Der Grund­buch­auszug ist nicht nur die recht­liche Basis, anhand derer man klären kann, wer der Eigen­tümer einer Immobilie ist. Bei einem Kauf oder Verkauf wird man unumgäng­lich einen Grund­buch­auszug benötigen, da er zahlreiche weitere Infor­ma­tionen enthält, die für den Kauf- oder Verkaufs­pro­zess von Immobi­lien absolut grund­le­gend sind.

Was ist der Grundbuchauszug?

Zunächst einmal gibt es das sogenannte Grund­buch. Dies ist ein beschränkt öffent­li­ches Register, das in jedem Bezirk von öffent­li­chen Behörden geführt wird und in dem Grund­stücke und die jewei­ligen Eigen­tümer im betref­fenden Bezirk verzeichnet sind. Die Einträge umfassen neben den Eigen­tums­ver­hält­nissen auch Rechte und Belastungen, die für ein bestimmtes Grund­stück bestehen.

Was steht drin in einem Grund­buch­auszug? Es ist eine vollstän­dige Abschrift der Einträge, die es zu einem bestimmten Grund­stück im Grund­buch gibt. Darin sind Infor­ma­tionen zu den Eigen­tums­ver­hält­nissen, zu eventuell bestehenden Grund­schulden, Nießbrauch­rechten oder Hypotheken oder anderen sogenannten Grund­pfand­rechten aufge­li­stet. Bei einem Immobi­li­en­ver­kauf dient der Grund­buch­auszug den Immobi­li­en­be­sit­zern in erster Linie dazu, nachzu­weisen, dass sie wirklich die Eigen­tümer sind. Anhand des Grund­buch­aus­zugs prüfen Notare und Käufer, dass sie es bei der Person, die als Verkäufer auftritt, tatsäch­lich mit dem Eigen­tümer des Objekts zu tun haben. Immobi­li­en­käufer, die den Kauf mit einem Bankdar­lehen finan­zieren wollen, müssen bei der Belei­hungs­prü­fung den Grund­buch­auszug auch bei ihrer Bank vorlegen.

Welche Informationen enthält das Grundbuch?

Das Grund­buch enthält als amtli­ches Register aller Grund­stücke eines Gemein­de­be­zirks bestimmte Infor­ma­tionen zu den Eigen­tums­ver­hält­nissen sowie zu Rechten und Belastungen die mit dem Grund­stück verbunden sind. Anhand dieser Eintra­gungen lassen sich die grund­le­genden Rechts­ver­hält­nisse in Bezug auf ein Grund­stück klären.

Ein Grund­buch zu einem bestimmten Grund­stück besteht immer aus mehreren Abschnitten.

Die Aufschrift listet das zustän­dige Amtsge­richt, den Band und das Blatt des Grund­stücks auf. (Bei der Blatt­nummer handelt es sich um eine eindeu­tige Zuord­nung für die eindeu­tige Identi­fi­ka­tion des jewei­ligen Grund­buch­blattes. Der Band bzw. die Bandnummer ist jeweils eine Zusam­men­fas­sung verschie­dener Grund­buch­blätter im Bezirk des zustän­digen Amtsgerichts).

Es folgt das Bestands­ver­zeichnis. Hier findet man Angaben zur Lage der Immobilie, zur Größe und zu Wohnungs­ei­gentum, zu evtl. bestehenden Erbbau- oder Wegerechten. Das Bestands­ver­zeichnis ist in drei Abtei­lungen aufge­teilt. Abtei­lung eins gibt die Eigen­tums­ver­hält­nisse wieder. In Abtei­lung zwei sind die Lasten aufge­li­stet. Je nach Fall Realla­sten, Nießbrauch­rechte, Wegerechte, Vorkaufs­rechte, Erbbau­recht oder Beschrän­kungen und Grund­dienst­bar­keiten, d. h. welche Rechte der Eigen­tümer anderen Nutzern des Grund­stücks einräumen muss. Dafür inter­es­sieren sich vor allem Finanzierungsbanken.

Für jedes Grund­stück existiert ein eigenes Blatt. Die Blätter sind im Grund­buch nach Bezirken in Bänden zusam­men­ge­fasst und bilden zusammen das Grund­buch. Stellt ein Eigen­tümer einen Antrag auf einen Auszug, muss er die Blatt­nummer zu seiner Immobilie nennen können.

Wann wird ein Grundbuchauszug gebraucht?

Immobi­li­en­ei­gen­tümer benötigen einen Grund­buch­auszug vorwie­gend in drei Fällen. Bei einem Verkauf der Immobilie, im Erbfall und für eine Beleihungsprüfung.

Soll eine Immobilie verkauft werden, muss der Eigen­tümer einen Grund­buch­auszug beantragen. Anhand des Auszuges kann der Eigen­tümer nachweisen, dass er die Immobilie besitzt und zu einem Verkauf berech­tigt ist. Der Kaufin­ter­es­sent kann anhand des Auszugs sehen, ob Rechte Dritter auf dem Grund­stück lasten. Auch der Notar muss sich anhand eines beglau­bigten Grund­buch­aus­zugs davon überzeugen, dass die Eigen­tums­ver­hält­nisse korrekt darge­stellt werden.

