802 Mietpreisbremse: Regelungen der Bundesländer

Seit Juni 2015 kann die Miethöhe bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen begrenzt werden, wenn die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist (sog. Mietpreisbremse). Da die Umsetzung der Mietpreisbremse Ländersache ist, ist die Lage unübersichtlich. In welchen Städten die Mietpreisbremse gilt, finden Sie hier nach Bundesländern sortiert.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen ist zum 1.6.2015 in Kraft getreten. Demnach darf im Geltungsbereich der Mietpreisbremse die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind ausgenommen.

In welchen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse gilt, legen die Bundesländer jeweils per Rechtsverordnung fest.

Zwölf Bundesländer führen Mietpreisbremse bisher ein

Bisher haben Bayern, Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und Thüringen Gebiete bestimmt, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Mietpreisbremse in Baden-Württemberg

In Baden-Württemberg gilt die Mietpreisbremse in 68 Städten und Gemeinden.

Geltungszeitraum: 1.11.2015 bis 31.10.2020
Gesetzliche Grundlage: Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg – MietBgVO BW) vom 29.9.2015 (GBl. 2015, S. 852)

Mietpreisbremse in Bayern

In Bayern gilt die Mietpreisbremse in 137 Gemeinden. Zum 1.8.2015 war sie zunächst in 144 Gemeinden eingeführt worden, zum 1.1.2016 wurden neun Gemeinden neu in den Geltungsbereich aufgenommen, während 16 Gemeinden wieder aus dem Geltungsbereich herausgenommen wurden.

Geltungszeitraum: 1.1.2016 bis 31.7.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 10.11.2015 (GVBl. 2015, S. 398)

Mietpreisbremse in Thüringen

In Thüringen gilt die Mietpreisbremse in Erfurt und Jena.

Geltungszeitraum: 31.3.2016 bis 31.1.2021

Gesetzliche Grundlage: Thüringer Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB (Thüringer Mietpreisbegrenzungsverordnung -ThürMietBegrVO) vom 10.3.2016 (GVBl. 2016, S. 166)

Mietpreisbremse in Bremen

Im Bundesland Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven gilt die Mietpreisbremse.

Geltungszeitraum: 1.12.2015 bis 30.11.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung über die zulässige Miethöhe gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungs-Verordnung – BremMietGrenzVO) vom 17.11.2015 (Gesetzblatt der Freien Hansestadt Bremen 2015, S. 512)

Mietpreisbremse in Hamburg

Für ganz Hamburg gilt die Mietpreisbremse. Der Senat hat allerdings mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden vereinbart, gemeinsam und unter beratender Beteiligung der Mietervereine ein externes Gutachten zum Wohnungsmarkt in Auftrag zu geben. Sollte das Gutachten die Auffassung der Wohnungswirtschaft, dass der Wohnungsmarkt nicht in allen Stadtteilen angespannt ist, bestätigen, soll die Mietpreisbremse für die entsprechenden Teilgebiete wieder aufgehoben werden.

Geltungszeitraum: 1.7.2015 bis 30.6.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556 d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 23.6.2015 (HmbGVBl. 2015, S. 122)

Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein

In Schleswig-Holstein gilt in 12 Kommunen die Mietpreisbremse.

Geltungszeitraum: 1.12.2015 bis 30.11.2020

Gesetzliche Grundlage: Landesverordnung über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisverordnung Schleswig-Holstein) vom 11.11.2015 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Schleswig-Holstein 2015, S. 402)

Mietpreisbremse in Niedersachsen

In Niedersachsen wird die Mietpreisbremse zum 1.12.2016 eingeführt.

Geltungszeitraum: 1.12.2016 bis 30.11.2021

Gesetzliche Grundlage: Niedersächsische Mieterschutzverordnung, von der Landesregierung beschlossen am 1.11.2016

Mietpreisbremse in Hessen

In 16 hessischen Kommunen gilt die Mietpreisbremse. Teilweise sind einzelne Stadtteile ausgenommen.

Geltungszeitraum: 27.11.2015 bis 30.06.2019

Gesetzliche Grundlage: Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17.11.2015 (GVBl. 2015 S. 397)

Mietpreisbremse in Nordrhein-Westfalen

In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse in 22 Kommunen.

Geltungszeitraum: 1.7.2015 bis 30.6.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung – MietbegrenzVO NRW) vom 23.6.2015 (GV.NRW. 2015, S.489)

Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz

In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse in Mainz, Trier und Landau.

Geltungszeitraum: 8.10.2015 bis 7.10.2020

Gesetzliche Grundlage: Landesverordnung über die Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung nach § 556 d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Mietpreisbegrenzungsverordnung) vom 28.9.2015 (RP GVBl. 2015, S. 264)

Keine Mietpreisbremse im Saarland

Im Saarland gilt die Mietpreisbremse nicht.

Mietpreisbremse in Berlin

In ganz Berlin gilt die Mietpreisbremse. Berlin war das erste Bundesland, das von der Ermächtigung, die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen zu begrenzen, Gebrauch gemacht hat.

Geltungszeitraum: 1.6.2015 bis 31.5.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) vom 28.4.2015 (GVBl. 2015, S. 101)

Mietpreisbremse in Brandenburg

Brandenburg hat 31 Kommunen ausgewiesen, in denen die Mietpreisbremse gilt.

