1241 Mietpreisbindung und Mieterhöhung

Bei Mieterhö­hungen können auch preis­ge­bun­dene Wohnungen als Vergleichs­woh­nungen dienen

Die orts√ľb¬≠liche Vergleichs¬≠miete orien¬≠tiert sich an preis¬≠freien bzw. nicht preis¬≠ge¬≠bun¬≠denen Vergleichs¬≠woh¬≠nungen. Dennoch ist ein Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠langen nicht allein deshalb formell unwirksam, wenn f√ľr die Begr√ľn¬≠dung der Mieterh√∂¬≠hung auf Vergleichs¬≠woh¬≠nungen aus dem √∂ffent¬≠lich gef√∂r¬≠derten, Wohnraum mit Mietpreis¬≠bin¬≠dung verwiesen wird.

Der Fall: Vermieterin f√ľhrt Vergleichswohnungen mit Mietpreisbindung zur Begr√ľndung einer Mieterh√∂hung an

Eine Vermie­terin aus Schleswig-Holstein forderte die Mieterin ihrer Wohnung im Februar 2016 auf, einer Mieterhö­hung zuzustimmen. Die betref­fende Wohnung war öffent­lich geför­dert und unterlag einer Mietpreisbindung.

Die bishe¬≠rige Miete lag bei 5 ‚ā¨/m¬≤. Die Vermie¬≠terin bezog sich f√ľr die Begr√ľn¬≠dung ihres Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠lan¬≠gens auf f√ľnf Vergleichs¬≠woh¬≠nungen, deren Mietpreise sich zwischen 5,08 und 5,16 ‚ā¨/m¬≤ bewegten. Alle diese Vergleichs¬≠woh¬≠nungen waren ebenfalls mit einer Preis¬≠bin¬≠dung √∂ffent¬≠lich gef√∂rdert.

Aller¬≠dings wollte die Mieterin der Erh√∂hung nicht zustimmen, da sie das Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠langen f√ľr formell unwirksam erach¬≠tete. Sie argumen¬≠tierte, dass nur f√ľr Mieterh√∂¬≠hungen nur preis¬≠freie Wohnungen als Vergleichs¬≠woh¬≠nungen heran¬≠ge¬≠zogen werden k√∂nnen.

Urteil: Auch preisgebundene Wohnungen können Vergleichswohnungen sein

Der Bundes­ge­richtshof bewer­tete das Mieterhö­hungs­ver­langen in seinem Urteil vom 18.12.2019 (AZ: VIII ZR 236/18) jedoch nicht als formell unwirksam, nur weil es sich bei den Vergleichs­woh­nungen um Wohnungen mit Mietpreis­bin­dung handelte.

Grund¬≠s√§tz¬≠lich soll die Begr√ľn¬≠dung eines Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠lan¬≠gens dem Mieter erm√∂g¬≠li¬≠chen, zu √ľberpr√ľfen, ob das Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen in der Sache berech¬≠tigt ist. Dadurch sollen in erster Linie √ľberfl√ľs¬≠sige Prozesse vermieden werden. Das Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen muss daher konkrete Hinweise enthalten, die dem Mieter erlauben, zu √ľberpr√ľfen, ob das Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen sachlich berech¬≠tigt ist und er w√§hrend der √úberle¬≠gungs¬≠frist Klarheit dar√ľber bekommen kann, ob er seine Zustim¬≠mung geben will oder nicht.

Der Vermieter ist bei der Angabe von Vergleichs¬≠woh¬≠nungen aber nicht nur auf preis¬≠freien Wohnraum beschr√§nkt. Preis¬≠ge¬≠bun¬≠dener Wohnraum ist ledig¬≠lich bei der Berech¬≠nung der orts√ľb¬≠li¬≠chen Vergleichs¬≠miete ausge¬≠nommen. Das hei√üt aber nicht, dass Wohnungen mit einer Mietpreis¬≠bin¬≠dung nicht heran¬≠ge¬≠zogen werden d√ľrfen, um ein Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠langen zu begr√ľnden. Eine solche Einschr√§n¬≠kung ergibt sich nicht aus dem BGB ¬ß 558a Abs. 2 Nr. 4 und ebenfalls nicht aus dem Sinn und Zweck des Begr√ľndungserfordernisses.

Vergleichswohnungen im Erhöhungsverlangen sind kein Nachweis der Vergleichsmiete

Vergleichs¬≠woh¬≠nungen in einem Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠langen werden nicht dazu aufge¬≠f√ľhrt, um die orts√ľb¬≠liche Miete aufzu¬≠zeigen. Vielmehr ist hiervon der Zweck, dem Mieter zu erm√∂g¬≠li¬≠chen, das Mieterh√∂¬≠hungs¬≠ver¬≠langen wenig¬≠stens ansatz¬≠weise nachzu¬≠voll¬≠ziehen und, sollte er Zweifel hegen, mittels eigener Nachfor¬≠schungen zu √ľberpr√ľfen, ob die angege¬≠benen Wohnungen tats√§ch¬≠lich vergleich¬≠bare Objekte sind. Es ist f√ľr einen Mieter nicht nur zumutbar, die Infor¬≠ma¬≠tionen im Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen zu pr√ľfen und weitere Infor¬≠ma¬≠tionen einzu¬≠holen, vielmehr ist es Zweck des Erh√∂hungs¬≠ver¬≠lan¬≠gens, ihn dazu zu bef√§higen.

