Die Gruppe der Sparda-Banken hat zum dritten Mal nach 2014 und 2017 die Studie „Wohnen in Deutschland“ veröffentlicht. Die diesjährige Neuauflage wurde in Kooperation mit der Beratungsgesellschaft des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) erstellt.
„Die Studie bietet flächendeckende Informationen zum Preisverlauf der vergangenen Jahre und zu möglichen künftigen Entwicklungen in Deutschland, die eine spannende Gesamtsicht über die Lage am Immobilienmarkt in unserem Land ermöglicht. Sie beinhaltet darüber hinaus aber vor allem detaillierte Daten für alle 401 Regionen und dient damit in finanzieller Hinsicht als hervorragende Vergleichsmöglichkeit und Orientierungshilfe für Immobilienkäufer sowie eine wertvolle Informationsquelle für die Bau- und Wohnwirtschaft in unserem norddeutschen Geschäftsgebiet Hamburg, Schleswig-Holstein und Nord-Niedersachsen, so der Vorstandsvorsitzende der Sparda-Bank Hamburg eG, Oliver Pöpplau.
Einige Ergebnisse der Studie für Norddeutschland hebt Oliver Pöpplau hervor: - In Hamburg werden rund 10,7 Jahresnettoeinkommen für Wohnraum aufgewendet (Durchschnitt Bund: 5,6 Jahresnettoeinkommen). - Es gibt teure Lagen an Elbe und Alster und erschwinglichen Wohnraum mit guter Anbindung im Hamburger Süden. - Die Preise je m² liegen in Schleswig-Holstein, bis auf Pinneberg und Stormarn, unter dem Bundesschnitt.
Trotz starkem Wunsch nach Wohneigentum – Deutschland ist europaweit Schlusslicht
Die repräsentative Befragung im Zuge der Studie verdeutlicht, dass jenseits wirtschaftlicher Überlegungen der Immobilienkauf eine emotionale Entscheidung ist: Der Wunsch, in den eigenen vier Wänden und in einem lebenswerten Umfeld zu wohnen, ist bei zwei Dritteln der Befragten sehr stark ausgeprägt und folglich Grundlage der Kaufentscheidung. Das zeigt sich auch daran, dass ein Drittel aller Mieter bis 50 Jahre konkret über einen Kauf in den nächsten zwei bis drei Jahren nachdenken. Mit einer Eigentumsquote von nur 47 Prozent ist Deutschland dennoch im europaweiten Vergleich abgeschlagenes Schlusslicht. „Betrachtet man dies im Zusammenhang mit den Preisentwicklungen vor allem in den Metropolen sowie der immensen Bedeutung, die Standortfaktoren wie gute Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Gesundheitsversorgung und eine vernünftige Verkehrsinfrastruktur für die Menschen haben, wird schnell klar: Die Hausaufgaben für die Politik in diesen Bereichen sind enorm. Deutschland sollte als eines der wohlhabendsten und wirtschaftlich stärksten Länder Europas seine Eigentumsquote dringend erhöhen“, so Oliver Pöpplau.
Ungebrochener Trend zur Urbanisierung weitet sich auf Umland aus
Laut Studie beträgt der jährliche Preisanstieg für Wohnimmobilien seit 2005 bundesweit 54,1 Prozent. In Hamburg haben sich im selben Zeitraum die Preise sogar um insgesamt 110 Prozent im Schnitt nach oben entwickelt. Dies hat zur Folge, dass Käufer für den bundesdeutschen durchschnittlichen Kaufpreis einer Immobilie in Höhe von 264.000 Euro (entspricht 5,6 Jahresnettoeinkommen) in Trendvierteln wie Hamburg-Rotherbaum nur 29 Quadratmeter Wohnfläche erhalten. Zum Vergleich: Im Bundesschnitt erhalten Käufer für das gleiche Geld 111 Quadratmeter. Dieser – ungebrochene – Trend zur Urbanisierung zeigt sich auch daran, dass in 71 Prozent der deutschen Regionen ein Quadratmeter weniger kostet als im Bundesdurchschnitt. „Darüber hinaus ist ein immenser Ausstrahlungseffekt auf das Umland zu erkennen, der das Gefälle zwischen Ballungsraum und ländlichen Regionen deutlich erweitert hat. Dieser Trend wird sich mit Blick auf die Entwicklung der regionalen Leistungsfähigkeit und der Zukunftsfähigkeit der Regionen weiter fortsetzen“.
