Wohnungs­ei­gen­tümer sind oft auch Mitglied einer Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft. Minde­stens einmal pro Jahr steht eine Eigentümer­versammlung an. Das ist ein durchaus wichtiger Termin, da hier die Beschlüsse in Bezug darauf getroffen werden, was im größeren Rahmen alles im oder am Gebäude passiert oder vorge­nommen wird. Vor allem geht es dabei um Geld und wie es verwendet wird. Dabei müssen Verwalter und Eigen­tümer einiges beachten.

Was geschieht in der Eigentümerversammlung?

In der Eigentümer­versammlung wird der jährliche Wirtschafts­plan, also der „Haushalt“ beschlossen. Der Wirtschafts­plan wird vom Verwalter aufge­stellt, wobei alle voraus­sicht­lich anfal­lenden Kosten im kommenden Wirtschafts­jahr aufge­führt werden. Auf dieser Grund­lage wird dann das monat­liche Hausgeld festge­legt, das jeder Wohnungs­ei­gen­tümer entrichten muss.

Was den zurück­lie­genden Zeitraum betrifft, muss der Verwalter eine Jahres­ab­rech­nung vorlegen, in der die Ein- und Ausgaben des zurück­lie­genden Wirtschafts­jahrs darge­legt sind.

Weiter kann die Eigentümer­versammlung auch über anste­hende Instand­hal­tungs­maß­nahmen entscheiden.

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Die Einladung

Der Verwalter muss die Eigen­tümer minde­stens zwei Wochen vor dem Versamm­lungs­termin zur Eigentümer­versammlung einladen. Dies muss in Textform geschehen, wobei die Eigen­tümer über Zeit, Ort und Tages­ord­nung in Kenntnis gesetzt werden. Die Einla­dung sollte in der Regel bereits die Jahres­ab­rech­nung und den Wirtschafts­plan enthalten, damit die Eigen­tümer genügend Zeit haben, um sich damit zu befassen. Liegen wichtige Abrech­nungen der Einla­dung nicht bei, sollten Eigen­tümer bereits vor der Versamm­lung bei der Hausver­wal­tung nachhaken.

Denn, Fehler können schnell dazu führen, dass während der Versamm­lung gefasste Beschlüsse anfechtbar oder ungültig sind. Auch wenn für die Eigentümer­versammlung in eine öffent­liche Gaststätte einge­laden wird, muss die Versamm­lung in einem separaten Raum durch­ge­führt werden. Ist das nicht möglich, ist die Versamm­lung dort nicht zulässig.

Die Tagesordnung

Auch die Tages­ord­nung muss bereits der Einla­dung beiliegen, damit sich jeder recht­zeitig über die einzelnen Themen infor­mieren kann. Ist ein Eigen­tümer bei der Versamm­lung abwesend kann er vorher eine Anwei­sung dahin­ge­hend geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll.

In der Regel wird die Tages­ord­nung vom Verwalter erstellt, der sich diesbe­züg­lich mit dem Verwal­tungs­beirat abspricht. Zudem kann auch jeder Eigen­tümer Tages­ord­nungs­punkte einbringen. Dazu muss er einen Antrag stellen, der späte­stens zwei Wochen vor Beginn der zweiwö­chigen Einla­dungs­frist beim Verwalter eingeht, so dass ihn dieser auf die Tages­ord­nung setzen kann.

Die Stimmberechtigung

Bei der Versamm­lung hat jeder Eigen­tümer eine Stimme und zwar unabhängig von der Größe seiner Wohnung. In der Regel gilt das auch, wenn ein Eigen­tümer mehrere Wohnungen inner­halb der Gemein­schaft besitzt. Aller­dings kann es davon auch Abwei­chungen geben. In der Teilungs­er­klä­rung ist darge­legt, ob in der Gemein­schaft ein Kopf‑, Wert- oder Objekt­prinzip festge­legt ist.

Üblicher­weise hat bei der Versamm­lung der Verwalter den Vorsitz und stellt die Beschluss­fä­hig­keit fest.

Beschlüsse

Welche Mehrheiten jeweils nötig sind, hängt von der Art des zu fassenden Beschlusses ab. Zum Beispiel genügt eine einfache Mehrheit für die Änderung der Hausord­nung oder der Betriebs­ko­sten­ver­tei­lung. Ebenso für einen Beschluss über das Strei­chen des Treppenhauses.

Geht es um Moder­ni­sie­rungen, ist die Zustim­mung von drei Viertel aller stimm­be­rech­tigten Eigen­tümer erfor­der­lich, die minde­stens 50 % aller Anteile der Wohnungs­an­lage besitzen. Dabei handelt es sich um eine sog. doppelt quali­fi­zierte Mehrheit. Geht es darum, das optische Erschei­nungs­bild der Wohnan­lage stark zu verän­dern, dann müssen alle Eigen­tümer zustimmen.

Tipp: Es kommt durchaus vor, dass sich die Eigen­tümer nicht in allen Punkten einigen können. Deshalb sollten Beschlüsse nicht im Paket gefasst werden. Vielmehr sollte über Maßnahmen und Kosten­blöcke besser einzeln abgestimmt werden. Denn, wird im Paket abgestimmt, und ein Beschluss wird im Nachhinein angefochten, ist sofort das ganze Paket in Gefahr.

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