1241 Vergleichswohnungen für Mieterhöhung können preisgebunden sein

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

Hintergrund: Vermieter nennt preisgebundene Vergleichswohnungen

Die Vermieterin einer Wohnung in Schleswig-Holstein verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnung ist öffentlich gefördert und unterliegt einer Preisbindung.

Im Februar 2016 forderte die Vermieterin die Mieterin auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die verlangte Miethöhe entsprach einem Preis von 5 Euro/Quadratmeter. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens bezog sich die Vermieterin auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 Euro/Quadratmeter. Sämtliche Vergleichswohnungen sind ebenfalls öffentlich gefördert und unterliegen einer Preisbindung.

Die Mieterin stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie hält das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten.

Entscheidung: Preisgebundene Wohnungen können Vergleichswohnungen sein

Das Mieterhöhungsverlangen war nicht deshalb formell unwirksam, weil die Vergleichswohnungen preisgebunden sind.

Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll den Mieter in die Lage versetzen, überprüfen zu können, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Ziel ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden. Hierfür muss die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, damit dieser während der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber klar werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

Nennt der Vermieter Vergleichswohnungen, kann er nicht nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Zwar ist preisgebundener Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen. Daraus folgt aber nicht, dass preisgebundene Wohnungen nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlangens herangezogen werden können. Eine Einschränkung auf preisfreien Wohnraum ergibt sich auch weder aus dem Wortlaut von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, noch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses.

Vergleichswohnungen dienen nicht zum Nachweis der Vergleichsmiete

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nämlich nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen. Dem Mieter ist es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen.

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Abgesehen davon, dass die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete dient, hat die Nennung von drei Vergleichswohnungen ohnehin nur einen begrenzten Erkenntniswert. Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.

(BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 236/18)

Quelle: www.haufe.de

 

Categories: Immo-News | Comments 1238 Blick ins Grundbuch: Was alles wichtig ist

Ob für den Immobilienkauf oder -verkauf, am Grundbuchauszug führt kein Weg vorbei. Denn der Grundbuchauszug enthält alle notwendigen Informationen, die für den Kauf- oder Verkaufsprozess bei Immobilien wichtig sind.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist eine vollständige Abschrift aller Grundbucheintragungen zu einem Grundstück. Er besitzt Informationen zu Eigentumsverhältnissen, Nießbrauchrechten, Grundschulden, Hypotheken und weiteren Grundpfandrechten. Mit Hilfe des Grundbuchauszugs sollen Immobilienbesitzer beim Immobilienverkauf nachweisen, dass sie die tatsächlichen Eigentümer sind. Dank des Grundbuchauszugs können Käufer und Notare sicher sein, dass es sich tatsächlich um den Eigentümer des Objekts handelt. Außerdem müssen Käufer, die einen Kredit beantragen, ihn bei einer Beleihungsprüfung der Bank vorlegen.

Wissenswerte Informationen im Grundbuch

Als amtliches Verzeichnis aller Grundstücke eines Gemeindebezirks enthält das Grundbuch Informationen zu den Eigentumsverhältnissen und zu allen mit dem Grundstück verbundenen Rechten sowie die auf ihm liegenden Lasten. Diese Informationen helfen dabei Klarheit über die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks zu schaffen.

Ein Grundbuch besteht aus mehreren Abschnitten. In der Aufschrift ist das zuständige Amtsgericht, der Band und das Blatt des Grundbuchs aufgelistet. Im Bestandsverzeichnis finden sich Angaben zur Immobilienlage und -größe sowie zu Wohnungseigentum, Erbbau- und Wegerecht. Des Weiteren gibt es drei Abteilungen. In Abteilung eins sind die Eigentümerverhältnisse festgehalten. Wechseln die Besitzer, erscheinen hier die Veränderungen. In Abteilung zwei sind die Lasten, dazu gehören Reallasten, Nießbrauch-, Wege- und Vorverkaufsrechte und Erbbaurecht, sowie Beschränkungen des Grundstücks zu sehen. In Abteilung drei sind die Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden, Pfandrechte oder Rentenschulden zu finden. Dies ist vor allem für Banken interessant.

Wer in die genannten Abteilungen des Grundstücks schaut sieht, dass für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt existiert. Die Blätter werden nach Bezirken in Bänden gebündelt, die das Grundbuch bilden. Wenn Eigentümer einen Antrag auf einen Auszug aus dem Grundbuch stellen, müssen sie die Blattnummer zu ihrer Immobilie wissen.

Wann ist ein Grundbuchauszug fällig?

Immobilienbesitzer brauchen den Grundbuchauszug für den Immobilienverkauf, die Beleihungsprüfung und im Erbfall. Beim Verkauf eines Objekts müssen Eigentümer die entsprechende Abschrift aus dem Grundbuch beantragen. Auf diese Weise beweisen Eigentümer, dass sie die Besitzer und damit zum anstehenden Verkauf berechtigt sind. Diesen Nachweis müssen sie dem Käufer vorlegen, der dadurch erfährt, ob auf dem Grundstück Rechte Dritter lasten. Ein Notar muss den beglaubigten Grundbuchauszug ebenfalls begutachten, um sich von der rechtmäßigen Eigentümerschaft zu überzeugen. Im Erbfall darf der neue Immobilienbesitzer einen Blick in den Grundbuchauszug tätigen, um Besitzverhältnisse und Verbindlichkeiten im Blick zu haben.

