Besitzt man eine Immobilie, stellt sich mit zuneh­mendem Lebens­alter immer mehr die Frage, was mit der Immobilie eigent­lich passieren soll. Soll sie verkauft werden? Oder soll sie an die nächste Genera­tion vererbt oder verschenkt werden? Gerade, wenn es darum geht, die Immobilie zu übergeben stellen sich sowohl persön­liche als auch recht­liche und steuer­liche Fragen.

Immobilie zu Lebzeiten verschenken – oder lieber vererben?

Viele Eigen­tümer von Immobi­lien haben keine wirkliche Vorstel­lung davon, ob sie ihre Immobilie einmal vererben oder verschenken wollen. Tatsäch­lich kann eine Immobi­li­en­schen­kung, um eine spätere Erbschaft schon jetzt zu erledigen oder um die Erbfolge zu klären eine echte Alter­na­tive zum Vererben selbst sein. Denkbar ist auch eine Kombi­na­tion aus Schen­kung und Verer­bung. Anlass dafür kann das Verrin­gern oder Vermeiden einer Erbschafts­steuer sein sowie ein Ausnutzen der steuer­li­chen Freibe­träge, aber zum Beispiel auch ein mögli­cher drohender Sozial­hil­fe­re­gress. Was im indivi­du­ellen Fall die richtige Vorge­hens­weise ist, hängt oft von vielen Aspekten ab. Deshalb ist bei gegebenem Anlass eine einge­hende steuer­liche und recht­liche Beratung durch einen Experten erforderlich.

Rückforderungsrecht – „das Geschenk an der Leine halten“

Oftmals möchten Immobi­li­en­be­sitzer zwar ihre Immobilie vorzeitig übertragen, sich aber trotzdem irgendwie absichern – grund­sätz­lich und auch für unvor­her­ge­se­hene Fälle. In diesen Fällen bieten sich recht­liche Vorkeh­rungen an: Machbar sind Nutzungs­rechte für den Schen­kenden, wie ein lebens­langes Wohnrecht, aber auch vertrag­liche Rückfor­de­rungs­rechte, die unter bestimmten Umständen die Annul­lie­rung der Schen­kung und die Rückfor­de­rung der Immobilie ermöglichen.

Wird ein Rückfor­de­rungs­recht verein­bart, kann der Schen­kende das Geschenk zurück­for­dern, sollten bestimmte Umstände eintreten. In einer Rückfor­de­rungs­klausel ist üblicher­weise geregelt, was beim Tod des Beschenkten, bei einer Insol­venz, bei einer Schei­dung oder bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung geschieht. Außerdem kann für den Fall, dass der durch die Schen­kung Begün­stigte die Immobilie ohne die Zustim­mung des Schen­kenden verkaufen oder belasten will, ein Rückfor­de­rungs­recht festge­schrieben werden, falls man „das Geschenk an der langen Leine halten“ möchte. Steht diese Extra-Klausel nicht im Vertrag, hat der Schenker zwar auch Rückfor­de­rungs­rechte, aller­dings nur die gesetz­li­chen. Diese greifen aber beispiels­weise nur, wenn man selbst in eine Verar­mungs­si­tua­tion gerät oder falls der Beschenkte „groben Undank“ zeigt, die tatbe­stand­li­chen Voraus­set­zungen hierfür sind sehr streng. Wird ein Rückfor­de­rungs­recht vertrag­lich verein­bart, wird das üblicher­weise zusätz­lich im Grund­buch vermerkt.

Nießbrauchrecht, Wohnungsrecht

Bei einer Schen­kung werden häufig auch sogenannte Nutzungs­rechte verein­bart. Die häufig­sten sind das Nießbrauch­recht und das Wohnungs­recht. Auch diese werden im Grund­buch einge­tragen. Ob ein Nießbrauch- oder ein Wohnungs­recht gewählt wird, ist vom Einzel­fall abhängig. Das Nießbrauch­recht ist umfäng­li­cher. Es ermög­licht dem Schen­kenden weiterhin eine Nutzung aller Räume der Immobilie, dazu gehört auch die Vermie­tung und die Verein­nah­mung der Miete, während das Wohnungs­recht ledig­lich dazu berech­tigt, die Räume selbst zu bewohnen. Zudem kann ein Wohnungs­recht auf konkrete Räume beschränkt sein.

Sind Wohnungs- oder Nutzungs­rechte verein­bart, reduziert das den Wert des Geschenks, was den auch die Höhe des steuer­pflich­tigen Erwerbs mindert, d. h. auch eine eventu­elle Schen­kungs­steuer vermin­dert sich dadurch. Aller­dings sind neben steuer­recht­li­chen Aspekten auch Auswir­kungen auf Pflicht­teils­rechte anderer Erbbe­rech­tigter im Blick zu behalten, ebenso Auswir­kungen auf Sozial­lei­stungen. Darüber wird der Notar ausführ­lich beraten.