Treten in Mietwohnungen größere Schäden auf, können sie, zumindest zeitweise oder während der Reparatur- bzw. Sanierungsarbeiten, unbewohnbar sein. Dann stellen sich natürlich mehrere Fragen. Naheliegende Fragen sind dabei u. a.:
1. Müssen Mieter die Miete weiterbezahlen? Und,
2. Müssen Mieter die Miete für eine Ersatzwohnung zahlen, die der Vermieter zur Verfügung stellt?
Ein Urteil des Landesgerichts Berlin vom 25.03.2021 (AZ 67 S 336/20) sorgt diesbezüglich nun für mehr Klarheit: Für den Fall, dass eine gemietete Wohnung mangelbedingt unbewohnbar wird, können Mieter die Miete vollständig mindern. Auch für eine vom Vermieter gestellte Ersatzwohnung muss grundlegend keine Miete gezahlt werden, bis die Maßnahmen zur Mangelbeseitigung abgeschlossen sind. Allerdings macht es einen Unterschied, ob es für die Ersatzwohnung Absprachen hinsichtlich einer Zahlung gibt.
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Im verhandelten Fall war eine Wohnung aufgrund eines Wasserschadens nicht mehr bewohnbar. Der Vermieter stellte für die Dauer der nötigen Sanierungsmaßnahmen im selben Haus eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings etwa 40 m² kleiner als die ursprünglich angemietete Wohnung. Zudem gab es keine Absprachen über eine Miete für die Ersatzwohnung bzw. über eine Nutzungsentschädigung.
Die Mieter weigerten sich nun, für die Ersatzwohnung eine Miete zu zahlen, worauf der Vermieter den Mietern wegen Zahlungsverzug kündigte und die Räumung der Hauptwohnung verlangte. Ebenso forderte er eine Nutzungsentschädigung für die Ersatzwohnung.
In seinem Urteil stellte das Landgericht jedoch fest, dass die Ansprüche des Vermieters nicht gegeben waren. Die Hauptwohnung war aufgrund der Schäden unbewohnbar, weswegen zum einen die vollständige Minderung der Miete durch die Mieter rechtens gewesen sei, während aufgrund dessen auch die Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam war. Auch die Tatsache, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung bereitstellte, ändere daran nichts, so die Richter. Der Vermieter konnte auf keine Absprache über eine Nutzungsentschädigung verweisen, damit gab es für eine solche keine Grundlage. Und da die Haupt- und die Ersatzwohnung eine deutlich unterschiedliche Größe hatten, seien diese zudem nicht vergleichbar.
Beim Erwerb von vermieteten Immobilien erlaubt der Gesetzgeber eine sukzessive steuerliche Abschreibung für den alters- bzw. nutzungsbedingten Wertverfall des Gebäudes. Wie hoch die Abschreibung bei vermieteten Immobilien allerdings ist, hat sich über die Zeit verändert. Denn die Höhe der möglichen Abschreibungen wurde in den letzten zwei Jahrzehnten schrittweise abgesenkt. Jetzt können mit der AfA (Abschreibung für Abnutzung) über eine Dauer von 50 Jahren pro Jahr noch 2 % der Anschaffungskosten bzw. der Herstellungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks, weil sich dieses nicht abnutzt) steuerlich abgeschrieben werden.
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Bei Häusern, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, gilt für die Abschreibung noch ein Satz von 2,5 %. Altbauten können von Käufern deshalb noch über einen kürzeren Zeitrahmen von 40 Jahren abgeschrieben werden. Daneben gibt es noch weitere geplante Abschreibungssätze von denen aber nur noch wenige profitieren. Bei der degressiven Abschreibung, bei der die Bemessungsgrundlage jährlich verringert, sind die Abschreibungsbeträge zu Beginn relativ hoch und damit vorteilhaft, diese verringern sich dann mit der Zeit, da sich die Bemessungsgrundlage verringert. Von diesen Möglichkeiten profitieren aber nur Eigentümer, die eine Immobilie noch vor dem Jahr 2006 erworben haben oder Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien.
Tatsächlich weicht der reale Wertverlust konkreter Gebäude teilweise stark ab von den Abschreibungssätzen, die die Steuergesetzgebung vorsieht. Trotzdem ließ die Finanzverwaltung bislang keine Sonderfälle oder Ausnahmen zu, die von den allgemeinen AfA-Sätzen abweichen.
