Miete für Ersatzwohnung?
Aug 26, 2021

Treten in Mietwohnungen größere Schäden auf, können sie, zumindest zeitweise oder während der Reparatur- bzw. Sanierungsarbeiten, unbewohnbar sein. Dann stellen sich natürlich mehrere Fragen. Naheliegende Fragen sind dabei u. a.:

1. Müssen Mieter die Miete weiterbezahlen? Und,

2. Müssen Mieter die Miete für eine Ersatzwohnung zahlen, die der Vermieter zur Verfügung stellt?

Wohnung unbewohnbar – Mieter können Miete vollständig mindern

Ein Urteil des Landesgerichts Berlin vom 25.03.2021 (AZ 67 S 336/20) sorgt diesbezüglich nun für mehr Klarheit: Für den Fall, dass eine gemietete Wohnung mangelbedingt unbewohnbar wird, können Mieter die Miete vollständig mindern. Auch für eine vom Vermieter gestellte Ersatzwohnung muss grundlegend keine Miete gezahlt werden, bis die Maßnahmen zur Mangelbeseitigung abgeschlossen sind. Allerdings macht es einen Unterschied, ob es für die Ersatzwohnung Absprachen hinsichtlich einer Zahlung gibt.


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Ersatzwohnung – Ohne Absprache mietfrei

Im verhandelten Fall war eine Wohnung aufgrund eines Wasserschadens nicht mehr bewohnbar. Der Vermieter stellte für die Dauer der nötigen Sanierungsmaßnahmen im selben Haus eine Ersatzwohnung zur Verfügung. Die Ersatzwohnung war allerdings etwa 40 m² kleiner als die ursprünglich angemietete Wohnung. Zudem gab es keine Absprachen über eine Miete für die Ersatzwohnung bzw. über eine Nutzungsentschädigung.

Die Mieter weigerten sich nun, für die Ersatzwohnung eine Miete zu zahlen, worauf der Vermieter den Mietern wegen Zahlungsverzug kündigte und die Räumung der Hauptwohnung verlangte. Ebenso forderte er eine Nutzungsentschädigung für die Ersatzwohnung.

Urteil – keine Miete für Ersatzwohnung fällig

In seinem Urteil stellte das Landgericht jedoch fest, dass die Ansprüche des Vermieters nicht gegeben waren. Die Hauptwohnung war aufgrund der Schäden unbewohnbar, weswegen zum einen die vollständige Minderung der Miete durch die Mieter rechtens gewesen sei, während aufgrund dessen auch die Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam war. Auch die Tatsache, dass der Vermieter eine Ersatzwohnung bereitstellte, ändere daran nichts, so die Richter. Der Vermieter konnte auf keine Absprache über eine Nutzungsentschädigung verweisen, damit gab es für eine solche keine Grundlage. Und da die Haupt- und die Ersatzwohnung eine deutlich unterschiedliche Größe hatten, seien diese zudem nicht vergleichbar.

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