1033 Das Transaktionsvolumen von Immobilien in Deutschland

Die Bundes¬≠re¬≠pu¬≠blik ist zu einem der weltweit bedeu¬≠tend¬≠sten Immobi¬≠li¬≠en¬≠m√§rkten aufge¬≠stiegen und liegt in dieser Hinsicht nur noch hinter den Verei¬≠nigten Staaten von Amerika. Rund zwei von drei Euro, die in Deutsch¬≠land in 2019 in Immobilien investiert werden, kommen mittler¬≠weile von insti¬≠tu¬≠tio¬≠nellen Investoren aus dem Ausland in den deutschen Markt. Dadurch wird eine hohe Nachfra¬≠ge¬≠si¬≠tua¬≠tion geschaffen, in der die Preise immer weiter ansteigen. Dazu kommt, dass es kaum einen Bereich gibt, in denen der Ansturm auf die begehrten Anlage¬≠ob¬≠jekte nicht auf ein sehr knappes Angebot trifft. Daraus folgt: Es gibt weniger Immobi¬≠li¬≠en¬≠ver¬≠k√§ufe und die Ums√§tze sinken. Arcadis, eine f√ľhrende globale Planungs- und Beratungs¬≠ge¬≠sell¬≠schaft, unter anderem im Bereich Immobilien, zeigt das in ihrem aktuellen ‚ÄěImmobi¬≠li¬≠en¬≠markt Deutsch¬≠land Trend¬≠re¬≠port‚Äú, 1. Halbjahr 2019.

Niedrigste Ums√§tze im Immobiliensektor seit f√ľnf Jahren

Der Trend¬≠re¬≠port der Arcadis zeigt, dass die Ums√§tze auf dem deutschen Immobi¬≠li¬≠en¬≠markt in den ersten beiden Quartalen 2019 nur 20,5 Milli¬≠arden Euro erreichte. Das ist der geringste Wert der letzten f√ľnf Jahre und etwa 24 % weniger als in den ersten zwei Quartalen von 2018. Im Vergleich zum Rekord¬≠jahr 2017 ging das Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen bei Immobilien damit sogar um etwa 40 % zur√ľck. Einige Teilbe¬≠reiche wie Wohnge¬≠b√§ude und Grund¬≠st√ľcke konnten im direkten Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 sogar um 8 % zulegen und ein Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen von 6,6 Milli¬≠arden Euro errei¬≠chen, aller¬≠dings reichte das nicht, um den R√ľckgang in den √ľbrigen Berei¬≠chen auszu¬≠glei¬≠chen. F√ľr eine Wohnein¬≠heit, die 2018 noch 184.000 ‚ā¨ kostete, musste in 2019 schon 208.000 ‚ā¨ bezahlt werden.

Geringeres Transaktionsvolumen, aber höhere Quadratmeterpreise

In den √ľbrigen Segmenten war dagegen ein deutli¬≠cher Umsatz¬≠r√ľck¬≠gang zu verzeichnen. Bei B√ľroim¬≠mo¬≠bi¬≠lien reduzierte sich der Umsatz bedingt durch den allge¬≠meinen Fl√§chen¬≠mangel gemessen an den ersten zwei Quartalen des Rekord¬≠jahres 2017 um mehr als 50 %. In den ersten zwei Quartalen 2019 erreichte das Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen noch etwa 7,1 Milli¬≠arden Euro. Pro Quadrat¬≠meter wurde 2019 aber deutlich mehr bezahlt, 500 Euro mehr als 2018 und sogar 1.150 Euro mehr als 2017. Im Segment Handel war ein R√ľckgang des Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lu¬≠mens von rund 25 % zu verzeichnen, hier waren es im 1. Halbjahr 2019 noch 3,2 Milli¬≠arden. Gegen¬≠√ľber 2018 stieg der mittlere Quadrat¬≠me¬≠ter¬≠preis aber um rund 600 Euro. Falk Schol¬≠len¬≠berger, Senior Advisor / Lifecycle Manage¬≠ment bei Arcadis, sagt dazu: ‚ÄěDie Kapita¬≠li¬≠sie¬≠rungs¬≠rate, also das Verh√§ltnis des erziel¬≠baren Netto¬≠ein¬≠kom¬≠mens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handels¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durch¬≠schnitt¬≠lich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.‚Äú Der Einzel¬≠handel habe aber weiter mit der zuneh¬≠menden Konkur¬≠renz aus dem Versand¬≠han¬≠del¬≠be¬≠reich zu k√§mpfen, deshalb sei im Handels¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠li¬≠en¬≠markt mit erheb¬≠li¬≠chen Restruk¬≠tu¬≠rie¬≠rungen und Anpas¬≠sungen zu rechnen.