Allerdings hat der Bundesfinanzhof in München bereits 2008 geurteilt, dass, sollten bestimmte Umstände vorliegen, die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann. Damals wurde zwar lediglich im Fall einer gewerblich genutzten Pakethalle verhandelt, jedoch lässt sich das Urteil prinzipiell allgemein auf vermietete Immobilien anwenden, sollten vergleichbare Umstände vorliegen.
Laut einem Sachverständigengutachten war es in dem verhandelten Fall laut Bundesfinanzhof München gerechtfertigt, für die fragliche Paketverteilungsanlage eine Absetzung für Abnutzung (Afa) für einen Zeitraum von 15 Jahren anzusetzen, da die Räumlichkeiten sich in diesem Zeitrahmen entsprechend abnutzen würden. Die Eigentümer klagten gegen die vom Finanzamt festgesetzte längere Abschreibungsdauer und erhielten vor dem Bundesfinanzhof Recht. Denn nach § 7 Abs. 4 Sat2 EStG könne die Abschreibung auch nach der tatsächlichen Nutzung vorgenommen werden und müsse sich nicht unbedingt an der allgemein üblichen Abschreibung orientieren. Die Nutzungsdauer entspricht dem Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seinem Zweck entsprechend genutzt werden kann. Dies wiederum lässt sich anhand von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlicher Gegebenheiten einschätzen.
Primär ist bei der Frage, wie hoch die Abschreibung bei vermieteten Immobilien sein darf, von der technischen Nutzungsdauer auszugehen. Das wäre der Zeitraum, in dem sich ein Wirtschaftsgut in technischer Hinsicht abnutzt. Ist allerdings die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer, ist das Gebäude also in wirtschaftlicher Hinsicht bereits zuvor nicht mehr nutzbar, kann sich der Steuerpflichtige auch hierauf berufen, wie der Bundesfinanzhof bereits in anderen Urteilen festgestellt hat.
Ist ein Gebäude schon objektiv sichtbar wirtschaftlich verbraucht, bevor die Abschreibungsfrist abläuft, kann man auch von einer kürzeren Nutzungsdauer ausgehen; ein Beispiel wäre, wenn ein Mieter auszieht und ein Teil des Gebäudes objektiv deutlich abgenutzt ist. Ist also die Abnutzung bei einem Gebäude deutlich stärker als üblicherweise zu erwarten, können Sie als Steuerpflichtiger beim Finanzamt mit Verweis auf eine voraussichtlich kürzere Nutzungsdauer einen Antrag stellen für eine höhere AfA, also eine jährlich höhere prozentuale Abschreibung. Die Chancen für den Antrag steigen, wenn Sie ihn mit einem entsprechenden Sachverständigengutachten einreichen.
Laut § 28 Abs. 1 WEG muss ein Hausverwalter nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung erstellen. Versäumt dies der Verwalter, können die Eigentümer die Abrechnung anderweitig anfertigen lassen und vom Verwalter einen Vorschuss für die Zahlung einfordern, wenn die Abrechnung lediglich zum Zweck der Beschlussfassung der Eigentümer dient, so ein BGH-Urteil zur WEG-Jahresabrechnung.
Eine ehemalige Verwalterin hatte in der Vergangenheit fehlerhafte Jahresabrechnungen erstellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Verwalterin nun einen Vorschuss für eine neue Erstellung mehrerer Jahresabrechnungen.
Die Verwalterin war bis zum Jahr 2009 für das Wohngebäude zuständig und hatte in diesem Zeitraum die Abrechnungen für die Jahre 2005 – 2008 erstellt. Allerdings wurden die Beschlüsse, durch die diese Jahresabrechnungen genehmigt wurden, im Nachhinein gerichtlich für nicht gültig erklärt. Die Verwalterin hatte zwar die Abrechnungen neu erstellt, jedoch wurden dann im Jahr 2012 durch eine Eigentümerversammlung sowohl die neu erstellten als auch Abrechnung für 2008 nicht genehmigt, da sie fehlerhaft bzw. unschlüssig seien.
Die Abrechnungen nochmals neu zu erstellen, wies die Verwalterin zurück. Die Wohnungseigentümereigenschaft wollte daraufhin die besagten Abrechnungen für die Jahre 2005 – 2008 anderweitig neu erstellen lassen und verlangte von der damaligen Verwalterin dafür einen Kostenvorschuss in Höhe von 3.800 €.
