Im Grundbuch wird offiziell festgehalten, wem ein Grundstück gehört und wer welche Rechte oder Forderungen an diesem Grundstück hält. Dabei gibt es nicht ein Grundbuch für ganz Deutschland, sondern viele „Grundbücher“, die von vielen Grundbuchämtern geführt werden. Das Grundbuchamt ist eine Unterabteilung des Amtsgerichts. Somit wird über den Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts festgelegt, welches Grundbuchamt für ein Grundstück verantwortlich ist.
Jedes Grundstück hat ein Blatt oder Grundbuchblatt mit fortlaufender Nummer im Grundbuch seines Bereiches. Das Blatt ist dabei aber kein einzelnes Blatt Papier sondern die Bezeichnung für die gesamte Eintragung, die normalerweise mehrere Seiten umfasst.
Im Grundbuch wird amtlich festgelegt, wem das Grundstück oder die Immobilie gehört. Wer also keine Eintragung im Grundbuch hat, dem gehört das Grundstück auch nicht. Daher ist die Eintragung im Grundbuch ein zwingender Bestandteil eines Immobilienkaufs.
Da das Grundbuchamt teil des Amtsgerichts ist, werden die Kosten für Eintragungen im Grundbuch z.B. beim Erwerb einer Immobilie auch Gerichtskosten genannt. Vor Gericht muss dafür zum Glück aber niemand gehen.
Wie lese ich einen Grundbuchauszug?
Ursprünglich war das Grundbuch ein gedrucktes Buch mit nebeneinander liegenden Seiten (Doppelseite). Heutzutage wird es meist in elektronischer Form und damit als einseitiges PDF verschickt. Daher ist es wichtig zu wissen, dass das Grundbuch trotz seiner digitalen Form weiterhin doppelseitig angelegt ist. Es gibt also immer eine linke und eine rechte Seite, die zusammengehören. Im PDF folgen diese leider nur aufeinander.
Daher kann es hilfreich sein, entweder die Darstellung als „Doppelseite“ im PDF Leseprogramm auszuwählen oder die Seiten auszudrucken und nebeneinanderzulegen.
Auch wird grundsätzlich nichts aus dem Grundbuch gelöscht. Es wird lediglich die Löschung durch durchstreichen oder unterstreichen vermerkt. Unangenehme Eintragungen wie zum Beispiel Insolvenzverfahren bleiben somit bestehen.
Das steht in einem Grundbuchblatt
Der Inhalt eines Grundbuchblatts ist gesetzlich vorgeschrieben und umfasst immer das folgende:
- Aufschrift / Deckblatt
Hier wird das zuständige Amtsgericht, der Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblatts genannt - Bestandsverzeichnis
Enthält die genauen Informationen über das Grundstück mit den geografischen Angaben des Vermessungsamts. - Abteilung I
Enthält Angaben über die Eigentümer und bei mehreren Eigentümern auch das Rechtsverhältnis (z.B. Erbengemeinschaft) - Abteilung II
Enthält Angaben zu Belastungen wie zum Beispiel Insolvenzen (die einem verbieten, das Grundstück zu verkaufen) oder Vormerkungen, dass ein neuer Eigentümer bald eingetragen wird (siehe Auflassungsvormerkung). Im Grunde steht hier alles, das die Rechte des Eigentümers hinsichtlich des Grundstücks und seiner Nutzung einschränkt - Abteilung III
Enthält finanzielle Belastungen und zwar sogenannte Grundpfandrechte. Wer eine Immobilie finanziert, muss ein Grundpfandrecht eintragen lassen, mittels dem die finanzierende Bank bei Zahlungsausfall die Immobilie versteigern und sich damit ihr Geld zurückholen kann. Abteilung III zeigt also, ob das Grundstück finanziell belastet ist.
Die Aufschrift / Deckblatt
Jedes Grundbuch beginnt mit einer Aufschrift oder einem Deckblatt. Das zuständige Grundbuchamt, der Bezirk bzw. die Gemarkung als auch die fortlaufende Nummer des Grundstücks, Blattnummer genannt, finden sich hier. Im unteren Bereich finden sich meist eine Datumsanzeige. Es ist besonders wichtig, einen möglichst aktuellen Auszug aus dem Grundbuch zu haben.