Niedriges Transaktionsvolumen aufgrund von geringem Angebot ‚Äď Beispiel Hotelimmobilien

Industrie- und Logistik¬≠im¬≠mo¬≠bi¬≠lien verfehlten in den ersten beiden Quartalen 2019 mit 2,5 Milli¬≠arden Euro nur knapp nur knapp das Vorjah¬≠res¬≠ni¬≠veau. So sind beispiels¬≠weise Hotelim¬≠mo¬≠bi¬≠lien mit durch¬≠schnitt¬≠lich 5,4 % Kapita¬≠li¬≠sie¬≠rungs¬≠rate nach wie vor beliebte und rendi¬≠te¬≠tr√§ch¬≠tige Investi¬≠ti¬≠ons¬≠ob¬≠jekte. Aller¬≠dings fielen gerade Hotelim¬≠mo¬≠bi¬≠lien mit einem Gesamt-Trans¬≠ak¬≠ti¬≠ons¬≠vo¬≠lumen von 1,1 Milli¬≠arden Euro auf ungef√§hr die H√§lfte des Vergleichs¬≠wertes aus dem Vorjahr. Zu sagen, in diesem Markt¬≠seg¬≠ment lasse die Investi¬≠ti¬≠ons¬≠lust nach, trifft es aber kaum ‚Äď vor allem nicht in Gro√üst√§dten ‚Äď vielmehr zeigt sich hier der Mangel an passenden Objekten.

Geringes Angebot in A‚ÄĎRegionen ‚ÄĒ Ausweichen auf B- und C‚ÄĎRegionen

Marcus Herrmann, CEO Arcadis Europe Central sieht bislang kein Ende des Immobi¬≠li¬≠en¬≠booms in Deutsch¬≠land. Das gegen¬≠w√§r¬≠tige Immobi¬≠li¬≠en¬≠an¬≠gebot macht aber unter Umst√§nden einen Strate¬≠gie¬≠wechsel n√∂tig. ‚ÄěDas niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen f√ľhrt dabei dazu, dass sich Investoren zuneh¬≠mend auch den sogenannten B- und C‚ÄĎSt√§dten zuwenden‚Äú, so Herrmann. M√∂gliche Risiken f√ľr den Immobi¬≠li¬≠en¬≠markt sieht er haupt¬≠s√§ch¬≠lich in einer steigenden wirtschaft¬≠li¬≠chen Volati¬≠lit√§t, in der Verun¬≠si¬≠che¬≠rung durch Handels¬≠kon¬≠flikte und in politi¬≠schen Spannungen.

Categories: Immobilien Wissen & News | Comments 1025 Immobilienerbschaft ‚Äď Rechte und Pflichten

Deutsch¬≠land ist in den kommenden Jahrzehnten ein Land der Erben. Enorme Verm√∂¬≠gens¬≠werte werden von einer Genera¬≠tion an die n√§chste weiter¬≠ge¬≠geben. Den gr√∂√üten Wertan¬≠teil der Erbschaften machen dabei Immobilien aus, H√§user, Wohnungen oder Grund¬≠st√ľcke. Denn kaum eine Immobilie in Deutsch¬≠land ist noch unter einem sechs¬≠stel¬≠ligen Betrag zu haben. Doch beim Erben gibt es immer wieder recht¬≠liche √Ąnderungen oder neue juristi¬≠sche Ausle¬≠gungen, was die Sache mitunter nicht immer einfa¬≠cher macht. Deshalb sollte man die g√ľltige Rechts¬≠lage immer im Blick haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat daher in einer Extra-Ausgabe einige neue Urteile zum Thema Immobi¬≠li¬≠en¬≠er¬≠b¬≠schaft zusammengestellt:

Steuerfreies Vererben bei Selbstbezug und mehreren Immobilien

Bei Selbst¬≠bezug kann Ehegatten eine Immobilie v√∂llig steuer¬≠frei, Kindern mit gewissen Einschr√§n¬≠kungen steuer¬≠frei vererbt werden. Aller¬≠dings kann es bei dieser erben¬≠freund¬≠li¬≠chen Famili¬≠en¬≠heim-L√∂sungen auch zu Einschr√§n¬≠kungen kommen, wenn die Immobilie nicht als ein zusam¬≠men¬≠ge¬≠h√∂¬≠rendes ‚ÄěErbst√ľck‚Äú an die Erben √ľbergeht. So entschied das Finanz¬≠ge¬≠richt D√ľssel¬≠dorf in einem Fall, bei dem zwei anein¬≠an¬≠der¬≠gren¬≠zende, aber im Grund¬≠buch auf verschie¬≠denen Bl√§ttern einge¬≠tra¬≠gene Grund¬≠st√ľcke, die gleich¬≠zeitig vererbt wurden, dass diese unter¬≠schied¬≠lich behan¬≠delt werden m√ľssen. So konnte das Grund¬≠st√ľck mit dem Haus bei Selbst¬≠bezug steuer¬≠frei vererbt werden, das direkt daneben¬≠lie¬≠gende Garten¬≠grund¬≠st√ľck aber nicht, da es sich dabei ja nicht um ein Famili¬≠en¬≠heim handelte (AZ: 4 K 1063/17).

Reparaturen nach dem Erbfall steuerlich abschreiben?

Bisweilen m√ľssen Erben erheb¬≠li¬≠chen Aufwand betreiben, um eine Immobilie verwerten zu k√∂nnen. Durch Reparatur‚ÄĎ, Renovie¬≠rungs- oder Sanie¬≠rungs¬≠ma√ü¬≠nahmen wird der √ľbertra¬≠gene Wert unterm Strich geschm√§¬≠lert. In einem Fall musste ein Erbe einen gr√∂√üeren √Ėlschaden f√ľr √ľber 10.000 Euro besei¬≠tigen. Ein Drittel davon wollte er steuer¬≠lich als Nachlass¬≠ver¬≠bind¬≠lich¬≠keiten absetzen. Das mit dem Streit¬≠fall betraute Finanz¬≠ge¬≠richt M√ľnster urteilte aller¬≠dings anders. Nur Verpflich¬≠tungen, die schon zum Zeitpunkt des Erbfalls in der Person des Erblas¬≠sers begr√ľndet waren, seien abzugs¬≠f√§hig. Dies sei im vorlie¬≠genden Fall nicht zutref¬≠fend (AZ: 3 K 900/13).

Den Erbverzicht r√ľckg√§ngig machen?

Jeder Erbe ist grund¬≠s√§tz¬≠lich berech¬≠tigt, sein Erbe auszu¬≠schlagen und es nicht anzunehmen. Bevor man das aber tats√§ch¬≠lich tut, sollte man das gut √ľberdenken. Zwei Frauen verspra¬≠chen sich nichts vom Erbe ihrer gemein¬≠samen verstor¬≠benen Schwe¬≠ster, einer vernach¬≠l√§s¬≠sigten Mietwoh¬≠nung, und verzich¬≠teten auf das Erbe. Im Nachhinein stellte sich aber heraus, dass am Ende immerhin noch rund 6.000 Euro √ľbrig¬≠ge¬≠blieben w√§ren. Im Lichte dieser Erkenntnis wollten die Erbinnen ihre Ausschla¬≠gung zur√ľck¬≠nehmen. Das Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt D√ľssel¬≠dorf lehnte das aber ab. Auch wer ohne sichere Infor¬≠ma¬≠tionen √ľber die Verm√∂¬≠gens¬≠si¬≠tua¬≠tion vorschnell verzichtet, kann seinen Verzicht sp√§ter nicht wieder r√ľckg√§ngig machen (AZ: 3 Wx 140/18).

Können Schwerkriminelle ein Wohnrecht erben und einfordern?

Das Leben schreibt mitunter auch recht befremd¬≠liche Geschichten: Ein Mann, der seinen Bruder get√∂tet hatte, wurde zu einer Freiheits¬≠strafe von knapp 10 Jahren verur¬≠teilt. Der Verur¬≠teilte besa√ü aber noch ein Wohnrecht im Haus seines verstor¬≠benen Bruders. Damit wollte sich die Ehefrau des Get√∂teten, die selbst ebenfalls noch in dem Haus wohnte, nicht abfinden und verlangte, dass das Wohnrecht gel√∂scht wird. Der Rechts¬≠streit reichte bis zum Bundes¬≠ge¬≠richtshof. Dieser entschied schlie√ü¬≠lich, dass es f√ľr die Witwe eine unzumut¬≠bare Belastung darstelle, w√ľrde der Bruder des Get√∂teten sein Wohnrecht aus√ľben. Das Wohnrecht m√ľsse aber nicht unbedingt gel√∂scht werden, es k√∂nne auch an einen Dritten abgetreten werden (AZ: V ZR 208/15).

