795 Anspruch auf Versicherungsleistung bei Wohnungsveräußerung

Ist eine Eigentumswohnung nach Eintritt eines Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.

Hintergrund: Wasserschaden vor Veräußerung der Wohnung

Die Erwerber einer Eigentumswohnung verlangen von der Wohnungseigentümergemeinschaft die Auszahlung einer Versicherungsleistung.

Sie hatten die Wohnung im Jahr 2013 von ihrer Mutter erworben. Kurz zuvor, im Dezember 2012 war es im Hobbyraum der Einheit zu einem Wasserschaden gekommen. Die Sanierungs- und Trocknungsarbeiten liefen bis April 2014.

Die Wohngebäudeversicherung der WEG zahlte an die Gemeinschaft 946,03 Euro als Ersatz für Stromkosten und Nutzungsausfall. Diesen Betrag beanspruchen die Erwerber der Wohnung für sich. Der Verwalter erklärte hingegen die Aufrechnung gegen rückständige Hausgeldansprüche gegen die Mutter.

Entscheidung: Zeitpunkt des Versicherungsfalls ist maßgeblich

Die Zahlung der Versicherung steht nicht den Erwerbern, sondern deren Mutter als Veräußerer zu.

Wenn eine WEG für das gesamte Gebäude eine Wohngebäudeversicherung abschließt, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Versicherungsnehmer ist die WEG. Versicherte sind die einzelnen Eigentümer, und zwar sowohl für ihren ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum als auch für ihr Sondereigentum. Zwischen der WEG als Versicherungsnehmer und den Eigentümern als Versicherte besteht ein Treuhandverhältnis. Aufgrund dessen muss die WEG erhaltene Entschädigungen an den Geschädigten auszahlen.

Mit der Eigentumsumschreibung sind die Erwerber zwar in den Versicherungsvertrag eingetreten. Da aber der Schaden, auf der die Zahlung der Versicherung beruht, und damit der Versicherungsfall vor dem Eigentumsübergang eingetreten war, steht die Zahlung der Versicherung der Mutter der Erwerber zu. Unerheblich ist, dass die Versicherung erst nach dem Eigentumswechsel gezahlt hat.

(BGH, Urteil v. 16.9.2016, V ZR 29/16)

Hannes Rasp Categories: Allgemein | Comments 228 Wie Ihnen Licht zu mehr Sicherheit verhilft

Nach einem überdurchschnittlich  warmen September ist der Herbst nun endgültig in Deutschland angekommen. Jetzt, da die Tage kürzer werden, fällt es Einbrechern um einiges leichter im Schutze der Dunkelheit unbemerkt ins Haus zu gelangen. Ein gut ausgeleuchtetes Haus und ein paar geschickt gesetzte Lichtquellen auf demGrundstück bieten Ihnen mehr Sicherheit. Große, schlecht einsehbare Grundstücke sind ein gefundenes Fressen für Langfinger. In diesem Fall hilft es schon Fassade und Hecken mit breit strahlenden Scheinwerfern zu beleuchten.

Clever Strom sparen

Keine Sorge, Sie müssen nicht unnötig viel Geld für Ihre Beleuchtung ausgeben. Dank LED-Leuchten, die überwiegend mit einem Solarpanel ausgestattet sind, kostet Sie das Ganze so gut wie nichts. Im Garten und an Zugangswegen lassen sich mit LEDs stilvolle Akzente setzen. Zudem sollten Sie auf eine ausreichende Ausleuchtung der Treppen und des Eingangsbereichs achten.  Hier bitte nicht zu den allzu preiswerten Exemplaren greifen, diese haben eine kürzere Lebensdauer und leuchten nicht so lange. Daneben sind LED-Strahler mit Dämmerungssensoren sehr praktisch. Sobald es draußen etwas dunkler wird, schalten sie sich automatisch ein.

Bewegungsmelder mit Tierimmun-Funktion

Neben den LEDs bieten Bewegungsmelder einen weiteren Schutz vor Dieben. Empfehlenswert ist, den Erfassungswinkel so einzustellen, dass möglichst das gesamte Grundstück und der Zugang zum Haus abgedeckt sind. Praktisch sind Bewegungsmelder mit einer Tierimmun-Funktion. Die Anschaffung macht sich gerade bei Haustierbesitzern bezahlt. Denn nach einer Weile stellt sich der Gewöhnungseffekt ein, sobald das Kätzchen den Bewegungsmelder auslöst. Unbefugte Personen, die Ihr Grundstück betreten, werden dann nicht sofort „enttarnt“. Die Tierimmun-Funktion ist auf eine bestimmte Körpermasse ausgerichtet und reagiert nur bei größeren Lebewesen.

Zeitschaltuhren als praktische Helfer

Auch im Inneren des Hauses lässt sich viel mit Lichtquellen tricksen. Wer viel unterwegs ist oder in den Urlaub fährt, kann mit Hilfe von Zeitschaltuhren Anwesenheit simulieren. Jedoch sollte man darauf achten, dass sich das Licht nicht immer zur gleichen Zeit in ein und demselben Raum anschaltet. Das bekommen Einbrecher schnell mit, denn aller Wahrscheinlichkeit nach wird das Objekt ihrer Begierde schon eine Zeit lang beobachtet.

Wichtig ist, dass Licht allein nicht vor Dieben schützt. Weitere Faktoren, wie das eigene Verhalten (in sozialen Netzwerken), technische Sicherungssysteme (Alarmanlage, einbruchhemmende Türen und Fenster) und nachbarschaftliche Hilfe spielen eine große Rolle. Insbesondere aufmerksame Nachbarn sind an dieser Stelle bares Gold wert.

Hannes Rasp Categories: Allgemein | Comments 794 Wie kommt der Mieter vorzeitig aus dem Mietvertrag?

Gründe für einen Umzug gibt es viele. Oftmals ist es der neue Job in einer anderen Stadt oder die zu klein gewordene Wohnung, weil sich langsam aber sicher Nachwuchs ankündigt. Vielleicht ist man auch einfach nur mit der Nachbarschaft oder der Wohnlage unzufrieden. Wie gesagt – Gründe gibt es viele. Doch sind diese Gründe ausreichend, um vorzeitig aus dem Mietvertrag zu kommen?

Für gewöhnlich beträgt eine Kündigungsfrist drei Monate. Oft ist es so, dass der Mieter nicht so lange warten kann und auch nicht warten möchte. Er darf aus dem Mietvertrag vorzeitig ausscheiden, sobald er einen Nachmieter gefunden hat. Unter folgenden Voraussetzungen muss der Vermieter den neuen Nachmieter akzeptieren:

• Der Mieter zieht aufgrund des Berufs um. Er hat also einen berechtigten Grund den Mietvertrag zu kündigen.
• Der Kündigungsgrund des Mieters ist gewichtiger als das Interesse des Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses.
• Der Nachmieter muss für den Vermieter annehmbar und bereit sein, den laufenden Vertrag zu übernehmen.
• Die verbleibende Mietlaufzeit muss mehr als drei Monate betragen.
• Dem Vermieter sollte ausreichend Zeit eingeräumt werden, um den Nachmieter überprüfen zu können.
• Der neue Mieter muss den Vermieter kontaktieren.
• Der Mieterwechsel muss unabhängig von der Person zumutbar sein.

Wenn alles mit dem vorgeschlagenen Mieter stimmt und die Chemie zwischen ihm und dem Vermieter ebenfalls in die richtige Richtung geht, warum dann den Vorschlag nicht akzeptieren?

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