weiteren Optimierungsmaßnahmen zu verbinden, wie z. B. mit der Durchführung eines hydraulischen Abgleichs. Dieser trägt dazu bei, dass jeder Heizkörper genau die von ihm benötigte Menge an Heizwasser erhält. Ebenfalls empfehlenswert ist der Einbau moderner Thermostatventile.

  1. Fördermittel für den Austausch der Heizungspumpe

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet für den Austausch einer ineffizienten Heizungspumpe einen Zuschuss von 30 Prozent. Diese werden im Rahmen der Heizungsoptimierung gewährt.

  1. Fachmännische Montage

Den Austausch einer alten Heizungspumpe sollte in jedem Fall ein Fachmann vornehmen. Nur dann hat man Anspruch auf die Förderung. Außerdem birgt die Montage für den Laien Sicherheitsrisiken. Bei der Suche nach einem geeigneten Fachbetrieb hilft die Handwerkersuche des Serviceportals.

  1. Strengere Richtlinien für neue Heizungspumpen

Seit Januar 2013 dürfen innerhalb der Europäischen Union nur noch stromsparende Hocheffizienzpumpen auf den Markt gebracht werden. Ältere Modelle dürfen nicht mehr neu verbaut werden. Auf den Seiten der BAFA steht eine Liste aller förderfähigen Pumpenmodelle zur Verfügung.

  1. Moderne Heizungspumpen sind gut für das Klima

Bis 2020 sollen durch den Austausch alter Heizungspumpen bundesweit insgesamt bis zu 1,8 Millionen Tonnen CO2-Emissionen eingespart werden. Mit einem Wechsel kann jeder seinen ganz persönlichen Beitrag dazu leisten, dass die gesteckten Klimaziele erreicht werden können.

 

Original-Content von: VdZ – Forum für Energieeffizienz in der Gebäudetechnik e.V., übermittelt durch presseportal.de

Categories: Immo-News | Comments 1255 Immobilienbranche gegen Coronavirus

Die Immobilienunternehmen bereiten sich zunehmend mit Task Forces und Notfallplänen auf das Coronavirus vor. Welche Maßnahmen Verwalter, Makler, Facility Manager und Wohnungsunternehmen aktuell ergreifen, und wie sie sich in ihrer Rolle als Arbeitgeber rüsten können.

Während das Coronavirus beispielsweise in der Tourismus- und Veranstaltungsbranche schon tiefe wirtschaftliche Bremsspuren hinterlässt und die Bundesregierung nun mit einem erleichterten Zugang zu Kurzarbeitergeld erste Unterstützungsmaßnahmen ergreift, ist die Immobilienbranche längst (noch) nicht in diesem Umfang betroffen. Die Marktakteure nutzen deshalb die Ruhe vor einem möglichen Sturm, um sich vorzubereiten.

Immobilienverwalter: Handlungsempfehlungen für WEG-Versammlungen

Immobilienverwalter fragen sich derzeit: Darf oder kann ich mit Blick auf die Ansteckungsgefahr noch Eigentümerversammlungen durchführen – und welche Regelungen sind zu beachten? Mit solchen und ähnlichen Anliegen wenden sie sich an den Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV). Deshalb hat der Verband jetzt eine Handlungsempfehlung an die Mitgliedsunternehmen der Landesverbände herausgegeben.

Allgemein und dauerhaft gültige Regelungen gebe es allerdings nicht, heißt es in dem Schreiben: „Es müssen die regionalen Unterschiede berücksichtigt werden sowie die jeweils aktuelle Risikobewertung der örtlichen Behörden mit in die zu treffenden Entscheidungen einbezogen werden.“

In Bezug auf Eigentümerversammungen rät der VDIV den Verwaltern, am Eingang Desinfektionsspender bereitzuhalten mit der Bitte an die Teilnehmer, diese vor Betreten des Saales zu benutzen. Auch sollte der Hinweis erfolgen, vom gewohnten Händeschütteln ausnahmsweise abzusehen. Da es sich bei WEG-Versammlungen um nicht-öffentliche Veranstaltungen handle, sei der Kreis der Personen jedoch begrenzt – was positiv sei, wenn sich tatsächlich ein Teilnehmer mit dem Virus infiziert habe. Dann sei die Infektionskette leicht zu verfolgen.