Die formelle Wirksam¬≠keit eines Erh√∂hungs¬≠ver¬≠lan¬≠gens ist grund¬≠s√§tz¬≠lich nicht in Frage gestellt, nur weil ein Mieter die tats√§ch¬≠liche orts√ľb¬≠liche Vergleichs¬≠miete nicht allein mittels des Erh√∂hungs¬≠ver¬≠lan¬≠gens √ľberpr√ľfen kann. Denn zum hat ein Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen nicht tats√§ch¬≠lich den Zweck, die orts√ľb¬≠liche Miete nachzu¬≠weisen, zum anderen haben drei Vergleichs¬≠woh¬≠nungen, die √ľblicher¬≠weise in einem Erh√∂hungs¬≠ver¬≠langen aufzu¬≠f√ľhren sind, ohnehin nur begrenzten Erkennt¬≠nis¬≠wert. Daher er√ľbrigt es sich auch, die orts√ľb¬≠liche Miete anhand von nur drei Vergleichs¬≠woh¬≠nungen zu ermit¬≠teln, sollte die Mieterh√∂¬≠hung in einem Rechts¬≠streit angefochten werden.

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments1238 Grundbuchauszug ‚Äď Was steht drin?

Der Grund¬≠buch¬≠auszug ist nicht nur die recht¬≠liche Basis, anhand derer man kl√§ren kann, wer der Eigen¬≠t√ľmer einer Immobilie ist. Bei einem Kauf oder Verkauf wird man unumg√§ng¬≠lich einen Grund¬≠buch¬≠auszug ben√∂tigen, da er zahlreiche weitere Infor¬≠ma¬≠tionen enth√§lt, die f√ľr den Kauf- oder Verkaufs¬≠pro¬≠zess von Immobi¬≠lien absolut grund¬≠le¬≠gend sind.

Was ist der Grundbuchauszug?

Zun√§chst einmal gibt es das sogenannte Grund¬≠buch. Dies ist ein beschr√§nkt √∂ffent¬≠li¬≠ches Register, das in jedem Bezirk von √∂ffent¬≠li¬≠chen Beh√∂rden gef√ľhrt wird und in dem Grund¬≠st√ľcke und die jewei¬≠ligen Eigen¬≠t√ľmer im betref¬≠fenden Bezirk verzeichnet sind. Die Eintr√§ge umfassen neben den Eigen¬≠tums¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nissen auch Rechte und Belastungen, die f√ľr ein bestimmtes Grund¬≠st√ľck bestehen.

Was steht drin in einem Grund¬≠buch¬≠auszug? Es ist eine vollst√§n¬≠dige Abschrift der Eintr√§ge, die es zu einem bestimmten Grund¬≠st√ľck im Grund¬≠buch gibt. Darin sind Infor¬≠ma¬≠tionen zu den Eigen¬≠tums¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nissen, zu eventuell bestehenden Grund¬≠schulden, Nie√übrauch¬≠rechten oder Hypotheken oder anderen sogenannten Grund¬≠pfand¬≠rechten aufge¬≠li¬≠stet. Bei einem Immobi¬≠li¬≠en¬≠ver¬≠kauf dient der Grund¬≠buch¬≠auszug den Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sit¬≠zern in erster Linie dazu, nachzu¬≠weisen, dass sie wirklich die Eigen¬≠t√ľmer sind. Anhand des Grund¬≠buch¬≠aus¬≠zugs pr√ľfen Notare und K√§ufer, dass sie es bei der Person, die als Verk√§ufer auftritt, tats√§ch¬≠lich mit dem Eigen¬≠t√ľmer des Objekts zu tun haben. Immobi¬≠li¬≠en¬≠k√§ufer, die den Kauf mit einem Bankdar¬≠lehen finan¬≠zieren wollen, m√ľssen bei der Belei¬≠hungs¬≠pr√ľ¬≠fung den Grund¬≠buch¬≠auszug auch bei ihrer Bank vorlegen.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Das Grund¬≠buch enth√§lt als amtli¬≠ches Register aller Grund¬≠st√ľcke eines Gemein¬≠de¬≠be¬≠zirks bestimmte Infor¬≠ma¬≠tionen zu den Eigen¬≠tums¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nissen sowie zu Rechten und Belastungen die mit dem Grund¬≠st√ľck verbunden sind. Anhand dieser Eintra¬≠gungen lassen sich die grund¬≠le¬≠genden Rechts¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse in Bezug auf ein Grund¬≠st√ľck kl√§ren.

Ein Grund¬≠buch zu einem bestimmten Grund¬≠st√ľck besteht immer aus mehreren Abschnitten.

Die Aufschrift listet das zust√§n¬≠dige Amtsge¬≠richt, den Band und das Blatt des Grund¬≠st√ľcks auf. (Bei der Blatt¬≠nummer handelt es sich um eine eindeu¬≠tige Zuord¬≠nung f√ľr die eindeu¬≠tige Identi¬≠fi¬≠ka¬≠tion des jewei¬≠ligen Grund¬≠buch¬≠blattes. Der Band bzw. die Bandnummer ist jeweils eine Zusam¬≠men¬≠fas¬≠sung verschie¬≠dener Grund¬≠buch¬≠bl√§tter im Bezirk des zust√§n¬≠digen Amtsgerichts).

