Die Bundesrepublik ist zu einem der weltweit bedeutendsten Immobilienmärkten aufgestiegen und liegt in dieser Hinsicht nur noch hinter den Vereinigten Staaten von Amerika. Rund zwei von drei Euro, die in Deutschland in 2019 in Immobilien investiert werden, kommen mittlerweile von institutionellen Investoren aus dem Ausland in den deutschen Markt. Dadurch wird eine hohe Nachfragesituation geschaffen, in der die Preise immer weiter ansteigen. Dazu kommt, dass es kaum einen Bereich gibt, in denen der Ansturm auf die begehrten Anlageobjekte nicht auf ein sehr knappes Angebot trifft. Daraus folgt: Es gibt weniger Immobilienverkäufe und die Umsätze sinken. Arcadis, eine führende globale Planungs- und Beratungsgesellschaft, unter anderem im Bereich Immobilien, zeigt das in ihrem aktuellen „Immobilienmarkt Deutschland Trendreport“, 1. Halbjahr 2019.
Der Trendreport der Arcadis zeigt, dass die Umsätze auf dem deutschen Immobilienmarkt in den ersten beiden Quartalen 2019 nur 20,5 Milliarden Euro erreichte. Das ist der geringste Wert der letzten fünf Jahre und etwa 24 % weniger als in den ersten zwei Quartalen von 2018. Im Vergleich zum Rekordjahr 2017 ging das Transaktionsvolumen bei Immobilien damit sogar um etwa 40 % zurück. Einige Teilbereiche wie Wohngebäude und Grundstücke konnten im direkten Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 sogar um 8 % zulegen und ein Transaktionsvolumen von 6,6 Milliarden Euro erreichen, allerdings reichte das nicht, um den Rückgang in den übrigen Bereichen auszugleichen. Für eine Wohneinheit, die 2018 noch 184.000 € kostete, musste in 2019 schon 208.000 € bezahlt werden.
In den übrigen Segmenten war dagegen ein deutlicher Umsatzrückgang zu verzeichnen. Bei Büroimmobilien reduzierte sich der Umsatz bedingt durch den allgemeinen Flächenmangel gemessen an den ersten zwei Quartalen des Rekordjahres 2017 um mehr als 50 %. In den ersten zwei Quartalen 2019 erreichte das Transaktionsvolumen noch etwa 7,1 Milliarden Euro. Pro Quadratmeter wurde 2019 aber deutlich mehr bezahlt, 500 Euro mehr als 2018 und sogar 1.150 Euro mehr als 2017. Im Segment Handel war ein Rückgang des Transaktionsvolumens von rund 25 % zu verzeichnen, hier waren es im 1. Halbjahr 2019 noch 3,2 Milliarden. Gegenüber 2018 stieg der mittlere Quadratmeterpreis aber um rund 600 Euro. Falk Schollenberger, Senior Advisor / Lifecycle Management bei Arcadis, sagt dazu: „Die Kapitalisierungsrate, also das Verhältnis des erzielbaren Nettoeinkommens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handelsimmobilien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durchschnittlich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.“ Der Einzelhandel habe aber weiter mit der zunehmenden Konkurrenz aus dem Versandhandelbereich zu kämpfen, deshalb sei im Handelsimmobilienmarkt mit erheblichen Restrukturierungen und Anpassungen zu rechnen.
Industrie- und Logistikimmobilien verfehlten in den ersten beiden Quartalen 2019 mit 2,5 Milliarden Euro nur knapp nur knapp das Vorjahresniveau. So sind beispielsweise Hotelimmobilien mit durchschnittlich 5,4 % Kapitalisierungsrate nach wie vor beliebte und renditeträchtige Investitionsobjekte. Allerdings fielen gerade Hotelimmobilien mit einem Gesamt-Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro auf ungefähr die Hälfte des Vergleichswertes aus dem Vorjahr. Zu sagen, in diesem Marktsegment lasse die Investitionslust nach, trifft es aber kaum – vor allem nicht in Großstädten – vielmehr zeigt sich hier der Mangel an passenden Objekten.
Marcus Herrmann, CEO Arcadis Europe Central sieht bislang kein Ende des Immobilienbooms in Deutschland. Das gegenwärtige Immobilienangebot macht aber unter Umständen einen Strategiewechsel nötig. „Das niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zunehmend auch den sogenannten B- und C‑Städten zuwenden“, so Herrmann. Mögliche Risiken für den Immobilienmarkt sieht er hauptsächlich in einer steigenden wirtschaftlichen Volatilität, in der Verunsicherung durch Handelskonflikte und in politischen Spannungen.
Deutschland ist in den kommenden Jahrzehnten ein Land der Erben. Enorme Vermögenswerte werden von einer Generation an die nächste weitergegeben. Den größten Wertanteil der Erbschaften machen dabei Immobilien aus, Häuser, Wohnungen oder Grundstücke. Denn kaum eine Immobilie in Deutschland ist noch unter einem sechsstelligen Betrag zu haben. Doch beim Erben gibt es immer wieder rechtliche Änderungen oder neue juristische Auslegungen, was die Sache mitunter nicht immer einfacher macht. Deshalb sollte man die gültige Rechtslage immer im Blick haben. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat daher in einer Extra-Ausgabe einige neue Urteile zum Thema Immobilienerbschaft zusammengestellt:
Bei Selbstbezug kann Ehegatten eine Immobilie völlig steuerfrei, Kindern mit gewissen Einschränkungen steuerfrei vererbt werden. Allerdings kann es bei dieser erbenfreundlichen Familienheim-Lösungen auch zu Einschränkungen kommen, wenn die Immobilie nicht als ein zusammengehörendes „Erbstück“ an die Erben übergeht. So entschied das Finanzgericht Düsseldorf in einem Fall, bei dem zwei aneinandergrenzende, aber im Grundbuch auf verschiedenen Blättern eingetragene Grundstücke, die gleichzeitig vererbt wurden, dass diese unterschiedlich behandelt werden müssen. So konnte das Grundstück mit dem Haus bei Selbstbezug steuerfrei vererbt werden, das direkt danebenliegende Gartengrundstück aber nicht, da es sich dabei ja nicht um ein Familienheim handelte (AZ: 4 K 1063/17).
