Grundsteuererlass bei Mietausfall

Vermieter, die unver­schuldet einen erheb­li­chen Ausfall von Mietzah­lungen hatten, können einen Grund­steu­er­erlass bis zu 50 % verlangen. Für Grund­ei­gentum, dessen Erhal­tung im öffent­li­chen Inter­esse liegt, wird sogar ein vollstän­diger Erlass gewährt. Für das Jahr 2020 können Anträge bis zum 31. März 2021 gestellt werden.

Für Vermieter besteht grund­sätz­lich ein Anspruch auf Teilerlass der Grund­steuer, wenn sie im davor liegenden Jahr unver­schuldet erheb­liche Mietaus­fälle zu verzeichnen hatten, zum Beispiel bei Leerstand. Auch außer­ge­wöhn­liche Ereig­nisse recht­fer­tigen einen Anspruch auf Grund­steu­er­erlass. Zum Beispiel ein Wohnungs­brand oder ein Wasser­schaden. Der Grund­be­sit­zer­verein Haus & Grund Westfalen geht davon aus, dass auch für Vermieter von gewerb­lich genutzten Laden­lo­kalen aufgrund von Corona-bedingten Mietaus­fällen häufiger die Voraus­set­zungen für einen Erlass der Grund­steuern vorliegen können.

Die Erhal­tung spezi­ellen Grund­ei­gen­tums kann beson­ders im Inter­esse des öffent­li­chen Inter­esses liegen, zum Beispiel aus Denkmal- und Natur­schutz­gründen. In solchen Fällen wird die Grund­steuer vollständig erlassen. Voraus­set­zung ist aller­dings, dass die Erhal­tungs­ko­sten regel­mäßig höher sind als die Einnahmen. Für Selbst­nutzer ist der Gegen­wert der Nutzung ausschlaggebend.

Eigen­tümer können bis zum 31. März 2021 entspre­chende Anträge auf Erlass für 2020 stellen. Die Frist ist bindend und ist nicht verlängerbar.

In Städten und Gemeinden sind die Steuer­ämter hierfür zuständig, in Stadt­staaten die Finanzämter.

Grundsteuererlass Mietausfall

25 bzw. 50 % möglich

Die Höhe des Mietaus­falls bestimmt, wie viel Grund­steuer erlassen wird. Fallen mehr als 50 % des normalen Rohertrags einer Immobilie aus, werden 25 % der Grund­steuer erlassen. Wird überhaupt kein Ertrag erzielt, werden 50 % der Grund­steuer erlassen. Die gesetz­liche Grund­lage hierfür ist der § 33 Grund­steu­er­ge­setz (GrStG) in der Fassung vor dem Erlass des Grund­steuer-Reform­ge­setzes am 02. Dezember 2019. Die bishe­rige Fassung ist noch bis einschließ­lich 2024 gültig.

Grundsteuererlass nur bei unverschuldetem Mietausfall

Ein Grund­steu­er­erlass ist möglich, wenn die Mietaus­fälle durch Leerstand, generellen Mietpreis­ver­fall oder struk­tu­relle Nicht­ver­miet­bar­keit verur­sacht sind. Außer­ge­wöhn­liche Ereig­nisse, wie ein Wohnungs­brand oder ein Wasser­schaden berech­tigen ebenfalls zu einem Grundsteuererlass.

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Nachhaltige Vermietbemühungen für unvermietete Immobilien

Damit die Grund­steuer teilweise erlassen werden kann, ist aller­dings daran geknüpft, dass die Mietaus­fälle nicht vom Vermieter selbst verschuldet sind. Bei Wohnungen bzw. Immobilien, die nicht vermietet werden konnten, müssen daher ernst­hafte und Nachhal­tige Bemühungen, das Gebäude zu vermieten, nachweisbar sein. Ihre diesbe­züg­li­chen Bemühungen, wie Vermie­tungs­in­se­rate in Zeitungen oder auf Inter­net­por­talen, sollten Vermieter sorgfältig dokumentieren.

Miete stunden oder erlassen = kein unverschuldeter Mietausfall

Anders ist die Sachlage bei Mieten, die aufgrund der Corona-Krise gestundet oder erlassen wurden. Da die Vermieter den Mietaus­fall hier selbst zu verant­worten haben, steht in solchen Fällen auch kein Grund­steu­er­erlass zur Debatte. Haus & Grund rät Vermie­tern aber, zwecks Wahrung der Frist auch dann einen Antrag auf Erlass zu stellen, wenn nach Corona-bedingten Mietrück­ständen noch nicht klar ist, ob noch eine Nachzah­lung erfolgen wird.

Gesetzliche Grundlagen

§ 33 Grundsteuergesetz (GrStG),
alte Fassung (gültig bis 2024)

Erlass wegen wesent­li­cher Ertragsminderung

(1) Ist bei Betrieben der Land- und Forst­wirt­schaft und bei bebauten Grund­stücken der normale Rohertrag des Steuer­ge­gen­standes um mehr als 50 Prozent gemin­dert und hat der Steuer­schuldner die Minde­rung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grund­steuer in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minde­rung des normalen Rohertrags 100 Prozent, ist die Grund­steuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Bei Betrieben der Land- und Forst­wirt­schaft und bei eigen­ge­werb­lich genutzten bebauten Grund­stücken wird der Erlass nur gewährt, wenn die Einzie­hung der Grund­steuer nach den wirtschaft­li­chen Verhält­nissen des Betriebs unbillig wäre. Normaler Rohertrag ist … bei bebauten Grund­stücken die nach den Verhält­nissen zu Beginn des Erlass­zeit­raums geschätzte übliche Jahresrohmiete.

34 Grundsteuergesetz (GrStG), Verfahren

(1) Der Erlass wird jeweils nach Ablauf eines Kalen­der­jahres für die Grund­steuer ausge­spro­chen, die für das Kalen­der­jahr festge­setzt worden ist (Erlass­zeit­raum). Maßge­bend für die Entschei­dung über den Erlass sind die Verhält­nisse des Erlasszeitraums.

(2) Der Erlass wird nur auf Antrag gewährt. Der Antrag ist bis zu dem auf den Erlass­zeit­raum folgenden 31. März zu stellen.