Beginnt der Herbst stellen sich die üblichen Probleme für Immobilienbesitzer ein: Unsicheres Wetter, mehr Regen und damit höhere Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht. Auf manches kann und muss man sich sogar im Vorfeld vorbereiten – beispielsweise muss man seine Bäume kontrollieren, denn diese können durch Herbst- und Winterstürme bedroht sein und potenziell Schaden verursachen. In ihrem Infodienst Recht und Steuern zeigt die LBS in einer Extra-Ausgabe einige Fälle auf, in denen Gerichte entscheiden mussten:

Äste auf Nachbarsgrundstück müssen zurückgeschnitten werden

Blätter und Tannzapfen, die auf das nachbarliche Grundstück fallen, sind ein ständiges Reizthema. Denn kaum jemand will gerne Laub aufsammeln, das nicht einmal von den eigenen Bäumen kommt. Wenn aber die Äste über die Grundstücksgrenze hinüberwachsen und Laub von dort auf das Nachbarsgrundstück fällt, kann ein Nachbar verlangen, die Äste zurückzuschneiden. Der Bundesgerichtshof sieht die Grundsätze der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung verletzt, wenn der Eigentümer Äste über die Grenze seines Grundstücks hinauswachsen lässt (AZ: V ZR 102/18).

Keine Mietminderung wegen unattraktivem Garten in Herbst und Winter

In den herbstlichen und winterlichen Jahreszeiten sind Rasen nicht so attraktiv wie in den wärmeren Jahreszeiten. Die Mieter eines Grundstücks forderten deshalb eine Mietminderung vom Eigentümer. Eine entsprechende Klage wies das Landgericht jedoch ab, da die eher kümmerliche Erscheinung des Rasens jahreszeitlich bedingt sei und der Vermieter dafür nicht verantwortlich sei (AZ: 65 S 422/10).

Mieter und Rasenpflege

Auf der anderen Seite sind Eigentümer ebenfalls oft nicht zufrieden mit der Rasenpflege ihrer Mieter. In einem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart, dass die Grünflächen von den Mietern „in Ordnung“ zu halten seien. Ob damit nun auch regelmäßiges Mähen, Wässern oder auch Düngen gemeint sei, lasse sich daraus allerdings nicht ableiten, so sah es das Landgericht Köln. Die gewählte Formulierung lasse den Betroffenen großen Ermessensspielraum (Aktenzeichen 1 S 117/16).

Umknickende Bäume – Eigentümer muss Risiken beseitigen

Bäume, die umknicken und dabei Sachen oder Menschen gefährden können, sind von der Verkehrssicherungspflicht betroffen. Der Eigentümer muss dafür Sorge tragen, alle vermeidbaren Risiken zu beseitigen. Das Oberlandesgericht Oldenburg sah es auch für eine Privatperson als erwartbar an, eine Sichtprüfung von Bäumen in angemessenen zeitlichen Abständen durchzuführen. Auch ein Laie könne bestimmte Probleme wie Rindenverletzung, abgestorbene Pflanzenteile oder Rindenverletzungen erkennen und ggfs. für die Risikobeseitigung Fachkräfte hinzuziehen (AZ:  12 U 7/17).

Kein Recht auf Entfernung öffentlicher Straßenbepflanzung

Wächst öffentliche Straßenbepflanzung dicht an die Grundstücksgrenze, haben die Anwohner kein automatisches Anrecht darauf, dass die Pflanzen gestutzt oder entfernt werden. Im konkreten Rechtsfall klagten Anwohner gegen den „Wildwuchs“ von sechs Linden, die über 20 Jahre alt und etwa 15 Meter hoch waren und die nach ihrer Ansicht eine Beeinträchtigung darstellten. Das Verwaltungsgericht Hannover stufte jedoch das öffentliche Interesse am Straßengrün höher ein, die Bäume seien daher zu dulden. Die Sachlage wäre anders, wenn die Bäume ernsthafte Schäden für die die Nachbargrundstücke herbeiführen würden (AZ: 7 A 5059/11).

Keine Mietminderung wegen Zugluft in Altbau

Grundlegend haben Mieter darauf Anspruch, innerhalb ihrer Wohnung nicht ständiger Zugluft ausgesetzt zu sein. Allerdings müssen laut dem Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg auch immer die näheren Umstände betrachtet werden. Bei einer Altbauwohnung mit einfachverglastem Wintergarten ist beispielsweise gelegentliche Zugluft und Eintritt von Regenwasser nicht komplett vermeidbar. Daher sei das auch noch kein berechtigter Grund für eine Mietminderung (AZ: 226 C 211/18).

Schäden an Abwasserkanälen durch Baumwurzeln – Eigentümer nicht grundsätzlich haftbar

Dringen im Laufe der Jahre Baumwurzeln in Abwasserkanäle ein, können daraus aufgrund des Wasserrückstaus schwere Schäden entstehen. Treten solche Wasserschäden beim Nachbarn eines baumbestandenen Grundstücks aufgrund der eindringenden Baumwurzeln auf, kann der Eigentümer allerdings nur unter besonderen Umständen haftbar gemacht werden. Inwieweit der Eigentümer verantwortlich ist, richte sich danach, wie nahe der Baum und seine Wurzeln dem Abwasserkanal sind sowie nach der spezifischen Art des Wurzelsystems (ob flach oder tief), sowie danach, inwieweit der Kanal kontrolliert werden kann bzw. dies zumutbar sei, so ein Urteil des Bundesgerichtshofs (Az: III ZR 574/16).

Starker Wind – Grundstücksbesitzer muss nicht auf offensichtliche Risiken hinweisen.

Als Grundstücksbesitzer muss man nicht auf alle möglichen Begleiterscheinungen von starken Winden hinweisen, da sie eigentlich selbstverständlich sind. Das Landgericht Köln stellte in einem Urteil fest, dass jeder erkennen könne, dass ein Eisentor bei Wind auch zufallen kann. Daher bedürfe es auch keines besonderen Warnhinweises, denn es sei offensichtlich und naheliegend, dass „insbesondere starker Wind Kräfte auf eine derartige Türe entfalten kann“ (AZ: 16 O 438/18).

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