382 Voraussetzungen für die Umlage von Betriebskosten

Betriebskosten können auf die Mieter umgelegt werden, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Abrechnung muss und kann nur erfolgen, wenn vereinbart ist, dass der Mieter Vorauszahlungen leistet beziehungsweise abgerechnet werden soll. Ist eine Betriebskostenpauschale oder eine sogenannte „Bruttomiete“ vereinbart, in der die Betriebskosten enthalten sind, entfällt die Abrechnung.

Betriebskostenverordnung zählt Betriebskosten auf

Welche Betriebskosten überhaupt umgelegt werden können, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Für die Wohnraummiete ist die dortige Aufzählung abschließend, das heißt Kostenpositionen, die dort nicht aufgeführt sind, kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

Mietvertrag muss Vereinbarung über Betriebskosten enthalten

Für eine wirksame Umlage können die umzulegenden Positionen entweder ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein oder im Mietvertrag auf § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Nach einer Entscheidung des BGH aus dem Februar 2016 reicht es auch aus, im Mietvertrag niederzulegen, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auf jeden Fall muss der Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung enthalten.

Umlagefähige Betriebskosten

Nach dem Betriebskostenkatalog aus § 2 BetrKV sind bei der Wohnraummiete nur diese Betriebskostenarten umlagefähig:
laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung
Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage
Kosten der zentralen Brennstoffversorgungsanlage
Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme
Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten
Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser
Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten
Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Beleuchtung
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Kosten für den Hauswart
Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage
Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
sonstige Betriebskosten

Marko Greitschus  / pixelio.de

Categories: Immo-News | Comments 810 Form der Betriebskostenabrechnung und Mindestangaben

Die Betriebskostenabrechnung hat den Zweck, einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran orientieren sich Form und Gestaltung der Betriebskostenabrechnung.

Mindestangaben in der Betriebskostenabrechnung

Um der Form zu genügen, muss eine Betriebskostenabrechnung folgende Mindestangaben enthalten:
Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
Angabe der abzurechnenden Wohnung
Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller
Zusammenstellung der Gesamtkosten
Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
Berechnung des Anteils des Mieters
Abzug der Vorauszahlungen
Die Abrechnungspositionen müssen geordnet und klar gegliedert aufgeführt sein, wobei sich der Vermieter am Katalog aus der Betriebskostenverordnung orientieren kann.

Nur formell wirksame Abrechnung wirkt fristwahrend

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erteilen (hierzu siehe unten). Nur eine formell wirksame Abrechnung, also eine Abrechnung, die die genannten Anforderungen erfüllt, wahrt die Abrechnungsfrist. Zudem kann der Vermieter nur aus einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung fordern. Solange der Vermieter keine formell wirksame Abrechnung vorlegt, wird ein eventueller Nachzahlungsanspruch nicht fällig.
Der BGH hat die formellen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung in den vergangenen Jahren immer mehr gelockert. So müssen etwa Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.

Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

Die als Betriebskosten umlegbaren Kostenpositionen sind nach dem jeweils gültigen Umlageschlüssel auf die Mieter zu verteilen. Der Schlüssel richtet sich nach dem Mietvertrag. So kann zum Beispiel eine Umlage nach Wohnfläche, Personenzahl (meistens nicht empfehlenswert), Anzahl der Wohnungen, Miteigentumsanteilen (bei vermieteter Eigentumswohnung) oder Verbrauch vereinbart sein. Für jede einzelne Betriebskostenart kann der Umlageschlüssel gesondert vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, sind die Kosten nach Wohnfläche zu verteilen. Eine Ausnahme hiervon gibt die Heizkostenverordnung (HeizkostenVO) vor: Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen zwingend nach Verbrauch abgerechnet werden.
Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen sollte darauf geachtet werden, mit dem Mieter denselben Verteilerschlüssel zu vereinbaren, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen den Wohnungseigentümern maßgeblich ist.

Vermieter muss Wirtschaftlichkeitsgrundsatz beachten

Bei der Umlage der Betriebskosten muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Dieser gilt für die Verursachung, Erfassung und Abrechnung der Betriebskosten. Dieser Grundsatz schreibt ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis vor. Nur solche Betriebskosten können umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Die Beweislast für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot trägt der Mieter, so der BGH.

