Besitzt man eine Immobilie, stellt sich mit zunehmendem Lebensalter immer mehr die Frage, was mit der Immobilie eigentlich passieren soll. Soll sie verkauft werden? Oder soll sie an die nächste Generation vererbt oder verschenkt werden? Gerade, wenn es darum geht, die Immobilie zu übergeben stellen sich sowohl persönliche als auch rechtliche und steuerliche Fragen.
Immobilie zu Lebzeiten verschenken – oder lieber vererben?
Viele Eigentümer von Immobilien haben keine wirkliche Vorstellung davon, ob sie ihre Immobilie einmal vererben oder verschenken wollen. Tatsächlich kann eine Immobilienschenkung, um eine spätere Erbschaft schon jetzt zu erledigen oder um die Erbfolge zu klären eine echte Alternative zum Vererben selbst sein. Denkbar ist auch eine Kombination aus Schenkung und Vererbung. Anlass dafür kann das Verringern oder Vermeiden einer Erbschaftssteuer sein sowie ein Ausnutzen der steuerlichen Freibeträge, aber zum Beispiel auch ein möglicher drohender Sozialhilferegress. Was im individuellen Fall die richtige Vorgehensweise ist, hängt oft von vielen Aspekten ab. Deshalb ist bei gegebenem Anlass eine eingehende steuerliche und rechtliche Beratung durch einen Experten erforderlich.
Rückforderungsrecht – „das Geschenk an der Leine halten“
Oftmals möchten Immobilienbesitzer zwar ihre Immobilie vorzeitig übertragen, sich aber trotzdem irgendwie absichern – grundsätzlich und auch für unvorhergesehene Fälle. In diesen Fällen bieten sich rechtliche Vorkehrungen an: Machbar sind Nutzungsrechte für den Schenkenden, wie ein lebenslanges Wohnrecht, aber auch vertragliche Rückforderungsrechte, die unter bestimmten Umständen die Annullierung der Schenkung und die Rückforderung der Immobilie ermöglichen.
Wird ein Rückforderungsrecht vereinbart, kann der Schenkende das Geschenk zurückfordern, sollten bestimmte Umstände eintreten. In einer Rückforderungsklausel ist üblicherweise geregelt, was beim Tod des Beschenkten, bei einer Insolvenz, bei einer Scheidung oder bei einer Zwangsversteigerung geschieht. Außerdem kann für den Fall, dass der durch die Schenkung Begünstigte die Immobilie ohne die Zustimmung des Schenkenden verkaufen oder belasten will, ein Rückforderungsrecht festgeschrieben werden, falls man „das Geschenk an der langen Leine halten“ möchte. Steht diese Extra-Klausel nicht im Vertrag, hat der Schenker zwar auch Rückforderungsrechte, allerdings nur die gesetzlichen. Diese greifen aber beispielsweise nur, wenn man selbst in eine Verarmungssituation gerät oder falls der Beschenkte „groben Undank“ zeigt, die tatbestandlichen Voraussetzungen hierfür sind sehr streng. Wird ein Rückforderungsrecht vertraglich vereinbart, wird das üblicherweise zusätzlich im Grundbuch vermerkt.
Nießbrauchrecht, Wohnungsrecht
Bei einer Schenkung werden häufig auch sogenannte Nutzungsrechte vereinbart. Die häufigsten sind das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht. Auch diese werden im Grundbuch eingetragen. Ob ein Nießbrauch- oder ein Wohnungsrecht gewählt wird, ist vom Einzelfall abhängig. Das Nießbrauchrecht ist umfänglicher. Es ermöglicht dem Schenkenden weiterhin eine Nutzung aller Räume der Immobilie, dazu gehört auch die Vermietung und die Vereinnahmung der Miete, während das Wohnungsrecht lediglich dazu berechtigt, die Räume selbst zu bewohnen. Zudem kann ein Wohnungsrecht auf konkrete Räume beschränkt sein.
Sind Wohnungs- oder Nutzungsrechte vereinbart, reduziert das den Wert des Geschenks, was den auch die Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs mindert, d. h. auch eine eventuelle Schenkungssteuer vermindert sich dadurch. Allerdings sind neben steuerrechtlichen Aspekten auch Auswirkungen auf Pflichtteilsrechte anderer Erbberechtigter im Blick zu behalten, ebenso Auswirkungen auf Sozialleistungen. Darüber wird der Notar ausführlich beraten.
