Aktuelle Lage

Beim Erwerb von vermie­teten Immobi­lien erlaubt der Gesetz­geber eine sukzes­sive steuer­liche Abschrei­bung für den alters- bzw. nutzungs­be­dingten Wertver­fall des Gebäudes. Wie hoch die Abschrei­bung bei vermie­teten Immobi­lien aller­dings ist, hat sich über die Zeit verän­dert. Denn die Höhe der mögli­chen Abschrei­bungen wurde in den letzten zwei Jahrzehnten schritt­weise abgesenkt. Jetzt können mit der AfA (Abschrei­bung für Abnut­zung) über eine Dauer von 50 Jahren pro Jahr noch 2 % der Anschaf­fungs­ko­sten bzw. der Herstel­lungs­ko­sten des Gebäudes (nicht des Grund­stücks, weil sich dieses nicht abnutzt) steuer­lich abgeschrieben werden.


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Weitere Möglichkeiten bei Altbauten

Bei Häusern, die vor dem Jahr 1925 gebaut wurden, gilt für die Abschrei­bung noch ein Satz von 2,5 %. Altbauten können von Käufern deshalb noch über einen kürzeren Zeitrahmen von 40 Jahren abgeschrieben werden. Daneben gibt es noch weitere geplante Abschrei­bungs­sätze von denen aber nur noch wenige profi­tieren. Bei der degres­siven Abschrei­bung, bei der die Bemes­sungs­grund­lage jährlich verrin­gert, sind die Abschrei­bungs­be­träge zu Beginn relativ hoch und damit vorteil­haft, diese verrin­gern sich dann mit der Zeit, da sich die Bemes­sungs­grund­lage verrin­gert. Von diesen Möglich­keiten profi­tieren aber nur Eigen­tümer, die eine Immobilie noch vor dem Jahr 2006 erworben haben oder Eigen­tümer von denkmal­ge­schützten Immobilien.

Bundesfinanzhof erlaubt Ausnahmen

Tatsäch­lich weicht der reale Wertver­lust konkreter Gebäude teilweise stark ab von den Abschrei­bungs­sätzen, die die Steuer­ge­setz­ge­bung vorsieht. Trotzdem ließ die Finanz­ver­wal­tung bislang keine Sonder­fälle oder Ausnahmen zu, die von den allge­meinen AfA-Sätzen abweichen.

Urteil für Abschreibung bei gewerblicher Immobilie auf Privatimmobilien übertragbar

Aller­dings hat der Bundes­fi­nanzhof in München bereits 2008 geurteilt, dass, sollten bestimmte Umstände vorliegen, die Abschrei­bungs­dauer verkürzt werden kann. Damals wurde zwar ledig­lich im Fall einer gewerb­lich genutzten Paket­halle verhan­delt, jedoch lässt sich das Urteil prinzi­piell allge­mein auf vermie­tete Immobi­lien anwenden, sollten vergleich­bare Umstände vorliegen.

Laut einem Sachver­stän­di­gen­gut­achten war es in dem verhan­delten Fall laut Bundes­fi­nanzhof München gerecht­fer­tigt, für die fragliche Paket­ver­tei­lungs­an­lage eine Abset­zung für Abnut­zung (Afa) für einen Zeitraum von 15 Jahren anzusetzen, da die Räumlich­keiten sich in diesem Zeitrahmen entspre­chend abnutzen würden. Die Eigen­tümer klagten gegen die vom Finanzamt festge­setzte längere Abschrei­bungs­dauer und erhielten vor dem Bundes­fi­nanzhof Recht. Denn nach § 7 Abs. 4 Sat2 EStG könne die Abschrei­bung auch nach der tatsäch­li­chen Nutzung vorge­nommen werden und müsse sich nicht unbedingt an der allge­mein üblichen Abschrei­bung orien­tieren. Die Nutzungs­dauer entspricht dem Zeitraum, in dem das Gebäude voraus­sicht­lich seinem Zweck entspre­chend genutzt werden kann. Dies wiederum lässt sich anhand von techni­schem Verschleiß, wirtschaft­li­cher Entwer­tung und recht­li­cher Gegeben­heiten einschätzen.

Technische vs. wirtschaftliche Nutzungsdauer bei vermieteten Immobilien

Primär ist bei der Frage, wie hoch die Abschrei­bung bei vermie­teten Immobi­lien sein darf, von der techni­schen Nutzungs­dauer auszu­gehen. Das wäre der Zeitraum, in dem sich ein Wirtschaftsgut in techni­scher Hinsicht abnutzt. Ist aller­dings die wirtschaft­liche Nutzungs­dauer kürzer als die techni­sche Nutzungs­dauer, ist das Gebäude also in wirtschaft­li­cher Hinsicht bereits zuvor nicht mehr nutzbar, kann sich der Steuer­pflich­tige auch hierauf berufen, wie der Bundes­fi­nanzhof bereits in anderen Urteilen festge­stellt hat.

Ein Tipp für Immobilieneigentümer

Ist ein Gebäude schon objektiv sichtbar wirtschaft­lich verbraucht, bevor die Abschrei­bungs­frist abläuft, kann man auch von einer kürzeren Nutzungs­dauer ausgehen; ein Beispiel wäre, wenn ein Mieter auszieht und ein Teil des Gebäudes objektiv deutlich abgenutzt ist. Ist also die Abnut­zung bei einem Gebäude deutlich stärker als üblicher­weise zu erwarten, können Sie als Steuer­pflich­tiger beim Finanzamt mit Verweis auf eine voraus­sicht­lich kürzere Nutzungs­dauer einen Antrag stellen für eine höhere AfA, also eine jährlich höhere prozen­tuale Abschrei­bung. Die Chancen für den Antrag steigen, wenn Sie ihn mit einem entspre­chenden Sachver­stän­di­gen­gut­achten einreichen.