Es folgt das Bestands¬≠ver¬≠zeichnis. Hier findet man Angaben zur Lage der Immobilie, zur Gr√∂√üe und zu Wohnungs¬≠ei¬≠gentum, zu evtl. bestehenden Erbbau- oder Wegerechten. Das Bestands¬≠ver¬≠zeichnis ist in drei Abtei¬≠lungen aufge¬≠teilt. Abtei¬≠lung eins gibt die Eigen¬≠tums¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse wieder. In Abtei¬≠lung zwei sind die Lasten aufge¬≠li¬≠stet. Je nach Fall Realla¬≠sten, Nie√übrauch¬≠rechte, Wegerechte, Vorkaufs¬≠rechte, Erbbau¬≠recht oder Beschr√§n¬≠kungen und Grund¬≠dienst¬≠bar¬≠keiten, d. h. welche Rechte der Eigen¬≠t√ľmer anderen Nutzern des Grund¬≠st√ľcks einr√§umen muss. Daf√ľr inter¬≠es¬≠sieren sich vor allem Finanzierungsbanken.

F√ľr jedes Grund¬≠st√ľck existiert ein eigenes Blatt. Die Bl√§tter sind im Grund¬≠buch nach Bezirken in B√§nden zusam¬≠men¬≠ge¬≠fasst und bilden zusammen das Grund¬≠buch. Stellt ein Eigen¬≠t√ľmer einen Antrag auf einen Auszug, muss er die Blatt¬≠nummer zu seiner Immobilie nennen k√∂nnen.

Wann wird ein Grundbuchauszug gebraucht?

Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer ben√∂tigen einen Grund¬≠buch¬≠auszug vorwie¬≠gend in drei F√§llen. Bei einem Verkauf der Immobilie, im Erbfall und f√ľr eine Beleihungspr√ľfung.

Soll eine Immobilie verkauft werden, muss der Eigen¬≠t√ľmer einen Grund¬≠buch¬≠auszug beantragen. Anhand des Auszuges kann der Eigen¬≠t√ľmer nachweisen, dass er die Immobilie besitzt und zu einem Verkauf berech¬≠tigt ist. Der Kaufin¬≠ter¬≠es¬≠sent kann anhand des Auszugs sehen, ob Rechte Dritter auf dem Grund¬≠st√ľck lasten. Auch der Notar muss sich anhand eines beglau¬≠bigten Grund¬≠buch¬≠aus¬≠zugs davon √ľberzeugen, dass die Eigen¬≠tums¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse korrekt darge¬≠stellt werden.

Im Fall einer Immobi¬≠li¬≠en¬≠erb¬≠schaft darf sich der neue Besitzer Einblick ins Grund¬≠buch verschaffen und einen Auszug anfor¬≠dern, damit er sich verl√§ss¬≠lich √ľber die tats√§ch¬≠li¬≠chen Besitz¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse und eventu¬≠elle Verbind¬≠lich¬≠keiten infor¬≠mieren kann.

M√∂chte ein Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠sitzer seine Immobilie als Sicher¬≠heit f√ľr einen Immobi¬≠li¬≠en¬≠kredit einsetzen, f√ľhrt die Bank eine Belei¬≠hungs¬≠pr√ľ¬≠fung durch. Auf hierf√ľr ist ein beglau¬≠bigter Grund¬≠buch¬≠auszug n√∂tig. Im Regel¬≠fall wird der Immobi¬≠li¬≠en¬≠kredit √ľber eine Grund¬≠schuld abgesi¬≠chert. Kommt der Kredit¬≠nehmer seiner Zahlungs¬≠pflicht nicht nach, kann die Bank die Immobilie ver√§u¬≠√üern, zum Beispiel √ľber eine Zwangs¬≠ver¬≠stei¬≠ge¬≠rung. Banken pr√ľfen die Kredit¬≠w√ľr¬≠dig¬≠keit von Kredit¬≠neh¬≠mern und bestehen aber f√ľr den Fall des Kredit¬≠aus¬≠falls ebenfalls darauf, als Rechte¬≠inhaber im ersten Rand des Grund¬≠buchs einge¬≠tragen zu werden, wenn sie den Kredit gew√§hren sollen. Im Fall einer Zwangs¬≠ver¬≠stei¬≠ge¬≠rung wird die Bank als Gl√§ubiger damit als erste bedient.

Welche Voraussetzungen m√ľssen f√ľr eine Einsicht ins Grundbuch vorliegen?

Die Daten im Grund¬≠buch sind grund¬≠le¬≠gend sensibel, da Verm√∂¬≠gens- und Schuld¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse von Eigen¬≠t√ľ¬≠mern darge¬≠legt sind. Daher ist ein Grund¬≠buch¬≠auszug nicht f√ľr jeden einfach so zu bekommen. Wer Einsicht ins Grund¬≠buch w√ľnscht, muss bestimmte Voraus¬≠set¬≠zungen erf√ľllen. Entweder muss man Grund¬≠st√ľcks¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer sein oder im Grund¬≠buch f√ľr das betref¬≠fende Grund¬≠st√ľck selbst einge¬≠tragen sein oder man muss ein ‚Äěberech¬≠tigtes Inter¬≠esse‚Äú f√ľr den Grund¬≠buch¬≠auszug nachweisen k√∂nnen.

