832 Vermietung an Angehörige: Vorsicht, Steuerfallen!

Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile.

Wer seine Immobilie an Sohn, Tochter, Enkel oder andere nähere Verwandte vermietet, verlangt meist weniger Miete als von einem nicht verwandten Mieter. Das ist üblich und auch für den Fiskus völlig in Ordnung, so lange die so genannte 66-Prozent-Regelung eingehalten wird. Sie besagt, dass dann, wenn sich die vom Verwandten verlangte Miete auf weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beläuft, Steuervorteile nicht mehr vollständig ausgeschöpft werden können.

Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze

Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung

Wer Wohnungen vermietet, muss die Mieten als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Von den Mieteinnahmen werden aber zuvor die Werbungskosten abgezogen: Das sind die Zinsen, Abschreibungen und sonstige laufenden Kosten der Immobilie. Im Ergebnis kann dabei – je nach Einzelfall – ein Gewinn oder auch ein Verlust herauskommen. Ist letzteres der Fall, spart der Immobilieneigentümer sogar Steuern.

Im Prinzip kann ein Vermieter sogar einen Überschuss erwirtschaften und fiskalisch dennoch einen Verlust ausweisen. Dafür ist die Abschreibung verantwortlich. Sie beläuft sich bei den meisten Immobilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten, wobei die anteiligen Kosten für das Grundstück nicht dazu zählen. Auf den Kontostand des Immobilieneigentümers hat die Abschreibung keinen direkten Einfluss, wohl aber auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da die Abschreibungen dort im Prinzip wie Kosten behandelt werden.

Weil an Verwandte oft zum Sonderpreis vermietet wird, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass ein Verlust zu verbuchen ist und folglich der Fiskus draufzahlen muss. Deshalb hat der Gesetzgeber mit der 66-Prozent-Regelung Grenzen gesetzt: „Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten nur noch teilweise abgesetzt werden“, warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg.

Grundlage für die Ermittlung ist übrigens die Warm- und nicht die Kaltmiete, hat der Bundesfinanzhof entschieden (Az.: IX R 44/15). Das ist vorteilhaft für Vermieter. Im verhandelten Fall vermietete ein Mann eine Wohnung für jährlich 2.900 Euro kalt an seine Mutter, die Betriebskosten beliefen sich auf rund 1.800 Euro per anno. Der Fiskus errechnete, dass die Kaltmiete nur rund 62 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betrug, der Vermieter beharrte darauf, dass bei der Ermittlung nicht die Kalt- sondern die Warmmiete heranzuziehen ist, die in seinem Fall 4.700 Euro und damit rund 80 Prozent des ortsüblichen betrüge. Letztinstanzlich gab der Bundesfinanzhof dem Mann Recht.

Übrigens: Die 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern – derart günstige Fremdmieten dürften in der Praxis allerdings seltener vorkommen als bei Verwandten-Mietverhältnissen.

Probleme bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:

Die Frage, ob für die Berechnung der 66-Prozent-Grenze die mittlere ortsübliche Vergleichsmiete heranzuziehen ist oder der unterste Wert einer Mietspanne aus einem Mietspiegel, ist höchstgerichtlich noch nicht abschließend geklärt. Allerdings entschied der Bundesfinanzhof in einem anderen Zusammenhang, dass es keinen geldwerten Vorteil darstellt, wenn ein Arbeitnehmer von seinem Arbeitgeber eine Wohnung zum untersten Spannenwert des Mietspiegels mietet. Diesen vermieterfreundlichen Grundsatz übertrug die Oberfinanzdirektion Rheinland auf die verbilligte Vermietung an Verwandte. Damit liegt zwar kein rechtskräftiges Urteil vor, das diese Frage abschließend klärt, jedoch ist diese Sichtweise in der Regel eine übliche Verwaltungspraxis.

Steuerliche Konsequenzen bei der Vermietung an Angehörige

Je nach vereinbarter Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige, Konsequenzen:

Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

„Bei einer Miethöhe, die bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann der Vermieter sämtliche Werbungskosten vollständig steuerlich geltend machen“, erläutert Steuerexperte Gammel. Weil wegen der reduzierten Miete oft ein Verlust erzielt wird, sinkt die Steuerlast des Vermieters. Der tatsächliche Verlust ist also geringer als der rechnerische Mietverzicht.

Tipp: Gibt es Schwierigkeiten, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln – etwa weil es für den Ort keinen Mietspiegel gibt oder weil die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht – sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden, um späteren Streit mit dem Fiskus zu vermeiden.