Die Verwalter, so rät der VDIV, sollten zudem die Wohnungseigentümer im Vorfeld darüber informieren, dass sie auch per Vollmacht ihr Stimmrecht übertragen können, dann müssten sie nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen. Außerdem sei es sinnvoll, den WEG-Beirat für das Thema  zu sensibilisieren und das Vorgehen mit ihm abzustimmen. Die Vorsichtsmaßnahmen seien aber nicht nur für die Teilnehmer der WEG-Versammlungen wichtig, sondern auch für die Mitarbeiter der Immobilienverwaltungen. Auch diese gelte es vor Infektionen zu schützen.

Mehr zur Option „Virtuelle Eigentümerversammlung“ lesen Sie hier:
Virtuelle Eigentümerversammlung: Ernstes Anliegen spielerisch gelöst

Facility Manager: Zusätzlich Reinigen und Desinfizieren

Bei den Facility Managern geht es um die Frage, ob sie zusätzliche Maßnahmen ergreifen müssen, um die Nutzer der von ihnen betreuten Gebäude vor einer Infektion mit dem Coronavirus zu schützen und wie sie sich im Ernstfall verhalten müssen. Der Shopping-Center-Manager ECE hat sich vorbereitet.

„Wir haben bereits eine Reihe von präventiven Maßnahmen beschlossen und umgesetzt.“ Lukas Nemela, Pressesprecher vom Shopping-Center-Manager ECE

In den Centern wie auch in der ECE-Unternehmenszentrale, den Niederlassungen und in Baustellenbüros habe das Unternehmen die Frequenz und Intensität der Reinigung und Desinfektion erhöht – insbesondere von hochfrequentierten Punkten wie zum Beispiel Rolltreppenhandläufen oder Türgriffen. Außerdem seien zusätzliche Desinfektionsspender bereitgestellt worden. Auch Großveranstaltungen in den Centern würden zurzeit vorsorglich zum Schutz der Besucherinnen und Besucher abgesagt. Der Betrieb der Center sei aber bisher an keinem der Standorte beeinträchtigt, betont Nemela.

Derzeit wird besonders gründlich geputzt

Insgesamt versuchen die Immobilienunternehmen derzeit vor allem ihre eigenen Mitarbeiter vor einer Ansteckung zu schützen. Dazu haben viele Firmen Notfallpläne aufgestellt. Auf Dienstreisen ins Ausland werden auf das Nötigste reduziert. Bei Apleona, einem der größten deutschen Immobiliendienstleister, arbeitet bereits seit einigen Wochen eine zentrale Task Force gegen eine mögliche Ausbreitung des Coronavirus an, wie Konzernsprecher Oliver Stumm mitteilt.

Inzwischen ist auch Apleona-Chef (CEO) Dr. Jochen Keysberg Mitglied der Task Force, die inzwischen weiter verstärkt wurde unter anderem um das HSEQ-Management (Arbeitssicherheit, Gesundheit, Umweltschutz und Qualität), Betriebsärzte und Human Resources. Über eine neue News- und Info-App gibt es klare Handlungsanweisungen und -empfehlungen, wie bei Dienstreisen, Verdachtsfällen beim Kunden oder im eigenen Haushalt zu verfahren ist. „Momentan liegt der Schwerpunkt ganz klar auf Information und Aufklärung sowie der Aufforderung, sich adäquat zu verhalten. Analog zu den Empfehlungen des  Robert Koch-Instituts zur Handhygiene, Husten- und Niessetikette oder dem Abstand zu kranken Personen“, so Stumm. Beim Facility-Management-Unternehmen Spie sieht man sich ebenfalls gut gerüstet.