Es gibt einen bestimmten Kreis von Personen oder Insti¬≠tu¬≠tionen, die ein berech¬≠tigtes Inter¬≠esse an einem Auszug haben k√∂nnen. Dazu geh√∂ren Gerichte, bestimmte Beh√∂rden, Notare und Makler. Auch √∂ffent¬≠lich bestellte Vermes¬≠sungs¬≠in¬≠ge¬≠nieure, Finan¬≠zie¬≠rungs¬≠banken und m√∂gliche K√§ufer, die einen Vorver¬≠trag vorweisen k√∂nnen ein berech¬≠tigtes Inter¬≠esse auf Einsicht haben. Ebenfalls kann sich dies auf Gl√§ubiger, die einen Vollstreckungs¬≠titel gegen den Eigen¬≠t√ľmer der Immobilie haben und die eine Zwangs¬≠voll¬≠streckung anstrengen wollen, erstrecken. F√ľr die Heraus¬≠gabe des Grund¬≠buch¬≠aus¬≠zugs ist grund¬≠s√§tz¬≠lich immer die Zustim¬≠mung des Eigen¬≠t√ľ¬≠mers notwendig. Im Extrem¬≠fall kann seine Zustim¬≠mung aber gericht¬≠lich einge¬≠klagt werden, falls notwendig.

Wo bekommt man den Grundbuchauszug?

F√ľr einen Grund¬≠buch¬≠auszug ist ein Antrag beim zust√§n¬≠digen Amt erfor¬≠der¬≠lich. Im Regel¬≠fall bedeutet das einen Antrag beim Amtsge¬≠richt des betref¬≠fenden Bezirks, Ausnahme Baden-W√ľrttem¬≠berg, weil die Grund¬≠buch¬≠√§mter dort bei den Gemein¬≠de¬≠√§m¬≠tern angesie¬≠delt sind.

Grund¬≠s√§tz¬≠lich d√ľrfen Personen, die ein berech¬≠tigtes Inter¬≠esse vorweisen k√∂nnen, Einsicht ins Grund¬≠buch nehmen und k√∂nnen einen Grund¬≠buch¬≠auszug erhalten. In den meisten F√§llen ist es auch m√∂glich, einen entspre¬≠chenden Antrag online zu stellen.

Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug?

F√ľr verschie¬≠dene Erfor¬≠der¬≠nisse wird ein beglau¬≠bigter Auszug ben√∂tigt, manchmal gen√ľgt auch ein unbeglau¬≠bigter. Bevor Personen mit berech¬≠tigtem Inter¬≠esse einen Auszug aus dem Grund¬≠buch anfor¬≠dern, sollten sie kl√§ren, was sie tats√§ch¬≠lich brauchen. Eine unbeglau¬≠bigte Abschrift, sprich eine einfache Kopie, oder eine Abschrift, die durch eine Amtsperson beglau¬≠bigt wurde. Entschei¬≠dend daf√ľr ist der Zweck des Dokuments. F√ľr einen Immobi¬≠li¬≠en¬≠ver¬≠kauf oder eine Belei¬≠hungs¬≠pr√ľ¬≠fung wird unbedingt eine beglau¬≠bigter Auszug ben√∂tigt (Kosten: ca. 18 ‚ā¨). F√ľr die eigenen Dokumente gen√ľgt nat√ľr¬≠lich eine unbeglau¬≠bigte Kopie f√ľr ca. 10 ‚ā¨. Ist die Sachlage nicht eindeutig, l√§sst man sich besser gleich eine beglau¬≠bigte Abschrift ausstellen.

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments1164 Gewinnerzielungsabsicht bei Vermietung und Eigenbedarf

Verluste, die aus einer Vermie¬≠tung oder Verpach¬≠tung entstehen, k√∂nnten steuer¬≠lich geltend gemacht werden. Voraus¬≠set¬≠zung ist aller¬≠dings, dass die Eigen¬≠t√ľmer eine nachvoll¬≠zieh¬≠bare Absicht darlegen k√∂nnen, wenig¬≠stens auf lange Sicht einen √úberschuss zu erzielen. Wie aber ist die Sache, wenn eine Eigen¬≠be¬≠darfs¬≠klausel, sprich, eine Begren¬≠zung des Mietver¬≠h√§lt¬≠nisses, Teil des Vertrages ist.

Der Fall

Die M√∂glich¬≠keit eines Eigen¬≠be¬≠darfs war f√ľr einen Eigen¬≠t√ľmer absehbar. Deshalb lie√ü er im Mietver¬≠trag einen Passus hinzu¬≠f√ľgen, dass zu einem bestimmten Zeitpunkt (vom damaligen Stand in vier Jahren) das Mietver¬≠h√§ltnis ende, falls ein Eigen¬≠be¬≠darf f√ľr seine Nichte eintreten sollte. Der Eigen¬≠be¬≠darf war konkret ausge¬≠f√ľhrt. Letzt¬≠lich trat die Situa¬≠tion aber nicht in der Weise ein, da der Mieter vorzeitig ausge¬≠zogen war und das Objekt schlie√ü¬≠lich verkauft wurde. Daraufhin bezwei¬≠felte aller¬≠dings das Finanzamt eine dauer¬≠hafte Gewinn¬≠erzie¬≠lungs¬≠ab¬≠sicht. Verluste, die der Eigen¬≠t√ľmer w√§hrend der Vermie¬≠tung steuer¬≠lich geltend gemacht hatte, wollte das Finanzamt nicht anerkennen.