Abrechnungsfrist: Ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums

Der Vermieter muss über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen. Für den frei finanzierten Wohnraum gilt eine Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Beendigung des Abrechnungszeitraums. Für das Jahr 2016 muss der Vermieter also spätestens bis zum 31.12.2017 eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung erteilen, wenn das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Ferner muss dem Mieter die Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt zugehen. Nach der Rechtsprechung reicht allerdings der Einwurf der Abrechnung in den Briefkasten des Mieters am Silvesterabend nicht mehr aus.
Erteilt der Vermieter bis zum Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskostenabrechnung, kann hat der Mieter bezüglich der weiteren Vorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Vermieter eine formell wirksame Abrechnung erstellt hat.
Eine verspätet vorgelegte Abrechnung kann keinen Nachzahlungsanspruch des Vermieters begründen. Ergibt die verspätete Abrechnung ein Guthaben für den Mieter, muss der Vermieter dieses aber ausbezahlen.

Korrektur der Betriebskostenabrechnung

Solange die Abrechnungsfrist noch läuft, kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung auch zu Lasten des Mieters korrigieren, etwa wenn er sich verrechnet hat oder umlagefähige Positionen zunächst nicht abgerechnet hat. Eine Korrektur zu Lasten des Mieters während der Abrechnungsfrist ist selbst dann möglich, wenn der Vermieter bereits ein Guthaben an den Mieter ausgezahlt hat. Das hat der BGH sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete entschieden.
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter die Abrechnung nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren. In besonderen Ausnahmefällen kann es dem Mieter aber nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich bei offensichtlichen Fehlern auf diese Frist zu berufen, so der BGH.

Thorben Wengert  / pixelio.de

Categories: Immo-News | Comments 377 Streit über Äußerungen auf Eigentümerversammlung ist WEG-Sache

Gerichtliche Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern über den Widerruf oder die Unterlassung von Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung sind WEG-Sachen, es sei denn, es besteht offenbar kein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.

Hintergrund: Umstrittene Äußerungen auf Eigentümerversammlung

Ein Wohnungseigentümer verlangt von einem anderen Eigentümer aus derselben Gemeinschaft die Unterlassung und den Widerruf von Äußerungen, die dieser auf einer Eigentümerversammlung getätigt hat. Das AG Buxtehude, das im Bezirk des OLG Celle liegt, hat die Klage abgewiesen.
Gegen dieses Urteil hat der unterlegene Eigentümer Berufung beim LG Stade eingelegt. Das LG Stade hat die Berufung als unzulässig verworfen. Es handle sich um eine WEG-Streitigkeit gemäß § 43 Nr. 1 WEG. Für Berufungen in WEG-Sachen im Bezirk des OLG Celle sei das LG Lüneburg als zentrales WEG-Berufungsgericht zuständig.

Entscheidung: Streit ist WEG-Sache

Bei dem Streit der Wohnungseigentümer über Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine WEG-Sache im Sinne von § 43 Nr. 1 WEG.
Zu den Wohnungseigentumssachen gehören gemäß § 43 Nr. 1 WEG unter anderem Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander; diese Bestimmung ist weit auszulegen. Ausschlaggebend für die Zuständigkeit des Gerichts ist nicht die jeweilige Rechtsgrundlage, aus der die Ansprüche hergeleitet werden, sondern allein der Umstand, ob das von einem Wohnungseigentümer in Anspruch genommene Recht oder die ihn treffende Pflicht in einem inneren Zusammenhang mit einer Angelegenheit steht, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer erwachsen ist.
Ob Streitigkeiten wegen unwahrer Tatsachenbehauptungen oder ehrverletzender Meinungsäußerungen Wohnungseigentumssachen sind, wird unterschiedlich beurteilt.
Dem BGH zufolge liegt eine WEG-Streitigkeit vor, wenn ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung beziehungsweise auf Widerruf von Äußerungen in Anspruch genommen wird, die er in einer Eigentümerversammlung getätigt hat, es sei denn, ein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ist offensichtlich nicht gegeben.
Äußerungen eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung stehen in aller Regel in einem Zusammenhang mit den sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer. Der Zusammenhang ergibt sich daraus, dass die Eigentümerversammlung das Willensbildungsorgan der Gemeinschaft ist. Sie dient der Erörterung und Beschlussfassung. Äußerungen in der Eigentümerversammlung tragen zur Meinungsbildung innerhalb der Gemeinschaft bei.
Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass eine Äußerung eines Wohnungseigentümers in keinem Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis steht. Davon kann aber nur ausnahmsweise dann ausgegangen werden, wenn die Äußerung nur gelegentlich der Eigentümerversammlung getätigt wird. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor.