„Wir profitieren von der Erfahrung der Abläufe ähnlicher Fälle in den vergangenen Jahren wie der Vogelgrippe oder der Schweinegrippe.“ Constanze Blattmann, Sprecherin vom Facility Manager Spie

Das Unternehmen verfüge über „strukturierte und standardisierte Prozesse für die Erstellung einer Notfallorganisation“. Dazu gehörten Templates als Grundlage für die schnelle und proaktive Beratung der Kunden und die weitere Abstimmung mit dem Kunden zur Leistungserbringung im Pandemiefall. „Auf dieser Basis definieren wir standort- und auftragsspezifisch einen klaren Plan und binden dabei die durch Spie beauftragten und gesteuerten Nachunternehmen ein“, so Blattmann. Grundsätzlich gelte aber:

„Unabhängig von Fällen wie einer Coronavirus-Epidemie: Die Betreiberverantwortung liegt stets beim Auftraggeber.“ Constanze Blattmann, Sprecherin vom Facility Manager Spie

Wohnungsunternehmen: Alles beim Alten

„Eine generelle Pflicht, Maßnahmen gegen das Coronavirus zu ergreifen, wird für Wohnungsunternehmen aktuell nicht gesehen“, meint der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Etwas anderes ergebe sich nur, wenn behördliche Auflagen etwa nach dem Bundesseuchengesetz zu befolgen seien. Die Verunsicherung sei jedoch groß: Auch den GdW hätten zahlreiche Anfragen bezüglich des Umgangs mit dem Coronavirus erreicht.

Das Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen sieht aktuell keinen Handlungsbedarf. „Es gehört natürlich zum Risikomanagement der Deutsche Wohnen, sich mit Themen wie dem so genannten Coronavirus zu beschäftigen“, teilt Pressesprecher Marko Rosteck auf Anfrage mit. Die Mitarbeiter seien sensibilisiert, das Unternehmen verfolge die aktuelle Entwicklung:

„Weiterführende Maßnahmen sehen wir aktuell aber nicht.“ Deutsche Wohnen-Sprecher Marko Rosteck

„Da unser Kerngeschäft in Deutschland sowie in geringerem Maße in Österreich und Schweden liegt, war unser Geschäftsbetrieb bisher nicht beeinflusst“, sagt Tristan Hinsele, ein Sprecher des größten deutschen Wohnungskonzerns Vonovia. Man habe die Mitarbeiter frühzeitig über Präventionsmaßnahmen aufgeklärt und für das Thema sensibilisiert. „Zudem kümmert sich eine unternehmensweite Arbeitsgruppe um die nächsten Präventionsschritte. Wir handeln hier sehr überlegt, um dem Thema mit der erforderlichen Sorgfalt und Ruhe zu begegnen“, so Hinseler.

Immobilienmakler: Massenbesichtigungen und Hände schütteln vermeiden

Bei Maklerunternehmen steht ebenfalls vor allem der Schutz der eigenen Angestellten im Vordergrund, auch im Kundenkontakt.

„Wir verzichten auf das Schütteln von Händen und ähnlichen Begrüßungsritualen. Die Taskforce überwacht die Lage genau, steht in Kontakt zu den zuständigen Gesundheitsbehörden und wird laufend über neue Maßnahmen entscheiden.“ Stephan Pacho, Sprecher des Immobiliendienstleisters Corpus Sireo

Bei Grossmann & Berger sieht man die Situation bislang gelassen. Bisher habe sich das Coronavirus so gut wie gar nicht auf den unmittelbaren Arbeitsalltag ausgewirkt. Alle Kundentermine fänden weiterhin statt. Jeder Mitarbeiter entscheide selbst, ob er Kunden die Hand geben möchte oder nicht. Massenbesichtigungen gebe es beim Maklerunternehmen sowieso nicht: „Dadurch bleibt das Ansteckungsrisiko gering.“

Veranstaltungen verschoben oder abgesagt

Auswirkungen hat das Coronavirus auch auf immobilienwirtschaftliche Veranstaltungen. Bekanntestes Beispiel: Die internationale Immobilienmesse Mipim in Cannes, die vom 10. bis 13. März stattfinden sollte, wurde vom Veranstalter Reed Midem verschoben, als neuer Termin ist der 2. bis 5. Juni angesetzt. Schon vor der offiziellen Absage hatten Branchenschwergewichte wie Cushman & Wakefield oder Avision Young ihre Teilnahme zurückgezogen.

In Deutschland wurden ebenfalls Großveranstaltungen mit Bezug zur Immobilienbranche gestoppt. Die Fachmesse „Light and Building“ in Frankfurt am Main mit einem großen Anteil an chinesischen Teilnehmern soll nun anstatt im März erst im September stattfinden. Auch die für März geplante SHK Essen, eine Fachmesse für die Branchen Sanitär, Heizung, Klima und digitales Gebäudemanagement, wird auf September verschoben. Und der Zentrale Immobilien Ausschuss ZIA hat sich dazu entschlossen, den Tag der Logistikimmobilie am 5. März in Berlin erst im Spätsommer zu veranstalten.

Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag hat unterdessen vor massiven Belastungen für die deutsche Wirtschaft und Konjunktur unter anderem durch Reiseeinschränkungen wegen des Coronavirus gewarnt. Der Immobilienfinanzierer Aareal Bank rechnet mit weiteren Gewinnrückgängen im laufenden Jahr – auch weil die Ausbreitung des Coronavirus auf die weltweite Wirtschaftsentwicklung drücke. Der Bundesverband der Deutschen Industrie sprach von einem „Stresstest“.

Quelle: haufe.de

Categories: Immo-News | Comments 1250 Erfolgreich in den Tag starten

Wie Sie in den Morgen starten, zieht sich häufig wie ein Rattenschwanz durch den gesamten Tag. Ihr Ziel sollte daher sein, bereits in den ersten Minuten am Arbeitsplatz die Weichen auf Erfolg zu stellen. Diese 10 Tipps können Sie sich von erfolgreichen Menschen abgucken.

Pünktlich kommen

Pünktlichkeit wird nicht nur von Ihren Vorgesetzten gerne gesehen, sondern hilft Ihnen auch bei einem entspannten und damit erfolgreichen Start in den Arbeitstag. Denn wer zu spät kommt, fühlt sich direkt gestresst, hat für die nächsten Schritte keine Zeit mehr und gerät dadurch den gesamten Tag unter Druck.

Kollegen begrüßen

Sind Sie hingegen pünktlich, können Sie erst einmal in Ruhe Ihre Kollegen begrüßen oder ein wenig Smalltalk führen. Das fördert ein positives Arbeitsklima und ist eine wichtige Form von Networking am Arbeitsplatz. Kontakte sind schließlich eines der wichtigsten Erfolgskriterien für Ihre Karriere.

Kreislauf anregen

Am besten lässt sich so ein Plausch beim morgendlichen Kaffee führen. Bringen Sie also Ihren Kreislauf mit ein wenig Koffein in Schwung – aber auch durch Bewegung. Nehmen Sie die Treppen, anstelle des Aufzugs, oder wählen Sie bewusst den weiter entfernten Parkplatz für einen wohltuenden Spaziergang an der frischen und noch kühlen Morgenluft. Am besten wäre es natürlich, wenn Sie direkt zu Fuß oder mit dem Fahrrad unterwegs sind.

Ordnung schaffen

An Ihrem Arbeitsplatz angekommen, bringen Sie erst einmal Ordnung in das Chaos des Vortages. Das gilt vor allem – aber längst nicht nur – wenn Sie im Urlaub, krank, auf Geschäftsreise oder aus anderen Gründen abwesend waren und sich nun die Unterlagen auf dem Schreibtisch stapeln. Ordnung hilft Ihnen dabei, strukturierter in den Tag zu starten.

To-do-Liste schreiben

Nun, da Sie ausreichend Platz zur Verfügung haben, können Sie eine To-do-Liste für den kommenden Arbeitstag verfassen. Schreiben Sie auf, welche Aufgaben anstehen, wann die jeweiligen Deadlines sind und welche Zwischenschritte dafür noch erledigt werden müssen.

Prioritäten setzen

Sobald Sie die vollständige Liste vor sich liegen haben, können Sie damit beginnen, diese zu sortieren. Setzen Sie also Prioritäten. Streichen Sie unwichtige Aufgaben und delegieren Sie alles, was Sie nicht selbst machen können oder müssen. Ordnen Sie anschließend die verbleibenden Punkte nach ihrer Dringlichkeit. Planen Sie zugleich einen realistischen Zeitraum mit ausreichend Puffer für die Tätigkeiten ein. So können Sie diese im Laufe des Arbeitstages entspannt sowie ohne Zeitdruck, aber dennoch effizient, abarbeiten.

Arbeitsumfeld kreieren

Bevor sie endgültig loslegen, beseitigen erfolgreiche Menschen alle Störfaktoren von ihrem Arbeitsplatz, zum Beispiel Müll oder Lärm. Kreieren Sie ein Arbeitsumfeld, in dem Sie sich wohlfühlen und produktiv arbeiten können.

