Immobilien erben

Viele Immobi­li­en­erben haben sich vor ihrem Erbe nicht damit ausein­an­der­ge­setzt, was im Erbfall alles passiert, was Sie alles machen müssen und es gibt plötz­lich unzäh­lige Fragen. Es ist ein großer Fehler, sich nicht im Vorfeld damit zu befassen, nicht zu wissen, wie die steuer­li­chen Angele­gen­heiten zu regeln sind oder was mit dem Erbe später passieren soll. Sogar finan­zi­elle Verluste sind möglich, in manchen Fällen wird sogar das geerbte Eltern­haus zur Schuldenfalle.

Was benötigen Sie, um zu erben?

Bevor Sie ein Erbe antreten können, benötigen Sie entweder ein offizi­elles Testa­ment, einen notariell beglau­bigten Erbver­trag oder einen sogenannten Erbschein, den Sie beim Nachlass­ge­richt beantragen können. Anhand dieser Dokumente können Sie beim Grund­buchamt Infor­ma­tionen über die Immobilie erhalten, zum Beispiel darüber, ob es finan­zi­elle Belastungen gibt. Sollte sich etwa heraus­stellen, dass die Immobilie aufgrund von starker Belastung ruinös für Sie wäre, können Sie in einem Zeitrahmen von acht Wochen das Erbe ausschlagen.

Erbschaftssteuer

Haben Sie sich entschieden, das Erbe anzunehmen, müssen Sie sich bald darauf mit dem Finanzamt und der Erbschafts­steuer ausein­an­der­setzen. Hierbei gibt es zwar Freibe­träge, die mit der Nähe des Verwandt­schafts­ver­hält­nisses höher werden (z. B. Geschwi­ster 20.000 €, Enkel­kind 200.000 €, Kind 400.000 €, Ehepartner 500.000 €), doch auch diese Beträge sind mögli­cher­weise schnell überschritten, denn es wird oft nicht nur die Immobilie allein vererbt. Kommen noch Werte durch Hausrat, Schmuck oder Bargeld hinzu, sind die Freibe­träge schnell überschritten und die Erbschafts­steuer ist für Normal­ver­diener häufig nicht mehr zu stemmen ohne die Immobilie zu verkaufen.

Gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu reduzieren?

Ja, ein paar gibt es. Eine Möglich­keit besteht darin, als Erbe die Immobilie selbst zu beziehen. Um von der Steuer ausge­nommen zu werden, müssen Sie dann aller­dings 10 Jahre in der Immobilie wohnen, nachdem Sie erben. Anderen­falls wird die Erbschafts­steuer nach einem frühzei­tigen Auszug nachträg­lich fällig. Ehepartner bzw. Lebens­partner können auf diese Weise eine Immobilie belie­biger Größe erben und völlig steuer­frei übernehmen. Für Kinder, oder Enkel, falls die Kinder selbst schon verstorben sein sollten, darf eine Immobilie bis 200 m² Wohnfläche völlig steuer­frei übereignet werden. Für darüber hinaus gehende Wohnfläche fällt anteilig Erbschafts­steuer an.

Ist Ratenzahlung bei der Erbschaftssteuer möglich

Ist die Erbschafts­steuer nicht zu vermeiden, müssen Sie ein Erbe deswegen aber nicht gleich ausschlagen, weil Sie die Erbschafts­steuer nicht sofort berappen können. Für gewöhn­lich gewährt das Finanzamt eine Zahlung in Raten inner­halb von 10 Jahren. Spielt das Finanzamt nicht mit, kann es sich auch lohnen, nachdem Sie die Immobilie erben, einen Kredit zur Beglei­chung der Steuer­schuld aufzu­nehmen. Hier sollten Sie aber aufpassen, dass die Immobilie nicht selbst noch mit einem Kredit belastet ist, denn dann wird der Kredit für die Steuer teuer.

Die Erbschaftssteuer durch Schenkung verringern

Bei höher­wer­tigem Erbe lohnt es sich, wenn sich die künftigen Erblasser schon frühzeitig Gedanken machen, wie sie ihr Erbe einmal verteilen wollen. Um einen größeren oder kleineren Steuer­be­trag zu sparen, empfiehlt sich eine Schen­kung zu Lebzeiten. Auch hier gibt es weitge­hend die gleichen Freibe­träge wie beim Erben, jedoch können diese bei der Schen­kung alle 10 Jahre wieder neu in Anspruch genommen werden und so enorm bei der Steuer gespart werden. Künftige Erblasser, die ihre Immobilie zu Lebzeiten an ihre Kinder verschenken, können sich ein Nießbrauch­recht eintragen lassen und damit das Recht, bis zu ihrem Lebens­ende in der Immobilie zu wohnen.

Geerbte Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Gerade, wenn die geerbte Immobilie das Eltern­haus ist, ist es für viele eine echte Option, die Immobilie zu übernehmen und selbst einzu­ziehen. Wie gesehen, kann sich ein Selbst­bezug auch in steuer­li­cher Hinsicht durchaus positiv auswirken. Sobald Sie dafür jedoch einen unvor­teil­haften Umzug in Kauf nehmen müssen, das Haus baufällig ist, oder es Miterben gibt, die Sie auszahlen müssen, stellt sich natür­lich die Frage, ob es nicht doch besser wäre, die Immobilie zu verkaufen. Geerbte Immobilien zu vermieten, bietet sich übrigens nicht oft an, weil die Instand­hal­tungs­ko­sten bei älteren Immobilien die Erträge häufig überschreiten.

Wie viel ist die geerbte Immobilie wert?

Wer seine Immobilie verkaufen will, muss wissen, wie viel diese auf dem Markt wert ist. Eine geerbte Immobilie sollten Sie am besten von einem Profi bewerten lassen, um den Preis richtig anzusetzen, denn der ursprüng­liche Kaufpreis sagt meist nichts mehr über den gegen­wär­tigen Wert aus. Die Immobi­li­en­preise sind gerade in den letzten Jahren stark gestiegen, deshalb kann es durchaus sein, dass eine Immobilie, die jemand vor einigen Jahrzehnten gekauft hat, jetzt deutlich mehr wert ist. Ein Makler hat übrigens nicht nur die Werkzeuge, um eine Immobilie richtig zu bewerten, er hilft Ihnen auch bei der Vermark­tung und bewahrt Sie beim Verkauf vor teuren Fehlern.