Nach einer Betriebs­ko­sten­ab­rech­nung kann der Mieter Einsicht in die Original-Abrech­nungs­be­lege verlangen. Er muss sich auch dann nicht mit Kopien begnügen, wenn die Wohnung weit vom Sitz des Vermie­ters entfernt liegt, so das LG Kempten.

Hintergrund: Vermieterin legt Original-Belege nicht vor

Die Vermie­terin eine Wohnung verlangt vom Mieter eine Nachzah­lung aus einer Betriebskostenabrechnung.

Nach Erhalt der Betriebs­ko­sten­ab­rech­nung verlangte der Mieter Einsicht in die Unter­lagen, die der Abrech­nung zugrunde liegen. Die Vermie­terin weigerte sich wegen großer Entfer­nung zwischen ihrem Sitz und dem Ort der Wohnung, dem Mieter die Original-Belege zur Einsicht vorzu­legen, sondern verwies den Mieter auf die Übersen­dung von Kopien. Der Mieter weigert sich mangels Vorlage der Original-Belege, die Nachzah­lung zu leisten.
Entschei­dung: Mieter darf Origi­nale einsehen
Die Klage der Vermie­terin bleibt erfolglos. Der Mieter kann die Nachzah­lung verwei­gern, solange ihm die Vermie­terin die Einsicht in die Original-Belege vorenthält.

Das Recht des Mieters, die Abrech­nungs­un­ter­lagen einzu­sehen, erstreckt sich grund­sätz­lich auf die Origi­nal­un­ter­lagen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter – wie hier – aufgrund der großen Entfer­nung zwischen dem Sitz des Vermie­ters und dem Ort der Wohnung die Vorlage der Unter­lagen am Mietob­jekt verlangen kann. Auch in diesen Fall muss er sich grund­sätz­lich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

Solange ein Vermieter dem Mieter die Überprü­fung der Betriebs­ko­sten­ab­rech­nung nicht in der gebotenen Weise ermög­licht, kann der Mieter gegen­über der Nachfor­de­rung ein Zurück­be­hal­tungs­recht geltend machen.

Welche Folgen die Ausübung des Zurück­be­hal­tungs­rechts im Falle der Verwei­ge­rung der ordnungs­ge­mäßen Belege­in­sicht nach sich zieht, ist umstritten. Nach Auffas­sung des Gerichts stellt das Zahlungs­ver­langen des Vermie­ters in diesem Fall unzuläs­sige Rechts­aus­übung dar, so dass eine Zug-um-Zug-Verur­tei­lung, wie sie in § 274 BGB für die Ausübung des Zurück­be­hal­tungs­rechts vorge­sehen ist, ausscheidet und die Fällig­keit des Nachzah­lungs­an­spruchs verneint wird.

Dem liegt zugrunde, dass die Pflicht zur Einsichts­ge­wäh­rung der Pflicht des Mieters, den Betriebs­ko­sten­saldo auszu­glei­chen vorgeht, sodass der Vermieter mit der Verwei­ge­rung der Belege­in­sicht eine vertrag­liche Neben­pflicht verletzt. Bei einer Zug-um-Zug-Verur­tei­lung wäre der Mieter verpflichtet, nach Einsicht in die Belege die Nachfor­de­rung zu bezahlen. Im Grunde hätte er daher sogleich nach Einsicht und damit gegebe­nen­falls vor der Überprü­fung des Ergeb­nisses der Einsicht die Zahlung zu leisten.

Ein gewisser Ausweg für den Mieter wäre die Zahlung unter dem Vorbe­halt der weiteren Prüfung. Dieser Weg ist aber nicht zufrie­den­stel­lend, denn der Mieter wäre gezwungen, bei berech­tigten Beanstan­dungen Klage auf Rückzah­lung zu erheben. Er müsste dann aktiv einen Prozess führen. Indes ist dies in einem solchen Fall Sache des Vermie­ters, denn die Vorlage der Belege zwecks Prüfung ist der Erfül­lung des etwaigen Zahlungs­an­spru­ches voran zu stellen.