Vor dem BGH bekam die Wohnungseigentümerschaft nun Recht und kann nun einen Kostenvorschuss für die WEG-Jahresabrechnungen verlangen (BGH, 26.2.2021, AZ: V ZR 290/19).
Allerdings, so der BGH, kommt es bei der Rechtsprechung auf den Zweck einer WEG-Jahresabrechnung an.
Zwar ist ein Verwaltervertrag ein Dienstvertrag, der auf Geschäftsbesorgung gerichtet ist, auf der anderen Seite müssen die Tätigkeiten eines Verwalters auch erfolgsbezogen sein. Die Erstellung einer Jahresabrechnung gehört direkt zu seinen Aufgaben. Dies war früher nach § 28 Abs. 3 WEG a. F. so und ist auch nach der WEG-Reform weiterhin nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG so geregelt. Demnach muss der Verwalter nicht nur tätig werden, er schuldet einen Erfolg. Dazu gehört, dass er die anfallenden Belege auswertet und das Ergebnis in beschlussfähiger Form in einer Jahresabrechnung abbildet. Schlussendlich muss er den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung vorlegen, damit diese sich auf die Beschlussfassung vorbereiten können.
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Legt der Verwalter keine beschlussfähige Abrechnung vor, können die Wohnungseigentümer nun unter bestimmten Umständen die Erstellung anderweitig vornehmen lassen und vom Verwalter einen Kostenvorschuss verlangen. Voraussetzung ist laut BGH aber, dass die Erstellung der Abrechnung eine sogenannte „vertretbare Handlung“ ist, d. h. nicht nur der Verwalter ist in der Lage die Abrechnung zu machen, sondern eben auch ein Vertreter, z. B. die Wohnungseigentümer selbst oder ein Dritter. Wäre die Erstellung der Abrechnung eine „unvertretbare Handlung“ und nur der Verwalter könnte sie anfertigen, würde auch kein Anspruch auf einen Vorschuss bestehen.
Ob die Erstellung einer Jahresabrechnung nun eine vertretbare Handlung ist oder eine unvertretbare Handlung, die nur der Verwalter erbringen kann, ist direkt durch ihre Funktion im konkreten Fall bedingt:
Die Erstellung ist dann eine „vertretbare Handlung“, wenn sie allein zu dem Zweck angefertigt wird, den Wohnungseigentümern eine Beschlussfassung in Bezug auf das Einfordern von Nachschüssen und das Anpassen von Vorschüssen zu ermöglichen.
Die Erstellung ist eine „unvertretbare Handlung“, wenn anhand der Jahresabrechnung die Amtsführung des Verwalters anhand der Rechnungslegung kontrolliert werden soll und wenn damit auch die Versicherung des Verwalters einhergehen soll, dass er alle Ein- und Ausgaben nach bestem Wissen aufgeführt hat.
Im verhandelten Fall liegt eine „vertretbare Handlung“ vor, da die Wohnungseigentümer die neu erstellten Abrechnungen nur benötigen, um nochmals darüber beschließen zu können und um die bereits weiter zurückliegenden Wirtschaftsjahre final abzuschließen. Hierfür muss die Abrechnung nicht unbedingt vom Verwalter selbst erstellt werden. Und, weil die ehemalige Verwalterin sich weigert, die unzureichenden Abrechnungen nachzubessern oder neu zu erstellen, hat die Wohneigentümergemeinschaft das Recht, anderweitig Dritte zu beauftragen und dafür einen Kostenvorschuss von der Verwalterin zu verlangen.
Der Mieterschutz ist in Deutschland ein hohes Gut. Auch für Eigenbedarfskündigungen gibt es enge Grenzen – und für eine Eigenbedarfskündigung müssen Gründe im Kündigungsschreiben angegeben werden. Allerdings muss auch eine Eigenbedarfskündigung nicht voll ins Detail gehen. Damit eine Begründung formell ordnungsgemäß ist, ist es ausreichend, im Kündigungsschreiben die Person zu nennen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird und das berechtigte Interesse für den Eigenbedarf darzulegen. Ob das Interesse dieser Person tatsächlich besteht, ist aber keine formelle Frage, sondern eine inhaltliche. Das hat der BGH in seinem Beschluss vom 09.02.2021, VIII ZR 346/19 präzisiert.
Die Vermieter einer Eigentumswohnung sprachen Ihrer Mieterin die Kündigung wegen Eigenbedarf aus. Als berechtigtes Interesse dafür führten sie im Kündigungsschreiben an, dass ihr Sohn die Wohnung benötige, da er jetzt größeren Bedarf an Wohnraum und Platz habe, insbesondere aufgrund seiner regelmäßigen Homeoffice-Arbeiten.
