Die Bundes­re­pu­blik ist zu einem der weltweit bedeu­tend­sten Immobi­li­en­märkten aufge­stiegen und liegt in dieser Hinsicht nur noch hinter den Verei­nigten Staaten von Amerika. Rund zwei von drei Euro, die in Deutsch­land in 2019 in Immobi­lien investiert werden, kommen mittler­weile von insti­tu­tio­nellen Investoren aus dem Ausland in den deutschen Markt. Dadurch wird eine hohe Nachfra­ge­si­tua­tion geschaffen, in der die Preise immer weiter ansteigen. Dazu kommt, dass es kaum einen Bereich gibt, in denen der Ansturm auf die begehrten Anlage­ob­jekte nicht auf ein sehr knappes Angebot trifft. Daraus folgt: Es gibt weniger Immobi­li­en­ver­käufe und die Umsätze sinken. Arcadis, eine führende globale Planungs- und Beratungs­ge­sell­schaft, unter anderem im Bereich Immobi­lien, zeigt das in ihrem aktuellen „Immobi­li­en­markt Deutsch­land Trend­re­port“, 1. Halbjahr 2019.

Niedrigste Umsätze im Immobiliensektor seit fünf Jahren

Der Trend­re­port der Arcadis zeigt, dass die Umsätze auf dem deutschen Immobi­li­en­markt in den ersten beiden Quartalen 2019 nur 20,5 Milli­arden Euro erreichte. Das ist der geringste Wert der letzten fünf Jahre und etwa 24 % weniger als in den ersten zwei Quartalen von 2018. Im Vergleich zum Rekord­jahr 2017 ging das Trans­ak­ti­ons­vo­lumen bei Immobi­lien damit sogar um etwa 40 % zurück. Einige Teilbe­reiche wie Wohnge­bäude und Grund­stücke konnten im direkten Vergleich zum 1. Halbjahr 2018 sogar um 8 % zulegen und ein Trans­ak­ti­ons­vo­lumen von 6,6 Milli­arden Euro errei­chen, aller­dings reichte das nicht, um den Rückgang in den übrigen Berei­chen auszu­glei­chen. Für eine Wohnein­heit, die 2018 noch 184.000 € kostete, musste in 2019 schon 208.000 € bezahlt werden.

Geringeres Transaktionsvolumen, aber höhere Quadratmeterpreise

In den übrigen Segmenten war dagegen ein deutli­cher Umsatz­rück­gang zu verzeichnen. Bei Büroim­mo­bi­lien reduzierte sich der Umsatz bedingt durch den allge­meinen Flächen­ma­ngel gemessen an den ersten zwei Quartalen des Rekord­jahres 2017 um mehr als 50 %. In den ersten zwei Quartalen 2019 erreichte das Trans­ak­ti­ons­vo­lumen noch etwa 7,1 Milli­arden Euro. Pro Quadrat­meter wurde 2019 aber deutlich mehr bezahlt, 500 Euro mehr als 2018 und sogar 1.150 Euro mehr als 2017. Im Segment Handel war ein Rückgang des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens von rund 25 % zu verzeichnen, hier waren es im 1. Halbjahr 2019 noch 3,2 Milli­arden. Gegen­über 2018 stieg der mittlere Quadrat­me­ter­preis aber um rund 600 Euro. Falk Schol­len­berger, Senior Advisor / Lifecycle Manage­ment bei Arcadis, sagt dazu: „Die Kapita­li­sie­rungs­rate, also das Verhältnis des erziel­baren Netto­ein­kom­mens einer Immobilie zu ihrem Kaufpreis, liegt bei Handels­im­mo­bi­lien im ersten Halbjahr 2019 wie im Vorjahr mit durch­schnitt­lich 7,5 Prozent weiter auf einem hohen Niveau.“ Der Einzel­handel habe aber weiter mit der zuneh­menden Konkur­renz aus dem Versand­han­del­be­reich zu kämpfen, deshalb sei im Handels­im­mo­bi­li­en­markt mit erheb­li­chen Restruk­tu­rie­rungen und Anpas­sungen zu rechnen.

Niedriges Transaktionsvolumen aufgrund von geringem Angebot – Beispiel Hotelimmobilien

Industrie- und Logistik­im­mo­bi­lien verfehlten in den ersten beiden Quartalen 2019 mit 2,5 Milli­arden Euro nur knapp nur knapp das Vorjah­res­ni­veau. So sind beispiels­weise Hotel­im­mo­bi­lien mit durch­schnitt­lich 5,4 % Kapita­li­sie­rungs­rate nach wie vor beliebte und rendi­te­träch­tige Investi­ti­ons­ob­jekte. Aller­dings fielen gerade Hotel­im­mo­bi­lien mit einem Gesamt-Trans­ak­ti­ons­vo­lumen von 1,1 Milli­arden Euro auf ungefähr die Hälfte des Vergleichs­wertes aus dem Vorjahr. Zu sagen, in diesem Markt­seg­ment lasse die Investi­ti­ons­lust nach, trifft es aber kaum – vor allem nicht in Großstädten – vielmehr zeigt sich hier der Mangel an passenden Objekten.

Geringes Angebot in A‑Regionen — Ausweichen auf B- und C‑Regionen

Marcus Herrmann, CEO Arcadis Europe Central sieht bislang kein Ende des Immobi­li­en­booms in Deutsch­land. Das gegen­wär­tige Immobi­li­en­an­gebot macht aber unter Umständen einen Strate­gie­wechsel nötig. „Das niedrige Angebot vor allem im Top-Lagen führt dabei dazu, dass sich Investoren zuneh­mend auch den sogenannten B- und C‑Städten zuwenden“, so Herrmann. Mögliche Risiken für den Immobi­li­en­markt sieht er haupt­säch­lich in einer steigenden wirtschaft­li­chen Volati­lität, in der Verun­si­che­rung durch Handels­kon­flikte und in politi­schen Spannungen.