Die Presse berichtet regelmäßig über stark ansteigende Mietpreise. Insgesamt mögen die Preise durchaus steigen, doch fehlt oft auch eine relative Betrachtung, die die gemeldeten Preissteigerungen ins Verhältnis setzt. Die reale Mietpreissteigerung fällt unter diesem Blickwinkel oft doch recht anders aus. Illustrieren wir das am Beispiel Leipzig:
Zu Leipzig finden sich in den verschiedenen Veröffentlichungen zahlreiche Überschriften mit Botschaften wie „Mieten in Leipzig steigen am meisten“ oder „Angebotsmieten steigen um fünf Prozent pro Jahr“. Bei Mietern oder bei Stadtverwaltungen lösen solche Mitteilungen verständlicherweise eine gewisse Unruhe bis hin zur Panik aus. Doch, wie sind solche Meldungen einzuordnen?
Sensationsmeldungen und kurze Betrachtungszeiträume
Tatsächlich beziehen sich Meldungen dieser Art immer auf sehr kurze Betrachtungszeiträume. Oft finden sich Zusätze wie „im letzten Jahr“ oder äußerstenfalls „in den vergangenen drei Jahren“. Begleitende Diagramme beginnen zumeist irgendwo in der Mitte der 2000er Jahre. Leider trifft das gerade auch mit dem Tiefpunkt am Immobilienmarkt Leipzig zusammen, wo rund 83.000 Wohnungen leer standen. Natürlich fiel das Preisniveau derzeit mit dem Überangebot an Wohnungen.
Wird eine statistische Betrachtung an einem solchen historischen Tiefpunkt begonnen, wird sich das Preisniveau längerfristig wahrscheinlich erholen. Natürlich zeigt ein Chart, der z. B. 2005 beginnt, bis in die Gegenwart im Durchschnitt Preissteigerungen. Schaut man aber noch etwas weiter zurück, bietet sich ein ganz anderes Bild, denn der Mietwohnungsmarkt in Leipzig hat durchaus eine längere Historie.
Mietpreise Leipzig in der Langzeitanalyse
Ein Blick in die Leipziger Volkszeitung im Monat August 1994 zeigt beispielsweise, dass hier 100 Wohnungen für durchschnittlich noch 16,28 DM pro m² zur Miete ausgeschrieben waren. Über die folgenden Jahre entwickelten sich die Mietpreise in Leipzig kontinuierlich nach unten. Es gab derzeit einen enormen Umfang an Bau- und Sanierungsmaßnahmen, während aber gleichzeitig die Bevölkerungszahl zurückging. Unter diesen Voraussetzungen war bis 2006 ein Rückgang des Mietniveaus zu verzeichnen, das sich dann im Bereich 4,50 bis 5 Euro pro m² einpendelte. Ab 2007 legte die Einwohnerzahl wieder zu und der Mietmarkt erholte sich. Ab 2012 zeigte sich dann ein stetiger Trend bei der Einwohnerentwicklung, der bis jetzt ungebrochen anhält.
Hier ist ein Diagramm, das die Angebotspreise für Wohnungsmieten in Leipzig zeigt, wie sie die von 1994 bis 1999 in der Leipziger Volkszeitung veröffentlicht waren, jeweils 2. Halbjahr. Ab 2000 beziehen sich die Zahlen auf Mietpreise, wie sie vom Immobilienverband Deutschland IVD, damals RDM, veröffentlicht wurden.
Das Diagramm mit dem erweiterten Zeitrahmen enthüllt, dass sich die Mietpreise langfristig gesehen doch nicht so enorm erhöht haben, wie das die Meldungen der vergangenen Jahre vermuten lassen. Denn, wenn nicht die Phase mit dem bisher niedrigsten Mietniveau als Ausgangspunkt gewählt wird, ist die Gesamtentwicklung sofort viel weniger dramatisch. Vielmehr zeigt eine langfristige Sicht der Dinge ein deutlich relativiertes Bild. Natürlich waren die ersten Mieten für sanierte oder neue Wohnungen knappheitsbedingt sehr hoch. Ab etwa Mitte der 1990er gab es dann aber ein massives Überangebot an Mietwohnungen. Das hatte zur Folge, dass die Mietpreise praktisch ins Bodenlose sanken.
Auch Leipzig liegt im bundesdeutschen Durchschnitt
Seit etwa dem Jahr 2012 steigt das Mietpreisniveau wieder an – allerdings von einem historisch niedrigen Stand. Vergleicht man die Mieten mit den 15 anderen deutschen Städten über 500.000 Einwohnern, dann liegt Leipzig jetzt hinter Duisburg auf Platz 14. Daneben darf man auch nicht vergessen, dass die hier genannten Zahlen Angebotsmieten sind – tatsächliche Bestandsmieten bewegten sich laut dem Sozialreport der Stadt Leipzig in 2017 im Durchschnitt bei 5,62 Euro pro m². Alles in allem lassen sich im deutschlandweiten Vergleich auch in Leipzig keine marktübergreifenden Übertreibungen erkennen.