Bereitschaft, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, steigt
Die hohen Preissteigerungen in den Ballungsräumen und dem Großteil der Mittelstädte bleiben nicht ohne Folgen für die Bereitschaft der potentiellen Käufer, für den Traum vom Eigenheim in anderen Lebensbereichen kürzer zu treten: 40 Prozent der Befragten, die den Erwerb einer Immobilie planen, sind bereit, sich sehr stark oder stark einzuschränken. Auch die Bereitschaft, bis zu 30 km zwischen Wohnort und Arbeitsplatz zu pendeln, ist weiter von 67 Prozent in 2017 auf 78 Prozent in 2019 gestiegen. „Für die Befragten gibt es neben dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden auch eine langfristige wirtschaftliche Komponente beim Erwerb einer eigenen Immobilie: Drei Viertel von Ihnen sehen den Kauf als wichtigen Beitrag für ihre Altersvorsorge und über 60 Prozent sind sich sicher, dass Kaufen am Ende günstiger ist als Mieten. Auch wenn der Kostenvorteil in den vergangenen Jahren etwas geringer geworden ist, deckt sich diese Einschätzung nach wie vor mit den Ergebnissen der Studie: Deutschlandweit gesehen liegt der finanzielle Vorteil noch immer bei rund 33 Prozent im Durchschnitt“, so Oliver Pöpplau
Niedrigzinsen als „Brandbeschleuniger“ für Preisexplosion im Ballungsraum
Die historischen Niedrigzinsen haben auch im Bereich der Baufinanzierung dazu geführt, dass seitens Käufer für den Zinsdienst deutlich weniger aufzuwenden ist: So liegt die „Zinsersparnis“ gegenüber 2008 bezogen auf die durchschnittliche Investitionssumme von 264.000 Euro auf eine Laufzeit von 20 Jahren mit einer Eigenkapitalquote von 30 Prozent bei 72.500 Euro. Dieser Effekt wirkt sich natürlich auch auf die Motivation der Käufer aus: 56 Prozent geben an, dass das Niedrigzinsniveau ein wichtiger Grund für die eigenen Erwerbspläne ist. Betrachtet man jedoch die Preisentwicklung in den Metropolen – aber eben auch in den Mittelstädten (100.000 bis 600.000 Einwohner), die den Großstädten in Sachen Preissteigerung kaum nachstehen – zeigt sich, dass diese Zinsersparnis über die gestiegenen Kaufpreise konsumiert wird. „Sicher hat die Zinspolitik der EZB als eine Art „Brandbeschleuniger“ die Preisexplosion in den Ballungsräumen befeuert. Trotzdem sehen wir keine Überhitzung des Marktes. Denn neben dem Kostenvorteil eigener Immobilien ist auch die Wertstabilität gegeben – das heißt, selbst in diesen hochpreisigen Zeiten lohnt es sich, Wohneigentum zu bilden. Und das nicht nur aus finanzieller Sicht: 63 Prozent der Befragten Immobilieneigentümer gaben an, sehr zufrieden mit ihrer Wohnsituation zu sein – mehr als doppelt so viele, wie unter den Mietern. Der Kauf einer Immobilie macht offensichtlich in den allermeisten Fällen glücklich“, so Oliver Pöpplau.