Ziele rekapitulieren

Um das richtige „Mindset“ zu erlangen, sollten Sie sich noch einmal bewusst machen, welche Ihre Ziele sind. Werfen Sie einen Blick auf Ihre bisherigen Erfolge – wofür sich übrigens ein Erfolgstagebuch hervorragend eignet. Prüfen Sie anschließend, wie weit Sie auf dem Weg zu Ihrem Ziel schon gekommen sind und wie die nächsten Schritte aussehen werden. Daraus können Sie Motivation schöpfen und stellen sicher, dass Sie sich auf die wirklich wichtigen Dinge fokussieren.

Tag visualisieren

Stellen Sie sich nun vor, wie für Sie die nächsten Stunden aussehen sollten, damit der Tag erfolgreich wird. Visualisieren Sie Ihre nächsten Schritte und setzen Sie sich kleine Ziele. Anschließend können Sie motiviert, strukturiert sowie bestenfalls voller Energie durchstarten … und dadurch ebenfalls erfolgreich(er) werden.

Lachen, lachen, lachen!

Vergessen Sie dabei aber nicht, dass beruflicher Erfolg nicht alles ist im Leben. Versuchen Sie also, den Tag auch einfach zu genießen und Freude an Ihrer Arbeit zu finden. Lachen Sie mit Ihren Kollegen, anstatt zu verbissen auf den Bildschirm zu starren. Genießen Sie mit einem Lächeln auf den Lippen die Sonne in der Mittagspause und machen Sie bei Ihrer Präsentationen einen kleinen Witz. Denn Lachen macht das Leben schöner – und erfolgreicher.

Original-Content: xing.de

Categories: Wissen-Spezial | Comments 1247 Warum in Immobilien investieren?

Häufig fragen private wie auch institutionelle Kunden, ob sich eine Veranlagung in Immobilen generell lohnt.

WARUM IN IMMOBILIEN INVESTIEREN?

Der Begriff Betongold verleiht der Immobilienanlage einen gewissen Glanz und klingt in vielen Ohren nach unerschütterlicher Sicherheit, in anderen wiederum auch nach einem Hauch von Rausch und Abenteuer. Je nach Einzelfall der Investition und Blickwinkel des Betrachters spielten in der Realität entweder Sicherheit oder Abenteuer eine unterschiedlich starke Rolle. In den meisten Köpfen herrscht Zweifel an der Standhaftigkeit der Notenbanken und an der Stabilität der Währung. Allerorts wird Inflation wahrgenommen und Schutz vor ihr gesucht. Aus dieser Brille bedeutet die Immobilie Sicherheit. Sie bietet Schutz, weil auf der Habenseite ein Sachwert und, sofern per Kredit finanziert, auf der Sollseite ein Finanzwert steht.

Eine Währungskrise ist mit Sachwerten allerdings nur dann unbeschadet zu überstehen, solange das Wirtschaftssystem und vor allem die öffentliche Ordnung überleben. Im absoluten Extremfall ist eine Flucht mit Gold in Form kleiner Münzen möglicherweise die vielversprechendere Strategie. Allerdings produziert Gold keine Mieten, Zinsen oder Dividenden und weist als Anlage einige weitere Besonderheiten auf, deren Besprechung den vorliegenden Rahmen sprengen würden.

Zurück zum Betongold und regulären Rahmenbedingungen. Die Wohnimmobilie stellt in der Selbstnutzung einen Sonderfall dar, weil der private Immobilienkonsum steuerfrei ist. Darüber hinaus liefert ein Eigenheim das Gefühlt der Freiheit, Unabhängigkeit vor Mieterhöhungen und einen hohen ideellen Nutzen. Passt das Eigenheim nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation, kann es allerdings eine große Belastung für die Familie werden oder bei entsprechender Anpassung zumindest hohe Transaktionskosten verursachen.

WELCHE FINANZIERUNG?