Verweisung an zuständiges Gericht ausnahmsweise möglich

Da es sich bei der vorliegenden Streitigkeit um eine WEG-Sache handelt, ist für die Entscheidung über die Berufung das LG Lüneburg als zentrales WEG-Berufungsgericht zuständig. Gleichwohl hätte das unzuständige LG Stade die Berufung nicht ohne Weiteres verwerfen dürfen, sondern die Sache an das LG Lüneburg verweisen müssen. Zwar kann eine beim falschen Gericht eingelegte Berufung grundsätzlich nicht an das richtige Gericht verwiesen werden. Das gilt aber nicht ausnahmslos. Ist – wie im vorliegenden Fall – für eine Fallgruppe noch nicht geklärt, ob es sich um eine WEG-Sache handelt oder nicht und kann man hierüber mit guten Gründen unterschiedlicher Auffassung sein, kommt ausnahmsweise eine Verweisung an das zuständige Gericht in Betracht.
(BGH, Beschluss v. 17.11.2016, V ZB 73/16)

Andrea Damm / pixelio.de

Categories: Immo-News | Comments 809 Verkehrssicherungspflicht bei Eis und Schnee

Der Winter hat in Deutschland Einzug gehalten. Eigentümer und Mieter sollten bei Eis und Schnee ganz besonders an die Verkehrssicherungspflicht denken. Die zentrale Frage lautet: Wen trifft die Räum- und Streupflicht?

Die Beseitigung von Schnee und Eis ist in der Regel Aufgabe des Grundstückseigentümers oder Vermieters, denn diesem obliegt die Verkehrssicherungspflicht. Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Zur Übertragung der Verkehrssicherungspflicht reicht es nicht aus, wenn die Räum- und Streupflicht in der Hausordnung geregelt ist.

Der Vermieter muss aber nicht selbst zu Schippe und Streumitteln greifen. Er kann die Arbeiten durch einen Hausmeister erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumdienst oder Hausmeisterdienst beauftragen und dadurch seine Verkehrssicherungspflicht erfüllen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Vermieter muss Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht kontrollieren

Aber auch wenn der Vermieter seine Verkehrssicherungspflicht auf den Mieter abwälzt, muss er kontrollieren, ob der Mieter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen ist. Wenn er dies nicht tut und der Mieter nur unzureichend geräumt oder gestreut hat, haftet der Vermieter unter Umständen im Schadensfall.
Grundsätzlich muss der Streupflichtige einige Vorgaben beachten. Diese finden sich meistens in städtischen Satzungen.

Wann geräumt werden muss

Werktags muss der Winterdienst in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 beziehungsweise 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen (zum Beispiel Kneipen, Restaurants oder Kinos) muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden, um der Verkehrssicherungspflicht zu genügen.

Wo geräumt werden muss

Geräumt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mindestens auf einer Breite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Fußgänger aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden. Wege zu Mülltonnen oder Garagen müssen auf einer Breite von mindestens einem halben Meter begehbar gemacht werden.

Streupflicht bei Glatteis

Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. In vielen Städten sind Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals geräumt und gestreut werden. Wenn die Schneebeseitigung wegen anhaltenden Schneefalls sinnlos ist, entfällt die Räumpflicht. Im Streitfall muss der Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen, wenn er sich nicht dem Vorwurf aussetzen will, er habe seine Verkehrssicherungspflicht verletzt.
Mieter muss für Vertretung sorgen

Wenn der Mieter laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch verhindert ist, muss er sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.

Unfall durch Verletzung der Räum- und Streupflicht

Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, kann der gestürzte Passant unter Umständen Schadensersatz und Schmerzensgeld verlangen, wenn die Räumpflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat der betroffene Passant jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden, auch wenn eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht festgestellt werden konnte.

uschi dreiucker / pixelio.de

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