832 Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfallen!

Bei der Vermie¬≠tung an Angeh√∂¬≠rige wird oft eine deutlich verg√ľn¬≠stigte Miete verein¬≠bart. Zu billig sollte sie aller¬≠dings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuer¬≠liche Nachteile.

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere n√§here Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist √ľblich und auch f√ľr den Fiskus v√∂llig in Ordnung, so lange die so genannte 66-Prozent-Regelung einge¬≠halten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der orts√ľb¬≠li¬≠chen Miete bel√§uft, Steuer¬≠vor¬≠teile nicht mehr vollst√§ndig ausge¬≠sch√∂pft werden k√∂nnen.

Vermie¬≠tung an Angeh√∂¬≠rige ‚Äď das Wichtigste in K√ľrze

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermie¬≠tung und Verpach¬≠tung versteuern. Von den Mietein¬≠nahmen werden aber zuvor die Werbungs¬≠ko¬≠sten abgezogen: Das sind die Zinsen, Abschrei¬≠bungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei ‚Äď je nach Einzel¬≠fall ‚Äď ein Gewinn oder auch ein Verlust heraus¬≠kommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen √úberschuss erwirt¬≠schaften und fiska¬≠lisch dennoch einen Verlust ausweisen. Daf√ľr ist die Abschrei¬≠bung verant¬≠wort¬≠lich. Sie bel√§uft sich bei den meisten Immobilien j√§hrlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Bauko¬≠sten, wobei die antei¬≠ligen Kosten f√ľr das Grund¬≠st√ľck nicht dazu z√§hlen. Auf den Konto¬≠stand des Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľ¬≠mers hat die Abschrei¬≠bung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlust¬≠rech¬≠nung, da die Abschrei¬≠bungen dort im Prinzip wie Kosten behan¬≠delt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonder¬≠preis vermietet wird, ist die Wahrschein¬≠lich¬≠keit hoch, dass ein Verlust zu verbu¬≠chen ist und folglich der Fiskus drauf¬≠zahlen muss. Deshalb hat der Gesetz¬≠geber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: ‚ÄěLiegt die verlangte Miete unter¬≠halb von 66 Prozent der orts√ľb¬≠li¬≠chen Vergleichs¬≠miete, k√∂nnen die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden‚Äú, warnt Gerhard Gammel von der Steuer¬≠kanzlei Gammel in N√ľrnberg.

Grund¬≠lage f√ľr die Ermitt¬≠lung ist √ľbrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundes¬≠fi¬≠nanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteil¬≠haft f√ľr Vermieter. Im verhan¬≠delten Fall vermie¬≠tete ein Mann eine Wohnung f√ľr j√§hrlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebs¬≠ko¬≠sten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errech¬≠nete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der orts√ľb¬≠li¬≠chen Vergleichs¬≠miete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermitt¬≠lung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heran¬≠zu¬≠ziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des orts√ľb¬≠li¬≠chen betr√ľge. Letzt¬≠in¬≠stanz¬≠lich gab der Bundes¬≠fi¬≠nanzhof dem Mann Recht.

√úbrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch f√ľr Mietver¬≠h√§lt¬≠nisse mit nicht verwandten Mietern ‚Äď derart g√ľnstige Fremd¬≠mieten d√ľrften in der Praxis aller¬≠dings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverh√§ltnissen.

Probleme bei der Ermittlung der orts√ľblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die orts√ľb¬≠liche Vergleichs¬≠miete zu ermit¬≠teln ist. Grund¬≠s√§tz¬≠lich gibt es daf√ľr mehrere M√∂glichkeiten:

Die Frage, ob f√ľr die Berech¬≠nung der 66-Prozent-Grenze die mittlere orts√ľb¬≠liche Vergleichs¬≠miete heran¬≠zu¬≠ziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist h√∂chst¬≠ge¬≠richt¬≠lich noch nicht abschlie¬≠√üend gekl√§rt. Aller¬≠dings entschied der Bundes¬≠fi¬≠nanzhof in einem anderen Zusam¬≠men¬≠hang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeit¬≠nehmer von seinem Arbeit¬≠geber eine Wohnung zum unter¬≠sten Spannen¬≠wert des Mietspie¬≠gels mietet. Diesen vermie¬≠ter¬≠freund¬≠li¬≠chen Grund¬≠satz √ľbertrug die Oberfi¬≠nanz¬≠di¬≠rek¬≠tion Rhein¬≠land auf die verbil¬≠ligte Vermie¬≠tung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechts¬≠kr√§f¬≠tiges Urteil vor, das diese Frage abschlie¬≠√üend kl√§rt, jedoch ist diese Sicht¬≠weise in der Regel eine √ľbliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach verein­barter Miethöhe ergeben sich bei der Vermie­tung an Verwandte unter­schied­liche, teils stark nachtei­lige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der orts√ľblichen Vergleichsmiete

