Manchmal muss man seinem Vermieter die Wohnungstür öffnen – häufig aber nicht. Wichtig ist, dass der Vermieter ein begründetes Interesse an einer Wohnungsbesichtigung vorweisen kann.

Niemand mag es, wenn der Vermieter unangemeldet vor der Tür steht. Bei Caroline W. stand er eines Tages sogar mitten im Zimmer. Mit seinem Zweitschlüssel hatte sich der Mann Zutritt zur Ein-Zimmer-Wohnung verschafft, ohne Zustimmung der Kölner Studentin. Er habe sich Sorgen um W.s Wohlbefinden gemacht und nur mal nach dem Rechten sehen wollen, erklärte er.

Wann Vermieter die Wohnungen ihrer Mieter betreten dürfen oder Zugang zur Wohnung gewährt bekommen müssen, ist nicht bis ins Letzte juristisch geregelt. Klar ist: Aktionen wie die des Vermieters aus Köln gehen gar nicht. Es gibt trotz einiger widersprüchlicher Urteile Richtersprüche, an denen sich Mieter orientieren können, wenn der Vermieter in die Wohnung will. Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter hinein – wenn er sich vorher ankündigt.

Das Amtsgericht München urteilte im Jahr 2016, dass der Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, sich ein Bild vom Zustand der von ihm vermieteten Wohnung zu machen (Az.: 461 C 19626/15). Maßgeblich ist dabei, dass er einen berechtigten Grund für eine Besichtigung hat – dass zum Beispiel ein muffiger Geruch von der Wohnung ausgeht, der auf einen Schimmelbefall hindeutet. Was vor Gericht als berechtigter Besichtigungsgrund gewertet wird, ist allerdings nicht immer klar. Im Zweifel sollten Mieter deshalb besser die Tür öffnen, raten Anwälte. Immerhin urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2015, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter ihm ohne gute Gründe den Zutritt zur Wohnung verwehrt (Az.: VII ZR 281/13).

Vermieter dürfen keine Fotos der Privaträume aufnehmen

Ein guter Grund für eine Wohnungsbesichtigung ist etwa, wenn der Mieter einen Schaden meldet, etwa einen Wasserschaden im Badezimmer. Der Vermieter darf sich dann persönlich ein Bild von der Lage machen. Er kann stattdessen auch direkt Handwerker vorbeischicken. Wer den Vermieter oder den Handwerker nicht hinein lässt, verwirkt unter Umständen ein Mietminderungsrecht. Die beiden konnten den Schaden so schließlich nicht begutachten und dementsprechend auch nicht entscheiden, wie man ihn beheben kann.

Auch wenn Messgeräte abgelesen werden, müssen Mieter ihre Wohnungstür öffnen. Soll die Wohnung verkauft werden, darf der Vermieter zudem Makler und Interessenten durch die Zimmer führen. Mieter müssen ihnen Zutritt gewähren – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen: So muss der Vermieter seinen Besuch ankündigen, je nach Dringlichkeit der Besichtigung zwischen 24 Stunden und 14 Tagen im Voraus. Außerdem muss er darauf achten, seinem Mieter möglichst wenige Unannehmlichkeiten zu bereiten. Er darf Makler-Termine zum Beispiel nicht so legen, dass sie mitten in die Arbeitszeit des Mieters fallen. Andererseits müssen Mieter einen Alternativtermin nennen, wenn ihnen ein Vorschlag des Vermieters nicht passt. Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt aus dem Jahr 2002 sind Besichtigungen an bis zu drei Werktagen pro Monat in Ordnung (NZM 2002, 696). Die Termine dürfen jeweils bis zu einer Dreiviertelstunde dauern.

Was Vermieter unter keinen Umständen tun dürfen: Fotos der Privaträume ihrer Mieter aufnehmen, zum Beispiel für Online-Inserate. Das verstößt gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter, urteilte das Landgericht Frankenthal im Jahr 2009 (Az.: 2 S 218/09). Die Wohnungstür aufbrechen darf man als Vermieter hingegen unter ganz bestimmten Umständen: wenn Gefahr in Verzug ist oder man befürchtet, dass sich der Mieter in einer Notlage befindet. Das geht aus einer Entscheidung des Thüringischen Verfassungsgerichtshofs aus dem Jahr 2004 hervor (NZM 2004, 416). Gehen Vermieter aus anderen Gründen mit dem Brecheisen bei ihrem Mieter vorbei, etwa weil dieser dem Stromableser nicht die Tür geöffnet hat, riskieren sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Quelle: capital.de

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