„Sinkt die verlangte Miete im Laufe des Mietverhältnisses wegen eines steigenden örtlichen Mietniveaus auf unter 66 Prozent des ortsüblichen, so gehen die Steuervorteile teilweise verloren, sobald die Grenze unterschritten wird“, mahnt Gammel und empfiehlt, auch bei Verwandten-Mietverträgen rechtzeitig die Miete zu erhöhen.

Vermieter verlangt weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete

Liegt die Miete bei der Vermietung an Verwandte bei weniger als 66 Prozent des ortsüblichen Satzes, können die Werbungskosten nur anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Beträgt die Miete zum Beispiel nur 50 Prozent des ortsüblichen, können nur die Hälfte der Zinsen, Kosten und Abschreibungen zum Abzug gebracht werden.

Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung leben

Wird die Wohnung einem Verwandten gänzlich unentgeltlich überlassen, kann der Vermieter keinerlei Werbungskosten absetzen. „Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel und warnt vor einer weiteren Falle: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“

Sonderfall Zeitmietverträge: Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei unbefristeten Mietverträgen auch bei Verwandten seit einer Gesetzesänderung vor wenigen Jahren nicht nötig. Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag nur auf Zeit geschlossen wird. Dann könnte der Fiskus eine Berechnung mit einer Totalüberschussprognose für den Vermietungszeitraum verlangen. „Dem Finanzamt ist dann rechnerisch zu belegen, dass der Vermieter trotz der verbilligten Miete während der befristeten Mietzeit einen Gewinn erwirtschaften will“, sagt Gammel. Ergibt sich hier – unabhängig von der 66-Prozent-Regelung – kein Gewinn, sondern ein Verlust, so sind sämtliche Steuervorteile futsch: Das Finanzamt behandelt solche Vermietungsverhältnisse als Liebhaberei. Deshalb ist es in der Regel sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.

Wichtig: Formalien beachten – sonst droht Ärger mit dem Fiskus

Ganz wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet werden:

Darauf sollten Studenten-Eltern achten

Ergeben die Bewegungen auf den Konten des Vermieters Zahlungsströme, die darauf schließen lassen, dass die Miete ganz oder teilweise an das Kind zurücküberwiesen wird, wittern die Finanzämter unerlaubte Umgehungen. Sie  könnten dann die Steuervorteile streichen.Anders sieht es aus, wenn Eltern ihren studierenden Kindern Unterhalt gewähren. Das steht in keinem Zusammenhang mit der Vermietung und ist deshalb nicht steuerschädlich. Vom Unterhalt kann auch die Miete gezahlt werden.

Übrigens: Eltern, die Ihre Kinder oder Stiefkinder finanziell unterstützen wollen, können ihnen steuerfrei Geld schenken: Der Freibetrag beläuft sich auf 400.000 Euro in jedem beliebigen Zehn-Jahres-Zeitraum.

Quelle: ratgeber.immowelt.de

Categories: Wissen-Spezial | Comments 831 Unschöne Wortwechsel: Wenn sich Mieter und Vermieter allzu heftig streiten

Der Jahreswechsel liegt noch nicht lange zurück. Über Tage hinweg saßen Wohnungs- und Grundstücksnachbarn an den Feiertagen sehr dicht aufeinander. Da mag es auf Grund der ungewohnten Nähe, vielleicht auch wegen des Alkoholgenusses an Silvester, gelegentlich zu unschönen Szenen gekommen sein. Wer allerdings dabei verbal ausfällig wird, der muss mit Konsequenzen rechnen. Einem Mieter, der seinen Vermieter beleidigt, droht im schlimmsten Falle die fristlose Kündigung. Und mancher Eigentümer, der zu stark gegenüber seinem Mieter „austeilte“, musste dafür bereits Schmerzensgeld bezahlen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS fasst für seine Extraausgabe einige Urteile von Zivilgerichten zusammen. Im Mittelpunkt stehen dabei sehr unhöfliche Ausdrücke wie „Terrorist“, „feige Sau“ und „promovierter Arsch“.