Bei Immobilienerwerb wird regelmäßig ein großer Anteil fremdfinanziert. Während der Käufer nur einen Bruchteil der Kaufsumme als Eigenkapital mitbringen muss, stellen Banken zu günstigen Konditionen ein Mehrfaches des Eigenkapitals als Fremdfinanzierung zur Verfügung. Dieser Kredithebel steigert nicht nur die erwartete Rendite sondern ebenso die erwartete Schwankungsbreite der Cashflows, also das Risiko der Anlage. Im Fall von Eigenheimen ist ein Kredithebel von 3-10 normal. Dieses Risiko wird von vielen Eigenheimbesitzern übersehen. Selbst wenn Hypothekenraten nicht von Mieteinnahmen finanziert werden müssen, würde ein zu hoher Kredithebel bei fallenden Immobilienpreisen eine mögliche Unterdeckung der Hypothek und Aufforderung zum Nachschuss seitens der Bank verursachen.

Neben dem Kredithebel verschärfen variable Finanzierungen oder Fremdwährungen das Risikoprofil zusätzlich. In Österreich lag der Anteil der variablen Hypothekenfinanzierungen zeitweise bei 90%. Dabei wird der zu verrechnende Zinssatz an eine Benchmark wie den 3-monatigen Interbanken-Zinssatz Euribor gekoppelt. Ein Anstieg des Basiszinssatzes führt dann unmittelbar zu einer Erhöhung des Kreditzinses, was wiederum unmittelbar in einer höheren Monatsrate in der Bedienung der Schuldenlast durch den Eigenheimbesitzer resultiert. Während variabel finanzierte Häuslebauer über viele Jahre mit sinkenden Zinsen einen positiven Einkommenseffekt hatten, hat die Zeit plötzlich steigender Zinsen während der Finanzkrise 2007-2011 viele variable Kreditnehmer und Kreditgeber an ihre Belastungsgrenzen oder darüber hinaus geführt.

Interessanterweise ist die Vorliebe zur festen oder variablen Verzinsung offenbar eine Mentalitätsfrage. Jedenfalls gibt es in gemeinsamen Währungsräumen starke regionale Unterschiede. Während die Österreicher ihre Finanzierung mit variablem Zins bevorzugen (wie z.B. auch Spanier, Griechen, Italiener, Finnen), wählen über 90% der Deutschen und über 80% der Schweizer eine Eigenheimfinanzierung mit mehrjähriger Zinsbindung (wie z.B. auch Belgier, Niederländer, Franzosen).

Die Österreicher gelten bei der Eigenheimfinanzierung darüber hinaus als besonders risikofreudig, weil sie zeitweise bis zu 40% der Wohnbaukredite in einer Fremdwährung aufgenommen haben. Dieser Anteil ist seit der Finanzkrise stark rückläufig, zum Teil aus der Erfahrung der Kreditnehmer mit Stressphasen unvorteilhafter Währungsentwicklungen und zum anderen durch Bemühungen der Nationalbank, die Gefahr eines Kollapses der lokalen Kreditinstitute zu zügeln. Die Finanzierung in Fremdwährungen lief grundsätzlich über Niedrigzinswährungen wie Japanischer Yen oder Schweizer Franken. Der niedrige Zinssatz sollte die monatlichen Raten niedrig halten. Allerdings wurden Währungsschwankungen während der Laufzeit nicht berücksichtigt und von den Kreditnehmern häufig gar nicht erkannt. Schlimmer noch: Den Währungsschwankungen unterlag nicht nur die Restschuld, sondern der volle nominale Kreditbetrag bis zum Laufzeitende. Tilgungen reduzierten nämlich nicht den Betrag in Fremdwährung, sondern gingen zumeist in einen Tilgungsträger in heimischer Währung, welcher erst am Ende der Laufzeit zur Tilgung der Fremdwährungsschuld konvertiert wurde. Hier blieb die Frage nach der Höhe einer möglichen Über- oder Unterdeckung bis zum letzten Tag ein Glücksspiel. Gelegentlich wird davon gesprochen, dieses Währungsrisiko durch Devisentermingeschäfte kontrollieren zu wollen. Dabei will man entweder auf Basis von Prognosen zu bestimmten Währungen kaufen oder verkaufen, was ein aktives Risiko bedeutet. Oder aber man versucht durch permanente passive Absicherungsgeschäfte das Währungsrisiko auszuschalten, was aber den Zinsvorteil kostet, plus weitere Bankspesen. Fazit, bzw. Warnung: „Einen Zinsvorteil aus Fremdwährung ohne Währungsrisiko gibt es nicht. Allerdings entsteht für die Bank durch Kredit, Währungskonvertierung, Tilgungsträger und mögliche Absicherungsgeschäfte ein ganzer Strauss von Spezial-Produkten, welchen sie dem Kreditnehmer anstelle eines einfachen und günstigen Kredites anbieten kann.“