Inhalt Bestandsverzeichnis
Laufende Nummer: ein Grundbuchblatt kann mehrere Flurstücke (“kleinere Grundstücke” — siehe Flurstück weiter unten) enthalten. Jedem Flurstück wird eine Nummer in fortlaufender Nummerierung zugewiesen, um bei den weiteren Abteilungen auf das Flurstück mit dieser Nummer zu verweisen. Die laufende Nummer ist also eine Orientierungshilfe.
Die Wirtschaftsart beschreibt die Nutzung des Grundstücks. Hier steht häufig Gebäude- und Freifläche oder Gebäudefläche und Freifläche. Dies bedeutet, dass auf dem Grundstück ein Gebäude steht und zu diesem eine (unbebaute) Freifläche gehört, die für die Zwecke des Gebäudes und dessen Bewohner genutzt werden kann, wie z.B. ein Vorgarten, Spielplätze oder Stellplätze. Insgesamt gibt es aktuell insgesamt 12 Wirtschaftsarten, die im Grundbuch eingetragen werden können.
Über die Eintragung eines Wegerechts wird im Grundbuch vermerkt, dass ein Grundstück zum Zwecke des Durchgangs betreten werden darf. Dies ist zum Beispiel bei Vorderhäusern der Fall: um in das Hinterhaus zu gelangen muss man das Grundstück des Vorderhauses durchqueren.
Die Begriffe Miteigentumsanteil, Sondereigentum als auch die Frage, was ein Sondernutzungsrecht ist, werden im nachfolgenden Artikel ausführlich erklärt:
Die Fläche eines Grundstücks wird in Quadratmetern gemessen und angegeben. In manchen Grundbüchern ist allerdings noch eine Unterteilung in Ar und Hektar verzeichnet. Ein Ar (Abkürzung A) sind 100 Quadratmeter. Ein Hektar sind 1.000 Quadratmeter.
Gemarkung? Flur? Flurstück? Lage & Aufbau eines Grundstücks
Das Grundbuchamt führt eine Aufzeichnung der Eigentums- & Schuldverhältnisse von Grundstücken. Es führt aber weder Karten noch genaue Vermessungen durch, um die Lage des Grundstücks zu bestimmen. Hierfür ist das Vermessungsamt, auch Katasteramt genannt, zuständig. Daher findet sich in einem Grundbucheintrag im Bestandverzeichnis die genaue Lage des Grundstücks über die Nennung der Angaben, die das Katasteramt zur Verfügung gestellt hat. Hier stehen also die Gemarkung und die Nummer des Flurstücks oder der Flurstücke. Um die exakte geografische Lage des Grundstücks zu sehen, muss beim Vermessungsamt eine Flurkarte bzw. einen “Auszug aus dem Liegenschaftskataster” beantragt werden. Aber was bedeuten diese Begriffe?
Das Vermessungsamt untergliedert Flächen anhand deren Größe in unterschiedliche Kategorien, um einfacher auf Grundstücke Bezug nehmen zu können. Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs wird auf diese Kategorien verwiesen. Eine Gemarkung ist die erste Untergliederung einer Region durch das zuständige Katasteramt. Sie wird auch Katasterbezirk genannt. Eine Gemarkung ist somit die größte Kategorie und hat etwa die Größe einer Gemeinde. Meist ist die Fläche einer Gemeinde auch die Fläche einer Gemarkung. Großstädte werden aber auch in Gemarkungen aufgeteilt. Für jede Gemarkung führt das Katasteramt eine Gemarkungskarte. Innerhalb dieser Gemarkung gibt es die nächste Unterteilung, nämlich Flure (“Fluor” bedeutete im Mittelalter so viel wie „Boden“), die wiederum sogenannte Flurstücke enthalten. Beim Katasteramt ist eine Flurkarte erhältlich, in der die einzelnen Flurstücke verzeichnet sind. Diese wird oft auch Auszug aus dem Liegenschaftskataster genannt (eine Liegenschaft ist ein Synonym für Grundstück).
