819 Hausmusik ist erlaubt – mit gewissen Grenzen

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Musizieren in der Wohnung ist grundsätzlich zulässig und von den Nachbarn in einem gewissen Rahmen hinzunehmen. Zwei bis drei Stunden täglich nennt der BGH (Bundesgerichtshof) als groben Richtwert.

 

Hintergrund

Die Bewohner eines Reihenhauses verlangen, dass sie das als Lärmbelästigung empfundene Trompetenspiel aus dem benachbarten Reihenhaus nicht mehr hören.

Der Nachbar ist professioneller Trompeter. Er übt im Erdgeschoss und in einem Probenraum im Dachgeschoss Trompete, nach eigenen Angaben maximal drei Stunden am Tag und regelmäßig nicht mehr als an zwei Tagen pro Woche unter Einhaltung von Mittags- und Nachtruhe. Zudem gibt er zwei Stunden wöchentlich Trompetenunterricht.

Nach den Feststellungen des Landgerichts bei einem Ortstermin ist das Trompetenspiel im angrenzenden Wohnzimmer nicht und im Schlafzimmer leise zu hören, wenn der Nachbar im Dachgeschoss musiziert. Wenn der Nachbar in seinem Wohnzimmer musiziert, ist dies im angrenzenden Wohnzimmer in schwacher Zimmerlautstärke zu vernehmen. Anhand dieser Feststellungen hat das Landgericht dem Nachbarn untersagt, im Haus Musikunterricht zu erteilen und außerhalb des Dachgeschosses zu musizieren. Für das Dachgeschoss hat es das Trompetespielen montags bis freitags nur für maximal zehn Stunden pro Woche außerhalb der Ruhezeiten erlaubt sowie an maximal acht Samstagen oder Sonntagen für jeweils eine Stunde.

 

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit dorthin zurück, weil das Landgericht einen zu strengen Maßstab angelegt hat.

Grundsätzlich steht den Klägern gegenüber dem Nachbarn, der sie durch das Musizieren stört, ein Unterlassungsanspruch zu. Der Abwehranspruch ist aber ausgeschlossen, wenn die mit dem Musizieren verbundenen Beeinträchtigungen nur unwesentlich sind.

Bei dieser Betrachtung hat das Landgericht zu streng geurteilt. Das häusliche Musizieren ist eine übliche Freizeitbeschäftigung, die aus der maßgeblichen Sicht eines „verständigen Durchschnittsmenschen“ in gewissen Grenzen hinzunehmen ist. Musik kann einen wesentlichen Lebensinhalt bilden und gehört wie viele andere übliche Freizeitbeschäftigungen auch zur grundrechtlich geschützten freien Entfaltung der Persönlichkeit. Auf der anderen Seite soll die eigene Wohnung die Möglichkeit zu ungestörter Ruhe und Entspannung bieten. Der Ausgleich zwischen diesen widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann letztlich nur durch eine ausgewogene zeitliche Begrenzung des Musizierens erreicht werden. Dabei gilt für Berufsmusiker, die zuhause üben, und Hobbymusiker der gleiche Maßstab.

Wie die zeitliche Regelung im Einzelnen auszusehen hat, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Grober Richtwert sind zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils außerhalb der üblichen Ruhezeiten in der Mittagszeit und nachts. Auch die zeitlich begrenzte Erteilung von Musikunterricht kann je nach Ausmaß der Störung noch als sozialadäquat anzusehen sein.

Wenn geeignete Nebenräume zum Musizieren zur Verfügung stehen, aus denen die Musik deutlich weniger zu hören ist, kann das Musizieren in den Hauptwohnräumen zeitlich stärker einzuschränken sein. Vollständig untersagt werden kann das Musizieren in den Hauptwohnräumen des Hauses kann aber nicht. Auch ein nahezu vollständiger Ausschluss des Musizierens für die Abendstunden und das Wochenende kommt nicht in Betracht, denn gerade abends und am Wochenende finden Berufstätige und Schüler Zeit zum Musizieren.

Anhand dieser Vorgaben muss nun das Landgericht neu darüber entscheiden, zu welchen Zeiten der Nachbar zur Trompete greifen darf.

(BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 143/17)

Quelle: haufe.de

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Hannes Rasp Categories: Wissen-Spezial | Comments 818 Wann der Vermieter in die Wohnung darf

Manchmal muss man seinem Vermieter die Wohnungstür öffnen – häufig aber nicht. Wichtig ist, dass der Vermieter ein begründetes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann.

Niemand mag es, wenn der Vermieter unangemeldet vor der Tür steht. Bei Caroline W. stand er eines Tages sogar mitten im Zimmer. Mit seinem Zweitschlüssel hatte sich der Mann Zutritt zur Ein-Zimmer-Wohnung verschafft, ohne Zustimmung der Kölner Studentin. Er habe sich Sorgen um W.s Wohlbefinden gemacht und nur mal nach dem Rechten sehen wollen, erklärte er.

Wann Vermieter die Wohnungen ihrer Mieter betreten dürfen oder Zugang zur Wohnung gewährt bekommen müssen, ist nicht bis ins Letzte juristisch geregelt. Klar ist: Aktionen wie die des Vermieters aus Köln gehen gar nicht. Es gibt trotz einiger widersprüchlicher Urteile Richtersprüche, an denen sich Mieter orientieren können, wenn der Vermieter in die Wohnung will. Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter hinein – wenn er sich vorher ankündigt.

Das Amtsgericht München urteilte im Jahr 2016, dass der Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, sich ein Bild vom Zustand der von ihm vermieteten Wohnung zu machen (Az.: 461 C 19626/15). Maßgeblich ist dabei, dass er einen berechtigten Grund für eine Besichtigung hat – dass zum Beispiel ein muffiger Geruch von der Wohnung ausgeht, der auf einen Schimmelbefall hindeutet. Was vor Gericht als berechtigter Besichtigungsgrund gewertet wird, ist allerdings nicht immer klar. Im Zweifel sollten Mieter deshalb besser die Tür öffnen, raten Anwälte. Immerhin urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2015, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter ihm ohne gute Gründe den Zutritt zur Wohnung verwehrt (Az.: VII ZR 281/13).

Vermieter dürfen keine Fotos der Privaträume aufnehmen

Ein guter Grund für eine Wohnungsbesichtigung ist etwa, wenn der Mieter einen Schaden meldet, etwa einen Wasserschaden im Badezimmer. Der Vermieter darf sich dann persönlich ein Bild von der Lage machen. Er kann stattdessen auch direkt Handwerker vorbeischicken. Wer den Vermieter oder den Handwerker nicht hinein lässt, verwirkt unter Umständen ein Mietminderungsrecht. Die beiden konnten den Schaden so schließlich nicht begutachten und dementsprechend auch nicht entscheiden, wie man ihn beheben kann.

Auch wenn Messgeräte abgelesen werden, müssen Mieter ihre Wohnungstür öffnen. Soll die Wohnung verkauft werden, darf der Vermieter zudem Makler und Interessenten durch die Zimmer führen. Mieter müssen ihnen Zutritt gewähren – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen: So muss der Vermieter seinen Besuch ankündigen, je nach Dringlichkeit der Besichtigung zwischen 24 Stunden und 14 Tagen im Voraus. Außerdem muss er darauf achten, seinem Mieter möglichst wenige Unannehmlichkeiten zu bereiten. Er darf Makler-Termine zum Beispiel nicht so legen, dass sie mitten in die Arbeitszeit des Mieters fallen. Andererseits müssen Mieter einen Alternativtermin nennen, wenn ihnen ein Vorschlag des Vermieters nicht passt. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt aus dem Jahr 2002 sind Besichtigungen an bis zu drei Werktagen pro Monat in Ordnung (NZM 2002, 696). Die Termine dürfen jeweils bis zu einer Dreiviertelstunde dauern.