Auch für den Immobilienkredit und der dazugehörigen Beleihungsprüfung der Bank ist ein beglaubigter Grundbuchauszug Voraussetzung. Der Immobilienkredit wird im Normalfall über die Grundschuld abgesichert. Wenn Kreditnehmer ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen, darf die Bank die Immobilie in letzter Instanz veräußern. Aus diesem Grund prüfen Banken vorher die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und bestehen bei einer Gewährung darauf, dass Eigentümer sie im ersten Rang des Grundbuchs eintragen. So können sie im Falle einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst bedient werden.

Erfüllung bestimmter Voraussetzungen für Einsicht

Nicht jeder hat Zugang zum Grundbuchauszug, da die Daten aufgrund der Vermögens- und Schuldverhältnisse der Eigentümer sehr sensibel sind. Nur ein beschränkter Personenkreis darf in ein Grundbuch Einsicht nehmen. Wer einen Grundbuchauszug anfordert, muss entweder Grundstückseigentümer oder im Grundbuch eingetragen sein oder ein berechtigtes Interesse am Grundstück nachweisen können. Zu den Personen, die ein berechtigtes Interesse haben könnten, gehören Gerichte, Behörden, Notare, Makler, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Kreditgeber, potentielle Käufer mit einem Vorvertrag und Gläubiger, die einen Vollstreckungstitel gegen den Eigentümer haben und eine Zwangsversteigerung veranlassen wollen. Trotzdem können Grundbuchämter Käufern die Einsichtnahme verweigern. Es bedarf immer der Zustimmung des Eigentümers.

Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt anfordern

Um einen Grundbuchauszug zu bekommen, ist ein Antrag beim zuständigen Amt notwendig. Jedes Amtsgericht ist für die Grundstücke verantwortlich, die in ihrem Bezirk liegen. Eine Ausnahme ist Baden-Württemberg, da dort die Grundbuchämter an den Gemeinden angesiedelt sind. Personen, die ein berechtigtes Interesse am Grundstück nachweisen, dürfen Einsicht in das Grundbuch nehmen und einen Grundbuchauszug verlangen. Wer den Gang zum Grundbuchamt vermeiden möchte, kann den Antrag auch online stellen.

Beglaubigter oder unbeglaubigter Auszug?

Bevor berechtigte Personen einen Grundbuchauszug anfordern, sollten sie klären, ob eine unbeglaubigte Abschrift, also eine einfache Kopie oder eine durch eine Amtsperson beglaubigte Abschrift notwendig ist. Dies entscheidet die Stelle, die für dieses Dokument zuständig ist. Bei einem Grundstücksverkauf oder einer Beleihungsprüfung ist der beglaubigte Auszug (circa 18 Euro) erforderlich, während für die eigene Unterlagen-Sammlung die unbeglaubigte Abschrift (circa 10 Euro) vollkommen ausreicht.

Weitere wissenswerte Informationen rund um das Thema Grundbuch bietet McMakler auf seiner Website.

 

Quelle: presseportal.de
Original-Content: www.mcmakler.de
Categories: Immo-News | Comments 1233 Eisig und rutschig

Gerichtsurteile zum Thema Schnee, Glätte und Eiszapfen

Immobilieneigentümern ist zu raten, sich vor Beginn der kalten Jahreszeit für das zu wappnen, was auf sie zukommt. Denn die Verkehrssicherungspflicht sieht unter anderem vor, dass man den Bürgersteig und Zugänge zum Haus, die von Fremden benutzt werden, von Schnee und Eis befreit. Auch vom Dach kann Gefahr ausgehen, wenn ein Lawinenabgang droht oder Eiszapfen herabstürzen könnten. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengestellt, die sich mit dieser rechtlichen Materie befassen.

Vom Dach hängende größere Eiszapfen können Passanten verletzen oder auch erheblichen Sachschaden verursachen, wenn sie in den Bereich des Fußgängerweges ragen. Die städtischen Straßenordnungen schreiben häufig vor, dass solche Zapfen entfernt oder zumindest die darunter liegenden Bereiche abgesperrt werden müssen. Das Wuppertaler Amtsgericht (Aktenzeichen 8 S 56/11) sprach einen PKW-Halter, dessen geparktes Fahrzeug von herabgefallenen Eiszapfen beschädigt worden war, rund 2.200 Euro Schadenersatz zu, weil keine dieser Vorsichtsmaßnahmen getroffen worden war.

Wer ein Schild mit der Aufschrift „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ aufstellt, der befreit sich damit nicht automatisch vor jeder Haftung. Wenn nämlich an diesem Ort, konkret: einem gebührenpflichtigen Kundenparkplatz, grundsätzlich eine Räumpflicht besteht, dann muss diese auch vom Grundstückseigentümer erfüllt werden. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 7 U 94/03) sprach einem gestürzten Mann 3.500 Euro Schadenersatz zu.