Online-Tool
Das Online-Tool zur Studie ist unter www.sparda–wohnen2019.de verfügbar. Hier können Sie detaillierte Informationen zu Ihrer gewünschten Region interaktiv abrufen und vergleichen. Selbstverständlich steht Ihnen die Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2019“ dort auch zum Download bereit. Wertvolle Tipps rund um Immobilien finden sich unter www.wohnfreude.de
Über die Studie
„Wohnen in Deutschland 2019“ ist eine Studie des Verbandes der Sparda-Banken e.V., die vom Beratungsunternehmen Institut der deutschen Wirtschaft Köln Consult (IW Consult) und dem Institut für Demoskopie Allensbach (IfD) durchgeführt wurde. Sie ist die dritte Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland“ nach 2014 und 2017. Anhand ausgewählter Wohnungsmarktindikatoren sowie Ergebnissen der Zukunftsampel – einer Entwicklungsprognose auf Basis von Wirtschaftsstärke, Zukunftsfähigkeit, Demografie und Attraktivität – wird die derzeitige Immobilienmarktlage aller 401 Kreise und kreisfreien Städte (= Regionen) in Deutschland sowie ihre Zukunftsfähigkeit analysiert. Ergänzt wird die Analyse durch Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage zu den Themen aktuelle Wohnsituation und Eigentumserwerb. Insgesamt 1.249 Personen wurden hierzu vom 5. Januar bis 17. Januar 2019 hierzu in Face-to-Face-Interviews befragt.
Quelle: presseportal.de
Original-Content von: Sparda-Bank Hamburg eG
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Prognose – Wo Wohneigentum an Wert gewinnt
Ein Ende des Preisanstiegs bei Wohnimmobilien ist nicht in Sicht. Das belegt der Postbank Wohnatlas 2019, für den Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) eine Kaufpreisprognose bis 2030 erstellt haben. Demnach steigen die Preise vor allem in und um die urbanen Zentren weiter. In mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte können Haus- und Wohnungsbesitzer davon ausgehen, dass ihre Immobilie bis mindestens 2030 real an Wert gewinnt. Ein Grund für die große Nachfrage am Wohnungsmarkt sind steigende Einwohnerzahlen in und um die Metropolen sowie in Süddeutschland.
Einen starken Preisanstieg wird Deutschlands ohnehin schon teuerste Stadt verzeichnen: Für München prognostizieren die Experten ein jährliches Plus von real 1,81 Prozent. Durchschnittlich 7.509 Euro pro Quadratmeter mussten Immobilienkäufer in der bayerischen Landeshauptstadt bereits 2018 investieren. Auf den Plätzen zwei und drei im Metropolen-Ranking folgen Düsseldorf mit einer Steigerungsrate von 1,09 Prozent und Köln mit 0,98 Prozent. In Frankfurt am Main und in Berlin steigen die Preise bis 2030 jährlich um 0,76 Prozent. Das ist der langsamste Anstieg unter den sogenannten „Big Seven“, den größten deutschen Metropolen.
Prognose zur Immobilienpreisentwicklung bis 2030 – Postbank Wohnatlas 2019 – Wo Wohneigentum an Wert gewinnt / Neben den Metropolen weitere Großstädte im Aufwind. Weiterer Text über ots und www.presseportal.de/nr/6586 / Die Verwendung dieses Bildes ist für redaktionelle Zwecke honorarfrei. Veröffentlichung bitte unter Quellenangabe: „obs/Postbank“
Prognose: Preisentwicklung in den „Big Seven“ der deutschen Städte 2018-2030
Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent
Stadt / Preistrend in % / Preis pro Qm 2018 1 München 1,81 7.508,93 2 Düsseldorf 1,09 3.772,05 3 Köln 0,98 3.595,60 4 Hamburg 0,89 4.586,63 5 Stuttgart 0,84 4.225,05 6 Frankfurt am Main 0,76 5.057,52 7 Berlin 0,76 4.165,77
Quellen:
BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI
Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell
In die Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung, Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2018-2030.