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Die Mieterin akzeptierte diese Kündigung nicht, die Vermieter zogen daher vor Gericht und wollten eine Räumung der Wohnung erwirken. Vor dem Amts- und später auch vor dem Landgericht waren sie damit nicht erfolgreich, die Klage wurde ohne Beweisaufnahme hinsichtlich des strittigen Eigenbedarfs abgewiesen. Begründung: Die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen Gründen unwirksam, da die Begründung nicht ausreichend ausgeführt sei. Es genüge nicht, lediglich anzugeben, dass der Sohn der Vermieter eine größere Wohnung benötige und deshalb die Wohnung beziehen möchte. Die Gerichte erachteten weitere konkrete Angaben über die bisherige Wohnung des Sohnes wie Größe und Zimmeranzahl als erforderlich. Grundsätzlich muss ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs für den Mieter nachvollziehbar sein, dieser müsse den Eigenbedarf mittels der Angaben im Kündigungsschreiben mindestens überschlägig prüfen können. In dieser Hinsicht seien die genannten und nicht genügend durch Tatsachen belegten „Leerformeln“ nicht ausreichend.
Die Vermieter legten daraufhin eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH ein. Die Mieterin und die Vermieter allerdings erklärten ihren Rechtsstreit indessen für erledigt. Im Weiteren war vom BGH noch eine Entscheidung über die Kosten zu treffen.
In Bezug auf die Kosten des Rechtsstreits wurde schließlich entschieden, dass diese gegeneinander aufgehoben werden und jede Partei ihre Anwaltskosten selbst trägt und die Gerichtskosten geteilt werden.
Für die Entscheidung über die Kosten war zu berücksichtigen, ob die Nichtzulassungsbeschwerde dazu geführt hätte, dass die Revision zugelassen worden wäre und zu welchem Ergebnis der Rechtsstreit in diesem Fall geführt hätte. Dies führte auch zu einer weiteren Betrachtung in Bezug auf die Gründe für eine Eigenbedarfskündigung.
Der BGH war der Ansicht, dass die Nichtzulassungsbeschwerde wahrscheinlich zur Zulassung der Revision geführt hätte. Das Landgericht habe die Anforderungen an eine Begründung für eine Eigenbedarfskündigung, die formell ordnungsgemäß wäre, deutlich zu hoch angesetzt.
Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB muss ein Vermieter im Kündigungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse angeben. Damit kann sich der Mieter so früh wie möglich Klarheit verschaffen über seine Rechtsposition und er kann rechtzeitig Maßnahmen zur Wahrung seiner Interessen treffen. Für diesen Zweck reicht es in der Regel aus, wenn bei der Eigenbedarfskündigung der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben als solcher genannt ist, identifizierbar ist und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Grundsätzlich genügt es daher, im Kündigungsschreiben die folgenden zwei Punkte zu beachten:
1. Es muss die Person angegeben sein, für die Eigenbedarf angemeldet wird (mit erkennbarem Verwandtschaftsgrad)
2. Es muss das Interesse dargelegt werden, das diese Person daran hat, die Wohnung zu erlangen
Die weiter oben verhandelte Kündigungserklärung erfüllt diese Anforderungen und legt den Kündigungsgrund nach Ansicht des BGH hinreichend dar. Der Kündigungsgrund muss, im Unterschied zur Ansicht des Landgerichts, dem Mieter nicht Details an die Hand geben, mittels derer er den geltend gemachten Bedarf überprüfen kann oder ihn bereits im Vorhinein auf rechtliche Möglichkeiten für einen etwaigen Rechtsstreit hinweisen. Ob der angegebene Kündigungsgrund wirklich rechtens ist, ist dann zu klären, wenn der Mieter diesen bestreitet und vor Gericht zieht.
Im vorliegenden Fall hätte die Revisionszulassung voraussichtlich dazu geführt, dass die Sache an das Landgericht zurückverwiesen wird, um mittels Beweisaufnahme zu klären, ob der angemeldete Eigenbedarf tatsächlich gegeben ist und ob die Mieter Widerspruch aufgrund eines Härtefalls einwenden können. Der Ausgang des Prozesses wäre dahingehend offen gewesen. Daher war es angemessen die Kosten des Prozesses gegeneinander aufzuheben.
