Für Mängel, die das übliche Maß an Gebrauchsspuren überschreiten, können Mieter bei einem Auszug haftbar gemacht werden. Dazu gehören Spuren, die in der Mietwohnung von Haustieren hinterlassen werden, wie Kratzer im Parkett oder Flecken auf Teppichböden. Doch auch hier gibt es Einschränkungen.
Geringe Schäden durch Haustiere in der Mietwohnung sind normale Gebrauchsspuren
Vermieter haben bei Schäden durch alltäglichen Gebrauch keinen Anspruch auf Ersatz, die Kosten hierfür sind bereits durch die Mietzahlungen abgegolten. Daher darf ein Mieter seine Wohnung beim Auszug mit „normalen“ Gebrauchsspuren hinterlassen, ohne dafür weiter in die Pflicht genommen zu werden. Oberflächliche Kratzer am Boden oder Druckstellen, wie sie durch Möbel entstehen, sind nicht zu beanstanden. Allerdings müssen Mieter bei ihrem Auszug Schäden durch „unsachgemäße Behandlung“ ersetzen. Dazu gehört zum Beispiel, wenn Haustiere Wände oder Türen erheblich zerkratzen oder wenn sie mitvermietete Teppichböden anknabbern. Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, Schäden an der Wohnung zu vermeiden, soweit es für sie zumutbar ist. Für Haustiere in der Mietwohnung gilt das auch dann, wenn die Tierhaltung in der Mietwohnung ausdrücklich im Mietvertrag gestattet ist. Muss ein Mieter bei seinem Auszug noch Schäden beseitigen und es kommt aufgrund dessen zu Verzögerungen bei der Neuvermietung, kann ihn der Vermieter unter Umständen auch für die dadurch bedingten Mietausfälle belangen.
Welche Schadensvorkehrungen sind für Mieter zumutbar?
Mieter müssen aktiv dafür sorgen, dass Schäden durch unsachgemäße Behandlung generell und auch durch ein Haustier in der Mietwohnung unterbleiben, ansonsten können sie auf Schadenersatz verklagt werden. Welche Vorkehrungen sind dabei im Rahmen des Zumutbaren? Besteht zum Beispiel die Gefahr, dass der Hund auf einem Parkettboden starke Kratzer verursacht, ist von einem Mieter durchaus zu erwarten, dass er einen Teppich darüber auslegt, das Tier nicht in den Raum lässt oder ihm Hundesocken anzieht, wenn es nicht anders geht. Wer eine Katze hat, muss dafür sorgen, dass sie auf die Katzentoilette geht. Ist beispielsweise der Boden beim Auszug nachhaltig durch Urinflecken verunreinigt, muss der Mieter diese bei seinem Auszug vollständig beseitigen, oder er muss mit Schadensersatzforderungen von Seiten seines Vermieters rechnen.
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Normale Gebrauchsspur oder Schaden durch unsachgemäße Benutzung?
Ob ein Schaden eine gewöhnliche Abnutzung bzw. normale Gebrauchsspur ist oder ein Schaden, der über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgeht, muss individuell am konkreten Einzelfall entschieden werden. Oft ist die Sachlage eindeutig, mitunter kommt es aber auch dazu, dass Gerichte darüber befinden müssen. In einigen Fällen kommt es auch bei einem Haustier in der Mietwohnung zu Meinungsverschiedenheiten, ob ein Schaden bereits zuvor bestanden hat oder nicht. Hierfür ist bei einer Vermietung grundsätzlich ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll anzuraten, in das ggfs. auch Beweisfotos aufgenommen werden.
Haustierverbot im Mietvertrag
Gängige Rechtsprechung ist, dass ein generelles Haustierverbot in Mietverträgen nicht zulässig ist. Oft kommt es im Zusammenhang mit Haustieren in Mietwohnungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Grundsatzurteile gibt es aber kaum, denn der Streitwert ist meist so gering, dass eine Berufung nicht möglich ist. Grundsätzlich dürfen Vermieter aber eine Klausel dahingehend einfügen, dass er bei einer Haustierhaltung zuvor einwilligen muss. Seine Zustimmung darf er jedoch nicht grundlos verweigern.
Viele Immobilienerben haben sich vor ihrem Erbe nicht damit auseinandergesetzt, was im Erbfall alles passiert, was Sie alles machen müssen und es gibt plötzlich unzählige Fragen. Es ist ein großer Fehler, sich nicht im Vorfeld damit zu befassen, nicht zu wissen, wie die steuerlichen Angelegenheiten zu regeln sind oder was mit dem Erbe später passieren soll. Sogar finanzielle Verluste sind möglich, in manchen Fällen wird sogar das geerbte Elternhaus zur Schuldenfalle.
Was benötigen Sie, um zu erben?
