Mietvertrag Klausel Kleinreparaturen
Aug 26, 2021

Grundsätzlich müssen Vermieter für die Instandhaltung ihrer Mietwohnungen sorgen. Bei kleinen Reparaturen müssen Sie jedoch als Vermieter nicht für jeden noch so kleinen Schaden aufkommen. Doch, genau wie bei den Nebenkosten, die Ihr Mieter im Prinzip nur dann bezahlen muss, wenn diese auch im Mietvertrag korrekt eingeschlossen sind, kommt es auch bei Kleinreparaturen auf Klauseln und Formulierungen im Mietvertrag an.

Die „Kleinreparaturklausel“ in den Mietvertrag aufnehmen

Wollen Sie als Vermieter nicht für jede Kleinreparatur aufkommen, sollten Sie mit Ihrem Mieter bereits im Mietvertrag eine Klausel für Kleinreparaturen vereinbaren. Vorlagen finden Sie im Internet unter „Kleinreparaturklausel“.

Durch eine Kleinreparaturklausel können Sie von Ihrem Mieter zumindest die Kosten für die kleineren Reparaturen erstattet bekommen. Gibt es keine solche zusätzliche Klausel im Mietvertrag, muss Ihr Mieter die Kosten für Kleinreparaturen nicht selbst tragen und kann diese an Sie weiterreichen.

Die Obergrenzen in der Kleinreparaturklausel aufführen

Damit die Kleinreparaturklausel im Mietvertrag wirksam ist, müssen allerdings unbedingt zwei Zahlwerte in Ihrer Klausel genannt sein; tauchen diese Zahlen nicht auf, ist die Klausel ganz einfach unwirksam:

1. Obergrenze pro Einzelreparatur

Gegenwärtig liegt diese Obergrenze bei 80 € (laut OLG Hamburg WM 1991, S. 385). Andere Gerichte haben aber auch Beträge um die 120 € für zulässig erklärt.

2. Obergrenze für Kleinreparaturen pro Jahr (Geldbetrag)

Der Betrag für Kleinreparaturen darf pro Jahr höchstens 10 % der geschuldeten Jahresmiete ausmachen. Das schränkt den Betrag ein, der pro Jahr insgesamt dem Mieter aufgebürdet werden kann.

D. h. übersteigen die Kosten für die Kleinreparatur die jeweiligen Obergrenzen, müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.


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Mieter müssen nur Rechnungen erstatten, die die Obergrenze überschreiten

Ebenfalls ist es nicht so, dass sich Ihr Mieter an jeder anfallenden Rechnung mit einem Anteil von 80 € beteiligen muss. Der Mieter muss lediglich diejenigen Kleinreparaturrechnungen erstatten, die selbst maximal bis 80 € gekostet haben. Größere Reparaturen können Sie also nicht pauschal anteilig auf Ihren Mieter abwälzen.

Ab 80 €, z. B. 85,50 €, ist eine Reparatur damit keine Kleinreparatur mehr. Der Mieter muss diese dann nicht erstatten, auch nicht 80 € von diesen 85,50 €.

Die Kleinreparaturklausel verringert Ihre Zahlungsverpflichtungen als Vermieter

Grundlegend sind Sie aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen im BGB als Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache instand zu halten. Halten Sie sich daran nicht, kann Ihr Mieter Sie abmahnen und die Miete kürzen, sollten tatsächlich seine berechtigten Interessen verletzt werden. Mit Hilfe der Kleinreparaturklausel wird dieses Risiko, zumindest bis zu den weiter oben definierten Höchstgrenzen, eingeschränkt.

Die Vornahmeklausel

In vielen Mietverträgen gibt es die sogenannte „Vornahmeklausel“. In diesem Fall müssen Sie bei Kleinreparaturen in Vorleistung gehen und den Betrag der Kosten als Vermieter zunächst selbst bezahlen. Den vorgestreckten Betrag können Sie sich dann nur hinterher von Ihrem Mieter erstatten lassen.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei Wartungskosten

Obergrenzen für Wartungs- und Reparaturkosten gelten nach aktueller Rechtsprechung lediglich für Formular-Mietverträge und nicht für individuell erstellte Verträge. Allerdings handelt es sich bei den meisten Mietverträgen um Standard- bzw. Formularmietverträge, die einseitig vom Vermieter aufgesetzt sind. D. h. meist gelten die Obergrenzen, wobei die Aufwendungen für Wartungskosten nach § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB auch nach dem „Wirtschaftlichkeitsgebot“ umgelegt werden müssen. Das heißt, als Vermieter muss man bei der Wartung ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis anstreben. Engagiert man zum Beispiel nachweislich einen zu teuren Wartungsdienst, kann der Mieter die Umlage anfechten. 

Schäden vor Mietbeginn und nicht vom Mieter zu verantwortende Schäden

Für Schäden, die bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses bestanden haben, können Sie sich als Vermieter natürlich auch nicht für Kleinreparaturen auf die Kleinreparaturklausel beziehen, dasselbe gilt für Schäden die außerhalb des Verantwortungsbereichs des Mieters liegen (BGH, 06.04.2005, AZ XII ZR 158/01), da der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt würde.

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