Laut § 28 Abs. 1 WEG muss ein Hausver­walter nach Ablauf des Kalen­der­jahres eine Abrech­nung erstellen. Versäumt dies der Verwalter, können die Eigen­tümer die Abrech­nung ander­weitig anfer­tigen lassen und vom Verwalter einen Vorschuss für die Zahlung einfor­dern, wenn die Abrech­nung ledig­lich zum Zweck der Beschluss­fas­sung der Eigen­tümer dient, so ein BGH-Urteil zur WEG-Jahresabrechnung.

Der Fall

Eine ehema­lige Verwal­terin hatte in der Vergan­gen­heit fehler­hafte Jahres­ab­rech­nungen erstellt, die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft verlangte von der Verwal­terin nun einen Vorschuss für eine neue Erstel­lung mehrerer Jahresabrechnungen.

Die Verwal­terin war bis zum Jahr 2009 für das Wohnge­bäude zuständig und hatte in diesem Zeitraum die Abrech­nungen für die Jahre 2005 – 2008 erstellt. Aller­dings wurden die Beschlüsse, durch die diese Jahres­ab­rech­nungen geneh­migt wurden, im Nachhinein gericht­lich für nicht gültig erklärt. Die Verwal­terin hatte zwar die Abrech­nungen neu erstellt, jedoch wurden dann im Jahr 2012 durch eine Eigen­tü­mer­ver­samm­lung sowohl die neu erstellten als auch Abrech­nung für 2008 nicht geneh­migt, da sie fehler­haft bzw. unschlüssig seien.

Die Abrech­nungen nochmals neu zu erstellen, wies die Verwal­terin zurück. Die Wohnungs­ei­gen­tü­m­er­ei­gen­schaft wollte daraufhin die besagten Abrech­nungen für die Jahre 2005 – 2008 ander­weitig neu erstellen lassen und verlangte von der damaligen Verwal­terin dafür einen Kosten­vor­schuss in Höhe von 3.800 €.

Das BGH-Urteil

Vor dem BGH bekam die Wohnungs­ei­gen­tü­mer­schaft nun Recht und kann nun einen Kosten­vor­schuss für die WEG-Jahres­ab­rech­nungen verlangen (BGH, 26.2.2021, AZ: V ZR 290/19).

Aller­dings, so der BGH, kommt es bei der Recht­spre­chung auf den Zweck einer WEG-Jahres­ab­rech­nung an.

Zwar ist ein Verwal­ter­ver­trag ein Dienst­ver­trag, der auf Geschäfts­be­sor­gung gerichtet ist, auf der anderen Seite müssen die Tätig­keiten eines Verwal­ters auch erfolgs­be­zogen sein. Die Erstel­lung einer Jahres­ab­rech­nung gehört direkt zu seinen Aufgaben. Dies war früher nach § 28 Abs. 3 WEG a. F. so und ist auch nach der WEG-Reform weiterhin nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG so geregelt. Demnach muss der Verwalter nicht nur tätig werden, er schuldet einen Erfolg. Dazu gehört, dass er die anfal­lenden Belege auswertet und das Ergebnis in beschluss­fä­higer Form in einer Jahres­ab­rech­nung abbildet. Schluss­end­lich muss er den Wohnungs­ei­gen­tü­mern die Jahres­ab­rech­nung vorlegen, damit diese sich auf die Beschluss­fas­sung vorbe­reiten können.


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„Vertretbare Handlung“ versus „Unvertretbare Handlung“

Legt der Verwalter keine beschluss­fä­hige Abrech­nung vor, können die Wohnungs­ei­gen­tümer nun unter bestimmten Umständen die Erstel­lung ander­weitig vornehmen lassen und vom Verwalter einen Kosten­vor­schuss verlangen. Voraus­set­zung ist laut BGH aber, dass die Erstel­lung der Abrech­nung eine sogenannte „vertret­bare Handlung“ ist, d. h. nicht nur der Verwalter ist in der Lage die Abrech­nung zu machen, sondern eben auch ein Vertreter, z. B. die Wohnungs­ei­gen­tümer selbst oder ein Dritter. Wäre die Erstel­lung der Abrech­nung eine „unver­tret­bare Handlung“ und nur der Verwalter könnte sie anfer­tigen, würde auch kein Anspruch auf einen Vorschuss bestehen.

Ob die Erstel­lung einer Jahres­ab­rech­nung nun eine vertret­bare Handlung ist oder eine unver­tret­bare Handlung, die nur der Verwalter erbringen kann, ist direkt durch ihre Funktion im konkreten Fall bedingt:

Vertretbare Handlung

Die Erstel­lung ist dann eine „vertret­bare Handlung“, wenn sie allein zu dem Zweck angefer­tigt wird, den Wohnungs­ei­gen­tü­mern eine Beschluss­fas­sung in Bezug auf das Einfor­dern von Nachschüssen und das Anpassen von Vorschüssen zu ermöglichen.

Unvertretbare Handlung

Die Erstel­lung ist eine „unver­tret­bare Handlung“, wenn anhand der Jahres­ab­rech­nung die Amtsfüh­rung des Verwal­ters anhand der Rechnungs­le­gung kontrol­liert werden soll und wenn damit auch die Versi­che­rung des Verwal­ters einher­gehen soll, dass er alle Ein- und Ausgaben nach bestem Wissen aufge­führt hat.

Erstellen einer WEG-Jahresabrechnung kann vertretbare Handlung sein

Im verhan­delten Fall liegt eine „vertret­bare Handlung“ vor, da die Wohnungs­ei­gen­tümer die neu erstellten Abrech­nungen nur benötigen, um nochmals darüber beschließen zu können und um die bereits weiter zurück­lie­genden Wirtschafts­jahre final abzuschließen. Hierfür muss die Abrech­nung nicht unbedingt vom Verwalter selbst erstellt werden. Und, weil die ehema­lige Verwal­terin sich weigert, die unzurei­chenden Abrech­nungen nachzu­bes­sern oder neu zu erstellen, hat die Wohnei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft das Recht, ander­weitig Dritte zu beauf­tragen und dafür einen Kosten­vor­schuss von der Verwal­terin zu verlangen.