Das Urteil

Das Finanz¬≠ge¬≠richt Hamburg urteilte dazu am 12.09.2018, dass es sich im vorlie¬≠genden Fall nur um eine Befri¬≠stung f√ľr einen Eventu¬≠al¬≠fall handle. H√§tte die Nichte die Immobilie bezogen, sei ebenfalls ein angemes¬≠sener Mietzins vorge¬≠sehen gewesen. Die jetzt einge¬≠tre¬≠tene √Ąnderung (sowohl der Auszug der Mieter als auch der nicht erfolgte Einzug der Nichte und der Verkauf des Objektes) sei nicht bereits von Beginn an so vorge¬≠sehen gewesen und habe sich erst im Laufe der Zeit so ergeben. Daher √§ndere dies nichts an der urspr√ľng¬≠li¬≠chen Gewinn¬≠erzie¬≠lungs¬≠ab¬≠sicht (AZ: 2 K 151/17).

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments1159 Immobilienmarkt ‚ÄĒ Entwicklung in der letzten Dekade

Ein Jahrzehnt der Immobilie

Das eben abgelau¬≠fene Jahrzehnt wird k√ľnftig in den Geschichts¬≠b√ľ¬≠chern zurecht als das ‚ÄěJahrzehnt der Immobilie‚Äú gef√ľhrt werden. Bis 2019 entwickelte sich der Invest¬≠ment¬≠markt positiv, gegen Ende des Jahres folgte dann nochmals ein fabel¬≠haftes Feuer¬≠werk an Abschl√ľssen, das so und in dieser Dynamik wohl kaum zu erwarten war. Im R√ľckblick offen¬≠bart der Markt nun schon seit 10 Jahren einen pausen¬≠losen Aufschwung. Selbst die immer gegen¬≠w√§r¬≠tigen Risiken konnten dem ‚ÄěRun‚Äú auf deutsche Immobi¬≠lien nichts anhaben. Geopo¬≠li¬≠ti¬≠sche Konflikte, der globale Handels¬≠streit, der Brexit, Krieg, Terror und Flucht sind bittere Reali¬≠t√§ten. Dennoch konnten zwischen¬≠zeit¬≠liche kleine positive Signale auch einen beach¬≠tens¬≠werten Motiva¬≠ti¬≠ons¬≠ef¬≠fekt ausl√∂sen, sodass einige zun√§chst ungewisse Investi¬≠ti¬≠ons¬≠pro¬≠zesse schlie√ü¬≠lich doch ins Laufen kamen.

Timo Tschammler, CEO bei der JLL Germany, kommen¬≠tiert dazu: ‚ÄěAuf Basis des manife¬≠stierten Niedrig¬≠zins¬≠ni¬≠veaus erscheint die Immobilie als Anlage¬≠pro¬≠dukt f√ľr insti¬≠tu¬≠tio¬≠nelle Investoren nahezu alter¬≠na¬≠tivlos. Und immer mehr Anleger aus dem In- und Ausland schichten sukzes¬≠sive ihre Best√§nde um und erh√∂hen ihre Immobilienquoten.‚ÄĚ

In den kommenden f√ľnf Jahren werden deutsche Staats¬≠an¬≠leihen mit einem Volumen von mehr als 800 Milli¬≠arden Euro auslaufen. Diese m√ľssen dann wieder neu angelegt werden. Bisher werden diese Staats¬≠an¬≠leihen zu einem Zinssatz von rund 3 % verzinst. Damit liegt die Rendite deutlich h√∂her als bei aktuellen Staats¬≠an¬≠leihen. Nach Einsch√§t¬≠zung von Experten d√ľrfte ein Teil der auslau¬≠fenden Staats¬≠an¬≠leihen auch in Immobi¬≠lien angelegt werden. Damit deutet sich an, dass die Nachfrage nach Immobi¬≠lien in Deutsch¬≠land in den kommenden Jahren hoch bleiben wird. Eine aktuelle Umfrage der PwC/ULI zeigt denn auch, dass √ľber die H√§lfte der dazu befragten europ√§i¬≠schen Investoren in 2020 ihre Immobi¬≠li¬≠en¬≠be¬≠st√§nde weiter ausbauen wollen. Die Rolle deutscher Immobi¬≠lien wird dabei zentral sein. ‚ÄúDeutsch¬≠land hat aufgrund seiner f√∂deralen Struktur und der nach wie vor vorhan¬≠denen wirtschaft¬≠li¬≠chen und politi¬≠schen Stabi¬≠lit√§t gute Voraus¬≠set¬≠zungen, um auch in diesem Jahr weit oben auf der Einkaufs¬≠liste inter¬≠na¬≠tio¬≠naler und einhei¬≠mi¬≠scher Investoren zu stehen‚ÄĚ, unter¬≠streicht Timo Tschammler.

2019 ‚Äď H√∂chstes Transaktionsvolumen* aller Zeiten

Der deutsche Invest¬≠ment¬≠markt beging das Jahres¬≠ende mit einem neuen Rekord¬≠ergebnis. Das vierte Quartal alleine √ľberragte mit 34 Milli¬≠arden Euro die Quartale aller vorher¬≠ge¬≠henden Vorjahre (bislang lag der Rekord im 4. Quartal 2016 mit 26,5 Milli¬≠arden Euro). 73 Trans¬≠ak¬≠tionen im dreistel¬≠ligen Millionen Euro-Bereich oder sogar im Milli¬≠ar¬≠den¬≠be¬≠reich wurden alleine im letzten Quartal abgeschlossen. Im Gesamt¬≠jahr 2019 gab es damit insge¬≠samt 187 Trans¬≠ak¬≠tionen √ľber der 100 Millionen Euro-Marke. Inklu¬≠sive Living lag das Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen bei fulmi¬≠nanten 91,3 Milli¬≠arden Euro.

