Corona – Auswirkung auf Immobilien und das Immobilienrecht
Aug 26, 2021

Seit über 15 Monaten wirkt die Corona-Pandemie stark in alle gesellschaftlichen Bereiche hinein und bestimmt sie teilweise sogar. Viele Aspekte unseres Zusammenlebens müssen nun völlig neu bewertet werden, die Menschen mussten ihr Verhalten und ihre Lebensweise zum Teil dramatisch ändern. Auch Immobilien und das Immobilienrecht bleiben nicht von den Entwicklungen im Zuge der Corona-Krise unberührt und erfahren teils drastische Auswirkungen. Das zeigt sich auch anhand von neuen Urteilen in der Rechtsprechung. Auch bisher alltägliche Vorgänge wie ein Kaminkehrerbesuch können plötzlich ein erstaunlich großes Problem sein.

Corona – Rechtsprechung noch in der Entwicklung

Für all die aktuellen Urteile ist dabei zu berücksichtigen, dass sich die Rechtsprechung zu diesem Thema noch entwickelt und zu vielen Urteilen das letzte Wort noch nicht gesprochen ist. Denn in vielen Fallkonstellationen stehen noch höchstrichterliche Entscheidungen aus. Die Auswirkungen von Corona auf den Immobiliensektor und das Immobilienrecht sind daher auch noch nicht in Gänze überschaubar. Werfen wir einen Blick auf einige aktuelle Entwicklungen:


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Eigentümerversammlungen

Teilnehmerzahl darf nicht begrenzt werden

Ein Bereich auf den die Corona-Pandemie große Auswirkungen hat, sind Eigentümerversammlungen. Denn üblicherweise kommt bei diesen Versammlungen eine größere Anzahl von Personen zusammen. Aufgrund der Corona-Regelungen liegt es nahe, die Zahl der Teilnehmer zu begrenzen. Doch, wie das Amtsgericht Kassel entschied, darf die Teilnehmerzahl nicht bereits im Vorfeld auf weniger als die Mitglieder plus den Verwalter eingeschränkt werden. Es müssen auch weiterhin ohne Beschränkungen alle Teilnehmer eingeladen werden. Hält sich die Verwaltung nicht daran, sind die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse ungültig (AZ 800 C 2563/20).

Benennung von Vertretern als mögliche Lösung

Eine Grundregel der Pandemiebekämpfung, nämlich dass sich möglichst wenige Menschen zusammen in geschlossenen Räumen aufhalten sollen, steht durch die Begrenzung der Teilnehmerzahl in Widerspruch zu einem originären Prinzip von Versammlungen, denn grundsätzlich sollten alle Mitglieder teilnehmen können. Wie aus dem vorhergehenden Urteil hervorgeht, darf die Zahl der Teilnehmerzahl deshalb auch in Corona-Zeiten nie beschränkt werden. Einen Ausweg in der aktuellen Situation bietet unter Umständen ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, das es Verwaltern gestattet, Vertretungslösungen unter den Eigentümern zu bewerben. Damit könne in gegenseitigem Einvernehmen die Teilnehmerzahl eingeschränkt werden.

Größe des Versammlungsraums

Ebenfalls muss der Versammlungsraum mindestens für eine Anzahl von Teilnehmern geeignet sein, die üblicherweise zu erwarten ist. Das Amtsgericht Dortmund verhandelte in diesem Zusammenhang einen Fall, bei dem ein Verwalter einen Saal mit 100 m² Fläche bereitgestellt hatte, in den vorhergehenden drei Jahren waren stets mindestens 19 Personen auf der Versammlung anwesend. Laut der geltenden Covid-19-Verordnung waren allerdings höchstens 7 Personen für einen Saal dieser Größe zulässig. Daher stufte das Amtsgericht Dortmund die Wahl des Ortes als einen Ermessensfehler ein. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung hätten auch dann als ungültig erklärt werden können, wenn es wirklich nur sieben Teilnehmer gegeben hätte. Denn zum Zeitpunkt der Einladung war der Raum für die mögliche Teilnehmerzahl ungeeignet.

Anspruch auf Absage der Versammlung während einer Pandemie

Prinzipiell sollte eine Eigentümerversammlung gar nicht erst anberaumt werden, wenn es aufgrund der Pandemie ein behördliches Versammlungsverbot gibt. Die Anberaumung selbst wäre eine Fehlentscheidung, ebenso können daraus auch zusätzliche Kosten, z. B. für die Saalmiete oder Porto etc. entstehen. Das Amtsgericht München stellte folglich fest, dass es für den Fall, dass eine Eigentümerversammlung während eines pandemiebedingten Versammlungsverbots angesetzt wird, einen Anspruch auf die Absage der Versammlung gebe. Im verhandelten Fall enthielt die Einladung ebenfalls die Formulierung „sollten nicht mehr als 2 bis 5 Teilnehmer dabei sein“. Da diese Beschränkung mehr als die Hälfte der Eigentümer ausgeschlossen hätte, sah das Gericht darin eine Möglichkeit, „einen psychischen Zwang, bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhält“ (AZ 1291 C 2946/21).

Schornsteinfeger dürfen nicht abgewiesen werden

Um sich nicht der Gefahr eines erhöhten Infektionsrisikos auszusetzen, würden manche Menschen es bevorzugen, niemanden in ihr Haus oder ihre Wohnung zu lassen. Allerdings haben solche Vorsichtsmaßnahmen auch Grenzen. Das Verwaltungsgericht Hannover urteilte beispielsweise, dass die Auswirkungen von Corona derartige Maßnahmen nicht rechtfertigen würden und Schornsteinfeger grundsätzlich Zugang zum Gebäude erhalten müssen, da deren Arbeit aus Brandschutzgründen unverzichtbar sei (AZ 13 A 4340/20).

Hintertüre für den Besuch von Fitnessstudios

Seit Monaten haben Mitglieder von Fitnessstudios keinen Zugang mehr zu ihren Sporteinrichtungen, da die Behörden das Infektionsrisiko für zu hoch halten. Das Verwaltungsgericht Hannover öffnet in einem Urteil allerdings eine mögliche Türe: Werden die Räumlichkeiten eines Fitnessstudios stundenweise an Einzelpersonen oder Einzelhaushalte vermietet, handelt es sich laut Gericht nicht mehr im klassischen Sinn um ein Fitnessstudio. Ein Zugang wäre unter diesen Voraussetzungen also wieder möglich (AZ 15 B 343/21).

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