Was Vermieter unter keinen Umständen tun dürfen: Fotos der Privaträume ihrer Mieter aufnehmen, zum Beispiel für Online-Inserate. Das verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter, urteilte das Landgericht Frankenthal im Jahr 2009 (Az.: 2 S 218/09). Die Wohnungstür aufbrechen darf man als Vermieter hingegen unter ganz bestimmten Umständen: wenn Gefahr in Verzug ist oder man befürchtet, dass sich der Mieter in einer Notlage befindet. Das geht aus einer Entscheidung des Thüringischen Verfassungsgerichtshofs aus dem Jahr 2004 hervor (NZM 2004, 416). Gehen Vermieter aus anderen Gründen mit dem Brecheisen bei ihrem Mieter vorbei, etwa weil dieser dem Stromableser nicht die Tür geöffnet hat, riskieren sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Quelle: capital.de

Hannes Rasp Categories: Wissen-Spezial | Comments 816 Die 10 Städte mit den höchsten Mieten weltweit

Mietpreisbremse? In diesen Metropolen hilft beim bezahlbaren Wohnraum eigentlich nur eins: Ein fetter Gehaltsscheck. Dies sind die zehn Städte mit den höchsten Mieten der Welt.

Sage mir, wo du wohnst und ich sage dir, wie viel du verdienst – manche Wohnungsmärkte gleichen exklusiven Clubs mit unerbittlichen Türstehern. In diesen Metropolen und Finanzzentren haben selbst Gutverdiener Probleme, bezahlbaren Wohnraum zu finden. 20 Prozent mehr Miete binnen eines Jahres? 3700 US-Dollar für eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Wohnung? In den zehn Städten mit den höchsten Mieten weltweit 2018 sind diese Zahlen brutale Realität.

Die Deutsche Bank untersuchte in ihrem siebten alljährlichen Index „Mapping the World’s Prices“ das Preisniveau und den Lebensstandard in 50 Städten, die für den globalen Finanzmarkt von Bedeutung sind. Die Analysten nahmen dabei unter anderem die monatlichen Kosten für die Unterkunft unter die Lupe. Auch wenn die Mietpreise etwas anderes vermuten lassen: Geschaut wurde nicht nach Penthäusern, sondern nach Wohnungen mit zwei Schlafzimmern im mittleren Preissegment.

In diesen zehn Städten werden 2018 die höchsten Mieten verlangt:

#10: Singapur

Singapur eröffnet wie im Vorjahr die Top 10 der Städte mit den höchsten Mieten. Zwar verteuerten sich die durchschnittlichen Wohnpreise in dem südostasiatischen Stadtstaat um fünf Prozent auf aktuell 1974 Dollar. Das reicht im „Mapping the World’s Prices 2018“-Index aber gerade einmal dafür, im weltweiten Vergleich nicht an Boden zu verlieren. Im Vergleich zu New York City ist das Wohnen in Singapur aber immer noch vergleichsweise erschwinglich. Die Durchschnittswohnung kostet hier 69 Prozent des Äquivalents in New York.

#9: Dublin, Irland

Mieter in Dublin brauchen starke Nerven – und tiefe Taschen. Das Mietniveau ist laut dem DB-Index binnen eines Jahres um erschreckende 21 Prozent gestiegen. Ein durchschnittliches Drei-Zimmer-Apartment in der irischen Hauptstadt kostet demnach aktuell 2048 Euro. Das sind über 400 Euro mehr als noch 2014. Die Nachfrage bestimmt den Preis. Dublin ist dank seiner Steuerpolitik EU-Zentrale von US-Tech-Konzernen wie Apple und Yahoo. Die Stadt stieg in dem Mietindex um vier Plätze.

#8: Sydney, Australien

Mieter in Sydney dürfen hingegen etwas durchatmen. Die Miete verringerte sich um vier Prozent auf nun 2052 Dollar. 2016 lag der Durchschnittspreis für die Modellwohnung noch bei 2440 Dollar. Allerdings hatte sich da die Miete binnen eines Jahres um über 500 Dollar pro Monat erhöht.

#7: Boston, USA

In Boston gingen die Mietpreise ebenfalls leicht zurück. Eine Drei-Zimmer-Wohnung im mittleren Preissegment kostet in der Universitätsstadt laut dem DB-Index 2164 Dollar. Das sind drei Prozent weniger als 2017. In den vergangenen drei Jahren sind die Mieten sogar um acht Prozent gesunken. Eine Wohnung in Boston kostet 76 Prozent einer vergleichbaren Unterkunft in New York.

#6: Zürich, Schweiz

Zürich ist der größte Finanzplatz der Schweiz. Wer hier Präsenz zeigen will, muss Lebenshaltungskosten zahlen, die zu den höchsten der Welt gehören. Bei der Miete aber verzeichnete die Analyse der Deutschen Bank einen deutlichen Rückgang. Der monatliche Wohnungspreis verringerte sich um sieben Prozent auf 2337 Dollar. 2014 hatte die Durchschnittsmiete noch bei 3000 Dollar gelegen.

