Aktuelle Lage
Beim Erwerb von vermieteten Immobilien erlaubt der Gesetzgeber eine sukzessive steuerliche Abschreibung für den alters- bzw. nutzungsbedingten Wertverfall des Gebäudes. Wie hoch die Abschreibung bei vermieteten Immobilien allerdings ist, hat sich über die Zeit verändert. Denn die Höhe der möglichen Abschreibungen wurde in den letzten zwei Jahrzehnten schrittweise abgesenkt. Jetzt können mit der AfA (Abschreibung für Abnutzung) über eine Dauer von 50 Jahren pro Jahr noch 2 % der Anschaffungskosten bzw. der Herstellungskosten des Gebäudes (nicht des Grundstücks, weil sich dieses nicht abnutzt) steuerlich abgeschrieben werden.
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Weitere Möglichkeiten bei Altbauten
Bei Häusern, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, gilt für die Abschreibung noch ein Satz von 2,5 %. Altbauten können von Käufern deshalb noch über einen kürzeren Zeitrahmen von 40 Jahren abgeschrieben werden. Daneben gibt es noch weitere geplante Abschreibungssätze von denen aber nur noch wenige profitieren. Bei der degressiven Abschreibung, bei der die Bemessungsgrundlage jährlich verringert, sind die Abschreibungsbeträge zu Beginn relativ hoch und damit vorteilhaft, diese verringern sich dann mit der Zeit, da sich die Bemessungsgrundlage verringert. Von diesen Möglichkeiten profitieren aber nur Eigentümer, die eine Immobilie noch vor dem Jahr 2006 erworben haben oder Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien.
Bundesfinanzhof erlaubt Ausnahmen
Tatsächlich weicht der reale Wertverlust konkreter Gebäude teilweise stark ab von den Abschreibungssätzen, die die Steuergesetzgebung vorsieht. Trotzdem ließ die Finanzverwaltung bislang keine Sonderfälle oder Ausnahmen zu, die von den allgemeinen AfA-Sätzen abweichen.
Urteil für Abschreibung bei gewerblicher Immobilie auf Privatimmobilien übertragbar
Allerdings hat der Bundesfinanzhof in München bereits 2008 geurteilt, dass, sollten bestimmte Umstände vorliegen, die Abschreibungsdauer verkürzt werden kann. Damals wurde zwar lediglich im Fall einer gewerblich genutzten Pakethalle verhandelt, jedoch lässt sich das Urteil prinzipiell allgemein auf vermietete Immobilien anwenden, sollten vergleichbare Umstände vorliegen.
Laut einem Sachverständigengutachten war es in dem verhandelten Fall laut Bundesfinanzhof München gerechtfertigt, für die fragliche Paketverteilungsanlage eine Absetzung für Abnutzung (Afa) für einen Zeitraum von 15 Jahren anzusetzen, da die Räumlichkeiten sich in diesem Zeitrahmen entsprechend abnutzen würden. Die Eigentümer klagten gegen die vom Finanzamt festgesetzte längere Abschreibungsdauer und erhielten vor dem Bundesfinanzhof Recht. Denn nach § 7 Abs. 4 Sat2 EStG könne die Abschreibung auch nach der tatsächlichen Nutzung vorgenommen werden und müsse sich nicht unbedingt an der allgemein üblichen Abschreibung orientieren. Die Nutzungsdauer entspricht dem Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seinem Zweck entsprechend genutzt werden kann. Dies wiederum lässt sich anhand von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlicher Gegebenheiten einschätzen.
Technische vs. wirtschaftliche Nutzungsdauer bei vermieteten Immobilien
Primär ist bei der Frage, wie hoch die Abschreibung bei vermieteten Immobilien sein darf, von der technischen Nutzungsdauer auszugehen. Das wäre der Zeitraum, in dem sich ein Wirtschaftsgut in technischer Hinsicht abnutzt. Ist allerdings die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische Nutzungsdauer, ist das Gebäude also in wirtschaftlicher Hinsicht bereits zuvor nicht mehr nutzbar, kann sich der Steuerpflichtige auch hierauf berufen, wie der Bundesfinanzhof bereits in anderen Urteilen festgestellt hat.
Ein Tipp für Immobilieneigentümer
Ist ein Gebäude schon objektiv sichtbar wirtschaftlich verbraucht, bevor die Abschreibungsfrist abläuft, kann man auch von einer kürzeren Nutzungsdauer ausgehen; ein Beispiel wäre, wenn ein Mieter auszieht und ein Teil des Gebäudes objektiv deutlich abgenutzt ist. Ist also die Abnutzung bei einem Gebäude deutlich stärker als üblicherweise zu erwarten, können Sie als Steuerpflichtiger beim Finanzamt mit Verweis auf eine voraussichtlich kürzere Nutzungsdauer einen Antrag stellen für eine höhere AfA, also eine jährlich höhere prozentuale Abschreibung. Die Chancen für den Antrag steigen, wenn Sie ihn mit einem entsprechenden Sachverständigengutachten einreichen.