Grundsätzlich gilt also folgende Untergliederung, der Größe nach: Gemarkung > Flur > Flurstück
Ein Flurstück ist die kleinste Untergliederung von Flächen durch das Vermessungsamt. Ein Flurstück kann im Grundbuch als ein Grundstück verzeichnet sein. Es kann aber auch sein, dass mehrere Flurstücke ein Grundstück bilden, wenn diese miteinander genutzt werden oder in irgendeiner Form zusammenhängen. Ein Flurstück wird oft auch als Parzelle bezeichnet.
Im Grundbucheintrag findet sich im Bestandsverzeichnis die genaue Lage des Grundstücks über die Nennung der Gemarkung und der Nummer des Flurstücks oder der Flurstücke.
Beispiel: Grundbuch von: Leipzig, Gemarkung: Lindenau, Flurstück: 693
Inhalt Abteilung I
In der Abteilung I sind wie oben beschrieben die Eigentumsverhältnisse verzeichnet.
Eigentümer ist, wem das Grundstück gehört. Eigentümer können unter Anderen eine oder mehrere Personen, Erbengemeinschaften oder Firmen sein. Nur eine Eintragung im Grundbuch in Abteilung I macht eine Person oder Firma zum Eigentümer einer Immobilie.
In der Spalte Rechtsgrundlage der Eintragung oder Grundlage der Eintragung wird festgehalten, wie bzw. warum der neue Eigentümer an das Grundstück gekommen ist. Dies ist häufig entweder Kauf, Erbe oder manchmal auch die Schenkung.
Was eine Auflassung und Auflassungsvormerkung ist, wird in unserem Artikel mit Begriffserklärungen zu einem Immobilien-Kaufvertrag ausführlich erläutert. In der Kurzfassung ist eine Auflassung die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Verkauf eines Grundstücks und die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, mit der der Käufer nach Beurkundung des Kaufvertrags sich Rechte am Grundstück sichern kann, um ohne Risiken dem vorigen Eigentümer den Kaufpreis zu zahlen.
Inhalt Abteilung II
In Abteilung II stehen die Lasten und Beschränkungen des Grundstücks. Damit sind die Dinge gemeint, die man nicht mit dem Grundstück tun darf (Beschränkungen) und Rechte anderer, die das eigene Recht am Grundstück einschränken (Lasten). Lasten sind einschränkende Rechte, die Dritten zugesprochen werden wie zum Beispiel Vorkaufsrechte, Wohnrechte oder Wegerechte. Sie schränken die Nutzung des Grundstücks für den Eigentümer ein und gestehen anderen Rechte zu. Eine Beschränkung spricht niemand anderem ein Recht am Grundstück zu, sondern ist eine allgemeine Einschränkung der Rechte des Eigentümers.
Eine Last wäre zum Beispiel ein Wegerecht, das einem anderen erlaubt das Grundstück zu betreten oder zu durchqueren (um zum eigenen Grundstück zu gelangen). Eine Beschränkung könnte eine Anmerkung auf Insolvenz sein, aufgrund der man nicht mehr frei über das Grundstück verfügen darf. Ein Hinweis, dass es sich um ein Sanierungsgebiet handelt, wäre ebenso eine Beschränkung. Oder ein Leitungsrecht, dass der Stadt erlaubt auf dem Grundstück Leitungen zu verlegen.
Kurz: alles, was die Rechte des Eigentümers einschränkt, wird in Abteilung II eingetragen.
Ein Sanierungsgebiet wird durch die Stadt festgelegt, um eine Gegend aufzuwerten. Wird ein Sanierungsvermerk in Abteilung II eingetragen bedeutet dies, dass der Eigentümer gewisse Dinge, wie den Verkauf des Grundstücks, nur noch mit Genehmigung der Behörden machen darf.
Lasten und Beschränkungen können sich negativ auf den Wert des Grundstücks auswirken.