Gedränge auf den urbanen Märkten
Preistreiber sind vor allem die demografische sowie die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung. Die Anziehungskraft der Metropolen ist ungebrochen: Immer mehr Menschen zieht es zum Arbeiten und Leben in die Städte. Die Nachfrage nach Wohnraum übersteigt vor allem in zentralen Lagen vielerorts das Angebot, was die Preise zusätzlich in die Höhe treibt. „Eigentumswohnungen in den Großstädten sind auch bei Investoren aus dem In- und Ausland gefragt. Wer hier in die eigenen vier Wände ziehen möchte, sollte genau hinsehen, denn einzelne Objekte etwa in den In-Vierteln könnten in einem überhitzten Markt überteuert angeboten werden“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Sie rät Kaufinteressierten, sich zwar auch in den begehrten urbanen Zentren umzusehen, dabei aber kompetente Hilfe in Anspruch zu nehmen. „Ein Experte kann helfen, lohnende Objekte etwa in angrenzenden Vierteln zu den besonders gefragten Lagen zu finden und zu bewerten“, empfiehlt Grunwald.
Positiver Preistrend im Süden und Nordwesten
Die größten Preissprünge sind nicht unbedingt nur in den Großstädten zu erwarten, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. Auch abseits der „Big Seven“ sorgen steigende Bevölkerungszahlen und eine positive wirtschaftliche Entwicklung für eine wachsende Nachfrage nach Wohnraum. Immobilienbesitzer dürfen mit Wertzuwächsen rechnen. Fast durchgehend gute Rahmenbedingungen für Wohnimmobilien finden Eigentümer und Kaufinteressierte vor allem im Süden und Nordwesten der Republik. Unter den Top Ten mit den höchsten prognostizierten Wertsteigerungen sind gleich sieben bayerische Landkreise. Hier wirkt sich der München-Boom aus: Drei dieser Kreise – die Landkreise München, Erding und Ebersberg – grenzen an die Landeshauptstadt. Die Landkreise Landsberg am Lech und Pfaffenhofen können zum erweiterten Speckgürtel der Isar-Metropole gezählt werden.
Einen positiven Preistrend erwarten die Experten auch für den Großraum Berlin. Besonders steil dürfte der durchschnittliche Anstieg pro Jahr laut Prognose im Landkreis Oberhavel (+0,97 Prozent) im Norden der Hauptstadt verlaufen. Damit ziehen die Preise dort sogar kräftiger an als in Berlin selbst. Potsdam, Brandenburgs Landeshauptstadt in Berlins Speckgürtel, schafft es sogar unter die Top Ten: Dort sagen die Experten jährliche Steigerungsraten von 1,69 Prozent vorher. Den steilsten Anstieg prognostizieren die Experten für Heilbronn. In der Stadt in Baden-Württemberg dürften Wohnimmobilien bis 2030 jährlich um 2,29 Prozent teurer werden.
Prognose: Top Ten der Preisentwicklung in den Regionen 2018-2030 Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent in deutschen Kreisen und Städten
Stadt bzw. Kreis / Bundesland / Preistrend % / Preis pro Qm 2018 1 Heilbronn, Stadt Baden-Württemb. 2,29 2.780,00 2 Erding, Landkreis Bayern 2,14 4.383,69 3 Landsberg am Lech, Landkreis Bayern 1,82 3.789,65 4 München, Stadt Bayern 1,81 7.508,93 5 Ebersberg, Landkreis Bayern 1,70 3.789,65 6 München, Landkreis Bayern 1,70 5.585,61 7 Potsdam, Stadt Brandenburg 1,69 3.588,89 8 Eichstätt, Landkreis Bayern 1,61 3.515,17 9 Cloppenburg, Landkreis Niedersachsen 1,59 2.054,98 10 Pfaffenhofen a.d.Ilm, Landkreis Bayern 1,58 3.537,79
Quellen:
BBSR (2015); empirica-systeme Marktdatenbank (2019); Genesis regional (2019); MB research (2018); Statistisches Bundesamt (2019); Berechnungen HWWI
Alternativen zu den Metropolen
Die Studie zeigt, dass die Preise auch jenseits der großen urbanen Zentren steigen und zahlreiche große und mittlere Städte längst Schauplätze des Immobilienbooms geworden sind. Preissteigerungen von mehr als einem Prozent pro Jahr bis 2030 sind neben Heilbronn und Potsdam laut Postbank-Prognose auch für die kreisfreien Städte Landshut, Dresden, Leipzig, Aachen, Ingolstadt und Münster zu erwarten. „Diese Städte profitieren davon, dass die Rekordpreise in den Metropolen in manchen Fällen abschreckend wirken und als Alternative kleinere Zentren in Betracht gezogen werden“, sagt Grunwald von der Postbank.