Neben der Gestaltung der Finanzierung gibt es natürlich eine ganze Reihe wichtiger Einflussfaktoren auf den Erfolg einer Immobilienanlage. Das spezielle Merkmal dieser Anlageklasse ist Lage, inklusive Erreichbarkeit, Nachbarschaft und vorhandene Infrastruktur. Hinzu kommt die Widmung bzw. Nutzbarkeit. Insbesondere bei Gewerbeimmobilien hängt die spezielle Nutzung von zahlreichen tatsächlichen und regulatorischen Randbedingungen ab, wie z.B. Widmung, Umweltvorschriften, Bauvorschriften, Miteigentümer, Dienstbarkeiten etc. Diese Gegebenheiten lassen sich weitgehend feststellen, analysieren und bewerten.

Wie bei allen Anlageformen liegt der größte Werttreiber allerdings in der zukünftigen Entwicklung dieser und weiterer Faktoren. Letztlich bestimmen die Entwicklung der Finanzierungskosten und der potenziellen Mieteinnahmen den Wert einer Immobile. Auf Zinsentwicklung gehen wir im Rahmen unserer Einschätzung von Wertpapieranlagen regelmäßig ein. Die Entwicklung der Mietpreise wird hauptsächlich durch die lokale Wirtschaftskraft der Mieter und durch die demographische Entwicklung der Mieter bestimmt. Zur Zeit beobachten wir in Europa bei der stabilen Gesamtbevölkerungszahl eine zunehmende Verstädterung, d.h. Konzentration der Bevölkerungsdichte in Ballungszentren. Einige ländliche Gegenden sterben regelrecht aus, während an anderer Stelle Ballungsräume ihren Baubestand kaum noch nachverdichten können. Die demographische Wanderung ist nicht nur mit dem Wunsch nach einem Leben in fortschrittlicher Infrastruktur verbunden, sondern häufig auch eine Bewegung hin zu attraktiven Einkommensquellen. Wachsende Bevölkerungszahlen mit wachsendem Einkommen hinterlassen deutliche Spuren am Immobilienmarkt und begründen teils ganz erhebliche regionale Unterschiede in absoluten Preisen und in deren Entwicklung.

Erwin Lasshofer und das INNOVATIS Team sehen im direkten Vergleich zur Veranlagung in Wertpapieren bei Immobilien einen entscheidenden Unterschied: Die Anpassungsprozesse dauern viel länger. Während allein die Prognose einer Rezession zu massiven Reaktionen bei den Preisen für Aktien und Staatsanleihen führt, dauert es bei Immobilien wesentlich länger, häufig mehrere Jahre. Selbst bei Jobverlust wird die Wohnung nicht gleich gekündigt oder gar zum Verkauf angeboten. Ebenso wird ein Wirtschaftsstandort bei einem Gewinneinbruch noch nicht infrage gestellt. Selbst bei einer Insolvenz wird der operativ genutzte Immobilienbesitz häufig nicht veräußert. Nach den Erfahrungen der Finanzkrise werden wohl auch Banken bei einer Unterdeckung von Hypotheken sehr lange stillhalten wollen und dürfen, bevor es zu einer Zwangsliquidation kommt. In der Folge entstehen regelmäßig langfristige Trends, welche Erwin Lasshofer in der INNOVATIS regelmäßig auf den Prüfstand nehmen lässt und dann als Grundlage für die Identifikation attraktiver Objekte dienen. Weitere wichtige Quellen in der Wertschöpfung in der Immobilenanlage ist die Entwicklung und die optimale Bewirtschaftung der einzelnen Immobilie. Darüber hinaus kommt es auch bei Immobilien auf ein professionelles Portfoliomanagement an, um Risiken zu steuern und das Ertragspotenzial zu optimieren.

Original-Content von: Innovatis (Suisse) AG, über presseportal.de

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