Im Fall einer Immobi­li­en­erb­schaft darf sich der neue Besitzer Einblick ins Grund­buch verschaffen und einen Auszug anfor­dern, damit er sich verläss­lich über die tatsäch­li­chen Besitz­ver­hält­nisse und eventu­elle Verbind­lich­keiten infor­mieren kann.

Möchte ein Immobi­li­en­be­sitzer seine Immobilie als Sicher­heit für einen Immobi­li­en­kredit einsetzen, führt die Bank eine Belei­hungs­prü­fung durch. Auf hierfür ist ein beglau­bigter Grund­buch­auszug nötig. Im Regel­fall wird der Immobi­li­en­kredit über eine Grund­schuld abgesi­chert. Kommt der Kredit­nehmer seiner Zahlungs­pflicht nicht nach, kann die Bank die Immobilie veräu­ßern, zum Beispiel über eine Zwangs­ver­stei­ge­rung. Banken prüfen die Kredit­wür­dig­keit von Kredit­neh­mern und bestehen aber für den Fall des Kredit­aus­falls ebenfalls darauf, als Rechte­inhaber im ersten Rand des Grund­buchs einge­tragen zu werden, wenn sie den Kredit gewähren sollen. Im Fall einer Zwangs­ver­stei­ge­rung wird die Bank als Gläubiger damit als erste bedient.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Einsicht ins Grundbuch vorliegen?

Die Daten im Grund­buch sind grund­le­gend sensibel, da Vermö­gens- und Schuld­ver­hält­nisse von Eigen­tü­mern darge­legt sind. Daher ist ein Grund­buch­auszug nicht für jeden einfach so zu bekommen. Wer Einsicht ins Grund­buch wünscht, muss bestimmte Voraus­set­zungen erfüllen. Entweder muss man Grund­stücks­ei­gen­tümer sein oder im Grund­buch für das betref­fende Grund­stück selbst einge­tragen sein oder man muss ein „berech­tigtes Inter­esse“ für den Grund­buch­auszug nachweisen können.

Es gibt einen bestimmten Kreis von Personen oder Insti­tu­tionen, die ein berech­tigtes Inter­esse an einem Auszug haben können. Dazu gehören Gerichte, bestimmte Behörden, Notare und Makler. Auch öffent­lich bestellte Vermes­sungs­in­ge­nieure, Finan­zie­rungs­banken und mögliche Käufer, die einen Vorver­trag vorweisen können ein berech­tigtes Inter­esse auf Einsicht haben. Ebenfalls kann sich dies auf Gläubiger, die einen Vollstreckungs­titel gegen den Eigen­tümer der Immobilie haben und die eine Zwangs­voll­streckung anstrengen wollen, erstrecken. Für die Heraus­gabe des Grund­buch­aus­zugs ist grund­sätz­lich immer die Zustim­mung des Eigen­tü­mers notwendig. Im Extrem­fall kann seine Zustim­mung aber gericht­lich einge­klagt werden, falls notwendig.

Wo bekommt man den Grundbuchauszug?

Für einen Grund­buch­auszug ist ein Antrag beim zustän­digen Amt erfor­der­lich. Im Regel­fall bedeutet das einen Antrag beim Amtsge­richt des betref­fenden Bezirks, Ausnahme Baden-Württem­berg, weil die Grund­buch­ämter dort bei den Gemein­de­äm­tern angesie­delt sind.

Grund­sätz­lich dürfen Personen, die ein berech­tigtes Inter­esse vorweisen können, Einsicht ins Grund­buch nehmen und können einen Grund­buch­auszug erhalten. In den meisten Fällen ist es auch möglich, einen entspre­chenden Antrag online zu stellen.

Beglaubigter oder unbeglaubigter Grundbuchauszug?

Für verschie­dene Erfor­der­nisse wird ein beglau­bigter Auszug benötigt, manchmal genügt auch ein unbeglau­bigter. Bevor Personen mit berech­tigtem Inter­esse einen Auszug aus dem Grund­buch anfor­dern, sollten sie klären, was sie tatsäch­lich brauchen. Eine unbeglau­bigte Abschrift, sprich eine einfache Kopie, oder eine Abschrift, die durch eine Amtsperson beglau­bigt wurde. Entschei­dend dafür ist der Zweck des Dokuments. Für einen Immobi­li­en­ver­kauf oder eine Belei­hungs­prü­fung wird unbedingt eine beglau­bigter Auszug benötigt (Kosten: ca. 18 €). Für die eigenen Dokumente genügt natür­lich eine unbeglau­bigte Kopie für ca. 10 €. Ist die Sachlage nicht eindeutig, lässt man sich besser gleich eine beglau­bigte Abschrift ausstellen.