Bis in die 1950er Jahre war es in Deutschland nicht möglich, eine einzelne Wohnung zu besitzen. Es konnten nur ganze Häuser und in manchen Bundesländern auch Stockwerke als Besitz registriert und somit verkauft bzw. käuflich erworben werden.
Um diesen Missstand zu ändern wurde 1951 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschlossen. In diesem ist der Besitz von Wohnungen und die damit verbundene Frage des gemeinsamen Umgangs mehrerer Besitzer eines Mehrfamilienhauses genau geregelt.
Seitdem kann ein Mehrfamilienhaus, das juristisch gesehen eine Einheit ist, in seine Wohnungen aufgeteilt werden, so dass diese auch einzeln verkauft werden können. Diese Handlung wird Aufteilung genannt. Sie muss notariell beurkundet werden und es müssen bestimmte Voraussetzungen vorhanden sein, damit man das Objekt überhaupt aufteilen darf.
Beispielsweise muss es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) geben, um ein Mehrfamilienhaus in Wohnungen aufzuteilen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt wie es der Name schon sagt, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind und damit als vom Rest des Hauses getrenntes Eigentum qualifizieren. Das klingt heutzutage etwas merkwürdig, lässt sich aber historisch leichter erklären: früher gab es in Wohnungen manchmal keine eigenen WCs, sondern eine Toilette je Stockwerk. Mehrere Einheiten mussten sich eine Toilette teilen. Eine solche Raumplanung würde keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erhalten, da die Wohnungen nicht über ihre eigene Toilette verfügen und somit nicht in sich geschlossen sind. Über die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die durch das Bauamt ausgestellt wird, ist sichergestellt, dass jede Einheit einen eigenen Zugang zum Treppenhaus hat und räumlich durch Wände vom Rest des Hauses abgetrennt ist. Die genauen Anforderungen einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sind im WEG und über Verwaltungsvorschriften geregelt.
Ein Aufteilungsplan muss ebenfalls vorhanden und von der Baubehörde genehmigt worden sein, um eine Immobilie aufteilen zu können. Im Aufteilungsplan sind Grundrisse, Lageplan und allgemeine Informationen zur Immobilie enthalten, und wie diese in einzelne Wohnungen aufgeteilt werden.
Die Teilungserklärung
Um die Aufteilung durchzuführen wird vor dem Notar eine sogenannte Teilungserklärung beurkundet. In der Teilungserklärung wird die Aufteilung des Eigentums sowie der gemeinschaftliche Umgang, also die Regeln und Pflichten der Eigentümer geregelt. Sie ist wie das „Grundgesetz des Hauses“, da sich alle Besitzer daran halten müssen und Änderungen oder Anpassungen nur sehr schwer beschlossen werden können. In der Teilungserklärung wird festgelegt, welches Eigentum allen Besitzern gemeinschaftlich gehört (Gemeinschaftseigentum), in welche Wohnungen das Objekt aufgeteilt wird, wie sich die Kosten für gemeinschaftliche Anschaffungen unter den Eigentümern verteilen und so weiter. Innerhalb der Teilungserklärung findet sich die Gemeinschaftsordnung, welche viele der obigen Punkte, die das Miteinander betreffen regelt.
Um ein Haus in einzelne Wohnungen, haben sich mehrere „Eigentumskategorien“ gebildet, die in der Teilungserklärung genannt werden:
- Gemeinschaftseigentum ist das Grundstück und die Teile eines Mehrfamilienhauses, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und von diesen genutzt werden dürfen. Hierzu zählen das Treppenhaus, Aufzug, Dachfläche aber auch die Fassade und häufig auch die Fenster des Hauses (damit nicht jeder die Fenster nach seinem Gusto ändern kann und so das äußere Erscheinungsbild des Hauses entgegen dem Willen der Gemeinschaft umbauen). In der Teilungserklärung wird definiert, was am Haus zum Gemeinschaftseigentum gehört
- Wohnungseigentum oder Sondereigentum (Sonder = gesondert, getrennt) ist die Wohnung selbst. Hier darf der Eigentümer nach seinem Gutdünken schalten und walten, jedoch beschränkt dadurch, dass er keine baulichen Veränderungen vornehmen darf, die die Rechte und Sicherheit des Gemeinschaftseigentums betreffen (z.B. tragende Wände ausreissen, Fenster umbauen, etc.).