Ein Mieter suchte sich für seine Verbalinjurien nicht den Eigentümer des von ihm bewohnten Objekts aus, sondern dessen Mitarbeiterin. Diese Beschäftigte bezeichnete er zunächst als „faul“ und dann auf der Facebook-Seite als „talentlose Abrissbirne“. Daraufhin wurde ihm gekündigt. Doch das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 216 C 461/14) entsprach dem nicht. Hier liege, wenn überhaupt, eine „eher weniger schwerwiegend(e)“ Beleidigung vor. Das gebotene Mittel des Eigentümers wäre zunächst eine Abmahnung gewesen. Mildernd berücksichtigte das Gericht die Tatsache, dass der Mieter aus gegebenem Grund – wegen störenden Lärms aus der Gartenanlage – sehr aufgebracht gewesen war.

Besonders unschön ist es, wenn Beleidigungen nicht nur im persönlichen Gespräch zwischen Mieter und Eigentümer ausgetauscht werden, sondern in aller Öffentlichkeit. Wenn also eine unbestimmte Zahl von Menschen zuhören kann. Das war der Fall, als ein Eigentümer seinen Mieter vor dem Anwesen als „Arschloch“, „Wichser“ und „Hausbesetzer“ titulierte. Das Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 T 17/10) betrachtete die beiden erstgenannten Ausrücke als unflätig und kritisierte insbesondere am Begriff „Hausbesetzer“, dass der Beleidigte damit in die Nähe strafrechtlich relevanten Verhaltens gerückt werde. Ein Schmerzensgeld in Höhe von 800 Euro betrachtete das Landgericht als angemessen.

Eine Mieterin aus Brandenburg wählte einen ganz anderen, höchst ungewöhnlichen Weg, um ihrem Vermieter zu schaden. Sie wandte sich an dessen Baufinanzierer und wies diesen darauf hin, dass es zu „unglaublichen Vorkommnissen“ gekommen sei und der Vermieter ständig grundlose Kündigungen ausspreche. Eine Beschwerde an das Bundesaufsichtsamt für das Banken- und Kreditwesen werde folgen. Dies betrachtete das Landgericht Potsdam (Aktenzeichen 4 S 193/10) als üble Nachrede und damit als eine Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtige. Dieses Verhalten sei auch nicht dadurch zu rechtfertigen, dass sich die Mieterin über eine lange andauernde Baustelle im Garten geärgert habe.

Den Eigentümer bzw. Verwalter einer Mietwohnung als „Terrorist(en)“ zu bezeichnen – das stellt eine gravierende Beleidigung dar. In einem Streit in München „argumentierte“ ein Mieter folgendermaßen: „terroristen landen mindestens im knast! und ihr seid sehr feindselige und sehr gefährliche terroristen nazi ähnliche braune mist haufen auf eigener art!!!“ Das schien dem Landgericht München (Aktenzeichen 14 S 16950/15) dann doch jedes erträgliche Maß zu überschreiten. Man müsse hier von einer „schwerwiegende(n) Vertragsverletzung“ sprechen, die „ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar macht“. Da helfe auch das Jahrzehnte währende Mietverhältnis nicht mehr.

Manchmal ist es die Mischung aus unzumutbaren Verhaltensweisen und Verbalinjurien, die eine Kündigung rechtfertigt. So bewarf eine Mieterin in Köln die Nachbarn auf der unter ihr liegenden Terrasse mit Abfällen, ließ nächtens ihren Rollkoffer durch das Treppenhaus in den Keller klackern, bezeichnete einen Nachbarn, der sich beschwerte, als „blöden Sack“. Bereits in der Vergangenheit war es zu Zwischenfällen wie etwa nächtlichem Staubsaugen gekommen. Dem Landgericht Köln (Aktenzeichen 10 S 139/15) reichte das in der Summe aus, um eine Kündigung für berechtigt zu halten. Selbst wenn man bei einzelnen Vorfällen, wie etwa der Angelegenheit mit dem Koffer, zu Gunsten der Betroffenen noch von Fahrlässigkeit ausgehe, komme man im Gesamtbild zu einer unzumutbaren Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Wenn Eigentümer sich gegenüber ihren Mietern im Tonfall vergreifen, dann kommt wie bei Beleidigungen im sonstigen Leben eine Schmerzensgeldklage in Frage. Mit einem solchen Fall war in letzter Instanz der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VI ZR 496/15) befasst. Der Vermieter hatte per SMS an einen Mieter diesen als „Schweinebacke“, „asozialer Abschaum“ und „kleiner Bastard“ bezeichnet. Der BGH lehnte wie die beiden Vorinstanzen eine Schmerzensgeldzahlung ab. Es seien zwar grobe Beleidigungen gewesen, aber diese hätten (siehe SMS) ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit stattgefunden. Der Betroffene wäre zudem in der Lage gewesen, sich mit Hilfe eines straftbewehrten Unterlassungstitels in Zukunft Ruhe zu verschaffen. Eine weitere Genugtuung in Form einer Geldentschädigung sei hier nicht nötig gewesen.