Ein Wohnungseigentümer und sein Mieter stritten darum, wer für einen Wasserschaden verantwortlich sei. Der Mieter hatte das Objekt zurückgegeben und weder den vereisten Balkonabfluss abgetaut noch den darüber liegenden Schnee entfernt. In der Folge drang Wasser in die Wohnung ein, die Reparaturkosten betrugen knapp 3.000 Euro. Den Betrag sollte der Mieter bezahlen. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 213/15) wies die Klage ab. „Eine allgemeine Verpflichtung zur Schneeberäumung und zum Auftauen des Abflusses gibt es nicht“, stellen die Juristen im Urteil fest.

Beim Vorliegen besonderer Gefahren muss ein Eigentümer notfalls sogar Fachkräfte einsetzen, die sein Dach von den Schneemassen befreien. Das kann teuer werden, ist aber manchmal nicht zu vermeiden. Im Normalfall sei das jedoch nicht nötig, entschied das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 4 U 35/12). Ein Fahrzeugbesitzer hatte geklagt, weil Eisbrocken herabgestürzt waren. Die Richter sahen hier jedoch eine übliche Situation, wie sie bei Tauwetter entstehen könne.

In einer neu errichteten oberbayerischen Wohnanlage beschwerten sich die Käufer beim Bauträger darüber, dass nicht genügend Schneefanggitter auf dem Dach angebracht worden seien. Lediglich über den Eingängen und dem Bürgersteig sei das geschehen, nicht jedoch über Terrassen, Spielplätzen und Fahrradabstellplätzen. Das müsse jedoch in schneereichen Gegenden sein, befand das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 28 U 2388/16) und verurteilte den Bauträger zur geforderten Nachrüstung.

Was in schneereichen Gebieten wie Oberbayern gilt, kann im Rest der Republik unnötig sein. Es ist stets eine genaue Betrachtung der örtlichen Gegebenheiten und der klimatischen Verhältnisse erforderlich, betonte das Thüringische Oberlandesgericht (Aktenzeichen 4 U 865/05) in einem Urteil. Nur unter besonderen Umständen sei das Anbringen von Schneefanggittern auf den Hausdächern erforderlich. Entschieden werde das über die jeweilige Ortssatzung.

Die Räumpflicht ist verständlicherweise bei Grundstückseigentümern gefürchtet, denn sie bringt in harten Wintern sehr viel Arbeit mit sich. Deswegen wehrte sich ein Anwohner gegen eine städtische Satzung, die ihm einseitig die Räumpflicht auferlegte, obwohl es in der Straße nur einen Bürgersteig gab (auf seiner Seite). Die gegenüber wohnenden Grundstückseigentümer wurden nicht herangezogen, was der Kläger für ungerecht hielt. Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg (Aktenzeichen 5 S 2590/13) sah dadurch die nachbarschaftlichen Gleichheitsrechte nicht verletzt. Eine solche Aufteilung falle in den Ermessensspielraum der Gemeinde.

Ein Vermieter hatte die Streupflicht auf seine Mieter mit einem sogenannten „Schneekartensystem“ abgewälzt. Das heißt, entsprechende Hinweiskarten, wer gerade mit dem Räumen dran sei, wurden von Mieter zu Mieter weitergereicht. Nach einem Glätteunfall wurde darum gestritten, ob nicht letztlich doch der Eigentümer verantwortlich sei – weil das System nicht funktioniert bzw. er nicht ausreichend kontrolliert habe. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 141/11) sah jedoch keinen Anscheinsbeweis für ein Verschulden des Vermieters.

 

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Categories: Immo-News | Comments 1164 Trotz Eigenbedarfsklausel

Es ist möglich, Verluste aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend zu machen. Eigentümer müssen allerdings die nachvollziehbare Absicht haben, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen. Was aber geschieht, wenn im Vertrag eine Eigenbedarfsklausel – also eine Begrenzung des Mietverhältnisses – eingebaut ist?

Der Fall: Ein Eigentümer ließ im Mietvertrag den Passus einfügen, dass zu einem bestimmten (vier Jahre entfernten) Zeitpunkt das Vertragsverhältnis ende, wenn ein konkret bezeichneter Eigenbedarf einer Nichte des Vermieters eintrete. Die Situation trat nicht ein, weil der Mieter vorzeitig auszog und das Objekt verkauft wurde. Das Finanzamt bezweifelte daraufhin die dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht und wollte die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht anerkennen.

Das Urteil: Es handle sich hier lediglich um eine Befristung für einen Eventualfall, entschieden die Richter. Außerdem sei auch bei der Nichte daran gedacht gewesen, einen angemessenen Mietzins zu verlangen. Dass sich unerwartet alles geändert habe (Auszug der Mieter, kein Einzug der Nichte, Verkauf des Objekts) habe sich erst im Laufe der Zeit ergeben und ändere nichts an der ursprünglichen Gewinnerzielungsabsicht.

(Finanzgericht Hamburg, Aktenzeichen 2 K 151/17)

 

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