BGH-Urteil zur WEG-Jahresabrechnung
Aug 26, 2021

Laut § 28 Abs. 1 WEG muss ein Hausverwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung erstellen. Versäumt dies der Verwalter, können die Eigentümer die Abrechnung anderweitig anfertigen lassen und vom Verwalter einen Vorschuss für die Zahlung einfordern, wenn die Abrechnung lediglich zum Zweck der Beschlussfassung der Eigentümer dient, so ein BGH-Urteil zur WEG-Jahresabrechnung.

Der Fall

Eine ehemalige Verwalterin hatte in der Vergangenheit fehlerhafte Jahresabrechnungen erstellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Verwalterin nun einen Vorschuss für eine neue Erstellung mehrerer Jahresabrechnungen.

Die Verwalterin war bis zum Jahr 2009 für das Wohngebäude zuständig und hatte in diesem Zeitraum die Abrechnungen für die Jahre 2005 – 2008 erstellt. Allerdings wurden die Beschlüsse, durch die diese Jahresabrechnungen genehmigt wurden, im Nachhinein gerichtlich für nicht gültig erklärt. Die Verwalterin hatte zwar die Abrechnungen neu erstellt, jedoch wurden dann im Jahr 2012 durch eine Eigentümerversammlung sowohl die neu erstellten als auch Abrechnung für 2008 nicht genehmigt, da sie fehlerhaft bzw. unschlüssig seien.

Die Abrechnungen nochmals neu zu erstellen, wies die Verwalterin zurück. Die Wohnungseigentümereigenschaft wollte daraufhin die besagten Abrechnungen für die Jahre 2005 – 2008 anderweitig neu erstellen lassen und verlangte von der damaligen Verwalterin dafür einen Kostenvorschuss in Höhe von 3.800 €.

Das BGH-Urteil

Vor dem BGH bekam die Wohnungseigentümerschaft nun Recht und kann nun einen Kostenvorschuss für die WEG-Jahresabrechnungen verlangen (BGH, 26.2.2021, AZ: V ZR 290/19).

Allerdings, so der BGH, kommt es bei der Rechtsprechung auf den Zweck einer WEG-Jahresabrechnung an.

Zwar ist ein Verwaltervertrag ein Dienstvertrag, der auf Geschäftsbesorgung gerichtet ist, auf der anderen Seite müssen die Tätigkeiten eines Verwalters auch erfolgsbezogen sein. Die Erstellung einer Jahresabrechnung gehört direkt zu seinen Aufgaben. Dies war früher nach § 28 Abs. 3 WEG a. F. so und ist auch nach der WEG-Reform weiterhin nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG so geregelt. Demnach muss der Verwalter nicht nur tätig werden, er schuldet einen Erfolg. Dazu gehört, dass er die anfallenden Belege auswertet und das Ergebnis in beschlussfähiger Form in einer Jahresabrechnung abbildet. Schlussendlich muss er den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung vorlegen, damit diese sich auf die Beschlussfassung vorbereiten können.


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„Vertretbare Handlung“ versus „Unvertretbare Handlung“

Legt der Verwalter keine beschlussfähige Abrechnung vor, können die Wohnungseigentümer nun unter bestimmten Umständen die Erstellung anderweitig vornehmen lassen und vom Verwalter einen Kostenvorschuss verlangen. Voraussetzung ist laut BGH aber, dass die Erstellung der Abrechnung eine sogenannte „vertretbare Handlung“ ist, d. h. nicht nur der Verwalter ist in der Lage die Abrechnung zu machen, sondern eben auch ein Vertreter, z. B. die Wohnungseigentümer selbst oder ein Dritter. Wäre die Erstellung der Abrechnung eine „unvertretbare Handlung“ und nur der Verwalter könnte sie anfertigen, würde auch kein Anspruch auf einen Vorschuss bestehen.

Ob die Erstellung einer Jahresabrechnung nun eine vertretbare Handlung ist oder eine unvertretbare Handlung, die nur der Verwalter erbringen kann, ist direkt durch ihre Funktion im konkreten Fall bedingt:

Vertretbare Handlung

Die Erstellung ist dann eine „vertretbare Handlung“, wenn sie allein zu dem Zweck angefertigt wird, den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung in Bezug auf das Einfordern von Nachschüssen und das Anpassen von Vorschüssen zu ermöglichen.

Unvertretbare Handlung

Die Erstellung ist eine „unvertretbare Handlung“, wenn anhand der Jahresabrechnung die Amtsführung des Verwalters anhand der Rechnungslegung kontrolliert werden soll und wenn damit auch die Versicherung des Verwalters einhergehen soll, dass er alle Ein- und Ausgaben nach bestem Wissen aufgeführt hat.

Erstellen einer WEG-Jahresabrechnung kann vertretbare Handlung sein

Im verhandelten Fall liegt eine „vertretbare Handlung“ vor, da die Wohnungseigentümer die neu erstellten Abrechnungen nur benötigen, um nochmals darüber beschließen zu können und um die bereits weiter zurückliegenden Wirtschaftsjahre final abzuschließen. Hierfür muss die Abrechnung nicht unbedingt vom Verwalter selbst erstellt werden. Und, weil die ehemalige Verwalterin sich weigert, die unzureichenden Abrechnungen nachzubessern oder neu zu erstellen, hat die Wohneigentümergemeinschaft das Recht, anderweitig Dritte zu beauftragen und dafür einen Kostenvorschuss von der Verwalterin zu verlangen.

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