Am Ende des dritten Quartals lag das Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen noch auf H√∂he des Vorjahres. Gegen¬≠√ľber 2018 kann zum Ende des vierten Quartals aber ein noch ein deutli¬≠ches Plus von rund 16 % verbucht werden. ‚ÄúDass so viele Trans¬≠ak¬≠tionen noch kurz vor Tores¬≠schluss √ľber die Ziellinie getragen wurden, war in dieser Menge nicht zu erwarten und f√ľhrte im Ergebnis dazu, dass unsere Prognose deutlich √ľbertroffen wurde. Und die schiere Menge an Trans¬≠ak¬≠tionen scheint auf den ersten Blick auch die These zu wider¬≠legen, dass es kein ad√§quates Angebot an Immobi¬≠lien gibt und dass die sogenannte ‚ÄėWall of Money‚Äô gar nicht befrie¬≠digt werden k√∂nne‚ÄĚ, sagt Timo Tschammler. Einen eklatanten Angebots¬≠mangel sieht der Experte grund¬≠s√§tz¬≠lich weiter als gegeben an, so entfielen mit rund 23 Milli¬≠arden Euro ca. ein Viertel des Gesamt¬≠vo¬≠lu¬≠mens auf dieje¬≠nigen 21 Trans¬≠ak¬≠tionen mit beson¬≠ders gro√üem Volumen √ľber 500 Millionen Euro. Dabei handelt es sich um eine au√üer¬≠or¬≠dent¬≠liche Ballung der Nachfrage. Das zeigt auch, dass Investi¬≠tionen √ľber den Kapital¬≠markt neben direkten Investi¬≠tionen zuneh¬≠mende Bedeu¬≠tung gewinnen. Auf indirekte Investi¬≠tionen entfielen etwa 12 Milli¬≠arden Euro. Unter¬≠neh¬≠mens¬≠be¬≠tei¬≠li¬≠gungen beispiels¬≠weise, √úbernahmen oder auch der Kauf von Aktien¬≠pa¬≠keten sind eine inter¬≠es¬≠sante Alter¬≠na¬≠tive f√ľr dieje¬≠nigen, die sich in Zeiten mit knappem Angebot Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gentum sichern wollen.

Die Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠liste wurde angef√ľhrt vom Verkauf der Immobi¬≠lien des kanadi¬≠schen Immobi¬≠li¬≠en¬≠in¬≠ve¬≠stors Dream Global an das US-ameri¬≠ka¬≠ni¬≠sche Invest¬≠ment¬≠ma¬≠nage¬≠ment-Unter¬≠nehmen Black¬≠stone. Der Wert der daran betei¬≠ligten deutschen Immobi¬≠lien liegt bei ca. 3,2 Milli¬≠arden Euro. Alle Einzel¬≠trans¬≠ak¬≠tionen zusammen (56,2 Milli¬≠arden Euro) machen √ľbrigens 62 % des gesamten Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lu¬≠mens aus. Zugenommen haben √ľbrigens auch Portfo¬≠li¬≠o¬≠ver¬≠k√§ufe, die ebenfalls durch die genannten Unter¬≠neh¬≠mens¬≠√ľber¬≠nahmen gepusht wurden. Hier erreicht das Jahres¬≠er¬≠gebnis etwa 35 Milli¬≠arden Euro, 24 % mehr als noch im Jahr zuvor.

B√ľroimmobilien nachfragest√§rkste Assetklasse, Beliebtheit von Alternativen nimmt aber zu

2019 dominierten B√ľro- und Wohnim¬≠mo¬≠bi¬≠lien den deutschen Invest¬≠ment¬≠markt. Ca. 40 % des gesamten Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lu¬≠mens verteilten sich in die Asset¬≠klasse B√ľro, 24 % in die Asset¬≠klasse Living. Die immer Suche nach rendi¬≠testarken Immobi¬≠lien wird aller¬≠dings immer heraus¬≠for¬≠dernder. Daher spielen auch alter¬≠na¬≠tive Asset¬≠klassen wie Gesund¬≠heits- und Pflege¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien eine immer gr√∂√üere Rolle.

Daneben kommen einzel¬≠han¬≠des¬≠ge¬≠nutzte Immobi¬≠lien ledig¬≠lich noch auf einen Anteil von 12 % ‚ÄĒ histo¬≠risch niedrig. Shopping-Center-Trans¬≠ak¬≠tionen mit gro√üem Volumen kommen immer seltener vor. Aller¬≠dings sind Fachmarkt¬≠pro¬≠dukte immer noch bei Investoren gefragt, vor allem wenn sie Lebens¬≠mit¬≠tel¬≠ab¬≠tei¬≠lungen enthalten. Im Gro√üen und Ganzen werden Einzel¬≠han¬≠dels¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien aller¬≠dings nach wie vor kritisch eingestuft.

Der Anteil von Logistik¬≠hallen liegt bei etwa 7 %. Da der E‚ÄĎCom¬≠merce-Bereich aber eine hohe Dynamik aufweist, sollte dieser Anteil eigent¬≠lich h√∂her liegen. Grund¬≠s√§tz¬≠lich fehlt es hier an Neubauten und damit schlicht an Investitionsm√∂glichkeiten.