Wohnungskauf in schwächeren Regionen
In den strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen bei Immobilien dagegen Wertverluste. Das betrifft überwiegend Regionen in den ostdeutschen Bundesländern und im Ruhrgebiet sowie im Saarland, wie der Postbank Wohnatlas zeigt. „Dennoch müssen Kaufinteressierte ihren Traum vom Eigenheim deshalb nicht gleich begraben. Denn eine negative Preisprognose muss nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Individuelle Lage und Ausstattung der Immobilie spielen auch eine Rolle“, sagt Immobilien-Expertin Grunwald. „Für die persönliche Lebensplanung und finanzielle Absicherung im Alter kann der Wohnungskauf auch in diesen Regionen ein Gewinn sein.“
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2019
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Die vorliegende Kaufpreisprognose ist der zweite Studienteil des diesjährigen Wohnatlas. Unter der Leitung von Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), wurde die Immobilienpreisentwicklung in den 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
Quelle: presseportal.de
Original-Content von: Postbank
Hannes Rasp
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Mietpreisbremse: Verfassungsgemäß oder nicht?
Das Bundesverfassungsgericht wird noch in diesem Jahr über die Mietpreisbremse entscheiden. Das geht aus der Jahresvorschau des Gerichts hervor. Auch das Berliner Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum haben die Karlsruher Richter für 2019 auf der Agenda.
Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Das Instrument ist umstritten. Zwei Verfahren zur Mietpreisbremse hat der 1. Senat am Bundesverfassungsgericht jetzt vom Berliner Landgericht vorliegen. Im dritten Fall muss Karlsruhe über die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Mieterin entscheiden.
Vorlagen des Landgerichts Berlin zur Überprüfung
Bei den Vorlagen der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18) geht es um die Frage, ob die in § 556d Abs. 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgeschriebene Mietpreisbremse gegen Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) verstößt. Da die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße herangezogen wird, stellten die Berliner Richter eine nicht vereinbare „ungleiche Behandlung von Vermietern“ fest. Sie könnten beispielsweise in München deutlich mehr verlangen als in Berlin. Der Gesetzgeber greife in verfassungswidriger Weise in das Recht der Vertragsparteien ein, den Mietpreis zu regeln, kritisierte die Kammer bereits im September 2018.
Vermieterin erhebt Verfassungsbeschwerde
Beschäftigen wird sich das Bundesverfassungsgericht in diesem Jahr auch mit der Verfassungsbeschwerde einer Vermieterin (1 BvR 1595/18), die gegen eine zivilrechtliche Entscheidung der 64. Kammer des Landgerichts Berlin vorgeht. Das Landgericht hatte in einem Urteil vom 20.6.2018 den klagenden Mietern auf Grundlage der Mietpreisbremse (§ 556d BGB ff.) einen Anspruch auf Erstattung zu viel gezahlter Miete zugesprochen. Die Vermieterin ging in Berufung, da sie die Mietpreisbremse für verfassungswidrig hält, was nach Ansicht des Landgerichts aber unbegründet ist.
2018 hatten nach Angaben des Bundesverfassungsgerichts nicht einmal zwei Prozent aller Verfassungsbeschwerden Erfolg.
Welche Wohnungen unterfallen dem Zweckentfremdungsverbot?
