Rauchwarnmelder sind inzwischen in fast allen Bundesländern vorgeschrieben.

Beschließen die Wohnungseigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.

Hintergrund: Beschluss über Rauchwarnmelder

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen, die Installation und die Wartung von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen einer Fachfirma zu übertragen. Die Anschaffungskosten sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung und Prüfung über die Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Die Eigentümer mehrerer Wohnungen haben gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Sie wenden ein, sie hätten ihre Wohnungen bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet und möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden.

 

Entscheidung: Einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern zulässig

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW muss zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebsbereitschaft sicherstellen. Die Wohnungseigentümer können aber dennoch eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma beschließen.

Der Beschluss entspricht auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt werden, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle kann die Gemeinschaft sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden.

Eine solche Regelung „aus einer Hand“ minimiert zudem versicherungsrechtliche Risiken. Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen schon eigene Rauchwarnmelder eingebaut haben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten.

Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren WEGs zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung von Wohnungseigentümern, der ihre Wohnung schon mit Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, gering.

(BGH, Urteil v. 7.12.2018, V ZR 273/17)

 

Wie die Regelungen in den Bundesländern sind, erfahren sie hier:

 

Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg

In Baden-Württemberg, Bayern und Brandenburg ist der Einbau von Rauchwarnmeldern gesetzlich geregelt. Auch Berlin führt ab 2017 eine Rauchwarnmelderpflicht ein.

 

Rauchwarnmelder in Baden-Württemberg

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Baden-Württemberg: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2014

Gesetzliche Grundlage: § 15 Abs. 7 der baden-württembergischen Landesbauordnung

Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, sowie Rettungswege von solchen Aufenthaltsräumen in derselben Nutzungseinheit sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Eigentümerinnen und Eigentümer bereits bestehender Gebäude sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt die Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Bayern

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Bayern: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2017

Gesetzliche Grundlage: Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Landesbauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die zu Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2017 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Berlin

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Berlin: Ja, ab 1.1.2017

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2020

Gesetzliche Grundlage: § 48 Abs. 4 der Berliner Bauordnung, gültig ab 1.1.2017

In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Brandenburg

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Brandenburg: Ja, ab 1.7.2016

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2020

Gesetzliche Grundlage: § 48 Abs. 4 der Brandenburgischen Bauordnung, gültig ab 1.7.2016

In Wohnungen müssen

  1. Aufenthaltsräume, ausgenommen Küchen, und
  2. Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2020 entsprechend auszustatten.

 

Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern

In Bremen, Hamburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern gibt es gesetzliche Vorschriften über den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen. Die Übergangsfristen für Bestandsbauten sind teilweise schon abgelaufen.

 

Rauchwarnmelder in Bremen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2015

Gesetzliche Grundlage: § 48 Abs. 4 der Bremer Landesbauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Hamburg

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: Am 31.12.2010abgelaufen

Gesetzliche Grundlage: § 45 Abs. 6 der Hamburger Landesbauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten.

 

Rauchwarnmelder in Hessen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2014

Gesetzliche Grundlage (ab 7.7.2018): § 14 Abs. 2 der Hessischen Bauordnung

Zum Schutz von schlafenden Personen müssen

  1. in Wohnungen die Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen,
  2. in sonstigen Nutzungseinheiten die Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen,

jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben.

Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt

  1. in Wohnungen nach Satz 1 Nr. 1 den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern,
  2. in Nutzungseinheiten nach Satz 1 Nr. 2 den Betreiberinnen und Betreibern,

es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.

Bestehende Nutzungseinheiten nach Satz 1 Nr. 2 sind bis zum 1. Januar 2020 entsprechend auszustatten.

Gesetzliche Grundlage (bis 6.7.2018): § 13 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.

 

Rauchwarnmelder in Mecklenburg-Vorpommern

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: Am 31.12.2009 abgelaufen

Gesetzliche Grundlage: § 48 Abs. 4 der Landesbauordnung von Mecklenburg-Vorpommern

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird.

 

Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland

Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und das Saarland schreiben Rauchwarnmelder in neu gebauten Wohnungen vor. Die Übergangsfristen für den Bestand sind unterschiedlich.

 

Rauchwarnmelder in Niedersachsen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Niedersachsen: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2015

Gesetzliche Grundlage: § 44 Abs. 5 der Niedersächsischen Bauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. In Wohnungen, die bis zum 31. Oktober 2012 errichtet oder genehmigt sind, hat die Eigentümerin oder der Eigentümer die Räume und Flure bis zum 31. Dezember 2015 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder in den in Satz 1 genannten Räumen und Fluren sind die Mieterinnen und Mieter, Pächterinnen und Pächter, sonstige Nutzungsberechtigte oder andere Personen, die die tatsächliche Gewalt über die Wohnung ausüben, verantwortlich, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. § 56 Satz 2* gilt entsprechend.

*§ 56 Satz 2: Erbbauberechtigte treten an die Stelle der Eigentümer.

 

Rauchwarnmelder in Nordrhein-Westfalen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Nordrhein-Westfalen: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2016

Gesetzliche Grundlage: § 49 Abs. 7 der nordrhein-westfälischen Landesbauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

 

Rauchwarnmelder in Rheinland-Pfalz

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Rheinland-Pfalz: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: Am 11.7.2012 abgelaufen

Gesetzliche Grundlage: § 44 Abs. 8 der rheinland-pfälzischen Bauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Bestehende Wohnungen sind in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes* entsprechend auszustatten.

*Inkrafttreten 12.7.2007

 

Rauchwarnmelder im Saarland

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten im Saarland: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2016

Gesetzliche Grundlage: § 46 Abs. 4 der Landesbauordnung für das Saarland

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend auszustatten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen

Die Bundesländer Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen schreiben Rauchwarnmelder in Wohnungen vor. In Sachsen gilt dies ab Januar 2016, aber nur für Neubauten.

 

Rauchwarnmelder in Sachsen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Sachsen-Anhalt: Ja (seit 1.1.2016)

Keine Pflicht zur Nachrüstung von Bestandsgebäuden

Gesetzliche Grundlage: § 47 Abs. 4 der Sächsischen Landesbauordnung

Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und Flure, die zu diesen Aufenthaltsräumen führen, sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten, soweit nicht für solche Räume eine automatische Rauchdetektion und angemessene Alarmierung sichergestellt sind. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Sachsen-Anhalt

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Sachsen-Anhalt: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2015

Gesetzliche Grundlage: § 47 Abs. 4 der Landesbauordnung von Sachsen-Anhalt

In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Menschen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen auszustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten.

 

Rauchwarnmelder in Schleswig-Holstein

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Schleswig-Holstein: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: Am 31.12.2010abgelaufen

Gesetzliche Grundlage: § 49 Abs. 4 der schleswig-holsteinischen Landesbauordnung

In Wohnungen müssen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Eigentümerinnen oder Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2010 mit Rauchwarnmelder auszurüsten. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen oder Besitzern, es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.

 

Rauchwarnmelder in Thüringen

Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Neubauten in Thüringen: Ja

Übergangsfrist für den Einbau von Rauchwarnmeldern in Bestandsgebäuden: 31.12.2018

Gesetzliche Grundlage: § 48 Abs. 4 der Thüringischen Landesbauordnung

Zum Schutz von Leben und Gesundheit müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Vorhandene Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2018 mit Rauchwarnmeldern auszurüsten. Die Einstandspflicht der Versicherer im Schadensfall bleibt unberührt.

Quelle: haufe.de

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