Der Winter naht. Jetzt heißt es wieder Heizung aufdrehen und sich mit einem wärmenden Tee oder einer heißen Schokolade auf dem Sofa einkuscheln. Dabei können Sie gleich unsere Spartipps nachlesen, vielleicht ist etwas für Sie dabei.
Mit einer Dämmung rund ums Haus kann leicht Energie eingespart werden. Schon allein die Dämmung des Dachs senkt den Verbrauch um mehr als 15 Prozent. Das Sanieren der Fassade bringt Ihnen gute 25 Prozent ein. Auch Isolierglasfenster können bis zu 15 Prozent einsparen. Die Schwachstelle bei älteren Immobilien ist meistens der Keller. Hier lohnt es sich die Kellerdecke, ‑wände und ‑böden zu isolieren. Das spart nochmal 15 Prozent der Heizenergie ein.
Nicht nur am Haus, sondern auch im Haus können energiesparende Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden. Eine Solaranlage für Warmwasser, zum Beispiel, kann Ihre Kosten bis zu 20 Prozent reduzieren. Auch eine thermische Solaranlage wäre denkbar. Sie hilft bei der Warmwasserbereitung und unterstützt das Heizsystem. Mit Hilfe von Solarkollektoren wandelt die Anlage die Sonneneinstrahlung in Wärmeenergie um. Im Sommer gewinnen Sie somit die meiste Energie während im Winter die Sonneneinstrahlung geringer ist. Hier ist es durchaus sinnvoll einen Fachmann zu befragen. Denn jede Immobilie ist anders und braucht eine auf sie abgestimmte Solaranlage.
Ein weiteres Einsparpotenzial bringen Öl- und Gasbrennwertkessel, Holzheizkessel sowie Erdwärmepumpen. Über Letztere können Sie sich gerne in unserem Blogbeitrag „Effizient und umweltschonend heizen mit Erdwärmepumpen“ informieren.
Allgemein lässt sich festhalten, dass regenerative Energien wie Wasser, Sonne und Wind für mehr Unabhängigkeit von der Preisentwicklung der altbewährten Brennstoffe Öl oder Gas sorgen. Photovoltaik‑, Erdwärmepumpen oder Solaranlagen machen es möglich und helfen maßgeblich dabei die Energiekosten zu senken. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bietet hier spezielle Förderungen an.
Bietet der Vermieter bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung pflichtwidrig nicht an, führt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung. Seine gegenteilige Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin verlangt von den Mietern die Räumung einer Wohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 1985. Die GbR hat das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, 1991 erworben.
Zweck der Gesellschaft ist laut Gesellschaftsvertrag „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige auch schon verkauft wurden. Die Wohnung der Mieter ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.
Am 30.9.2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis. Sie begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der (Gründungs-)Gesellschafter.
Die Mieter meinen, der Eigenbedarf sei nur vorgetäuscht. Zudem habe die GbR ihre Anbietpflicht verletzt, weil sie den Mietern eine seit April 2014 leerstehende Wohnung im Erdgeschoss nicht angeboten habe. Die Eigenbedarfskündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich.
Amts- und Landgericht haben die Räumungsklage abgewiesen. Das Amtsgericht meint, die GbR habe es treuwidrig versäumt, den Mietern die verfügbare Alternativwohnung anzubieten. Dies habe nach der Rechtsprechung des BGH zur Folge, dass die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei.
Das Landgericht ist der Auffassung, wegen des unter anderem in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutzes des Mieters dürfe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag nicht wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehöriger kündigen. Mit dieser Auffassung weicht das Landgericht bewusst von der Rechtsprechung des BGH ab, der Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters für möglich hält.
Der BGH bleibt bei seiner Auffassung, dass auch der Eigenbedarf eines GbR-Gesellschafters eine Kündigung rechtfertigen kann. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können.
Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Vermieterin den Mietern eine andere, leerstehende Wohnung nicht angeboten hat.
Zwar muss ein Vermieter die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich halten. Er muss dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.
Verletzt der Vermieter diese sogenannten Anbietpflicht, hatte dies nach bisheriger Auffassung des BGH (Urteil v. 9.7.2003, VIII ZR 311/02) zur Folge, dass die — an sich berechtigte — Kündigung unwirksam wird. An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Auch bei Verletzung der Anbietpflicht bleibt die Eigenbedarfskündigung wirksam. Der Mieter kann allenfalls noch Schadensersatz verlangen, etwa die Erstattung von Umzugs- und Maklerkosten.
(BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15)
Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche in einer vermieteten Wohnung kann der Vermieter nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Er muss sie über zehn Jahre abschreiben.