Weitere fünf Verfahren (1 BvL 2/17, 1 BvL 3/17, 1 BvL 4/17, 1 BvL 5/17, 1 BvL 6/179) auf der Agenda beschäftigen sich mit Vorlagen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Frage, ob das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Es geht darum, ob auch Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen.
Wann genau die Verfassungsrichter über Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsverbot verhandeln, hat das Gericht noch nicht mitgeteilt.
Quelle: haufe.de
Hannes Rasp
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Geborene vs. gekorene Ausübungsbefugnis der WEG für Schadensersatzansprüche
Für Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung des Gemeinschaftseigentums kann in Ausnahmefällen statt einer geborenen nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der WEG bestehen. Eine Vergemeinschaftung von Individualansprüchen darf nicht allein dazu dienen, einzelne Wohnungseigentümer an der Durchsetzung ihrer Rechte zu hindern.
Hintergrund: WEG beschließt Vergemeinschaftung, aber klagt nicht selbst
Mehrere Wohnungseigentümer verlangen von einem anderen Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft den Rückbau von Dachfenstern. Der beklagte Eigentümer hatte im Bereich seines Sondereigentums eigenmächtig fünf Dachflächenfenster einbauen lassen. Der Versuch, dies von den übrigen Eigentümern nachträglich genehmigen zu lassen, schlug fehl. Daraufhin erhoben mehrere Wohnungseigentümer im Jahr 2015 Klage auf Beseitigung der Dachflächenfenster und Wiederherstellung des vorherigen Zustands.
Im Juli 2017 wurde in einer Eigentümerversammlung folgender Beschluss gefasst:
„Die Gemeinschaft zieht die Geltendmachung der wegen des Einbaus von fünf Dachflächenfenstern bestehenden Rückbauansprüche der übrigen Eigentümer gegen … an sich. Unberührt bleibt die Geltendmachung bestehender Schadensersatzansprüche durch die Gemeinschaft wegen des Einbaus der Fenster.“
Eine auf Rückbau gerichtete Klage erhob die Gemeinschaft nach diesem Beschluss allerdings nicht.
Dem BGH stellte sich im Zuge der Entscheidung über die Klage der Eigentümer die Frage, ob die Gemeinschaft oder die einzelnen Wohnungseigentümer zur Durchsetzung der Rückbauansprüche berufen sind.
Entscheidung: Gleichlaufende Ausübung bei Anspruchskonkurrenz
Wer zur Durchsetzung der Rückbauansprüche befugt ist, hängt davon ab, ob der im Juli 2017 gefasste Vergemeinschaftungsbeschluss wirksam ist. Wenn dies der Fall wäre, wäre die Durchsetzung allein Sache der Gemeinschaft. Ansonsten wären nach wie vor die einzelnen Eigentümer prozessführungsbefugt.
Grundsatz: Unterschiedliche Ausübungsbefugnis für Schadensersatz und Beseitigung
§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG unterscheidet zwischen gemeinschaftsbezogenen Ansprüchen der Wohnungseigentümer, die von vornherein nur die Gemeinschaft ausüben kann (geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft) und Ansprüchen der Eigentümer, die die Gemeinschaft nur dann ausüben kann, wenn sie dies zuvor per Beschluss an sich gezogen hat (gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft). Diese Vergemeinschaftung eines Anspruchs schließt die individuelle Rechtsverfolgung durch einzelne Wohnungseigentümer aus.
Eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG für Ansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht dann, wenn diese auf Schadensersatz gerichtet sind. Dies beruht auf der Überlegung, dass es einer Wahl zwischen Naturalrestitution und Geldersatz bedarf und die Verfolgung von Zahlungsansprüchen und die Entgegennahme von Zahlungen sinnvollerweise gebündelt erfolgen. Deshalb können Schadensersatzansprüche grundsätzlich nur durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden.
