Wer als Hauseigentümer sein Haus übergeben möchte und dennoch bis ans Lebensende in den eigenen vier Wänden wohnen möchte, der kann ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren. Beim Vererben eines Eigenheims an die Kinder wird zum Beispiel eine Erbschaftssteuer fällig, sobald die Freibetragsgrenzen überschritten werden. Das Haus zu Lebzeiten frühzeitig an die Kinder zu überschreiben, ist unter Umständen eine Lösung für dieses Problem. Dabei wird häufig auch ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, damit die weitere Unterkunft gesichert ist. Lebenslanges Wohnrecht – welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus?
Für Immobilienbesitzer gibt es einige Gründe, warum es sinnvoll sein kann, ein lebenslanges Wohnrecht zu vereinbaren. Ein möglicher Anlass kann ein finanzieller Vorteil sein, wenn ein steuerlicher Freibetrag bei einer Schenkung genutzt und Erbschaftssteuer gespart werden kann. Unter Umständen wollen Eigentümer auch einen möglichen Streit zwischen den Erben verhindern. Zugleich geht es aber auch darum, die eigene Zukunft und/oder die eines geliebten Menschen abzusichern, falls sich das Verhältnis mit den Kindern, denen man die Immobilie überschrieben hat, verschlechtert. Auch, wenn der Hausbesitzer einen nichtehelichen Lebenspartner hat und diesem garantieren möchte, dass er oder sie weiter in dem Haus wohnen kann, ist ein lebenslanges Wohnrecht sinnvoll.
Ein lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen. Das Recht, in der Immobilie zu wohnen gilt normalerweise für die Person, die im Grundbuch eingetragen ist und für ihre Lebenspartner bzw. Familie und ggfs. für Pflegepersonen. In manchen Fällen kann das Wohnrecht noch weitere Personen umfassen. Für den Eigentümer ergibt sich daraus die Pflicht, den berechtigten Personen das Wohnen in der betreffenden Immobilie zu gewähren.
Ein Wohnrecht kann allerdings nicht auf eine andere Person übertragen, vererbt oder verkauft werden. Es ist zudem fest an eine bestimmte Immobilie gebunden. Das Wohnrecht erlischt mit dem Ableben des Berechtigten oder wenn er die Immobilie nicht weiter nutzen kann, beispielsweise, weil er in ein Pflegeheim umzieht. Es kann ebenfalls erlöschen, wenn das Wohnrecht vertraglich an Bedingungen oder Pflichten geknüpft war, die der Berechtigte nicht mehr erfüllt.
Ob ein Wohnrecht-Inhaber Miete zahlen muss, hängt vom Vertrag ab. Normalerweise gibt es keine Pflicht für eine Mietzahlung, da der Wohnrecht-Inhaber die Immobilie ja meist an seine Kinder weitergibt und im Vertrag deshalb keine Miete vereinbart wird. Natürlich kann aber eine Miete vereinbart werden, wenn beide Parteien damit übereinstimmen, dann muss sie der Wohnrecht-Inhaber auch zahlen.
Für die Nebenkosten aber steht in der Regel der Wohnberechtigte selbst in der Pflicht. Er ist ebenfalls zuständig für Reparaturkosten. Kommt es aber zu einer umfangreichen Sanierung oder einem Umbau, ist grundsätzlich der Eigentümer kostenpflichtig. Damit ein Umbau oder eine Sanierung in Angriff genommen werden kann, muss der Wohnrecht-Inhaber zustimmen. Auch muss der Wohnrecht-Inhaber seine Zustimmung geben, wenn der Eigentümer das Objekt besichtigen will. Auf der anderen Seite hat der Wohnrecht-Inhaber aber keinerlei rechtliche Ansprüche darauf, dass eine Modernisierung der Immobilie vorgenommen wird.
Ein Wohnrecht-Inhaber zahlt in der Regel keine Miete. Dies verschafft ihm aber in rechtlicher Hinsicht einen Geldwert – und auf diesen Geldwert erhebt der Fiskus Steuern. Wie viel Steuer man für die Nutzung eines Wohnrechts zahlen muss, wird anhand der Jahresmiete und dem sogenannten Kapitalwert ermittelt. Der Kapitalwert ergibt sich aus einer eher komplexen Formel. Ein wichtiger Faktor für den Kapitalwert ist, wie lange der Wohnrecht-Inhaber die Wohnung noch bewohnen wird, d. h. seine Lebenserwartung.
Natürlich hat ein Eigentümer das Recht, seine Immobilie auch mit eingetragenem Wohnrecht verkaufen. Dazu müssen die Wohnrecht-Inhaber auch nicht zustimmen. Allerdings ist der Verkauf einer Wohnung mit Wohnrecht deutlich schwieriger, denn der Käufer kann die Wohnung nicht nach seinen Wünschen nutzen. Eventuell kann eine solche Immobilie für Kapitalanleger interessant sein, die sie nicht sofort nutzen wollen. Allerdings ist der erzielbare Verkaufspreis für Immobilien mit eingetragenem Wohnrecht in der Regel geringer als für unbelastete Immobilien.
In den meisten Fällen werden Wohnrechte vereinbart, weil Eigentümer ihren Kindern das Haus vor dem Erbfall übergeben wollen, damit schon alles geregelt ist, sie selbst allerdings noch bis zum Lebensende in der angestammten Wohnstatt verweilen können. Wirklich problematisch kann das werden, wenn die Kinder, denen die Immobilie jetzt gehört, in finanzielle Nöte geraten. Weil das Wohnrecht im Grundbuch der Forderung der Banken nachsteht, könnte eine Kreditgeber-Bank nun eine Zwangsversteigerung einleiten, um ihre Forderung zu retten. Kommt es zur Zwangsversteigerung, erlischt damit auch das Wohnrecht der Eltern.
Um dem vorzubeugen, gibt es die Möglichkeit, dass sich Wohnrechts-Inhaber zusätzlich ein sogenanntes Rückforderungsrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Damit können sie wieder selbst Inhaber der Immobilie werden, falls die Kinder als Eigentümer in eine Überschuldungssituation geraten.
Hannes Rasp Categories: Immobilien Wissen & News Comments