Bevor Sie ein Erbe antreten können, benötigen Sie entweder ein offizielles Testament, einen notariell beglaubigten Erbvertrag oder einen sogenannten Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen können. Anhand dieser Dokumente können Sie beim Grundbuchamt Informationen über die Immobilie erhalten, zum Beispiel darüber, ob es finanzielle Belastungen gibt. Sollte sich etwa herausstellen, dass die Immobilie aufgrund von starker Belastung ruinös für Sie wäre, können Sie in einem Zeitrahmen von acht Wochen das Erbe ausschlagen.
Erbschaftssteuer
Haben Sie sich entschieden, das Erbe anzunehmen, müssen Sie sich bald darauf mit dem Finanzamt und der Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Hierbei gibt es zwar Freibeträge, die mit der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses höher werden (z. B. Geschwister 20.000 €, Enkelkind 200.000 €, Kind 400.000 €, Ehepartner 500.000 €), doch auch diese Beträge sind möglicherweise schnell überschritten, denn es wird oft nicht nur die Immobilie allein vererbt. Kommen noch Werte durch Hausrat, Schmuck oder Bargeld hinzu, sind die Freibeträge schnell überschritten und die Erbschaftssteuer ist für Normalverdiener häufig nicht mehr zu stemmen ohne die Immobilie zu verkaufen.
Gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu reduzieren?
Ja, ein paar gibt es. Eine Möglichkeit besteht darin, als Erbe die Immobilie selbst zu beziehen. Um von der Steuer ausgenommen zu werden, müssen Sie dann allerdings 10 Jahre in der Immobilie wohnen, nachdem Sie erben. Anderenfalls wird die Erbschaftssteuer nach einem frühzeitigen Auszug nachträglich fällig. Ehepartner bzw. Lebenspartner können auf diese Weise eine Immobilie beliebiger Größe erben und völlig steuerfrei übernehmen. Für Kinder, oder Enkel, falls die Kinder selbst schon verstorben sein sollten, darf eine Immobilie bis 200 m² Wohnfläche völlig steuerfrei übereignet werden. Für darüber hinaus gehende Wohnfläche fällt anteilig Erbschaftssteuer an.
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Ist Ratenzahlung bei der Erbschaftssteuer möglich
Ist die Erbschaftssteuer nicht zu vermeiden, müssen Sie ein Erbe deswegen aber nicht gleich ausschlagen, weil Sie die Erbschaftssteuer nicht sofort berappen können. Für gewöhnlich gewährt das Finanzamt eine Zahlung in Raten innerhalb von 10 Jahren. Spielt das Finanzamt nicht mit, kann es sich auch lohnen, nachdem Sie die Immobilie erben, einen Kredit zur Begleichung der Steuerschuld aufzunehmen. Hier sollten Sie aber aufpassen, dass die Immobilie nicht selbst noch mit einem Kredit belastet ist, denn dann wird der Kredit für die Steuer teuer.
Die Erbschaftssteuer durch Schenkung verringern
Bei höherwertigem Erbe lohnt es sich, wenn sich die künftigen Erblasser schon frühzeitig Gedanken machen, wie sie ihr Erbe einmal verteilen wollen. Um einen größeren oder kleineren Steuerbetrag zu sparen, empfiehlt sich eine Schenkung zu Lebzeiten. Auch hier gibt es weitgehend die gleichen Freibeträge wie beim Erben, jedoch können diese bei der Schenkung alle 10 Jahre wieder neu in Anspruch genommen werden und so enorm bei der Steuer gespart werden. Künftige Erblasser, die ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken, können sich ein Nießbrauchrecht eintragen lassen und damit das Recht, bis zu ihrem Lebensende in der Immobilie zu wohnen.
Geerbte Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?
Gerade, wenn die geerbte Immobilie das Elternhaus ist, ist es für viele eine echte Option, die Immobilie zu übernehmen und selbst einzuziehen. Wie gesehen, kann sich ein Selbstbezug auch in steuerlicher Hinsicht durchaus positiv auswirken. Sobald Sie dafür jedoch einen unvorteilhaften Umzug in Kauf nehmen müssen, das Haus baufällig ist, oder es Miterben gibt, die Sie auszahlen müssen, stellt sich natürlich die Frage, ob es nicht doch besser wäre, die Immobilie zu verkaufen. Geerbte Immobilien zu vermieten, bietet sich übrigens nicht oft an, weil die Instandhaltungskosten bei älteren Immobilien die Erträge häufig überschreiten.
Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?
Wer seine Immobilie verkaufen will, muss wissen, wie viel diese auf dem Markt wert ist. Eine geerbte Immobilie sollten Sie am besten von einem Profi bewerten lassen, um den Preis richtig anzusetzen, denn der ursprüngliche Kaufpreis sagt meist nichts mehr über den gegenwärtigen Wert aus. Die Immobilienpreise sind gerade in den letzten Jahren stark gestiegen, deshalb kann es durchaus sein, dass eine Immobilie, die jemand vor einigen Jahrzehnten gekauft hat, jetzt deutlich mehr wert ist. Ein Makler hat übrigens nicht nur die Werkzeuge, um eine Immobilie richtig zu bewerten, er hilft Ihnen auch bei der Vermarktung und bewahrt Sie beim Verkauf vor teuren Fehlern.