#5: London, Vereinigtes Königreich

Der bevorstehende Brexit und die damit verbundene Unsicherheit lässt die Preise in London sinken. Das gilt auch für die Mieten. Minus acht Prozent verzeichnet der „Mapping the World’s Prices 2018“-Index. Demnach kostet das durchschnittliche Drei-Zimmer-Apartment in der britischen Hauptstadt aktuell 2410 Dollar. Noch vor drei Jahren waren es 2898 Dollar, ein Minus von 17 Prozent. London verschlechterte sich in dem Mietranking um einen Platz.

#4: Paris, Frankreich

Zwei Plätze nach oben ging es hingegen für Paris. Das Mietniveau liegt bereits bei 87 Prozent der Preise in New York. 2483 Dollar werden aktuell in der französischen Hauptstadt für ein Drei-Zimmer-Apartment verlangt. Das sind acht Prozent mehr als 2018 und 15 Prozent mehr als vor drei Jahren.

#3: New York City, USA

Die Mietpreise in New York stagnieren. Im Drei-Jahres-Vergleich verzeichnet der DB-Index keine Veränderung. Im Vergleich zu 2017 sanken die Mieten leicht um zwei Prozent. Das ändert aber kaum etwas an der Tatsache, dass Wohnen in der inoffiziellen Hauptstadt der Welt ein Luxus ist. 2854 Dollar kostet hier eine durchschnittliche Wohnung mit zwei Schlafzimmern. In den USA geht es aber noch teurer.

#2: San Francisco, USA

Für alteingesessene Einwohner ist die Nähe San Franciscos zum Silicon Valley mittlerweile ein Fluch. Immer weniger Menschen können sich die Mietpreise leisten. Der DB-Index verzeichnete erneut ein Plus, dieses Mal in Höhe von sechs Prozent. 3664 Dollar müssen Mieter für eine Drei-Zimmer-Wohnung im mittleren Preissegment monatlich hinblättern. Das sind 128 Prozent mehr als in New York und rund doppelt so viel wie in Dubai oder Tokio. Dennoch rutschte San Francisco von Platz eins des Rankings ab.

#1: Hongkong

Hongkong ist der teuerste Wohnungsmarkt der Welt. 2014 zahlten Mieter in der ehemaligen Kronkolonie noch durchschnittlich 3077 Dollar für ihre Wohnung. 2018 sind die Mietpreise bei 3737 Dollar angelangt. Sie verteuerten sich seit 2017 um 15 Prozent. Im Jahr davor lag das Plus bei 18 Prozent. Eine Wohnung in Hongkong ist fast ein Drittel teurer als in New York. Für die Monatsmiete bekäme man in Kopenhagen oder Amsterdam zwei Wohnungen. Für gleich drei Wohnungen würde es in Berlin, Wien und Edinburgh reichen.

Quelle: capital.de / Nina Jerzy
Bild: Shutterstock

Hannes Rasp Categories: Immo-News 817 Indikator für Preisblasen am Wohnungsmarkt

Wann drohen Preisblasen?

Seit einiger Zeit wird heftig diskutiert, ob es am Wohnungsmarkt in Deutschland eine Preisblase gibt oder zumindest eine droht. Klar ist: nicht jeder Preisanstieg birgt die Gefahr einer Blase. Andererseits gibt es aber keine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase. Die Wahrscheinlichkeit für eine Blase ist aber umso höher, je eher

• die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen,
• die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen,
• in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden,
• immer mehr Kredite aufgenommen werden.

Diese vier Indikatoren – Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum BIP – beobachtet der empirica-Blasenindex vierteljährlich. Die (regionale) Blasengefahr steigt dann, wenn die entsprechenden Vergleichswerte aus dem Jahr 2004 bzw. die empirica-Neubauprognose signifikant überschritten werden. Das Jahr 2004 steht für eine „Normalphase“, in der niemand eine Preisblase vermutet hat und der Markt eher leicht unterbewertet war.

Blasenindex__Q22018

Quelle: https://www.empirica-institut.de/

Hannes Rasp Categories: Immo-News | Comments