Manchmal muss man seinem Vermieter die Wohnungstür öffnen – häufig aber nicht. Wichtig ist, dass der Vermieter ein begrün­detes Inter­esse an einer Wohnungs­be­sich­ti­gung vorweisen kann.

Niemand mag es, wenn der Vermieter unange­meldet vor der Tür steht. Bei Caroline W. stand er eines Tages sogar mitten im Zimmer. Mit seinem Zweit­schlüssel hatte sich der Mann Zutritt zur Ein-Zimmer-Wohnung verschafft, ohne Zustim­mung der Kölner Studentin. Er habe sich Sorgen um W.s Wohlbe­finden gemacht und nur mal nach dem Rechten sehen wollen, erklärte er.

Wann Vermieter die Wohnungen ihrer Mieter betreten dürfen oder Zugang zur Wohnung gewährt bekommen müssen, ist nicht bis ins Letzte juristisch geregelt. Klar ist: Aktionen wie die des Vermie­ters aus Köln gehen gar nicht. Es gibt trotz einiger wider­sprüch­li­cher Urteile Richter­sprüche, an denen sich Mieter orien­tieren können, wenn der Vermieter in die Wohnung will. Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter hinein – wenn er sich vorher ankündigt.

Das Amtsge­richt München urteilte im Jahr 2016, dass der Vermieter alle fünf Jahre verlangen kann, sich ein Bild vom Zustand der von ihm vermie­teten Wohnung zu machen (Az.: 461 C 19626/15). Maßgeb­lich ist dabei, dass er einen berech­tigten Grund für eine Besich­ti­gung hat – dass zum Beispiel ein muffiger Geruch von der Wohnung ausgeht, der auf einen Schim­mel­be­fall hindeutet. Was vor Gericht als berech­tigter Besich­ti­gungs­grund gewertet wird, ist aller­dings nicht immer klar. Im Zweifel sollten Mieter deshalb besser die Tür öffnen, raten Anwälte. Immerhin urteilte der Bundes­ge­richtshof im Jahr 2015, dass der Vermieter zur Kündi­gung berech­tigt ist, wenn der Mieter ihm ohne gute Gründe den Zutritt zur Wohnung verwehrt (Az.: VII ZR 281/13).

Vermieter dürfen keine Fotos der Privat­räume aufnehmen

Ein guter Grund für eine Wohnungs­be­sich­ti­gung ist etwa, wenn der Mieter einen Schaden meldet, etwa einen Wasser­schaden im Badezimmer. Der Vermieter darf sich dann persön­lich ein Bild von der Lage machen. Er kann statt­dessen auch direkt Handwerker vorbei­schicken. Wer den Vermieter oder den Handwerker nicht hinein lässt, verwirkt unter Umständen ein Mietmin­de­rungs­recht. Die beiden konnten den Schaden so schließ­lich nicht begut­achten und dementspre­chend auch nicht entscheiden, wie man ihn beheben kann.

Auch wenn Messge­räte abgelesen werden, müssen Mieter ihre Wohnungstür öffnen. Soll die Wohnung verkauft werden, darf der Vermieter zudem Makler und Inter­es­senten durch die Zimmer führen. Mieter müssen ihnen Zutritt gewähren – aller­dings nur unter bestimmten Voraus­set­zungen: So muss der Vermieter seinen Besuch ankün­digen, je nach Dring­lich­keit der Besich­ti­gung zwischen 24 Stunden und 14 Tagen im Voraus. Außerdem muss er darauf achten, seinem Mieter möglichst wenige Unannehm­lich­keiten zu bereiten. Er darf Makler-Termine zum Beispiel nicht so legen, dass sie mitten in die Arbeits­zeit des Mieters fallen. Anderer­seits müssen Mieter einen Alter­na­tiv­termin nennen, wenn ihnen ein Vorschlag des Vermie­ters nicht passt. Nach einem Urteil des Landge­richts Frank­furt aus dem Jahr 2002 sind Besich­ti­gungen an bis zu drei Werktagen pro Monat in Ordnung (NZM 2002, 696). Die Termine dürfen jeweils bis zu einer Dreivier­tel­stunde dauern.

Was Vermieter unter keinen Umständen tun dürfen: Fotos der Privat­räume ihrer Mieter aufnehmen, zum Beispiel für Online-Inserate. Das verstößt gegen das Persön­lich­keits­recht der Mieter, urteilte das Landge­richt Franken­thal im Jahr 2009 (Az.: 2 S 218/09). Die Wohnungstür aufbre­chen darf man als Vermieter hingegen unter ganz bestimmten Umständen: wenn Gefahr in Verzug ist oder man befürchtet, dass sich der Mieter in einer Notlage befindet. Das geht aus einer Entschei­dung des Thürin­gi­schen Verfas­sungs­ge­richts­hofs aus dem Jahr 2004 hervor (NZM 2004, 416). Gehen Vermieter aus anderen Gründen mit dem Brech­eisen bei ihrem Mieter vorbei, etwa weil dieser dem Strom­ab­leser nicht die Tür geöffnet hat, riskieren sie eine Anzeige wegen Hausfriedensbruchs.

Quelle: capital.de