Geltungszeitraum: 1.1.2016 bis 31.12.2020

Gesetzliche Grundlage: Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbegrenzungsverordnung – MietbegrenzV) vom 8.12.2015 (GVBl.II/15, Nr. 65)

Keine Mietpreisbremse in Sachsen

In Sachsen gilt die Mietpreisbremse nicht.

Für bestehende Mietverhältnisse ist allerdings in Dresden die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert.

Keine Mietpreisbremse in Sachsen-Anhalt

In Sachsen-Anhalt gilt die Mietpreisbremse nicht.

Bild: © Thorben Wengert; pixelio.de

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Categories: Immobilien-Brief | Comments 800 Wann Mieter ihre Wohnung erwachsenen Kindern überlassen dürfen

Bewohnt ein Mieter eine Wohnung nur drei Monate im Jahr selbst und überlässt sie den Rest der Zeit einer nahen Verwandten zur Nutzung, ist dies keine unbefugte Gebrauchsüberlassung, die eine Kündigung rechtfertigen könnte.

Hintergrund: Mieter ist neun Monate jährlich im Ausland

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1982. Damals zog der Mieter mit seiner Ehefrau und seiner Tochter, die damals noch ein Kind war, in die Wohnung ein.

Der Mieter und seine Ehefrau halten sich in der Regel drei Monate im Winter in der Wohnung auf. Die restliche Zeit des Jahres bewohnt die nunmehr erwachsene Tochter allein die Wohnung, da ihre Eltern diese Zeit in der Türkei verbringen.

Der Vermieter meint, es liege eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an die Tochter vor. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte er das Mietverhältnis.

Entscheidung: Tochter darf Wohnung nutzen

Die Kündigung ist unwirksam. Eine Nutzung der Wohnung durch die Tochter neben oder zusammen mit ihrem Vater als dem Mieter ist keine unbefugte Gebrauchsüberlassung. Solange der Mieter die Wohnung noch in eigener Person nutzt, ist er berechtigt, nahe Verwandte wie die Tochter aufzunehmen.

Zur alleinigen Benutzung darf der Mieter die Wohnung seinen Verwandten nicht überlassen. Das ist aber nur der Fall, wenn der Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutzt oder dort nur einige Gegenstände zurückgelassen hat. Bei einer Nutzung der Wohnung für drei Monate pro Jahr ist nicht von einer sporadischen Nutzung auszugehen. Immerhin sind drei Monate ein Viertel eines Jahres. Die Aufnahme naher Angehöriger in die Mietwohnung ist vom Vermieter zu dulden und steht außerhalb dessen Einflussbereichs.

(AG München, Urteil v. 2.3.2016, 424 C 10/003/15) / Bild: © S. Hofschlaeger; pixelio.de

Categories: Immo-News | Comments 799 Gebühren für Bauspardarlehen sind unzulässig

Vorformulierte Vertragsklauseln in Bausparverträgen, nach denen Verbraucher für die Auszahlung eines Bauspardarlehens eine Gebühr entrichten müssen, sind unwirksam. Das hat der BGH entschieden.

Hintergrund: Bausparkasse verlangt Darlehensgebühr

Eine Bausparkasse verwendete in ihren Vertragsbedingungen eine Klausel, nach der mit Beginn der Auszahlung des Bauspardarlehens eine Darlehensgebühr in Höhe von zwei Prozent des Bauspardarlehens fällig und dem Bauspardarlehen zugeschlagen wird.

Hiergegen hat ein Verbraucherschutzverband Klage erhoben. Er meint, die Klausel verstoße gegen § 307 BGB und verlangt, dass die Bausparkasse die Klausel nicht mehr verwendet.

Entscheidung: Darlehensgebühr ist unzulässig

Der BGH gibt der Klage statt. Die Klausel über eine Darlehensgebühr ist unwirksam.

Mit der Gebühr wird keine konkrete Gegenleistung der Bausparkasse vergütet, sondern sie dient dazu, Verwaltungsaufwand abzugelten, der für Tätigkeiten der Bausparkasse im Zusammenhang mit den Bauspardarlehen anfällt.

Damit weicht die Klausel von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ab. Das gesetzliche Leitbild für Darlehensverträge sieht einen laufzeitabhängigen Zins vor. Dieses Leitbild gilt auch für Bauspardarlehensverträge. Mit der Gebühr wird aber ein Entgelt erhoben, das abweichend hiervon nicht laufzeitabhängig ausgestaltet ist.

Zum anderen sind nach ständiger BGH-Rechtsprechung Entgeltklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann mit wesentlichen Grundgedanken der Rechtsordnung unvereinbar, wenn Aufwand für Tätigkeiten auf den Kunden abgewälzt wird, zu denen der Verwender gesetzlich oder nebenvertraglich verpflichtet ist oder die er überwiegend im eigenen Interesse erbringt. Das aber sieht die angegriffene Klausel vor.

Diese Abweichungen der Klausel von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung benachteiligen die Vertragspartner der Bausparkasse unangemessen. Insbesondere wird die Gebühr nicht im kollektiven Gesamtinteresse der Bauspargemeinschaft erhoben, da sie keinen Beitrag dazu leistet, die Funktionsfähigkeit des Bausparwesens zu gewährleisten. Die Darlehensgebühr wird auch nicht durch Individualvorteile für Bausparkunden, wie zum Beispiel günstige Darlehenszinsen, ausgeglichen, da diesen bereits nicht unerhebliche Nachteile, etwa eine Abschlussgebühr, gegenüberstehen.

(BGH, Urteil v 8.11.2016, XI ZR 552/15) / Bild: © Heike Hering; pixelio.de

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