Die Beliebt¬≠heit misch¬≠ge¬≠nutzte Immobi¬≠lien, bei denen keine Asset¬≠klasse stark √ľberwiegt, nimmt indes zu, der Anteil am Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen betr√§gt hier etwa 10 %. Immobi¬≠li¬≠en¬≠profis sehen hier Vorteile f√ľr Immobi¬≠li¬≠en¬≠ob¬≠jekte, wenn sie die zuneh¬≠mende Verzah¬≠nung von Leben, Arbeit und Freizeit unter¬≠st√ľtzen, denn das hilft auch den Investoren bei der Diversifikation.

Transaktionsvolumen zeigt in den Big 7 Deutschlands gemischtes Bild ‚Äď M√ľnchen erreicht 65 % Plus

Der Kapital¬≠druck der Investoren ist enorm. So √ľberrascht es auch nicht, dass das Gros des Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lu¬≠mens nach wie vor auf die Big 7 entf√§llt. 52,6 Milli¬≠arden des Gesamt¬≠vo¬≠lu¬≠mens werden in Berlin, Hamburg, M√ľnchen, K√∂ln, Frank¬≠furt, D√ľssel¬≠dorf und Stutt¬≠gart investiert. Das sind 14 % mehr als 2018. Die Kapital¬≠summe entspricht 58 % des gesamten Kapitals, das in deutsche Immobi¬≠lien investiert wurde. Der Prozent¬≠wert entspricht im Durch¬≠schnitt in etwa demje¬≠nigen der letzten f√ľnf Jahre. Die beson¬≠dere Bedeu¬≠tung der deutschen Metro¬≠polen als Zielge¬≠biet f√ľr Invest¬≠ment¬≠ka¬≠pital ‚Äď national und unter¬≠na¬≠tional ‚Äď zeigt sich hier deutlich. Auf der anderen Seite muss die sehr unter¬≠schied¬≠liche Perfor¬≠mance der Big 7 ebenfalls klar heraus¬≠ge¬≠stellt werden. Klarer Spitzen¬≠reiter ist Berlin mit 15,8 Milli¬≠arden und 46 % Plus gegen¬≠√ľber 2018. 30 % des Kapitals, das in die Big 7 investiert wurde, entf√§llt damit alleine auf die Haupt¬≠stadt. 10,9 Milli¬≠arden gehen nach M√ľnchen mit einem Anstieg von 65 %, 10 Milli¬≠arden gehen nach Frank¬≠furt, das aller¬≠dings gegen¬≠√ľber 2018 rund 14 % verliert. Weitere Hochburgen mussten ebenfalls einen R√ľckgang des Volumens hinnehmen. In Hamburg war dieser mit 24 % beson¬≠ders deutlich. Dass sich die Investi¬≠tionen zuneh¬≠mend auf Berlin, M√ľnchen oder Frank¬≠furt konzen¬≠trieren ist aller¬≠dings nachvoll¬≠ziehbar, wenn die Nachfra¬≠ge¬≠si¬≠tua¬≠tion betrachtet wird. Denn diese nimmt vor allem f√ľr gro√üvo¬≠lu¬≠mige Objekte zu, und M√∂glich¬≠keiten bieten sich, was Deutsch¬≠land betrifft, vor allem in diesen Metropolregionen.

Tats√§ch¬≠lich bieten aber auch St√§dte, die nicht zu den Big 7 z√§hlen, inter¬≠es¬≠sante Gelegen¬≠heiten. 2019 flossen immerhin etwa 38,7 Milli¬≠arden Euro in weitere St√§dte, das sind 17 % mehr als im Vergleichs¬≠jahr 2018. Nat√ľr¬≠lich sind hier die Einzel¬≠vo¬≠lu¬≠mina kleiner, das macht sich haupt¬≠s√§ch¬≠lich im B√ľroseg¬≠ment bemerkbar. Aber auch abseits der Big 7 k√∂nnen solche Investi¬≠tionen, je nach Invest¬≠ment¬≠stra¬≠tegie, rentabel sein. Die Entschei¬≠dende Variable ist hier, in welchem Ausma√ü der jewei¬≠lige Markt innovativ und zukunfts¬≠f√§hig ist. Au√üer¬≠halb der Big 7 gab es die gr√∂√üte Trans¬≠ak¬≠tion des Jahres in Erlangen. Die Union Invest¬≠ment kaufte hier ein B√ľroge¬≠b√§ude von der Siemens Real Estate.

F√ľr die k√ľnftige Entwick¬≠lung in B‚ÄĎSt√§dten erwarten Experten in den k√ľnftigen Jahren einen moderaten Anstieg. Denn das Produkt¬≠an¬≠gebot in den gro√üen Immobi¬≠li¬≠en¬≠hoch¬≠burgen wird aller Voraus¬≠sicht nach in den kommenden Jahren kaum zunehmen. Zudem bewegen sich die Kaufpreise dort mittler¬≠weile in Berei¬≠chen, die eine Anlage in den Big 7 ausschlie√üt. Aller¬≠dings bieten auch mittel¬≠gro√üe St√§dte attrak¬≠tive Investi¬≠ti¬≠ons¬≠m√∂g¬≠lich¬≠keiten. Aufgrund seiner f√∂deralen Struktur und mittler¬≠weile vieler ‚Äětalent¬≠starker‚Äú und innova¬≠tiver St√§dte bietet Deutsch¬≠land ein gro√ües Diver¬≠si¬≠fi¬≠ka¬≠ti¬≠ons¬≠po¬≠ten¬≠zial. Was die Big 7 betrifft, hier wirkt sogar ein Leerstand nicht mehr abschreckend, denn die Vermie¬≠tungs¬≠m√§rkte laufen √ľbergrei¬≠fend noch immer gut. Im Gegen¬≠teil bieten sich sogar M√∂glich¬≠keiten f√ľr Mietsteigerungen.