Für Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums gemäß § 1004 Abs. 1 BGB oder § 15 Abs. 3 WEG besteht hingegen nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft. Da bauliche Veränderungen oder ein rechtswidriger Gebrauch des Gemeinschaftseigentums häufig nicht alle Wohnungseigentümer gleichermaßen betreffen und einzelnen Eigentümern die Rechtsverfolgung nicht erschwert werden soll, ist es nicht erforderlich und wünschenswert, von vornherein den Verband mit der Durchsetzung solcher Ansprüche und dem damit verbundenen Kostenrisiko zu belasten. Diese Ansprüche kann die Gemeinschaft daher nur durchsetzen, wenn sie sie durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.
Sonderfall Anspruchskonkurrenz
Treffen jedoch – wie hier – Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, mit Beseitigungsansprüchen der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum am Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB zusammen, besteht für die Schadensersatzansprüche ausnahmsweise keine geborene, sondern nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft. Dann können einzelne Eigentümer auch Schadensersatzansprüche geltend machen, solange die Gemeinschaft diese nicht an sich gezogen hat.
In der Vergangenheit hat der BGH in solchen Fällen der Anspruchskonkurrenz eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft für Schadensersatzansprüche angenommen.
Diese Ansicht gibt er nun ausdrücklich auf. Eine unterschiedliche Behandlung der konkurrierenden Ansprüche hätte zur Folge, dass einzelne Eigentümer wegen der Verletzung des Gemeinschaftseigentums Beseitigung und Wiederherstellung des vorherigen Zustands verlangen könnten und gleichzeitig die Gemeinschaft Ersatz des Substanzschadens verlangen könnte und hierbei die Wahl zwischen Naturalrestitution und Geldersatz hätte. Betroffen ist aber derselbe Streitgegenstand. Deshalb kann die Rechtsverfolgung nur entweder gebündelt durch den Verband oder durch die einzelnen Wohnungseigentümer erfolgen.
Außerdem könnten einzelne Wohnungseigentümer von sich aus keine vollständige Beseitigung einer Beeinträchtigung erreichen, sondern nur eine Beseitigung der Maßnahme, aber keine Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Sie wären dann darauf angewiesen, gegebenenfalls mit gerichtlicher Hilfe, einen Mehrheitsbeschluss über die Durchsetzung des Anspruchs auf Wiederherstellung durch die Gemeinschaft herbeizuführen.
In wertender Betrachtung muss die Prozessführungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers daher den Beseitigungsanspruch insgesamt umfassen, und zwar auch, soweit dieser die anschließende Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst. Infolgedessen besteht für die konkurrierenden Schadensersatzansprüche ausnahmsweise nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft. Im vorliegenden Fall kommt es daher darauf an, ob die Gemeinschaft die Rückbauansprüche wirksam an sich gezogen hat.
Vergemeinschaftung darf Rechtsverfolgung nicht gezielt verhindern
Hier hat die Gemeinschaft zwar beschlossen, die Ansprüche auf Rückbau der Dachflächenfenster an sich zu ziehen, sodass eine alleinige Zuständigkeit der Gemeinschaft begründet wäre. Der Vergemeinschaftungsbeschluss könnte allerdings rechtsmissbräuchlich und damit nichtig sein. Das kommt etwa dann in Betracht, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Individualanspruch bereits gerichtlich geltend gemacht hat, eine Rechtsverfolgung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beabsichtigt ist und die Beschlussfassung allein dazu dienen soll, den laufenden Individualprozess zu beenden. Das widerspräche dem Zweck der Vergemeinschaftung, die die Rechtsverfolgung nicht verhindern, sondern die Möglichkeit zu einer gemeinschaftlichen Rechtsverfolgung eröffnen soll.
Ob die Wohnungseigentümer die Vergemeinschaftung hier gezielt eingesetzt haben, um der bereits erhobenen Klage der einzelnen Wohnungseigentümer den Boden zu entziehen, muss nun das Landgericht klären, an das der BGH die Sache zurückverwiesen hat.
(BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17)
Quelle: haufe.de
Hannes Rasp
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