In den Mietvertrag eines verstorbenen Lebenspartners einsteigen

Ein Ehe- oder Lebens¬≠partner kann nach dem Tod des Partners in den Mietver¬≠trag des Verstor¬≠benen eintreten, wenn er mit diesem einen gemein¬≠samen Haushalt gef√ľhrt hat. Aller¬≠dings gibt es Krite¬≠rien daf√ľr, wann es sich um einen gemein¬≠samen Haushalt handelt. Das ist nach Ansicht des Amtsge¬≠richts Hamburg-St. Georg nur dann der Fall, wenn die Wohnung wirklich der Lebens¬≠mit¬≠tel¬≠punkt war. Im Fall eines Paares, das seit mehr als 30 Jahren in Mexiko wohnte, seine Wohnung in Deutsch¬≠land aber nur wenige Wochen pro Jahr nutzte, sah das Gericht keinen gemeinsam genutzten Haushalt und sah das Eintritts¬≠recht in den Mietver¬≠trag durch den √ľberle¬≠benden Partner nicht als recht¬≠m√§√üig an (AZ: 922 C 245/13).

Den Besitz an der Wohnung eines verstorbenen Mieters ohne Erben zur√ľckerhalten

Nach Todes¬≠f√§llen ist es auch nicht selten, dass in einem vertret¬≠baren Zeitraum kein Erbe der Verstor¬≠benen gefun¬≠denen werden kann. Gerade f√ľr Vermieter von Verstor¬≠benen kann es eine schwie¬≠rige Situa¬≠tion darstellen, wenn sie wieder in den Besitz ihrer Wohnung kommen wollen. Das Kammer¬≠ge¬≠richt Berlin urteilte in einem entspre¬≠chenden Fall, dass der Vermieter beim Nachlass¬≠ge¬≠richt eine Nachlass¬≠pfleg¬≠schaft beantragen kann und das Gericht diesen Anordnen muss, damit der Vermieter eventu¬≠elle Anspr√ľche geltend machen kann. Das gilt auch f√ľr F√§lle, bei denen wenig oder kein Verm√∂gen vorhanden ist (AZ: 19 W 102/17).

Ein Erbe aus einer Erbengemeinschaft nutzt Wohnung ‚Äď Rechte der Miterben

Nutzt im Fall einer Erben¬≠ge¬≠mein¬≠schaft ein einzelner Miterbe eine Immobilie teilweise oder ganz f√ľr sich selbst f√ľr Wohnzwecke, k√∂nnen daraus Anspr√ľche der Miterben erwachsen. Im verhan¬≠delten Fall setzten die Miterben beim Oberlan¬≠des¬≠ge¬≠richt Rostock durch, dass der Erbe, der die Immobilie nutzt, eine Entsch√§¬≠di¬≠gung zahlen muss. Voraus¬≠set¬≠zung ist aber ebenfalls eine entspre¬≠chende Mehrheits¬≠ent¬≠schei¬≠dung der Erben¬≠ge¬≠mein¬≠schaft (AZ: 3 U 67/17).

Staat als Immobilienerbe ‚Äď Kann eine Eigent√ľmergemeinschaft die Schulden des Erblassers eintreiben?

Speziell, wenn am Ende weniger √ľberbleibt als erwartet, sind Erbschaften eher nicht erfreu¬≠lich. Die Erben schlagen dann das Erbe h√§ufig aus und es f√§llt an den Staat. Gerade, wenn bei Erbschaften drauf¬≠ge¬≠zahlt werden muss, ist das der Fall und die √∂ffent¬≠liche Hand muss Geldmittel aufwenden. Der Bundes¬≠ge¬≠richtshof schr√§nkte dies nun ein. Die √∂ffent¬≠liche Hand m√ľsse als Allein¬≠erbe einer Wohnung nur bis zu einer gewissen Grenze aufkommen. Bestehen zum Beispiel Wohngeld¬≠schulden gegen¬≠√ľber einer Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaft, haftet der Staat nur mit dem vorhan¬≠denen Nachlass und nicht dar√ľber hinaus (Akten¬≠zei¬≠chen V ZR 309/17).

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