Geringere Rendite bei B√ľro und Logistikimmobilien ‚Äď Fachmarktzentren √ľberholen Shopping-Center

Bereits seit geraumer Zeit zeigt sich ein moderater Rendi¬≠te¬≠r√ľck¬≠gang bei Top-Produkten der trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠st√§rk¬≠sten Nutzungsart in Bestlagen: Die Spitzen¬≠ren¬≠dite f√ľr B√ľroim¬≠mo¬≠bi¬≠lien liegt nun bei mittleren 2,93 % in den sieben Hochburgen, das ist nochmals ein leichter R√ľckgang gegen¬≠√ľber dem Vorquartal. Im 12 Monats¬≠ver¬≠gleich sind das 18 Basis¬≠punkte weniger. Die JLL Germany h√§lt es f√ľr wahrschein¬≠lich, dass sich die h√∂chsten Renditen in diesem Bereich auf diesem Niveau stabi¬≠li¬≠sieren werden.

F√ľr Lagen und Produkte abseits von Top und Core k√∂nnte sich auch im n√§chsten Jahr die Rendite weiter verrin¬≠gern. Damit w√ľrde sich auch der Abstand zur Spitzen¬≠ren¬≠dite verrin¬≠gern, der 2019 abh√§ngig von Lage und Objekt¬≠aus¬≠stat¬≠tung zwischen 20 und 140 Basis¬≠punkten betr√§gt.

In den Big 7 sind die Kapital¬≠werte f√ľr B√ľroim¬≠mo¬≠bi¬≠lien im Durch¬≠schnitt weiter¬≠ge¬≠wachsen, in Kombi¬≠na¬≠tion mit h√∂heren Mieten d√ľrfte der mittlere Anstieg um die 12 % betragen. F√ľr 2020 ist aller¬≠dings nur noch ein gerin¬≠gerer Zuwachs im Rahmen von 4 % zu erwarten, da von einer allge¬≠meinen Stabi¬≠li¬≠sie¬≠rung der Renditen auszu¬≠gehen ist.

Am st√§rk¬≠sten ausge¬≠pr√§gt zeigt sich die Dynamik der Renditen nach wie vor bei Logistik¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien. 2019 liegen die Anfangs¬≠ren¬≠diten bei 3,75 %, diese haben insge¬≠samt weiter nachge¬≠geben. Betrachtet man den Zeitraum seit 2014, so gingen die Renditen seither um √ľber 240 Basis¬≠punkte zur√ľck, gegen¬≠√ľber B√ľroim¬≠mo¬≠bi¬≠lien ist der Spread mit 82 Punkten so gering wie nie davor. Auch f√ľr 2020 ist aufgrund der guten Nachfrage nach Logistik¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien und der lockeren Geldpo¬≠litik weiter mit einem anhal¬≠tenden Abw√§rts¬≠druck auf die Renditen zu rechnen.

Aufgrund der starken Rendi¬≠te¬≠kom¬≠pres¬≠sion liegen 2019 die Zuwachs¬≠raten f√ľr den Kapital¬≠wert bei Logistik¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien ebenfalls auf einem Niveau von 12 %. Die Chancen auf weitere positive Zuwachs¬≠raten in 2020 stehen gut. F√ľr Einzel¬≠han¬≠dels¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien ist eine Fortset¬≠zung der Ausdif¬≠fe¬≠ren¬≠zie¬≠rung der Renditen ein wahrschein¬≠li¬≠ches Szenario.

F√ľr Gesch√§fts¬≠h√§user in Innen¬≠st√§dten entwickeln sich die Renditen in den Big 7 stabil. Ende 2019 liegt der Durch¬≠schnitt wie 2,84 %. Inzwi¬≠schen sind f√ľr Top-Fachmarkt¬≠zen¬≠tren mit Nahver¬≠sor¬≠gungs¬≠cha¬≠rakter niedriger Renditen akzep¬≠tabel (4,2 %) als f√ľr Premium-Shopping-Center. Bei Premium-Shopping-Centern zeigte sich seit dem Tiefpunkt zum 3. Quartal 2018 ein Anstieg von 60 Basis¬≠punkten. Hier weisen die Indika¬≠toren auf eine Stabi¬≠li¬≠sie¬≠rung des Aufw√§rts¬≠trends und der Renditeentwicklung.

* Das Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen umfasst: B√ľro‚ÄĎ, Logistik, Einzel¬≠han¬≠dels- und Industrie¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien, Grund¬≠st√ľcke, Hotels, Spezi¬≠al¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien, gemischt genutzte Immobi¬≠lien, die Asset¬≠klasse Living mit Mehrfa¬≠mi¬≠li¬≠en¬≠h√§u¬≠sern und Wohnport¬≠fo¬≠lios ab zehn Wohnein¬≠heiten und 75 % Wohnnut¬≠zung, den Verkauf von Unter¬≠neh¬≠mens¬≠an¬≠teilen (ohne B√∂rsen¬≠g√§nge), Appart¬≠ment¬≠h√§user, Studen¬≠ten¬≠woh¬≠nungen, Senioren- und Pflege¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien sowie Kliniken.

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