Eigenbedarfskündigung – Gründe

Der Mieter­schutz ist in Deutsch­land ein hohes Gut. Auch für Eigen­be­darfs­kün­di­gungen gibt es enge Grenzen – und für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung müssen Gründe im Kündi­gungs­schreiben angegeben werden. Aller­dings muss auch eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung nicht voll ins Detail gehen. Damit eine Begrün­dung formell ordnungs­gemäß ist, ist es ausrei­chend, im Kündi­gungs­schreiben die Person zu nennen, für die der Eigen­be­darf angemeldet wird und das berech­tigte Inter­esse für den Eigen­be­darf darzu­legen. Ob das Inter­esse dieser Person tatsäch­lich besteht, ist aber keine formelle Frage, sondern eine inhalt­liche. Das hat der BGH in seinem Beschluss vom 09.02.2021, VIII ZR 346/19 präzisiert.

Der Fall

Die Vermieter einer Eigen­tums­woh­nung sprachen Ihrer Mieterin die Kündi­gung wegen Eigen­be­darf aus. Als berech­tigtes Inter­esse dafür führten sie im Kündi­gungs­schreiben an, dass ihr Sohn die Wohnung benötige, da er jetzt größeren Bedarf an Wohnraum und Platz habe, insbe­son­dere aufgrund seiner regel­mä­ßigen Homeoffice-Arbeiten.

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Die Mieterin akzep­tierte diese Kündi­gung nicht, die Vermieter zogen daher vor Gericht und wollten eine Räumung der Wohnung erwirken. Vor dem Amts- und später auch vor dem Landge­richt waren sie damit nicht erfolg­reich, die Klage wurde ohne Beweis­auf­nahme hinsicht­lich des strit­tigen Eigen­be­darfs abgewiesen. Begrün­dung: Die Eigen­be­darfs­kün­di­gung sei aus formellen Gründen unwirksam, da die Begrün­dung nicht ausrei­chend ausge­führt sei. Es genüge nicht, ledig­lich anzugeben, dass der Sohn der Vermieter eine größere Wohnung benötige und deshalb die Wohnung beziehen möchte. Die Gerichte erach­teten weitere konkrete Angaben über die bishe­rige Wohnung des Sohnes wie Größe und Zimmer­an­zahl als erfor­der­lich. Grund­sätz­lich muss ein Kündi­gungs­schreiben wegen Eigen­be­darfs für den Mieter nachvoll­ziehbar sein, dieser müsse den Eigen­be­darf mittels der Angaben im Kündi­gungs­schreiben minde­stens überschlägig prüfen können. In dieser Hinsicht seien die genannten und nicht genügend durch Tatsa­chen belegten „Leerfor­meln“ nicht ausreichend.

Die Vermieter legten daraufhin eine Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde beim BGH ein. Die Mieterin und die Vermieter aller­dings erklärten ihren Rechts­streit indessen für erledigt. Im Weiteren war vom BGH noch eine Entschei­dung über die Kosten zu treffen.

BGH-Urteil: Eine Kündigung muss keine Details nennen

In Bezug auf die Kosten des Rechts­streits wurde schließ­lich entschieden, dass diese gegen­ein­ander aufge­hoben werden und jede Partei ihre Anwalts­ko­sten selbst trägt und die Gerichts­ko­sten geteilt werden.

Für die Entschei­dung über die Kosten war zu berück­sich­tigen, ob die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde dazu geführt hätte, dass die Revision zugelassen worden wäre und zu welchem Ergebnis der Rechts­streit in diesem Fall geführt hätte. Dies führte auch zu einer weiteren Betrach­tung in Bezug auf die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung.

Der BGH war der Ansicht, dass die Nicht­zu­las­sungs­be­schwerde wahrschein­lich zur Zulas­sung der Revision geführt hätte. Das Landge­richt habe die Anfor­de­rungen an eine Begrün­dung für eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung, die formell ordnungs­gemäß wäre, deutlich zu hoch angesetzt.

Kündigungsgrund muss identifizierbar sein und sich von anderen Gründen unterscheiden

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB muss ein Vermieter im Kündi­gungs­schreiben die Gründe für ein berech­tigtes Inter­esse angeben. Damit kann sich der Mieter so früh wie möglich Klarheit verschaffen über seine Rechts­po­si­tion und er kann recht­zeitig Maßnahmen zur Wahrung seiner Inter­essen treffen. Für diesen Zweck reicht es in der Regel aus, wenn bei der Eigen­be­darfs­kün­di­gung der Kündi­gungs­grund im Kündi­gungs­schreiben als solcher genannt ist, identi­fi­zierbar ist und von anderen Gründen unter­schieden werden kann. Grund­sätz­lich genügt es daher, im Kündi­gungs­schreiben die folgenden zwei Punkte zu beachten:

1. Es muss die Person angegeben sein, für die Eigen­be­darf angemeldet wird (mit erkenn­barem Verwandtschaftsgrad)

2. Es muss das Inter­esse darge­legt werden, das diese Person daran hat, die Wohnung zu erlangen

Der Mieter muss den Grund nicht direkt überprüfen können

Die weiter oben verhan­delte Kündi­gungs­er­klä­rung erfüllt diese Anfor­de­rungen und legt den Kündi­gungs­grund nach Ansicht des BGH hinrei­chend dar. Der Kündi­gungs­grund muss, im Unter­schied zur Ansicht des Landge­richts, dem Mieter nicht Details an die Hand geben, mittels derer er den geltend gemachten Bedarf überprüfen kann oder ihn bereits im Vorhinein auf recht­liche Möglich­keiten für einen etwaigen Rechts­streit hinweisen. Ob der angege­bene Kündi­gungs­grund wirklich rechtens ist, ist dann zu klären, wenn der Mieter diesen bestreitet und vor Gericht zieht.

Im vorlie­genden Fall hätte die Revisi­ons­zu­las­sung voraus­sicht­lich dazu geführt, dass die Sache an das Landge­richt zurück­ver­wiesen wird, um mittels Beweis­auf­nahme zu klären, ob der angemel­dete Eigen­be­darf tatsäch­lich gegeben ist und ob die Mieter Wider­spruch aufgrund eines Härte­falls einwenden können. Der Ausgang des Prozesses wäre dahin­ge­hend offen gewesen. Daher war es angemessen die Kosten des Prozesses gegen­ein­ander aufzuheben.