Bisweilen müssen Erben erheblichen Aufwand betreiben, um eine Immobilie verwerten zu können. Durch Reparatur‑, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen wird der übertragene Wert unterm Strich geschmälert. In einem Fall musste ein Erbe einen größeren Ölschaden für über 10.000 Euro beseitigen. Ein Drittel davon wollte er steuerlich als Nachlassverbindlichkeiten absetzen. Das mit dem Streitfall betraute Finanzgericht Münster urteilte allerdings anders. Nur Verpflichtungen, die schon zum Zeitpunkt des Erbfalls in der Person des Erblassers begründet waren, seien abzugsfähig. Dies sei im vorliegenden Fall nicht zutreffend (AZ: 3 K 900/13).
Jeder Erbe ist grundsätzlich berechtigt, sein Erbe auszuschlagen und es nicht anzunehmen. Bevor man das aber tatsächlich tut, sollte man das gut überdenken. Zwei Frauen versprachen sich nichts vom Erbe ihrer gemeinsamen verstorbenen Schwester, einer vernachlässigten Mietwohnung, und verzichteten auf das Erbe. Im Nachhinein stellte sich aber heraus, dass am Ende immerhin noch rund 6.000 Euro übriggeblieben wären. Im Lichte dieser Erkenntnis wollten die Erbinnen ihre Ausschlagung zurücknehmen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf lehnte das aber ab. Auch wer ohne sichere Informationen über die Vermögenssituation vorschnell verzichtet, kann seinen Verzicht später nicht wieder rückgängig machen (AZ: 3 Wx 140/18).
Das Leben schreibt mitunter auch recht befremdliche Geschichten: Ein Mann, der seinen Bruder getötet hatte, wurde zu einer Freiheitsstrafe von knapp 10 Jahren verurteilt. Der Verurteilte besaß aber noch ein Wohnrecht im Haus seines verstorbenen Bruders. Damit wollte sich die Ehefrau des Getöteten, die selbst ebenfalls noch in dem Haus wohnte, nicht abfinden und verlangte, dass das Wohnrecht gelöscht wird. Der Rechtsstreit reichte bis zum Bundesgerichtshof. Dieser entschied schließlich, dass es für die Witwe eine unzumutbare Belastung darstelle, würde der Bruder des Getöteten sein Wohnrecht ausüben. Das Wohnrecht müsse aber nicht unbedingt gelöscht werden, es könne auch an einen Dritten abgetreten werden (AZ: V ZR 208/15).
Ein Ehe- oder Lebenspartner kann nach dem Tod des Partners in den Mietvertrag des Verstorbenen eintreten, wenn er mit diesem einen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Allerdings gibt es Kriterien dafür, wann es sich um einen gemeinsamen Haushalt handelt. Das ist nach Ansicht des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg nur dann der Fall, wenn die Wohnung wirklich der Lebensmittelpunkt war. Im Fall eines Paares, das seit mehr als 30 Jahren in Mexiko wohnte, seine Wohnung in Deutschland aber nur wenige Wochen pro Jahr nutzte, sah das Gericht keinen gemeinsam genutzten Haushalt und sah das Eintrittsrecht in den Mietvertrag durch den überlebenden Partner nicht als rechtmäßig an (AZ: 922 C 245/13).
Nach Todesfällen ist es auch nicht selten, dass in einem vertretbaren Zeitraum kein Erbe der Verstorbenen gefundenen werden kann. Gerade für Vermieter von Verstorbenen kann es eine schwierige Situation darstellen, wenn sie wieder in den Besitz ihrer Wohnung kommen wollen. Das Kammergericht Berlin urteilte in einem entsprechenden Fall, dass der Vermieter beim Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft beantragen kann und das Gericht diesen Anordnen muss, damit der Vermieter eventuelle Ansprüche geltend machen kann. Das gilt auch für Fälle, bei denen wenig oder kein Vermögen vorhanden ist (AZ: 19 W 102/17).
Nutzt im Fall einer Erbengemeinschaft ein einzelner Miterbe eine Immobilie teilweise oder ganz für sich selbst für Wohnzwecke, können daraus Ansprüche der Miterben erwachsen. Im verhandelten Fall setzten die Miterben beim Oberlandesgericht Rostock durch, dass der Erbe, der die Immobilie nutzt, eine Entschädigung zahlen muss. Voraussetzung ist aber ebenfalls eine entsprechende Mehrheitsentscheidung der Erbengemeinschaft (AZ: 3 U 67/17).
Speziell, wenn am Ende weniger überbleibt als erwartet, sind Erbschaften eher nicht erfreulich. Die Erben schlagen dann das Erbe häufig aus und es fällt an den Staat. Gerade, wenn bei Erbschaften draufgezahlt werden muss, ist das der Fall und die öffentliche Hand muss Geldmittel aufwenden. Der Bundesgerichtshof schränkte dies nun ein. Die öffentliche Hand müsse als Alleinerbe einer Wohnung nur bis zu einer gewissen Grenze aufkommen. Bestehen zum Beispiel Wohngeldschulden gegenüber einer Eigentümergemeinschaft, haftet der Staat nur mit dem vorhandenen Nachlass und nicht darüber hinaus (Aktenzeichen V ZR 309/17).