Besonders fatal wirkt es sich in der Regel vor Gericht aus, wenn der Beleidigende seine Äußerungen auch noch mit Drohungen untermalt. Ein Mieter hob im Zuge einer Auseinandersetzung seine Faust in Richtung des Vermieters und ließ diesen wissen, wenn er sich nicht schleunigst entferne, bekomme er diese zu spüren. Das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2/17 S 90/11) hielt angesichts eines solchen Verhaltens eine fristlose Kündigung für angemessen, zumal man auch noch davon ausgehen müsse, dass die Familie des Mieters die Wohnung habe verwahrlosen lassen.

Die Stimmung zwischen Mietern und Vermietern war schon lange nicht gut, es hatte bereits zahlreiche Zivilverfahren und Strafanzeigen gegeben. Im Zusammenhang mit einem konkreten Disput über die (angeblich zu niedrige) Wassertemperatur in der Wohnung begehrten die Vermieter Einlass, um sich über die Situation zu vergewissern. Das verwehrte der Mieter und titulierte den Eigentümer dabei „Sie promovierter Arsch“. Solch eine Formulierung, beschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 474 C 18543/14), gehe über (erlaubte) bloße Unhöflichkeiten hinaus und stelle eine grobe Beleidigung dar. Erschwerend komme hinzu, dass beide Parteien im selben Haus wohnten und sich deswegen im Falle der Fortsetzung des Mietverhältnisses gar nicht aus dem Weg gehen könnten.

Quelle: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS), über presseportal.de

Categories: Wissen-Spezial | Comments 830 Die Instandhaltungsrücklage – das Geldpolster für alle Fälle

Kauft man ein Haus oder eine Eigentumswohnung, muss man auch immer damit rechnen, dass etwas kaputt gehen kann. So wie es mit vielen Dingen ist, die tagtäglich in Benutzung sind. Entweder sie werden repariert oder ganz ausgetauscht. Ist das nötige Kleingeld vorhanden, sollte das kein Problem sein.

 

Damit das „Problemchen“ nicht zum Problem wird…

…sind Immobilieneigentümer sogar vom Gesetz dazu verpflichtet, eine Rücklage zu bilden. Es kann schließlich immer mal passieren, dass beispielsweise der Aufzug klemmt, das Dach undicht ist oder die Heizung ausfällt. In solchen Fällen ist es gut eine Geldreserve parat zu haben – gerade, wenn einige Eigentümer sich kurzfristig in einem finanziellen Engpass befinden.

Der von der Eigentümergemeinschaft gewählte Verwalter ist für die Organisation des Geldes zuständig. Er sorgt unter anderem dafür, dass regelmäßige Zahlungen erfolgen, die Einnahmen ausschließlich für Instandsetzungen verwendet werden sowie nachvollziehbar in der Jahresabrechnung aufgelistet sind. Im Allgemeinen ist ein Instandhaltungsplan, in dem für die nächsten fünf bis zehn Jahre der Instandsetzungsbedarf und die dafür notwenigen Ausgaben aufgeführt sind, zu empfehlen.

 

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Gesetzlich ist die Höhe der Rücklage nicht vorgeschrieben, nur so viel, dass eine Reserve existieren muss. Folgende Anhaltspunkte helfen die Instandhaltungsrücklage zu berechnen: Zunächst einmal das Alter der Immobilie. Bei älteren Gebäuden sollte mehr Geld eingeplant werden, auch könnte hier ein Instandhaltungsrückstau auftreten. Des Weiteren sind Größe und Ausstattung ausschlaggebend – besitzt das Haus  eine Zentralheizung, einen Fahrstuhl, einen Kinder-Spielplatz usw.? Und natürlich sollte man die finanzielle Lage der jeweiligen Eigentümer in Betracht ziehen. Wie viel kann monatlich entbehrt werden?

 

Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung?

Beim Verkauf der Wohnung kann die Instandhaltungsrücklage nicht an den Verkäufer ausgezahlt werden, auch nicht anteilig. Sie verbleibt auf dem Rücklagenkonto und wird beim Kauf der Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen.

Wichtig zu wissen ist, dass die Rücklage ausschließlich für Renovierungen des Gemeinschaftseigentums gedacht ist und diese auch regelmäßig durchgeführt werden sollten, damit kein Instandhaltungsrückstau entsteht.