Ein Vermieter hatte in drei vermieteten Wohnungen die Einbauküchen, bestehend aus Herd, Spüle, Einbaumöbeln, Arbeitsplatte, Kühlschrank und Dunstabzugshaube, ersetzt. Die hierfür aufgewendeten Kosten von 3.000 Euro pro Wohnung wollte er als Werbungskosten („Erhaltungsaufwand“) sofort absetzen.
Das Finanzamt ließ aber nur die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle zum sofortigen Abzug zu, ebenso die Kosten für die Elektrogeräte als geringwertige Wirtschaftsgüter. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel verteilte das Finanzamt hingegen auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren.
Die Aufwendungen für den Austausch einer Einbauküche sind insgesamt über zehn Jahre abzuschreiben.
>Bisher war der BFH im Hinblick auf die in einer Einbauküche verbaute Spüle anderer Auffassung, weil er diese als Gebäudebestandteil angesehen hat. Ebenso hat er dies nach Maßgabe regional unterschiedlicher Verkehrsauffassung auch für den Küchenherd gesehen. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.
Nun hat der BFH seine Auffassung geändert. Er sieht Spüle und Herd wegen geänderter Ausstattungspraxis nicht mehr als Gebäudebestandteil an. Vielmehr betrachtet der BFH die einzelnen Elemente einer Einbauküche einschließlich Spüle, Herd und aller fest eingebauten elektrischen Geräte nun als einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) steuerlich zu berücksichtigen.
Soweit das Finanzamt dem Vermieter für Herd und Spüle sowie die Elektrogeräte einen sofortigen Abzug zugestanden hat, konnte der BFH im konkreten Fall aber nichts mehr ändern, weil zugunsten des Vermieters das sogenannte Verböserungsverbot greift.
Fersing / pixelio.de
Nach einer Betriebskostenabrechnung kann der Mieter Einsicht in die Original-Abrechnungsbelege verlangen. Er muss sich auch dann nicht mit Kopien begnügen, wenn die Wohnung weit vom Sitz des Vermieters entfernt liegt, so das LG Kempten.
Die Vermieterin eine Wohnung verlangt vom Mieter eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung.
Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung verlangte der Mieter Einsicht in die Unterlagen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Die Vermieterin weigerte sich wegen großer Entfernung zwischen ihrem Sitz und dem Ort der Wohnung, dem Mieter die Original-Belege zur Einsicht vorzulegen, sondern verwies den Mieter auf die Übersendung von Kopien. Der Mieter weigert sich mangels Vorlage der Original-Belege, die Nachzahlung zu leisten.
Entscheidung: Mieter darf Originale einsehen
Die Klage der Vermieterin bleibt erfolglos. Der Mieter kann die Nachzahlung verweigern, solange ihm die Vermieterin die Einsicht in die Original-Belege vorenthält.
Das Recht des Mieters, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, erstreckt sich grundsätzlich auf die Originalunterlagen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter – wie hier – aufgrund der großen Entfernung zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Ort der Wohnung die Vorlage der Unterlagen am Mietobjekt verlangen kann. Auch in diesen Fall muss er sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.
Solange ein Vermieter dem Mieter die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung nicht in der gebotenen Weise ermöglicht, kann der Mieter gegenüber der Nachforderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.
Welche Folgen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts im Falle der Verweigerung der ordnungsgemäßen Belegeinsicht nach sich zieht, ist umstritten. Nach Auffassung des Gerichts stellt das Zahlungsverlangen des Vermieters in diesem Fall unzulässige Rechtsausübung dar, so dass eine Zug-um-Zug-Verurteilung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vorgesehen ist, ausscheidet und die Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs verneint wird.
Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Einsichtsgewährung der Pflicht des Mieters, den Betriebskostensaldo auszugleichen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verweigerung der Belegeinsicht eine vertragliche Nebenpflicht verletzt. Bei einer Zug-um-Zug-Verurteilung wäre der Mieter verpflichtet, nach Einsicht in die Belege die Nachforderung zu bezahlen. Im Grunde hätte er daher sogleich nach Einsicht und damit gegebenenfalls vor der Überprüfung des Ergebnisses der Einsicht die Zahlung zu leisten.
Ein gewisser Ausweg für den Mieter wäre die Zahlung unter dem Vorbehalt der weiteren Prüfung. Dieser Weg ist aber nicht zufriedenstellend, denn der Mieter wäre gezwungen, bei berechtigten Beanstandungen Klage auf Rückzahlung zu erheben. Er müsste dann aktiv einen Prozess führen. Indes ist dies in einem solchen Fall Sache des Vermieters, denn die Vorlage der Belege zwecks Prüfung ist der Erfüllung des etwaigen Zahlungsanspruches voran zu stellen.