Wechselt ein Grundstück den Besitzer, so wird in Abteilung II meist eine Auflassungsvormerkung eingetragen (siehe Artikel Kaufvertrag). Diese schränkt den jetzigen Eigentümer bis zur vollständigen Übertragung an den neuen Eigentümer ein, damit dieser nicht noch schnell vor der Übertragung Änderungen am Grundstück vornehmen kann. Sobald das Grundstück den Besitzer gewechselt hat, wird die Auflassungsvormerkung wieder aus dem Grundbuch gelöscht.
Inhalt Abteilung III
Wer einen Kredit über eine so hohe Summe wie den Kaufpreis einer Immobilie aufnehmen möchte, muss der Bank dafür einen Pfand als Sicherheit überlassen. Da nur wenige über ein Vermögen in angemessener Höhe verfügen, muss der Bank beim Immobillienkauf als Pfand das Recht zugesprochen werden, die Immobilie bei Zahlungsausfall versteigern zu dürfen, um wieder an ihr Geld zu gelangen. Wird die Immobilie bei Zahlungsausfall durch die Bank beschlagnahmt und versteigert, so nennt man dies Pfändung.
Das Recht, eine Immobilie pfänden zu dürfen, wird Grundpfandrecht genannt und wird in Abteilung III eingetragen. Alle belastenden Eintragungen rund um das Thema Kredit und Geld stehen in dieser Abteilung. Ein hier eingetragenes Grundpfandrecht erlaubt es demjenigen, dem das Recht zugesprochen wurde, das Grundstück in Höhe der genannten Summe zu pfänden, um bei Zahlungsausfall das geliehene Geld zurückzubekommen.
Es gibt unterschiedliche Formen ein Grundpfandrecht einzutragen. Die heute am häufigsten genutzte Form ist die Grundschuld, korrekterweise als Buchgrundschuld, Grundschuld ohne Brief oder auch unverbriefte Grundschuld bezeichnet. Sie wird Buchgrundschuld genannt, weil sie nur im Grund-Buch eingetragen wird und der Eigentümer nicht noch zusätzlich einen Grundschuldbrief erhält (die Grundschuld mit Brief wird weiter unten erklärt):
Eine Grundschuld ohne Brief wird im Grundbuch eingetragen, beläuft sich auf eine gewisse Summe, und wird einer Person oder Bank zugesprochen, welche im Grundbuch auch genannt wird. Die Bank gewährt dem Eigentümer im Gegenzug ein Darlehen über die ausgewiesene Summe. Der Darlehensnehmer zahlt dieses Darlehen Jahr für Jahr zurück und sobald er alle seine Schulden getilgt hat, erlischt das Recht der Bank an der Grundschuld — an sich automatisch. Der Eigentümer muss die Grundschuld nur noch aus dem Grundbuch löschen lassen. Er kann sie aber auch dort stehen lassen, um sie später für einen neuen Kredit zu nutzen. Da das Darlehen abgezahlt ist, kann die Bank die Grundschuld nicht mehr nutzen. Der Eigentümer spart sich hierdurch Verwaltungs- und Notarkosten, da die ursprüngliche Bank der neuen Bank die Grundschuld einfach nur abtreten muss — der Grundbucheintrag muss dafür nicht noch einmal geändert werden.
Um für die Kreditaufnahme der Bank ein Grundpfandrecht zu gewähren und eine Grundschuld “herzustellen” wird durch den Eigentümer beim Notar eine Grundschuldbestellung beurkundet. Der Notar stellt im Anschluss eine Grundschuldbestellungsurkunde aus und veranlasst die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
Ist die Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen, muss sie nun noch mit dem Darlehen “verknüpft” werden. Hierfür setzt die Bank eine Sicherungszweckerklärung auf. Also eine Erklärung, die den Verwendungszweck der bei der Bank überlassenen Sicherheit bestimmt. Synonyme dafür sind auch Zweckbestimmungserklärung, Zweckerklärung, Sicherungsabrede oder Sicherungsvertrag — gemeint ist immer dasselbe: in der Erklärung wird bestimmt, unter welchen Bedingungen die Bank die Sicherheit nicht mehr nutzen kann (meist, sobald das Darlehen getilgt ist), in welchen Situation sie die Sicherheit nutzen (pfänden) darf und andere Dinge.