Quelle: top-immobilien.de

Categories: Immo-News | Comments 829 Immobilien: Deutschland boomt weiter
Die wichtigsten Fakten:

  • Wohnimmobilienpreise in Deutschland dürften weiter steigen
  • Gewerbeimmobilien bleiben interessant
  • Insbesondere Logistikobjekte könnten Renditepotenzial bieten

Die durchschnittlichen Wohnimmobilienpreise in Deutschland kannten in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: aufwärts. Dieser Trend könnte sich zwar verlangsamen, dürfte aber 2019 insbesondere in den Ballungsgebieten anhalten – denn es wird weiterhin zu wenig gebaut, um die jährliche Nachfrage zu befriedigen. Nach Einschätzung der Deutschen Bank werden dafür pro Jahr mindestens 350.000 neue Wohnungen in der Bundesrepublik benötigt. Seit mehreren Jahren bleibt die Zahl der fertiggestellten Einheiten jedoch deutlich darunter. Eine signifikante Ausweitung der Bautätigkeit scheint aufgrund bereits ausgelasteter Kapazitäten im Baugewerbe, Schwierigkeiten vieler Firmen bei der Suche nach Fachkräften und strenger Bauauflagen auch mittelfristig nicht in Sicht. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage aufgrund des anhaltenden Zuzugs in die Städte und der mitunter weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen hoch bleiben.

Nach Einschätzung der Deutschen Bank könnte es noch bis zum Jahr 2022 dauern, bis die Zahl neuer Wohnungen die jährliche Nachfrage übersteigt. Erst dann dürfte der bestehende Nachfrageüberhang von bis dahin deutlich über einer Million Wohnungen allmählich abgebaut werden und sich der Preisanstieg spürbar dämpfen. Mit dem medial viel diskutierten Platzen einer vermeintlichen Immobilienblase am deutschen Wohnimmobilienmarkt rechnet die Deutsche Bank in den kommenden Jahren nicht: Der preisliche Aufschwung basiert bislang nicht auf einer Ausweitung der Hypothekenkredite.

Büroimmobilien bleiben interessant

Auch der Büroimmobilienmarkt in Deutschland bietet weiterhin gute Aussichten. Niedrige Leerstandsquoten von rund 3 Prozent wie in Berlin könnten über die kommenden vier Jahre zu Mietsteigerungen von insgesamt mehr als 20 Prozent führen. Damit gehört die Hauptstadt neben Madrid zu den interessantesten Standorten in ganz Europa.Nicht überall auf der Welt zeigt sich jedoch solch ein positives Bild: Einige Märkte wie Australien oder Kanada weisen bereits Anzeichen einer Überhitzung auf. Andere Büroimmobilienmärkte wie Hongkong könnten darüber hinaus aufgrund des weltweiten Handelsstreits zunehmend unter Druck geraten.

Nachfrage nach Logistikflächen dürfte weiter zunehmen

Im Bereich der Gewerbeimmobilien nach wie vor am aussichtsreichsten erscheint aus Sicht der Deutschen Bank regionenübergreifend der Logistiksektor. Aufgrund der weltweit anhaltend hohen Wachstumsaussichten im Online-Handel dürfte die Nachfrage nach nationalen Verteilungsstationen und regionalen Warenlagern zunehmen und die Preisentwicklung entsprechender Logistikflächen stützen. Profitieren könnten aufgrund der gestiegenen Anforderungen der Kunden hinsichtlich Flexibilität und Lieferzeit insbesondere moderne, etwa hinsichtlich der Automatisierung zeitgemäß ausgestattete Objekte.Im Segment der Einzelhandelsimmobilien rechnet die Deutsche Bank aufgrund des Siegeszugs des Online-Handels hingegen mit eher begrenzten Renditemöglichkeiten – zumal insbesondere in den USA zwar weiterhin moderne Einkaufszentren gebaut werden und Besucher anziehen, gleichzeitig aber die Nachfrage nach klassischen Einzelhandelsimmobilien zusätzlich belasten.

Für entsprechend risikobereite Anleger könnte ein Immobilieninvestment auch im Jahr 2019 einen interessanten Depotbestandteil darstellen – insbesondere, wenn Wert auf regelmäßige Erträge gelegt wird. Da es regional auch zu rückläufigen Preisentwicklungen am Immobilienmarkt kommen kann, sind eine breite Streuung des Investments und eine genaue Auswahl der Anlageziele ratsam.

Quelle: deutsche-bank.de

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