- Teileigentum ist dasselbe wie Wohnungseigentum oder Sondereigentum. Die Bezeichnung gilt für Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie zum Beispiel ein Keller, eine Garage oder ein Stellplatz.
- Sondernutzungsrecht erlaubt es einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums nur für sich alleine zu nutzen. Sondernutzungsrechte werden meist dann vergeben, wenn die Fläche nicht als Wohn- oder Teileigentum erklärt werden kann. Ein Sondernutzungsrecht muss z.B. an einem PKW-Stellplatz zugesprochen werden, oder an einer Terasse, da diese nicht als Wohneigentum deklariert werden können und somit zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Eigentumsverhältnisse in einer Teilungserklärung
Das Eigentum am Mehrfamilienhaus und dem Grundstück wird in der Teilungserklärung in sogenannte Miteigentumsanteile (MEA) aufgeteilt. Meist gibt es 1.000 MEA für ein Mehrfamilienhaus, manchmal auch 10.000. Jeder Wohneinheit werden eine Anzahl MEAs zugewiesen, z.B. 50 /1.000 oder 100/1.000. Die Berechnung der Zuteilung ist nicht gesetzlich geregelt und kann willkürlich sein. Die Höhe der MEA, die mit einer Wohnung in der Teilungserklärung verbunden werden, bestimmen den Anteil der Gemeinschaftsfläche und des Grundstücks, das zu dieser Wohnung „gehört“. Die Höhe der MEA bestimmt auch den Kostenanteil bei Renovierungen oder Beschaffungen wie einer neuen Heizanlage.
Da die Größe der Wohnung an sich keine Rolle spielt ist es juristisch gesehen so, dass ein Käufer eine Anzahl MEAs erwirbt, die mit einem bestimmten Sondereigentum (Wohnung) verbunden sind. Man könnte bei einem 10 Parteien Objekt einer Wohnung 820/1.000 MEAs zuteilen und den restlichen 9 Wohnungen jeweils nur 20/1.000. Damit würde die eine Wohnung 82% der Kosten bei Renovierungen zahlen müssen, ihr würde aber auch 82% des Grundstücks gehören. Man kauft also eigentlich nur Miteigentumsanteile eines Mehrfamilienhauses und zu diesen Miteigentumsanteilen gehört Sondereigentum (Wohneigentum) und Teileigentum.
Im Grundbuch wird daher das Eigentum wie im folgenden Auszug beschrieben. Genannt werden zuerst die Miteigentumsanteile am Grundstück und anschließend das damit verbundene Sondereigentum.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft
Alle Eigentümer eines aufgeteilten Objekts bilden die sogenannte Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft trifft sich mindestens einmal jährlich in einer Wohnungseigentümerversammlung (oder Eigentümerversammlung) und bespricht das vergangene Jahr und dessen Kosten sowie einen Wirtschaftsplan für das kommende Jahr.
Beschlüsse werden demokratisch gefasst, wobei in der Teilungserklärung die Stimmanteile und deren Gewichtung festgelegt sind. Die Stimmanteile können parallel zur Anzahl der MEA zugeteilt werden, aber auch beispielsweise so, dass pro Wohnung eine Stimme vergeben wird. Bei allen Beschlüssen muss sich die Wohnungseigentümergemeinschaft an die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung aus der Teilungserklärung halten.
Weitere Informationen zur Wohnungseigentümergemeinschaft, der Wohnungseigentümerversammlung und weiteren Begriffen, die mit der Verwaltung aufgeteilter Immobilien zu tun haben, finden Sie in folgendem Artikel:
