Miete für Ersatzwohnung?

Treten in Mietwoh­nungen größere Schäden auf, können sie, zumin­dest zeitweise oder während der Reparatur- bzw. Sanie­rungs­ar­beiten, unbewohnbar sein. Dann stellen sich natür­lich mehrere Fragen. Nahelie­gende Fragen sind dabei u. a.:

1. Müssen Mieter die Miete weiter­be­zahlen? Und,

2. Müssen Mieter die Miete für eine Ersatz­woh­nung zahlen, die der Vermieter zur Verfü­gung stellt?

Wohnung unbewohnbar – Mieter können Miete vollständig mindern

Ein Urteil des Landes­ge­richts Berlin vom 25.03.2021 (AZ 67 S 336/20) sorgt diesbe­züg­lich nun für mehr Klarheit: Für den Fall, dass eine gemie­tete Wohnung mangel­be­dingt unbewohnbar wird, können Mieter die Miete vollständig mindern. Auch für eine vom Vermieter gestellte Ersatz­woh­nung muss grund­le­gend keine Miete gezahlt werden, bis die Maßnahmen zur Mangel­be­sei­ti­gung abgeschlossen sind. Aller­dings macht es einen Unter­schied, ob es für die Ersatz­woh­nung Abspra­chen hinsicht­lich einer Zahlung gibt.

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Ersatzwohnung – Ohne Absprache mietfrei

Im verhan­delten Fall war eine Wohnung aufgrund eines Wasser­scha­dens nicht mehr bewohnbar. Der Vermieter stellte für die Dauer der nötigen Sanie­rungs­maß­nahmen im selben Haus eine Ersatz­woh­nung zur Verfü­gung. Die Ersatz­woh­nung war aller­dings etwa 40 m² kleiner als die ursprüng­lich angemie­tete Wohnung. Zudem gab es keine Abspra­chen über eine Miete für die Ersatz­woh­nung bzw. über eine Nutzungsentschädigung.

Die Mieter weigerten sich nun, für die Ersatz­woh­nung eine Miete zu zahlen, worauf der Vermieter den Mietern wegen Zahlungs­verzug kündigte und die Räumung der Haupt­woh­nung verlangte. Ebenso forderte er eine Nutzungs­ent­schä­di­gung für die Ersatzwohnung.

Urteil — keine Miete für Ersatzwohnung fällig

In seinem Urteil stellte das Landge­richt jedoch fest, dass die Ansprüche des Vermie­ters nicht gegeben waren. Die Haupt­woh­nung war aufgrund der Schäden unbewohnbar, weswegen zum einen die vollstän­dige Minde­rung der Miete durch die Mieter rechtens gewesen sei, während aufgrund dessen auch die Kündi­gung wegen Zahlungs­verzug unwirksam war. Auch die Tatsache, dass der Vermieter eine Ersatz­woh­nung bereit­stellte, ändere daran nichts, so die Richter. Der Vermieter konnte auf keine Absprache über eine Nutzungs­ent­schä­di­gung verweisen, damit gab es für eine solche keine Grund­lage. Und da die Haupt- und die Ersatz­woh­nung eine deutlich unter­schied­liche Größe hatten, seien diese zudem nicht vergleichbar.