‚ÄěBei einer Mieth√∂he, die bei minde¬≠stens 66 Prozent der orts√ľb¬≠li¬≠chen Vergleichs¬≠miete liegt, kann der Vermieter s√§mtliche Werbungs¬≠ko¬≠sten vollst√§ndig steuer¬≠lich geltend machen‚Äú, erl√§u¬≠tert Steuer¬≠ex¬≠perte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuer¬≠last des Vermie¬≠ters. Der tats√§ch¬≠liche Verlust ist also geringer als der rechne¬≠ri¬≠sche Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwie¬≠rig¬≠keiten, die orts√ľb¬≠liche Vergleichs¬≠miete zu ermit¬≠teln ‚Äď etwa weil es f√ľr den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von markt¬≠g√§n¬≠gigen Wohnungen abweicht ‚Äď sollte die Miete sicher¬≠heits¬≠halber etwas h√∂her angesetzt werden, um sp√§teren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

‚ÄěSinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietver¬≠h√§lt¬≠nisses wegen eines steigenden √∂rtli¬≠chen Mietni¬≠veaus auf unter 66 Prozent des orts√ľb¬≠li¬≠chen, so gehen die Steuer¬≠vor¬≠teile teilweise verloren, sobald die Grenze unter¬≠schritten wird‚Äú, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietver¬≠tr√§gen recht¬≠zeitig die Miete zu erh√∂hen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der orts√ľblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermie¬≠tung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des orts√ľb¬≠li¬≠chen Satzes, k√∂nnen die Werbungs¬≠ko¬≠sten nur anteilig steuer¬≠lich geltend gemacht werden. Betr√§gt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des orts√ľb¬≠li¬≠chen, k√∂nnen nur die H√§lfte der Zinsen, Kosten und Abschrei¬≠bungen zum Abzug gebracht werden.

Angeh√∂rige d√ľrfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten g√§nzlich unent¬≠gelt¬≠lich √ľberlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungs¬≠ko¬≠sten absetzen. ‚ÄěDas betrachtet das Finanzamt als reine Liebha¬≠berei‚Äú, wei√ü Steuer¬≠be¬≠rater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: ‚ÄěDies kann unter Umst√§nden sogar dazu f√ľhren, dass eine Schen¬≠kungs¬≠steuer f√§llig wird.‚Äú

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaft¬≠lich¬≠keits¬≠be¬≠rech¬≠nung ist bei unbefri¬≠steten Mietver¬≠tr√§gen auch bei Verwandten seit einer Geset¬≠zes¬≠√§n¬≠de¬≠rung vor wenigen Jahren nicht n√∂tig. Anders sieht es aus, wenn der Mietver¬≠trag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann k√∂nnte der Fiskus eine Berech¬≠nung mit einer Total¬≠√ľber¬≠schuss¬≠pro¬≠gnose f√ľr den Vermie¬≠tungs¬≠zeit¬≠raum verlangen. ‚ÄěDem Finanzamt ist dann rechne¬≠risch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbil¬≠ligten Miete w√§hrend der befri¬≠steten Mietzeit einen Gewinn erwirt¬≠schaften will‚Äú, sagt Gammel. Ergibt sich hier ‚Äď unabh√§ngig von der 66-Prozent-Regelung ‚Äď kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind s√§mtliche Steuer¬≠vor¬≠teile futsch: Das Finanzamt behan¬≠delt solche Vermie¬≠tungs¬≠ver¬≠h√§lt¬≠nisse als Liebha¬≠berei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefri¬≠stete Mietver¬≠h√§lt¬≠nisse mit Verwandten zu schlie√üen.

Wichtig: Formalien beachten ‚Äď sonst droht √Ąrger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermie­tung an Angehö­rige, dass alle Forma­lien beachtet werden:

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermie¬≠ters Zahlungs¬≠str√∂me, die darauf schlie√üen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zur√ľck¬≠√ľber¬≠wiesen wird, wittern die Finanz¬≠√§mter unerlaubte Umgehungen. Sie k√∂nnten dann die Steuer¬≠vor¬≠teile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studie¬≠renden Kindern Unter¬≠halt gew√§hren. Das steht in keinem Zusam¬≠men¬≠hang mit der Vermie¬≠tung und ist deshalb nicht steuer¬≠sch√§d¬≠lich. Vom Unter¬≠halt kann auch die Miete gezahlt werden.

√úbrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stief¬≠kinder finan¬≠ziell unter¬≠st√ľtzen wollen, k√∂nnen ihnen steuer¬≠frei Geld schenken: Der Freibe¬≠trag bel√§uft sich auf 400.000 Euro in jedem belie¬≠bigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Quelle: ratgeber.immowelt.de

Categories: Immobilien Wissen & News, Immobilien zur Kapitalanlage | Comments 830 Die Instandhaltungsr√ľcklage ‚Äď das Geldpolster f√ľr alle F√§lle

Kauft man ein Haus oder eine Eigen¬≠tums¬≠woh¬≠nung, muss man auch immer damit rechnen, dass etwas kaputt gehen kann. So wie es mit vielen Dingen ist, die tagt√§g¬≠lich in Benut¬≠zung sind. Entweder sie werden repariert oder ganz ausge¬≠tauscht. Ist das n√∂tige Klein¬≠geld vorhanden, sollte das kein Problem sein.

Damit das ‚ÄěProblemchen‚Äú nicht zum Problem wird‚Ķ

‚Ķsind Immobi¬≠li¬≠en¬≠ei¬≠gen¬≠t√ľmer sogar vom Gesetz dazu verpflichtet, eine R√ľcklage zu bilden. Es kann schlie√ü¬≠lich immer mal passieren, dass beispiels¬≠weise der Aufzug klemmt, das Dach undicht ist oder die Heizung ausf√§llt. In solchen F√§llen ist es gut eine Geldre¬≠serve parat zu haben ‚Äď gerade, wenn einige Eigen¬≠t√ľmer sich kurzfri¬≠stig in einem finan¬≠zi¬≠ellen Engpass befinden.

Der von der Eigen¬≠t√ľ¬≠mer¬≠ge¬≠mein¬≠schaft gew√§hlte Verwalter ist f√ľr die Organi¬≠sa¬≠tion des Geldes zust√§ndig. Er sorgt unter anderem daf√ľr, dass regel¬≠m√§¬≠√üige Zahlungen erfolgen, die Einnahmen ausschlie√ü¬≠lich f√ľr Instand¬≠set¬≠zungen verwendet werden sowie nachvoll¬≠ziehbar in der Jahres¬≠ab¬≠rech¬≠nung aufge¬≠li¬≠stet sind. Im Allge¬≠meinen ist ein Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠plan, in dem f√ľr die n√§chsten f√ľnf bis zehn Jahre der Instand¬≠set¬≠zungs¬≠be¬≠darf und die daf√ľr notwe¬≠nigen Ausgaben aufge¬≠f√ľhrt sind, zu empfehlen.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsr√ľcklage sein?

Gesetz¬≠lich ist die H√∂he der R√ľcklage nicht vorge¬≠schrieben, nur so viel, dass eine Reserve existieren muss. Folgende Anhalts¬≠punkte helfen die Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠lage zu berechnen: Zun√§chst einmal das Alter der Immobilie. Bei √§lteren Geb√§uden sollte mehr Geld einge¬≠plant werden, auch k√∂nnte hier ein Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠stau auftreten. Des Weiteren sind Gr√∂√üe und Ausstat¬≠tung ausschlag¬≠ge¬≠bend ‚Äď besitzt das Haus eine Zentral¬≠hei¬≠zung, einen Fahrstuhl, einen Kinder-Spiel¬≠platz usw.? Und nat√ľr¬≠lich sollte man die finan¬≠zi¬≠elle Lage der jewei¬≠ligen Eigen¬≠t√ľmer in Betracht ziehen. Wie viel kann monat¬≠lich entbehrt werden?

Was passiert mit der Instandhaltungsr√ľcklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Beim Verkauf der Wohnung kann die Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠lage nicht an den Verk√§ufer ausge¬≠zahlt werden, auch nicht anteilig. Sie verbleibt auf dem R√ľckla¬≠gen¬≠konto und wird beim Kauf der Immobilie auf den neuen Eigen¬≠t√ľmer √ľbertragen.

Wichtig zu wissen ist, dass die R√ľcklage ausschlie√ü¬≠lich f√ľr Renovie¬≠rungen des Gemein¬≠schafts¬≠ei¬≠gen¬≠tums gedacht ist und diese auch regel¬≠m√§√üig durch¬≠ge¬≠f√ľhrt werden sollten, damit kein Instand¬≠hal¬≠tungs¬≠r√ľck¬≠stau entsteht.

Quelle: top-immobilien.de

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