Eingetragene Grundpfandrechte sind Beschränkungen für den Eigentümer, da er die Immobilie nicht verkaufen darf, während eine Grundschuld oder ein anderes Pfandrecht auf den Grund vermerkt sind.
Einer Grundschuld mit Brief oder Briefgrundschuld ist ein wenig anders: hier lässt man im Grundbuch eine Grundschuld in der gewünschten Höhe eintragen — es wird jedoch keine Bank oder Person genannt, die das Recht an dieser Grundschuld hält. Stattdessen wird durch das Amt ein Grundschuldbrief ausgestellt, den man der finanzierenden Bank als Sicherheit übergibt. Der Grundschuldbrief ist wie ein Wertpapier. Die Erstellung eines Grundschuldbriefes ist langwieriger, da auf dessen Ausstellung gewartet werden muss. Es ist ebenfalls ein Risiko damit verbunden, da nur der Besitz des Briefes das Grundpfandrecht erteilt. Geht der Brief verloren, lässt sich die Grundschuld nicht mehr aus dem Grundbuch austragen. Er muss daher sehr sehr sicher verwahrt werden
Die Hypothek ist im Volksmund zwar geläufig, heute aber nicht mehr sehr verbreitet. Sie ist ähnlich wie die Grundschuld ohne Brief (oder Buchgrundschuld), nur etwas komplizierter, da sie mit nur einem Darlehen verknüpft ist und nach dessen Rückzahlung nicht weiterverwertet werden kann. Wer heute von der Aufnahme einer Hypothek spricht, meint meist eine Grundschuld ohne Brief.
Die Rangfolge von Rechten im Grundbuch
Belastungen im Grundbuch haben eine Reihenfolge, die Rangfolge genannt wird. Die Rangfolge sagt aus, wer seine im Grundbuch eingetragenen Rechte zuerst wahrnehmen darf. Sind in einer Abteilung mehrere Eintragungen vorhanden, so gilt als Rangfolge die Reihenfolge der Eintragung.. Die erste Eintragung ist somit erstrangig, die zweite Eintragung zweitrangig und so weiter. Sind in verschiedenen Abteilungen Rechte eingetragen, so gilt das früheste Eintragungsdatum als erstrangig, das nächste als zweitrangig und so weiter. Zwei Eintragungen mit gleichem Datum, haben den gleichen Rang.
Möchte man separat vereinbaren, dass eine Eintragung einen bestimmten Rang hat (zum Beispiel wenn unterschiedliche Grundschulden an unterschiedliche Banken gleichzeitig eingetragen werden sollen), so wird der Rang im Vorhinein bestimmt und im Grundbuch eingetragen. Der Rang wird dann direkt im Grundbuch angegeben und diese Angabe nennt man den Rangvermerk.
Das Wohnungsgrundbuch: Die Sonderformen eines Grundbuchs
Eine Wohnung ist streng genommen kein Grundstück sondern Teil eines Hauses, das auf einem Grundstück erbaut wurde. Um den Besitz einer einzelnen Wohnung auf einem Grundstück mit mehreren Einheiten zu ermöglichen, wurde das Wohnungseigentümergesetz geschaffen. In diesem wird genau geregelt, wie das Eigentum an einem Grundstück aufgeteilt werden kann. Denn nicht das Grundstück wird aufgeteilt, sondern nur die Eigentumsrechte daran. Gleichzeitig wird aber zusätzlich zum gemeinschaftlichen Besitz am Grundstück, ein Recht auf ein gesondertes Eigentum auf diesem Grundstück geschaffen, nämlich die Wohnung. Dies erklärt auch, weswegen bei Wohnungen von Sondereigentum (wie gesondert) und Gemeinschaftseigentum gesprochen wird.
Um diese spezielle Form des Grundstücks von einem normalen Grundstück zu unterscheiden, werden die Grundbücher der Wohnungen eines aufgeteilten Mehrfamilienhäusern Wohnungsgrundbuch genannt.
